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撰文/馮彩云

8月30日，星盛商業(yè)管理股份有限公司發(fā)布了截至2023年6月30日止六個(gè)月的中期業(yè)績(jī)公告。

公告數(shù)據(jù)顯示，2023上半年，星盛商業(yè)收入約為2.89億元，同比增長(zhǎng)約11.1%；毛利約為1.65億元，約同比增長(zhǎng)9.9%，毛利率約為57.1%；公司擁有人應(yīng)占核心利潤(rùn)約為1.24億元，約同比增長(zhǎng)12.6%。

截至上半年，星盛商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入凈額約為1.23億元，同比增長(zhǎng)約203.5%；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為4.54億元，無(wú)銀行貸款和其他借款；資產(chǎn)負(fù)債率約為46.3%，較2022年12月31日的約44.9%略有上升。

整體來(lái)看，星盛商業(yè)上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好，收入及毛利均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

不過(guò)需要注意到，毛利率水平有所下滑，合約商業(yè)面積對(duì)比2022年底也有所減少，未來(lái)對(duì)星盛商業(yè)的運(yùn)營(yíng)與外拓能力而言將是個(gè)不小的考驗(yàn)。

收入增長(zhǎng)與毛利率微跌

星盛商業(yè)是在港股上市的純商管企業(yè)，受益于消費(fèi)市場(chǎng)的復(fù)蘇回暖，上半年實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)方面的增長(zhǎng)，收入錄得2.89億元，同比增長(zhǎng)約11.1%；毛利約為1.65億元，同比增長(zhǎng)約9.9%。

分板塊來(lái)看，委托管理服務(wù)收入1.90億元，同比增長(zhǎng)0.6%；品牌及管理輸出服務(wù)收入6331.9萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)7.7%；整租服務(wù)收入3518.5萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)193.8%，三大商管輸出服務(wù)均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

增長(zhǎng)原因方面，大部分是由于提供的服務(wù)增加帶來(lái)的收入增長(zhǎng)。如來(lái)自品牌及管理輸出服務(wù)的收入增長(zhǎng)，來(lái)源于為期內(nèi)新增項(xiàng)目提供市場(chǎng)定位、建筑咨詢(xún)及租戶(hù)招攬服務(wù)帶來(lái)的收入，雖然期內(nèi)也有部分項(xiàng)目解約導(dǎo)致收入減少，不過(guò)兩者抵減后依然錄得增長(zhǎng)。

整租服務(wù)的收入增加，主要是由于期內(nèi)該模式下有運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目新開(kāi)業(yè)，如嘉興星河COCO City及廈門(mén)星河COCO Park分別于2022年7月、2023年5月開(kāi)業(yè)，帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)收入增加。

毛利方面，委托管理服務(wù)的毛利約為1.11億元，而品牌及管理輸出服務(wù)和整租服務(wù)則分別為4710.6萬(wàn)元及683.2萬(wàn)元，目前的盈利來(lái)源依然以委托管理服務(wù)模式下的項(xiàng)目為主。

至于毛利率水平，2023上半年星盛商業(yè)品牌及管理輸出服務(wù)的毛利率最高，達(dá)到74.4%的水平，其次是委托管理服務(wù)為58.3%，整租服務(wù)的毛利率則最低，為19.7%。整體毛利率約為57.1%，較2022年同期的約57.7%下降約0.6個(gè)百分點(diǎn)。

毛利率具體變化上，委托管理服務(wù)模式下，星盛商業(yè)獲業(yè)主委托全權(quán)管理商用物業(yè)，擁有較高的自主權(quán)。該部分業(yè)務(wù)期內(nèi)在營(yíng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)收入有所增加，加之成本控制較好，毛利率上升約4.6個(gè)百分點(diǎn)。

品牌及管理輸出服務(wù)模式下，星盛商業(yè)作為專(zhuān)業(yè)管理人，為業(yè)主管理商用物業(yè)，不需要注入大量資金及人力資源，與其余兩個(gè)模式相比毛利率較高。期內(nèi)毛利率也上升約1.4個(gè)百分點(diǎn)，主要是新增項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、建筑諮詢(xún)及租戶(hù)招攬服務(wù)收入增加。

整租服務(wù)模式下，星盛商業(yè)從業(yè)主處租賃商用物業(yè)，并向租戶(hù)分租商用物業(yè)內(nèi)的商用空間。該模式下其雖可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收入最大化，但也需要承擔(dān)較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

期內(nèi)，星盛商業(yè)給予了新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的商戶(hù)一定經(jīng)營(yíng)免租期等，使得毛利率下降，較2022年同期的約44.7%下降約25.3個(gè)百分點(diǎn)。

毛利率較大程度反映商管企業(yè)的運(yùn)營(yíng)水平以及成本管控能力。目前星盛商業(yè)的毛利率在行業(yè)內(nèi)屬于較高水平，這與其純商管模式有關(guān)，零售商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目毛利率普遍較高，加之規(guī)模相比其他商管企業(yè)較小，成本把控上更加精細(xì)，但長(zhǎng)期維持也并非易事。

大灣區(qū)優(yōu)勢(shì)鞏固

規(guī)模方面，截至6月30日，星盛商業(yè)向58個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目提供服務(wù)，覆蓋中國(guó)22個(gè)城市，總合約建筑面積約295萬(wàn)平方米（不含10個(gè)咨詢(xún)服務(wù)項(xiàng)目建筑面積），當(dāng)中約50.2%由獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)或擁有。

其中已開(kāi)業(yè)部分，星盛商業(yè)目前有23個(gè)已開(kāi)業(yè)零售商業(yè)物業(yè)，總建筑面積約為141萬(wàn)平方米。據(jù)了解，開(kāi)業(yè)年限分布上，3年以?xún)?nèi)項(xiàng)目數(shù)量最多，共有10個(gè)項(xiàng)目，此外3-5年項(xiàng)目2個(gè)，5-10年項(xiàng)目7個(gè)，10年以上項(xiàng)目7個(gè)。

較多項(xiàng)目處于培育期，意味著運(yùn)營(yíng)方還需要在鞏固消費(fèi)客源上下功夫，這方面星盛商業(yè)可通過(guò)多元場(chǎng)景打造和創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式，以及人性化的會(huì)員服務(wù)等，吸引更多客源。

項(xiàng)目城市分布上，星盛商業(yè)目前還是以深圳作為代表的大灣區(qū)為主，在大灣區(qū)共簽約36個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，總面積159.4萬(wàn)平方米，其中深圳有19個(gè)項(xiàng)目，總面積78.3萬(wàn)平方米。區(qū)域傾向也體現(xiàn)在了收入上，2023上半年大灣區(qū)收入占總收入的8成左右。

以大灣區(qū)為主的布局策略，較大程度上保證了星盛商業(yè)旗下在管物業(yè)租金收入的穩(wěn)定性。此外，在消費(fèi)復(fù)蘇背景下，消費(fèi)力較高的城市的項(xiàng)目復(fù)蘇情況更好一些。

除了優(yōu)勢(shì)城市深圳外，星盛商業(yè)還明確表示將加強(qiáng)廣州布局，以深圳廣州兩座一線城市為中心去輻射大灣區(qū)，在優(yōu)勢(shì)區(qū)域上做深做精做強(qiáng)。

目前，基于星盛商業(yè)在廣州沒(méi)有高量級(jí)的產(chǎn)品線，計(jì)劃把旗艦產(chǎn)品線COCO Park引入到廣州。從披露的開(kāi)業(yè)項(xiàng)目情況來(lái)看，星盛商業(yè)下半年計(jì)劃開(kāi)業(yè)6個(gè)項(xiàng)目，其中2個(gè)位于廣州，分別為廣州健康港星河COCO Park和廣州南沙星河COCO Park。

不過(guò)也需要注意到，上半年星盛商業(yè)在外拓方面表現(xiàn)較為乏力，僅增加深圳星河WORLD產(chǎn)業(yè)園地上及上海COSTCO這2個(gè)項(xiàng)目，新增簽約面積12萬(wàn)平方米，業(yè)主均為星河控股及關(guān)聯(lián)方，并未向市場(chǎng)展示出較強(qiáng)的第三方外拓能力。

此外，星盛商業(yè)期內(nèi)還主動(dòng)與5個(gè)提供品牌及管理輸出服務(wù)的項(xiàng)目解約，這也導(dǎo)致其該部分業(yè)務(wù)下的項(xiàng)目規(guī)模有所減少。

業(yè)績(jī)公告中，星盛商業(yè)解釋稱(chēng)，主要是為了將更多資源集中于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的打造和提升，助力公司高品質(zhì)及可持續(xù)發(fā)展，但由此帶來(lái)的規(guī)�？s減問(wèn)題也不可忽視。