出品/餐企老板內參

作者/王盼

01

寫字樓租金“大跳水”

餐飲卻更不敢進了

一線城市的寫字樓，出現了大量的空置。

空置率飆升至十多年來未曾有過的高位，租金水平跌至近十余年的谷底。

數據顯示，2023年底，北上深的寫字樓空置率均超過了20%。其中，深圳甲級寫字樓空置率超過26%，上海和北京的相接近，分別為21.8%、21.7%。

進入2024年第一季度，北上廣深的空置率分別為18.3%、15.77%、18.4%、27.0%。環比上一個季度有所回落，但整體依然處于高位。

商業地產需求不振，帶來的直接結果是租金的大跳水。

戴德梁行的數據顯示，截至2024年一季度末一線城市寫字樓租金平均每月為216元/平方米，同比下降了5.7%。大約已經下滑至2011-2012年水平；其中，空置率最高的深圳，根據克而瑞團隊調研，2024年Q1的平均租金為165.9元/平方米，回到了11年前的水平。

北京也有點“慘”——7月10日鳳凰網房產發布信息，2024年第二季度，北京寫字樓市場未錄得新項目入市，上半年市場新增供應有限，同比下降57%。新租需求復蘇進程緩慢，上半年整體的新租交易數量和總面積同比分別下降15%和8%。且新租交易中，有超過七成的活動來自于“搬遷”。

空置率背后，實則是2024讓人聞風喪膽的裁員、降薪潮。BOSS上顯示，今年3月的活躍求職者5500萬，大量產業園區入住率不到50%；同時，2024上半年，從制造業到服務業，再到金融行業，甚至“鐵飯碗”的體制內崗位也在降薪，高的有25%降幅。

承壓之下，“寫字樓餐飲”這一生態鏈，面對越來越“稀缺”的打工人，也遭到了全所未有的競爭挑戰。

02

群敵環伺，狼多肉少

打工人越來越“不夠用了”

“打工人的數量不僅在減少，更可怕的是，現在自行帶飯的比例，在不斷增加。每到中午，最忙碌的不一定是餐廳廚師，可能是公司的微波爐。”一位在寫字樓附近開面館的老板告訴內參君。

他的猜測并不是沒有根據，最近，#打工人開始流行帶小碗飯 和 #打工人帶飯主打不洗碗等相關話題在微博上熱烈討論，不少打工人曬出了自己的午餐，從食材到器皿，都很不走尋常路。另，三聯生活周刊在五月份創建投票，提問“你的午飯一般怎么解決”？其中，選擇“從家里帶飯”的人數和“點外賣”的人數基本一致。

“自己帶飯”背后，一方面，是寫字樓入駐公司數量的下降、空置率的攀升，與口罩期之后，公司的倒閉、裁員、降薪現象息息相關。種種原因導致“帶飯”的年輕人越來越多了，這是一個需求基數下降的現實背景。

在社交媒體上，甚至出現了不少“打工人帶飯指南”、“AKA生命體征餐”、“打工人健康版白人飯”等等帖子。主打一個“省錢又省事”，這些調侃式分享，也暗暗地反饋出打工人的需求變化。

另一方面，寫字樓餐飲正面臨“群敵環伺”的狀態。

上個月， #打工人在便利店吃午飯丟人嗎#話題沖上微博熱搜，網友討論熱烈。當越來越理性的打工人開始較真，發現午餐花費占據了工資收入較大比例的時候，他們開始尋找性價比。

相對應的，是便利店們開始加碼“煙火氣”，一股“便利店+小食堂”的新興潮流正在蔓延。比如廣州珠江新城的711便利店開了首家“小食堂”模式的門店，在店內可見堂食區域，售賣的都是現制、現烤、現炸的產品，包括現炸薯條、現做咖喱飯等等，價格在9.9-22.9元之間；全家便利店也搞起了“全民食堂8.8元起”的標語，給選擇困難癥的打工人提供了一個性價比新選擇。

和傳統的微波爐復熱、即食飯團不同，小食堂提供的熱食服務，是便利店面對激烈市場競爭所做的一種轉型升級努力。

便捷加上性價比，成了便利店午餐吸引年輕人的原因之一。艾媒咨詢發布的《2023-2024年中國便利店行業發展狀況及消費行為監測報告》中，調研數據顯示59.2%中國消費者到便利店購買休閑零食，而購買現制食品、現制飲品和面包蛋糕類商品的消費者超過一半。

此外，還有不少寫字樓周邊的商場，大開美食街、大搞活動和轉型，瞄準了白領吃飯的剛需生意。

比如北京的悠唐購物中心，今年上半年共調改了近1.2萬平方米的營業面積，負一層已改造成為U POWER食集和U YOUNG食集兩大美食空間聚集地。并推出了“工牌計劃”，這一計劃，主要針對周邊3公里范圍內的辦公人群。顧客注冊成為“工牌會員”后，即可享受商場內部分商戶低至8折的優惠。

相關負責人介紹，工牌計劃上線1個月，注冊會員就達到了1000多人。

總之，群狼環伺的寫字樓環境下，不僅租金高，人工成本、食材成本都在節節攀升。不少餐飲老板哭訴：啥都在漲，就是客流不漲。“打工人越來越不夠用了”。

03

卷早餐、卷自助、卷現炒

3個月換一波！寫字樓成“閉店高發地”

7月中旬，內參君所在寫字樓內，剛裝修好的“永和大王·小廚”窗明幾凈，正蓄勢待發。這家店的“前任”是奈雪的茶，在其閉店后不到一個月的時間就開始布局圍擋裝修。不同于其它的永和大王，除了做好早餐以外，也增加午餐和晚餐比例，試圖將寫字樓顧客“全時段一網打盡”。

內參君注意到，店內的菜品除了包點蒸點油條，還上新了不少現炒類下飯菜，以及小火鍋等流行的餐品，售價在10-25元左右。店長坦言，這是永和大王推出的全新店型，會有20多道菜品現炒現炸，主打一個“新鮮”。

值得一提的是，除了永和大王，目前在寫字樓內，已經有了至少四-五家自選現炒的餐廳。有的是獨立的品牌和門店，有的則是美食廣場檔口模式。一到午餐時間，蜂擁而下的白領們迅速將這些餐廳“包抄”，隊伍壯大且移動迅速，一上午的“班味兒”，在現炒的煙火氣和上菜的吆喝聲中漸漸散去。

卷自選/自助，似乎成了不少寫字樓餐飲的新方向。內參君親眼所見，樓下一家餐廳從最初的大火鍋，轉型為川式小吃，又轉型成自選，每個品類的經營時間基本不超過3個月。就當大家都以為其支撐不下去的時候，改成自選，反而“救”了它一命。到現在，該餐廳已經榮升為辦公樓下的“新晉頂流”。

“判斷寫字樓餐飲生意的好壞，一個重要的指標就是看自選類快餐的占比和數量。這種剛需型的餐廳，豐儉由人，大多消費不高。如果這樣的餐廳變多，某種程度上，說明打工人可自由支配的金額在變低，給到午餐的預算也在降低。”一位有寫字樓經驗的餐飲老板坦言。

不僅僅是自選現炒的餐廳在增多，碳水主食類餐廳的數量也在變多。

北京中關村一個寫字樓餐飲老板透露，自己所在的這條街上，2023年春天迎來了一波“特色餐飲開店潮”，這個時期，正是第一波餐飲小白大肆殺入的階段，“不少曾經就是中關村的小白領，乘著復蘇的春風辭職創業，信心滿滿地想做一點情懷，用自己曾經的喜好來對標經營。結果，基本上抗不過3個月就撤退了。到現在，這條街60%以上的餐廳是粉面主食系列，中關村是電子碼農的天下，男生比例大，碳水類的、管飽類的主食，還是明顯更加扛打。”

在他看來，大規模的降薪、裁員也對寫字樓商圈的消費力產生不小的打擊，“那些人均40以上的餐廳，相對生意寡淡，不少人都自己帶飯了，出來消費的，也都要圖個性價比。”

同時，拼命增加經營品類和時段，成了不少餐廳在激烈競爭下的“無奈之舉”。早餐爭奪戰，就是典型。

奈雪的茶，從2021年的16元早餐、到2022年咖啡+烘焙的早餐組合優惠至13元起、再到如今最低9.9元的早餐，在產品線和定價上一變再變，競爭的殘酷和走勢可見一斑；金鼎軒開在北京金輝大廈的門店也推出早餐，包括豆漿油條、炒肝包子等套餐，價格最低僅6元，可謂血拼；還有星巴克的15元早餐三明治、麥當勞的麥咖啡系列早餐……以及一眾夫妻老婆店的“游擊戰”，甚至，前陣子連深圳公交車都推出了“定制早餐”，分分鐘“生吞”上班族。

一位餐飲選址相關人士，提供了一個思路。“你的店能不能在寫字樓做好，一個重要的考量因素，就是你賣的東西是否符合全時段？寫字樓生意主要集中在中午，很多餐廳一過中午的高峰期就涼涼了，這還說的是工作日，周末更是沒人。所以我們會看到，不少餐廳都在拼命給自己做加法，增加早餐品類來吸引顧客。這兩年，連寫字樓的咖啡店、茶飲店都卷起了早餐。然而，有的餐廳業態本不適合做早餐，也要硬做，那么，做加法就意味著你的人工成本也在等比例增長。”

他看好永和大王最新的店型。“因為他原本早餐就是強項，如今午餐盯住了剛需型的午餐自選模式，結合現炒。這樣可以在穩住午餐的基礎上增收。”

一位在合肥開了20多家面館的老板，其中有不少選址在寫字樓商圈，“大家對營業額的預期不要太高，否則容易失望，正常情況下，每天做3000-4000的也就占10%，做2000左右的也就30%-40%，大部分一天也就一千多塊。極少數像老鄉雞這樣的能做幾千，但那畢竟是少數。”

04

“純寫字樓餐飲太有迷惑性了”

鐵打的寫字樓，流水的餐廳

寫字樓商圈，這個曾經被無數人定義為“穩賺不賠”的生意，如今，正在多方因素的擠壓下，漸漸“變形”，甚至有老板直言，成為了“閉店率最高的創業場域”。

“寫字樓餐飲太有迷惑性了，特別是純寫字樓餐飲。”一位業內人士吐槽道，不少人考察選址都選擇中午，殊不知，寫字樓商圈生意最好的樣子就在中午時段的，“來的時候哪家店都爆滿，但這個時間段往往是集中爆發，基本上下午2點左右，就恢復了原貌。最好的考察時間應該是晚上，甚至周末。”

畢竟，一個中午的飯市生意，要承托起早餐、晚餐的慘淡，周末的腰斬，以及節假日的蕭條，再加上不菲的房租，屬實艱難。

不過，寫字樓餐飲，也不是完全沒有機會。

“雖然快餐卷生卷死，但寫字樓滿足的是剛需型顧客，還是要考慮速度的問題。出餐快、夠下飯、性價比是三個基礎的衡量因素；其次，日營收我們按照2000左右的平均值來算，房租成本盡量不要超過1萬/月（日營業額的5倍），否則會很難盈利；最后就是面積，建議面積不要太小了，太小了無法翻臺，營業額也做不上去，建議是50-100平米左右。”

另有一種思路認為，“正餐快餐化”是寫字樓餐飲擺脫惡性競爭的一種嘗試，像小鍋現炒、蒸菜這一類的正餐屬性的餐品，保證口味和份量，做性價比和社交屬性。把品牌、環境、服務做得好一些，不管是AA制還是請客吃飯，都是不錯的選擇。午餐和晚餐都可以做一些平衡。

聯合國報告指出，全球經濟將從2024年開始，步入最糟五年。“消費的降級和理性是必然趨勢，這個狀態已經在餐飲各個品類和商圈中得到了驗證。打工人退守‘剛需’，是這個時代背景下的必然，這個時候，只能通過降維的方式來匹配更多客戶。”