來源/觀點網 

撰文/何欣 

在年報中寫下要走出具有企業特色拓展模式的星盛商業，最近終于有了外拓消息。

7月24日，星盛商業發布自愿性公告，旗下間接全資子公司深圳星河商置集團與珠海市屬國企的附屬公司簽訂了合作協議，為珠海拱北口岸購物中心提供服務。

星盛商業將為該購物中心提供市場定位、設計及建筑顧問服務、租戶招攬服務等品牌及管理輸出服務。

根據該項協議，星盛商業為該購物中心提供開業起計滿10年止服務，還可續期5年。收費在固定的顧問費用之外，星盛商業還可就購物中心的招租、運營服務費用按比例收取項目收入及溢利金額。

外拓之路

十年期的“大單”砸下，預計可以在星盛商業今年的業績報告中增添不少色彩。

據介紹，星盛商業的業務板塊分為委托管理服務、品牌及管理輸出服務以及整租服務。其中，委托管理服務的收入占其總營收的64％。

此次簽約珠海拱北口岸購物中心項目歸類于品牌及管理輸出服務板塊，該板塊業務在2023年占到星盛商業總收入的22.8％。

品牌及管理輸出服務模式下，星盛商業作為專業管理人，為業主管理商用物業，不需要注入大量資金及人力資源。

從毛利率來看，品牌及管理輸出服務可以說是星盛商業的重要支柱。

2022及2023年，星盛商業品牌及管理輸出服務毛利分別為10.11億元、11億元，毛利率達73.3％、75.8％。

占到收入大頭的委托管理服務板塊在毛利率方面表現稍顯遜色，2022年及2023年毛利率收入分別為53.9％、53.6％。

此次在品牌及管理輸出服務板塊發力，星盛商業除了維持高毛利率水平，或許也存在優化業務結構的考量。

隨著房地產行業進入深度調整期，物管行業內不只是住宅物管板塊受到波及，商業寫字樓、購物中心等項目運營的增速也有所放緩。

其他物企紛紛將目光放在城市服務、社區增值服務等方向，“外拓戰報”成為行業內各物企最活躍的企業動態。

盡管目前披露的動作不多，頂著“純商服第一股”名頭的星盛商業在外拓方面有著自己的長期規劃。

在星盛商業看來，“提升品質”是拓展的前提條件。其于年報中提到，公司有“五不做原則”，即控制不了不做、支付不了不做、兌現不了不做、商業價值實現不了不做、目標區域外不做。

不過，框架限制之內，能選擇的拓展路徑并不多，星盛商業截至目前僅披露了珠海拱北口岸購物中心一個項目，外拓表現在對比之下略顯乏力。

深耕大灣區

與2022年相比，星盛商業2023年品牌及管理輸出服務的簽約物業數目從45個下滑至35個，合約建筑面積由232.3萬平方米降至143.2萬平方米。

這是星盛商業2023年唯一出現合約建筑面積下滑的業務板塊，導致總合約建筑面積出現收縮，由370萬平方米下滑至284.2萬平方米。

根據星盛商業的解釋，面對房地產行業的變化，公司對各項目進行深入摸底后，主動與6個第三方項目進行解約協商，將更多資源集中用于優質項目的打造和提升。

從項目分區的來看，收縮區域主要集中在華中區、大灣區與其他地區，上述6個解約項目分布在普寧、深圳、汕尾、佛山、灌南、恩施，項目類型主要是星盛商業的COCO City及iCO系列。

大灣區雖是星盛商業的主要耕耘區域，而合約建筑面積由180.3萬平方米收縮至158.8萬平方米。

結合提升品質的工作計劃，星盛商業主動斷尾的背后，仍舊是針對高質量拓展的追求。

星盛商業沒有放棄對于優勢區域的重點投拓，年報中披露的主要拓展方向為“灣區雙中心、發展長三角”。

具體來看，星盛商業在大灣區主攻深圳與廣州，同時輻射珠海、東莞、佛山、中山等重點城市，長三角以南京為基地，同時擇優進駐廈門、山東等已布局的重點城市。

以退為進的策略并沒有降低市場信心，今年4月和5月，東方證券與第一上海均對星盛商業定下“買入”評級，分別預計其2024年市盈率為11倍與10倍，目標價為2.05港元與2港元。

東方證券表示，星盛商業項目儲備充足，運營品質提升，未來業績增長潛力較高。

研究報告強調，星盛商業的運營項目表現持續向好，2023年，同店銷售增長18%，同店客流增長39%，出租率提升至92.8%。特別是在港客消費熱潮的推動下，福田星河COCO Park客流同比增長60%，商家銷售同比增長40%。再加上穩定的區域運營，為未來發展提供確定性。

第一上海同樣認為星盛商業在營項目表現穩健，隨著疫情結束，市場消費復蘇，公司盈利能力持續提升。星盛商業聚焦大灣區、長三角區域，并進行全國布局，堅守自身能力圈，重質不重量，正在打造公司獨有的發展模式。