來源/獨角Mall

作者/唐一刀

“我們港幣1000億元的投資計劃進展順利，約40%的資金已承諾投放到全新投資項目，未來業務擴展的路線圖越發清晰。”

這是2023年太古地產半年報中，主席白德利在財報中的總結。

的確，如其所說，今年的太古地產，在內地，可謂是動作頻頻，加速擴張。

年初，太古地產表示，集團將進行1000億港元投資計劃，其中一半資金用于投資內地。9月，太古地產以97.1億收購上海浦東新區前灘、洋涇兩宗地塊40%股權，持續加碼上海。

前幾天，11月1日，太古地產官宣，將與中國旅游集團于海南省三亞市海棠灣云戒島（有稅）項目達成合作，太古主要負責該項目的物業租賃及運營管理。

值得注意的是，這是太古地產繼去年10月拿下三亞海棠灣國際免稅城三期零售項目之后，僅時隔一年，就在海棠灣同區域拿下的第二個商業項目。

海棠灣國際免稅城綜合體，太古地產國際免稅城三期重資產在建，二期在營項目輕資產運營，上海、廣州、北京之外，三亞也成為其內地重倉城市？

同時，海南長期被免稅店商業主導，太古地產入局，三亞將迎來免稅之外的港企高端商業？

01

太古操刀，云戒島商業煥新

LV、Dior…還有90個知名品牌   

10月底，海南首家LV（有稅）在三亞海棠灣云戒島國際免稅城二期開業，兩層獨棟，展售路易威登全線產品。

開業當天，門店外還排起了長隊。

圖源：小紅書

早前，業界還在討論，LV海南首店會是三亞率先開出，還是4月就圍擋的海口萬象城奪得先機。現在來看，三亞領先一籌。

而繼續探討，海南首家LV，三亞國際免稅城二期之所以能搶先海口萬象城，背后或許就有太古地產的推動。

11月1日，太古地產宣布，將與中國旅游集團合作，煥新海南省三亞市海棠灣云戒島（有稅）項目。這里說的項目，就是LV海南首店開業的國際免稅城二期。

圖源：太古地產官網

據了解，海棠灣云戒島（有稅）項目，目前商業一共分為3期：

一期是現在已經開業的三亞國際免稅城一期；二期就是最近LV海南首店落地的項目，也就是太古地產將要負責商業租賃和運營的商業；三期是太古地產去年10月底官宣，將與中免合作打造的高端零售項目。

這意味著，之后，三亞云戒島（有稅）項目、即國際免稅城二期，將由太古地產負責商業物業租賃及運營管理，成為太古旗下輕資產操盤的商業。

而根據太古地產預期，將主要提升該項目，作為海南省國際級優質零售目的地的定位。

目前來看，太古出手，改變已經是效果初顯。

據悉，自9月底煥新升級以來，三亞云戒島（有稅）國際免稅城二期，已經迎來了Louis Vuitton、Alexander Wang、Buccellati、Celine、Dior、Fred等其它13家有稅商店的開業。

圖源：太古地產官網

根據太古地產的招商規劃，未來，該項目還將陸續引入超過90個國際國內知名品牌，涵蓋奢侈品、運動服飾和餐飲等業態。

盤點太古地產目前已透露的品牌，基本上都是國際和國內的知名高端品牌，包括：Damiani, Giorgio Armani, Hublot, Loro Piana, Ralph Lauren及Tod’s等。

此外，筆者翻看小紅書和一些社交平臺，之前，網友關于云戒島國際免稅城二期的評價，品牌不行、人流少等，一直被消費者詬病。

現在，有了太古的運營，品牌陸續更新了一波，并且大部分還都是奢侈品大牌。消費者感嘆：“二期終于像是那么回事了。”

02

三亞迎首個太古里？

太古地產首個度假型高端商業   

“參與三亞云戒島（有稅）商業項目，是太古地產計劃通過在三亞發展首個度假型高端零售項目，以進軍三亞的另一項重要舉措。”

正如太古地產所說，當前，太古地產在三亞不只最新官宣的三亞云戒島（有稅）商業項目。去年10月底，太古地產重磅宣布，將與中免合作，打造海棠灣云戒島國際免稅城三期商業。

圖源：太古地產官網

三亞海棠灣國際免稅城三期，才是太古地產進軍海南、落地三亞的重點項目，商業自官宣以來，備受關注：

1.占地面積約20萬平，是太古地產內地商業中占地面積最大的項目之一

對比太古地產目前在內地，幾個已開業和待開業代表性商業的占地面積：

成都太古里占地面積約7.08萬平、北京三里屯太古里約6.1萬平、上海前灘太古里約6萬平、廣州太古匯約5萬平、上海興業太古匯約6.3萬平、西安太古里約12.4萬平。

數據來源：公開數據 制圖：獨角Mall

而太古地產三亞項目占地面積約20萬平，是太古地產目前在內地商業中占地面積最大的項目之一，甚至是大部分商業的好幾倍。

同時，項目單單拿地就投資了13.08億元，足以顯現，太古地產對三亞項目的看重和投入。

2.太古地產首個度假型零售項目，內地第8個商業

根據太古地產官網信息，太古三亞國際免稅城三期項目，是公司目前發展的首個度假型零售項目，之于太古地產，項目定位和意義獨特。

同時，這也是太古地產在中國內地的第八個商業項目，由太古地產和中免共同持有，分別占該項目50%的權益。

待太古三亞國際免稅城三期項目落成，太古地產在三亞就有2個商業，太古地產華南地區，三亞成為廣州之外的另一個商業重鎮。

3.高端零售+文化藝術，三亞太古里or太古匯

按照太古地產目前在內地的商業產品線，其主要有太古匯和太古里商業。

太古三亞國際免稅城三期項目，自消息爆出來后，網友和業界都在猜測，太古地產會在三亞開出一個太古匯還是太古里。

目前，外界推測太古里的可能性較大。

一方面，海棠灣免稅綜合體街區屬性較強，符合太古里一貫街區商業的特點；另一方面，根據太古地產對商業的官方解讀，要將商業高端零售和文化藝術元素相融合，也更符合太古里的商業定位特色。

圖源：太古地產官網

不過，截止現在，太古地產尚未明確官宣項目名和定位，只能說太古匯、太古里，或者說全新商業產品線都有可能。

4.三亞海棠灣國際免稅城綜合體：太古地產二期輕資產、三期重資產

目前，三亞海棠灣免稅商業綜合體商業項目，一共分為三期。

去年10月，太古地產拿下三亞海棠灣國際免稅城三期時透露，項目將通過行人步道與海棠灣免稅商業綜合體，三亞國際免稅城一期和二期實現聯通。

現在聯系起來，整個海棠灣片區，太古地產三亞國際免稅城三期，與一期二期商業聯動的話，一期國際免稅城已開業，二期已成為太古地產自家運營項目。

三亞國際免稅城綜合體三期3個商業，2個都歸了太古，二期輕資產運營、三期重資產在建。

不得不說，太古地產在三亞輕重并舉、雙管齊下，未來片區太古的商業集聚影響力和爆發力勢必會進一步增強。

03

重倉三亞

太古地產內地擴張狂奔   

一直以來，海南商業市場都是被免稅商業主導，免稅消費已經非常成熟。

首先，免稅店越開越多。截至今年上半年，海南在營離島免稅店就有12家，包括三亞國際免稅城、美蘭國際機場T1和T2、海口日月廣場等等。

其次，免稅銷售是海南消費大頭。根據海南省商務廳發布數據，今年上半年，海南離島免稅店總銷售額323.96億元，同比增長31%。

圖源：海南省商務廳官網

根據海南最新規劃，2025年，將基本建成自貿港；到2035年，全島將實行封關運作。政策影響下，海南高端消費價值和潛力有很大的深挖空間。

前后一年左右，太古地產2次入局三亞，或將打破海南免稅店主導的商業格局，改變海南長期被免稅店商業壟斷的局面。

而進一步觀察，從太古地產重倉和加碼三亞，看其在內地的擴張。三亞，或許只是太古在內地加速擴張的切口之一。

從2001年開始，今年是太古地產在內地的第22年。近一兩年，太古在內地一改往日“保守謹慎”作風，轉向一路狂奔、大膽布局。

三亞，是太古地產在廣州之外，華南地區新的“進攻”。而華南地區，還有深圳，據太古地產此前透露，正物色機會擴大大灣區發展規模，在深圳尋找商機。

同時，華東地區上海，太古地產已布局5個商業項目；華北地區北京，其也早早布局3個商業；西部地區，成都太古里已開業，西安太古里在建待開業。

圖源：上海前灘太古里

太古地產，在內地的商業版圖，越來越大。而按照太古地產當下千億港元投資的計劃，其在內地的勢頭，短期內只會越來越猛。

11月3日，太古地產發布2023年第三季度營運數據。上海前灘太古里前三季度銷售額增長109.7%，其它城市零售物業銷售額均呈上漲態勢。

太古地產內地擴張局，一邊是項目越來越多，一邊是業績穩步增長。看得出來，太古地產想要的是其商業聲量，從現在的質，到以后質和量能同步實現。