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作者/唐一刀

“我們港幣1000億元的投資計(jì)劃進(jìn)展順利，約40%的資金已承諾投放到全新投資項(xiàng)目，未來(lái)業(yè)務(wù)擴(kuò)展的路線圖越發(fā)清晰。”

這是2023年太古地產(chǎn)半年報(bào)中，主席白德利在財(cái)報(bào)中的總結(jié)。

的確，如其所說(shuō)，今年的太古地產(chǎn)，在內(nèi)地，可謂是動(dòng)作頻頻，加速擴(kuò)張。

年初，太古地產(chǎn)表示，集團(tuán)將進(jìn)行1000億港元投資計(jì)劃，其中一半資金用于投資內(nèi)地。9月，太古地產(chǎn)以97.1億收購(gòu)上海浦東新區(qū)前灘、洋涇兩宗地塊40%股權(quán)，持續(xù)加碼上海。

前幾天，11月1日，太古地產(chǎn)官宣，將與中國(guó)旅游集團(tuán)于海南省三亞市海棠灣云戒島（有稅）項(xiàng)目達(dá)成合作，太古主要負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的物業(yè)租賃及運(yùn)營(yíng)管理。

值得注意的是，這是太古地產(chǎn)繼去年10月拿下三亞海棠灣國(guó)際免稅城三期零售項(xiàng)目之后，僅時(shí)隔一年，就在海棠灣同區(qū)域拿下的第二個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

海棠灣國(guó)際免稅城綜合體，太古地產(chǎn)國(guó)際免稅城三期重資產(chǎn)在建，二期在營(yíng)項(xiàng)目輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，上海、廣州、北京之外，三亞也成為其內(nèi)地重倉(cāng)城市？

同時(shí)，海南長(zhǎng)期被免稅店商業(yè)主導(dǎo)，太古地產(chǎn)入局，三亞將迎來(lái)免稅之外的港企高端商業(yè)？

01

太古操刀，云戒島商業(yè)煥新

LV、Dior…還有90個(gè)知名品牌   

10月底，海南首家LV（有稅）在三亞海棠灣云戒島國(guó)際免稅城二期開業(yè)，兩層獨(dú)棟，展售路易威登全線產(chǎn)品。

開業(yè)當(dāng)天，門店外還排起了長(zhǎng)隊(duì)。

圖源：小紅書

早前，業(yè)界還在討論，LV海南首店會(huì)是三亞率先開出，還是4月就圍擋的海口萬(wàn)象城奪得先機(jī)。現(xiàn)在來(lái)看，三亞領(lǐng)先一籌。

而繼續(xù)探討，海南首家LV，三亞國(guó)際免稅城二期之所以能搶先海口萬(wàn)象城，背后或許就有太古地產(chǎn)的推動(dòng)。

11月1日，太古地產(chǎn)宣布，將與中國(guó)旅游集團(tuán)合作，煥新海南省三亞市海棠灣云戒島（有稅）項(xiàng)目。這里說(shuō)的項(xiàng)目，就是LV海南首店開業(yè)的國(guó)際免稅城二期。

圖源：太古地產(chǎn)官網(wǎng)

據(jù)了解，海棠灣云戒島（有稅）項(xiàng)目，目前商業(yè)一共分為3期：

一期是現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)的三亞國(guó)際免稅城一期；二期就是最近LV海南首店落地的項(xiàng)目，也就是太古地產(chǎn)將要負(fù)責(zé)商業(yè)租賃和運(yùn)營(yíng)的商業(yè)；三期是太古地產(chǎn)去年10月底官宣，將與中免合作打造的高端零售項(xiàng)目。

這意味著，之后，三亞云戒島（有稅）項(xiàng)目、即國(guó)際免稅城二期，將由太古地產(chǎn)負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)租賃及運(yùn)營(yíng)管理，成為太古旗下輕資產(chǎn)操盤的商業(yè)。

而根據(jù)太古地產(chǎn)預(yù)期，將主要提升該項(xiàng)目，作為海南省國(guó)際級(jí)優(yōu)質(zhì)零售目的地的定位。

目前來(lái)看，太古出手，改變已經(jīng)是效果初顯。

據(jù)悉，自9月底煥新升級(jí)以來(lái)，三亞云戒島（有稅）國(guó)際免稅城二期，已經(jīng)迎來(lái)了Louis Vuitton、Alexander Wang、Buccellati、Celine、Dior、Fred等其它13家有稅商店的開業(yè)。

圖源：太古地產(chǎn)官網(wǎng)

根據(jù)太古地產(chǎn)的招商規(guī)劃，未來(lái)，該項(xiàng)目還將陸續(xù)引入超過(guò)90個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌，涵蓋奢侈品、運(yùn)動(dòng)服飾和餐飲等業(yè)態(tài)。

盤點(diǎn)太古地產(chǎn)目前已透露的品牌，基本上都是國(guó)際和國(guó)內(nèi)的知名高端品牌，包括：Damiani, Giorgio Armani, Hublot, Loro Piana, Ralph Lauren及Tod’s等。

此外，筆者翻看小紅書和一些社交平臺(tái)，之前，網(wǎng)友關(guān)于云戒島國(guó)際免稅城二期的評(píng)價(jià)，品牌不行、人流少等，一直被消費(fèi)者詬病。

現(xiàn)在，有了太古的運(yùn)營(yíng)，品牌陸續(xù)更新了一波，并且大部分還都是奢侈品大牌。消費(fèi)者感嘆：“二期終于像是那么回事了。”

02

三亞迎首個(gè)太古里？

太古地產(chǎn)首個(gè)度假型高端商業(yè)   

“參與三亞云戒島（有稅）商業(yè)項(xiàng)目，是太古地產(chǎn)計(jì)劃通過(guò)在三亞發(fā)展首個(gè)度假型高端零售項(xiàng)目，以進(jìn)軍三亞的另一項(xiàng)重要舉措。”

正如太古地產(chǎn)所說(shuō)，當(dāng)前，太古地產(chǎn)在三亞不只最新官宣的三亞云戒島（有稅）商業(yè)項(xiàng)目。去年10月底，太古地產(chǎn)重磅宣布，將與中免合作，打造海棠灣云戒島國(guó)際免稅城三期商業(yè)。

圖源：太古地產(chǎn)官網(wǎng)

三亞海棠灣國(guó)際免稅城三期，才是太古地產(chǎn)進(jìn)軍海南、落地三亞的重點(diǎn)項(xiàng)目，商業(yè)自官宣以來(lái)，備受關(guān)注：

1.占地面積約20萬(wàn)平，是太古地產(chǎn)內(nèi)地商業(yè)中占地面積最大的項(xiàng)目之一

對(duì)比太古地產(chǎn)目前在內(nèi)地，幾個(gè)已開業(yè)和待開業(yè)代表性商業(yè)的占地面積：

成都太古里占地面積約7.08萬(wàn)平、北京三里屯太古里約6.1萬(wàn)平、上海前灘太古里約6萬(wàn)平、廣州太古匯約5萬(wàn)平、上海興業(yè)太古匯約6.3萬(wàn)平、西安太古里約12.4萬(wàn)平。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開數(shù)據(jù) 制圖：獨(dú)角Mall

而太古地產(chǎn)三亞項(xiàng)目占地面積約20萬(wàn)平，是太古地產(chǎn)目前在內(nèi)地商業(yè)中占地面積最大的項(xiàng)目之一，甚至是大部分商業(yè)的好幾倍。

同時(shí)，項(xiàng)目單單拿地就投資了13.08億元，足以顯現(xiàn)，太古地產(chǎn)對(duì)三亞項(xiàng)目的看重和投入。

2.太古地產(chǎn)首個(gè)度假型零售項(xiàng)目，內(nèi)地第8個(gè)商業(yè)

根據(jù)太古地產(chǎn)官網(wǎng)信息，太古三亞國(guó)際免稅城三期項(xiàng)目，是公司目前發(fā)展的首個(gè)度假型零售項(xiàng)目，之于太古地產(chǎn)，項(xiàng)目定位和意義獨(dú)特。

同時(shí)，這也是太古地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地的第八個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，由太古地產(chǎn)和中免共同持有，分別占該項(xiàng)目50%的權(quán)益。

待太古三亞國(guó)際免稅城三期項(xiàng)目落成，太古地產(chǎn)在三亞就有2個(gè)商業(yè)，太古地產(chǎn)華南地區(qū)，三亞成為廣州之外的另一個(gè)商業(yè)重鎮(zhèn)。

3.高端零售+文化藝術(shù)，三亞太古里or太古匯

按照太古地產(chǎn)目前在內(nèi)地的商業(yè)產(chǎn)品線，其主要有太古匯和太古里商業(yè)。

太古三亞國(guó)際免稅城三期項(xiàng)目，自消息爆出來(lái)后，網(wǎng)友和業(yè)界都在猜測(cè)，太古地產(chǎn)會(huì)在三亞開出一個(gè)太古匯還是太古里。

目前，外界推測(cè)太古里的可能性較大。

一方面，海棠灣免稅綜合體街區(qū)屬性較強(qiáng)，符合太古里一貫街區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)；另一方面，根據(jù)太古地產(chǎn)對(duì)商業(yè)的官方解讀，要將商業(yè)高端零售和文化藝術(shù)元素相融合，也更符合太古里的商業(yè)定位特色。

圖源：太古地產(chǎn)官網(wǎng)

不過(guò)，截止現(xiàn)在，太古地產(chǎn)尚未明確官宣項(xiàng)目名和定位，只能說(shuō)太古匯、太古里，或者說(shuō)全新商業(yè)產(chǎn)品線都有可能。

4.三亞海棠灣國(guó)際免稅城綜合體：太古地產(chǎn)二期輕資產(chǎn)、三期重資產(chǎn)

目前，三亞海棠灣免稅商業(yè)綜合體商業(yè)項(xiàng)目，一共分為三期。

去年10月，太古地產(chǎn)拿下三亞海棠灣國(guó)際免稅城三期時(shí)透露，項(xiàng)目將通過(guò)行人步道與海棠灣免稅商業(yè)綜合體，三亞國(guó)際免稅城一期和二期實(shí)現(xiàn)聯(lián)通。

現(xiàn)在聯(lián)系起來(lái)，整個(gè)海棠灣片區(qū)，太古地產(chǎn)三亞國(guó)際免稅城三期，與一期二期商業(yè)聯(lián)動(dòng)的話，一期國(guó)際免稅城已開業(yè)，二期已成為太古地產(chǎn)自家運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

三亞國(guó)際免稅城綜合體三期3個(gè)商業(yè)，2個(gè)都?xì)w了太古，二期輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、三期重資產(chǎn)在建。

不得不說(shuō)，太古地產(chǎn)在三亞輕重并舉、雙管齊下，未來(lái)片區(qū)太古的商業(yè)集聚影響力和爆發(fā)力勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。

03

重倉(cāng)三亞

太古地產(chǎn)內(nèi)地?cái)U(kuò)張狂奔   

一直以來(lái)，海南商業(yè)市場(chǎng)都是被免稅商業(yè)主導(dǎo)，免稅消費(fèi)已經(jīng)非常成熟。

首先，免稅店越開越多。截至今年上半年，海南在營(yíng)離島免稅店就有12家，包括三亞國(guó)際免稅城、美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)T1和T2、海口日月廣場(chǎng)等等。

其次，免稅銷售是海南消費(fèi)大頭。根據(jù)海南省商務(wù)廳發(fā)布數(shù)據(jù)，今年上半年，海南離島免稅店總銷售額323.96億元，同比增長(zhǎng)31%。

圖源：海南省商務(wù)廳官網(wǎng)

根據(jù)海南最新規(guī)劃，2025年，將基本建成自貿(mào)港；到2035年，全島將實(shí)行封關(guān)運(yùn)作。政策影響下，海南高端消費(fèi)價(jià)值和潛力有很大的深挖空間。

前后一年左右，太古地產(chǎn)2次入局三亞，或?qū)⒋蚱坪Ｄ厦舛惖曛鲗?dǎo)的商業(yè)格局，改變海南長(zhǎng)期被免稅店商業(yè)壟斷的局面。

而進(jìn)一步觀察，從太古地產(chǎn)重倉(cāng)和加碼三亞，看其在內(nèi)地的擴(kuò)張。三亞，或許只是太古在內(nèi)地加速擴(kuò)張的切口之一。

從2001年開始，今年是太古地產(chǎn)在內(nèi)地的第22年。近一兩年，太古在內(nèi)地一改往日“保守謹(jǐn)慎”作風(fēng)，轉(zhuǎn)向一路狂奔、大膽布局。

三亞，是太古地產(chǎn)在廣州之外，華南地區(qū)新的“進(jìn)攻”。而華南地區(qū)，還有深圳，據(jù)太古地產(chǎn)此前透露，正物色機(jī)會(huì)擴(kuò)大大灣區(qū)發(fā)展規(guī)模，在深圳尋找商機(jī)。

同時(shí)，華東地區(qū)上海，太古地產(chǎn)已布局5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目；華北地區(qū)北京，其也早早布局3個(gè)商業(yè)；西部地區(qū)，成都太古里已開業(yè)，西安太古里在建待開業(yè)。

圖源：上海前灘太古里

太古地產(chǎn)，在內(nèi)地的商業(yè)版圖，越來(lái)越大。而按照太古地產(chǎn)當(dāng)下千億港元投資的計(jì)劃，其在內(nèi)地的勢(shì)頭，短期內(nèi)只會(huì)越來(lái)越猛。

11月3日，太古地產(chǎn)發(fā)布2023年第三季度營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。上海前灘太古里前三季度銷售額增長(zhǎng)109.7%，其它城市零售物業(yè)銷售額均呈上漲態(tài)勢(shì)。

太古地產(chǎn)內(nèi)地?cái)U(kuò)張局，一邊是項(xiàng)目越來(lái)越多，一邊是業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)。看得出來(lái)，太古地產(chǎn)想要的是其商業(yè)聲量，從現(xiàn)在的質(zhì)，到以后質(zhì)和量能同步實(shí)現(xiàn)。