來源/獨角Mall

作者/唐一刀

港企，內地商業地產淘金的最強王者！

90年代初，港企進入內地，最先角逐風云一時的上海灘。彼時，李嘉誠、陳啟宗作為先入局的執棋者，在上海商業最中心南京西路，落子就是王炸。

先施百貨之后，港企開發的大型購物中心梅龍鎮廣場、中信泰富和恒隆廣場相繼開業，成為后來的“梅泰恒金三角”。

90年代初的上海南京西路 圖源：上海發布

2001年，上海恒隆廣場更是吸引了Hermes、LV、Dior、Chanel等超過20個奢侈品牌進駐，開啟上海乃至全國奢侈品的商業格局。

首出香港“彈丸之地”，李嘉誠和陳啟宗就賺的盆滿缽滿，看到了廣闊大陸市場“遍地是黃金”，這會 “內地的風都是香的”。

隨之而來，更多的港企，都想深深沉醉在內地的香風之中。

新鴻基、九龍倉、太古、瑞安、新世界、恒基、嘉里、香港置地等，組團在內地大小城市大面積囤地，多個棋手入場廝殺，競爭火熱。

上海恒隆廣場 圖源：官網

港企在內地爭先恐后，與之相對，內地各個城市，港企的高端商業格局也是發生了翻天覆地的變化。

從上海、到北京、廣州等一線城市，再到蘇州、南京、武漢、長沙、成都、重慶、無錫、杭州、沈陽、大連、天津、南昌、鄭州等二三線城市。

據筆者不完全統計，截至目前，4大港企太古、恒隆、九龍倉、新鴻基，代表性重奢商業太古里、太古匯、恒隆廣場、IFS、IFC，在一線城市北上廣深的項目數量（已開業），北京1個、上海5個、廣州1個，深圳0個。

看下來，深圳吸納港企商業的實力，港企高端購物中心在深圳爭得一席之地，在與北上廣鮮明的對比中，“遙遙落后”。

多年來，很有意思的一個現象：

在港企購物中心布局上，深圳很尷尬，離香港最近，卻又離香港最遠！

以致于，經常有不少網友吐槽和不解：

成都、長沙、武漢、南京、無錫、杭州、沈陽等地都有太古里、IFS、恒隆廣場和IFC，深圳為什么遲遲沒有一個港企高奢商業？

深圳目前的港企高端商業實力，甚至都不如二三線城市？

為啥很多港企重奢玩家都不在深圳投，“搞不定”還是“瞧不上”深圳？

01

港企&深圳商業

太古里、IFC、IFS、恒隆廣場…全0

晚了20多年，只有1個K11

從香港出發，20來分鐘左右，不到半小時，高鐵從軌道駛過，深圳就在眼前。香港和深圳，隔海相望，最近相連。

站在地理近距離之上，觀察深圳與香港商業地產的關聯，筆者在各大港企最新2023年財報中，搜索深圳，不放過任何能看到深圳的地方，尋找與深圳相關的信息，卻格外“困難”。

在太古地產2023年財報，228頁里搜索深圳，結果跳出來，只出現了4次深圳。

點進去看相關的詳細信息，4次提及，都是在說太古目前在深圳興建的居舍系列酒店情況。

在恒隆地產2023年財報，224頁里面搜索深圳，結果跳出來，也是只出現了4次深圳。

與太古地產不同，恒隆財報中目前出現的深圳字眼，帶出來的信息，基本上都是在陳啟宗致股東函中，直言其對深圳的觀察和看好，“奢侈品牌可以開三至四家分店。”

并且有一定的惋惜，截至目前，恒隆尚未能在深圳投得地塊，打造優質的高端購物商場。

在九龍倉集團2023年財報，44頁里面搜索深圳，結果跳出來，僅出現了1次深圳。

相關信息，更是與地產都完全不相關，提及的是九龍倉在深圳的物流基建方面的情況。

在新鴻基地產2023年財報，247頁里面搜索深圳，結果跳出來，是目前提及深圳最多的港企，一共出現了9次深圳。

值得注意的是，盡管提及相對次數較多，但新鴻基目前在深圳卻更為空白，不僅未涉及商業購物中心，甚至也沒有相關展望和規劃。

多次帶上深圳，都只是借助深圳灣效應，為香港地產住宅YOHO系列進行景觀宣傳。

此外，瑞安、恒基、香港置地等，財報和官網上關于深圳的信息，都是少之又少。因為參與和涉及的深圳拿地較少，自然搜索瓜葛不多。

看完多家港企的財報，筆者觀察，深圳之于港企，港企之于深圳，各自高端購物中心的招駐和籌謀，零星的深圳字眼和結果，那是另一個港企與深圳博弈的世界。

而在這之下，深圳&港企大型高端購物中心格局，突破0的界限，還要歸功于新世界，感謝鄭志剛。

2020年，鄭志剛斥資百億投資深圳太子灣，計劃打造深圳K11 ECOAST項目，深圳由此迎來第一個頭部港企開發的高端商業項目。

不過，值得關注的是，深圳太子灣K11項目，當前仍未正式面世。早前2023年外界就傳會開業，但根據官網透露，其擬于2024年年底開業。

相較于同為一線城市的上海、北京和廣州，早在2000年左右就開出了港企代表性的重奢商業上海恒隆廣場、廣州太古匯等，而深圳與港企雙向奔赴，整整晚了差不多20年。

并且目前，深圳第一個港企高端商業，仍在建設籌備中，商業效果還未知。

02

深圳之外

港企上海、北京、廣州…扎堆

走出深圳，根據財報、官網以及其它公開渠道，筆者也梳理了幾個代表性港企，目前在內地其它城市，重磅代表性購物中心的布局。

太古地產：廣州、北京、上海、成都、西安、三亞等。

2001年，太古在廣州開出內地的第一個重奢商業，廣州太古匯。

隨后20余年，又分別在北京、成都、上海開出北京三里屯太古里、北京頤堤港、成都太古里、上海興業太古匯、上海前灘太古里和上海張園等項目。

值得注意的是，目前，太古在北京和上海，都已開出2個以上商業。同時，北京和上海還仍有新項目開發，如北京頤堤港二期、上海前灘、洋涇項目等。

上海前灘太古里 圖源：官網

此外，太古還在西安和三亞布局了西安太古里、三亞零售商業。

恒隆地產：上海、沈陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢、杭州等。

1992年，陳啟宗就開始進軍內地，布局旗下購物中心項目。

早期，先后在上海開出上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場，隨后，恒隆的擴張策略是，重點在二線城市布局高端商業。

上海恒隆廣場之后，在沈陽、濟南、無錫等城市，恒隆紛紛開出重奢商業。其中，上海、沈陽更是開出2座恒隆廣場。

沈陽市府恒隆廣場 圖源：官網

目前，杭州恒隆廣場，也正在建設中。

九龍倉集團：長沙、成都、重慶、無錫等。

九龍倉商業地產進內地，2000年在上海開出第一個項目，大上海時代廣場。

之后，九龍倉在內地的代表性購物中心以國金中心IFS為主導。根據官網，目前九龍倉IFS系列商業已布局長沙、成都、重慶和無錫。

直到現在，九龍倉在內地，一直還是非常謹慎，內地土儲并不多，其它城市擴張和步伐并不明朗。

成都IFS 圖源：高德地圖

新鴻基地產：北京、上海、廣州、南京、成都、蘇州等。

1993年，新鴻基購物中心項目初進內地，首站落地北京，開發的北京新東安廣場，就是現在的北京APM。

在這之后，新鴻基帶著旗下重奢和高端商業IFC、iapm、環貿廣場等，外拓上海、廣州、南京、成都、蘇州。

上海國金中心IFC 圖源：官網

在國內多個城市分別開出多個城市標桿商業，如上海國金中心IFC、上海環貿iapm、南京國金中心IFC、廣州天環廣場、成都和蘇州環貿廣場等。

目前，新鴻基在杭州、上海和廣州仍有待開項目正在籌備中。

新世界發展：上海、廣州、武漢、沈陽、天津、北京、杭州和寧波等。

1980年左右，新世界發展進入內地，早期以新世界百貨掘金內地商業，后才拓展了巴黎春天百貨和K11等知名商業產品線。

2008年，鄭志剛創立K11集團。根據官網，K11目前已分別在香港、上海、廣州、武漢、沈陽和天津開出購物中心。

其中，近來，廣州K11從藝術高端提檔重奢場勢頭明顯，據悉已經上了Gucci、Valentino、Bottega Veneta、D&G等奢侈品品牌圍擋。

廣州K11 圖源：官網

同時，K11還在北京、杭州、寧波等城市拿地建設，多個重磅項目亟待開業。

根據財報顯示，從2024財政年度開始，中國內地和香港將有20個K11項目亮相，預計到2026財政年度，數量將會增加到38個。

瑞安房地產：上海、武漢、重慶、佛山、南京等。

瑞安，相對較早謀劃內地的選手之一，1984年就成立了內地業務公司。

目前，瑞安內地最有名的項目是天地系列商業。根據官網，瑞安大型商業主要布局了上海、武漢、重慶、佛山、南京等城市。

其中，上海新天地、武漢天地、佛山嶺南天地和上海蟠龍天地等商業項目，都已成為城市文旅商業地標。

上海蟠龍天地 圖源：官網

不難發現，相比內地其它城市，無論是站在一線城市、還是站在二三線城市的視角，多多少少都有了1家、2家或多家港企購物中心。

而深圳，對當前最強港企們來說，卻仍是一塊尚未開發的“處女地”。

同時，不只是當前商業城市布局，港企紛紛缺席深圳。根據財報，筆者發現，各大港企明確提及，在內地各個城市的土地儲備，都是仍未涉足深圳。

03

最強港企們

“搞不定”還是“瞧不上”深圳？

仍將“雙向錯失”嗎？

沒有對比就沒有傷害。觀察之下，筆者好奇，明明深圳離香港最近，但多年來，港企和深圳，緣何卻成了“最熟悉的陌生人”？

1.天不時。

時間倒回到上世紀八九十年代，港企這會初進內地。

內地首站，選哪里，能落哪里？擺在太古、恒隆、新鴻基、九龍倉和新世界等巨頭面前的城市選項，首選北京、上海和廣州是肯定的。

因為上海是國際金融中心，北京是政治中心，廣州是千年商業古都。而彼時的深圳，還只是一個正在開發中的小漁村。

早期的深圳

雖然，改革開放后，深圳城市發展已經算是相當迅速，但是畢竟還未達到一日千里的速度。

按照當時城市商業實力和發展潛力，深圳不確定性較強，并且商業地產投資風險較大，缺少穩定和可觀的高消費人群帶來的高消費力。

想必現在讓陳啟宗等人回憶當時的選擇，八九十年代的深圳，其實可能就像現在的三線小城市，有一線和二線城市的機會，深圳都沒有進入他們的備選。

不過，回過頭來看，放在當時，多家港企的選擇或許并沒有什么問題。但是，放在更遠的視野，40年后再來分析，港企的商業格局仍是相對有所受限。

甚至是在多家港企，當時由于是外來者，與本地開發商博弈，進到上海、北京和廣州也是艱難拿地和曲線合作的現實環境下，取舍之中，全部的港企開發商都沒有將深圳，置身于一個長遠發展的未來中。

而盡管當時，鄧小平已經在這里畫了一個圈。

2.地不利。

聚焦港企商業地產購物中心多為重奢商業的特點，深圳作為香港的城市鄰居，距離太近或許也是港企一直以來“忌憚”和猶豫不決的重要原因之一。

一方面，香港本就是由各大港企打造的購物天堂，更是港企商業的起源地，每家都在香港家門口已有一家或多家重奢、高端商業項目。

一山不容二虎，深圳所處的位置，短期內來看，很大程度上會威脅到港企商業大本營，香港商業項目的發展和消費。

甚至，港企肯定也會害怕，要是一不小心玩脫了，香港的家都可能會被“偷”，得不償失。

香港海港城

另一方面，多家港企早期共性，缺乏地域優勢和資源，在內地擴張和拿地必須謹慎。

“性格”決定命運。謹慎之下，一絲一毫“害怕”，都直接成為港企操盤手做出選擇的重要評判因素。尤其是，如若當時有了較好和相對模糊的多個選擇，深圳肯定是最先被放棄的。

3.人不和。

細數內地大多城市商業地產的發展，很直觀和很現實的一個現象，地頭蛇長期占據本地商業市場，占據“本地人”優勢，地頭蛇在當地城市拿地往往更多、更容易。

而這種情況，放在深圳來看，尤為明顯。在深圳，幾乎全部中高檔及以上商業項目，都由本土開發商自主開發和運營，且普遍布局了多條產品線。

首先是，華潤一家獨大。截至目前，據筆者不完全統計，華潤已在深圳開出9個商業項目，還有11個項目待開。

其中，分別為2座重奢商業，深圳羅湖萬象城和深圳灣萬象城；1個深圳萬象天地；1個布吉萬象匯；1個萬象前海；1個萬象食家；1個光明N次方；1個南山歡樂頌；1個1234space。

深圳灣萬象城

此外，還有招商蛇口、華僑城、鴻榮源等實力強勁開發商，雖都是地產住宅起家，但是憑借地產拿地，也在深圳開出了多個地標性商業。

如鴻榮源壹方城、招商蛇口花園城、華僑城歡樂海岸等。

強龍也難壓地頭蛇！

多年來，在本地開發商和外來開發商多元發展層面上，深圳商業地產陷入了惡性循環。相比北京、上海和廣州等一線城市，深圳商業地產格局，本地的越來越強勢，外來的越來越進不來。長此以往，成了一盤死局，無解。

以此來看，深圳和港企長久以來的雙向“錯失”，或許并不是一日之功。

而是前期，在一次又一次的抉擇和取舍之下，雙方都不是對方的首選。后期，大家都想堅定選擇對方的時候，時機卻不再有。

近來，站在2024年的時間維度，看完多家港企的財報時，筆者看到他們最新對深圳城市商業的展望和看法。

太古指出：大灣區發展勢頭強勁，我們看好該區長遠前景，我們積極在深圳尋找新機遇。

恒隆陳啟宗指出：不計香港，本人把中國分為三組城市。第一組為上海和北京。第二組城市包括廣州、杭州、成都、深圳、南京和武漢六大城市。

跨過20多年后，太古和恒隆的話語表達里，終于有了某種對深圳更新的觀念。但其實，這是藏在和建立在過去的殘酷之上。