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撰文/高天

近日，位于杭州城北良渚勾莊的上億廣場被抬上了阿里資產(chǎn)交易平臺，以43440萬元的價格被掛牌詢價。

作為上億集團在杭州投入經(jīng)營的首個購物中心，北城上億廣場也曾創(chuàng)下了“單日客流7萬人次、單日銷售800萬元”的輝煌時刻，也一度是勾莊人民一站式消費的首選地，然而為何最終走向如此境地？《聯(lián)商網(wǎng)》于8月9日實地走訪了這座商場，一探究竟。

被掛牌詢價，商家什么反應？

根據(jù)阿里資產(chǎn)平臺公示的《哈爾濱銀行大連分行關于杭州市余杭區(qū)良渚街道億萃城上億廣場的掛牌詢價》內容，標的物上億廣場建筑面積約5.4萬㎡，當前狀態(tài)為購物中心，于2020年1月12日由在建工程轉為不動產(chǎn)，用途為商服用地，使用權限至2051年7月26日。截至發(fā)稿，平臺顯示有6名意向人。

當前該項目的抵押物或債權價格為43440萬元。而據(jù)悉2016年時，北城上億廣場的估值近8.5億元，每年租金收入達1700萬元。相比此前的估價，此次掛牌詢價的價格至少降低了4億左右。

“我還只開了幾個月，租金一年七八萬吧，目前還是以外賣單為主，這個商場你應該也看到了，人比較少，不過加上外賣也還可以。”一樓某商戶告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，“是不是要被賣我們還沒接到消息，靜觀其變吧。”

另一品牌的工作人員也表示，出售這件事不清楚，如果有變化應該會接到通知，不過這個商場的人氣一般，特別是旁邊的城北萬象城開了后，這邊的人更少了。

《聯(lián)商網(wǎng)》也就出售一事咨詢了商場服務臺工作人員，對方表示“不清楚”。

餐飲空置率較高，經(jīng)營還是大問題

目前商場的經(jīng)營情況如何？

現(xiàn)場實地探訪后的整體感受是：一個比較接地氣的縣域型社區(qū)商業(yè)。

首先，作為一個開業(yè)8年的項目，物業(yè)保養(yǎng)中規(guī)中矩，也許是先天的物業(yè)局限性，商場內部的空曠感不足，中庭也比較小，加上公區(qū)做了數(shù)量不少的“多經(jīng)點位”，整個空間顯得比較擁擠。動線上則采用可達性一般的平面環(huán)形動線，存在視覺死角，游逛體驗性也一般。

其次，商場的品牌整體大眾化，知名連鎖品牌較少。主力店分別是萬達影城、大潤發(fā)超市、音浪KTV。

一樓靠近吳家門路A主入口的“黃金鋪位”由老娘舅、GBV大光明眼鏡兩個品牌駐守，B主入口則為漢堡王、陳八兩面家、一點點。一樓其他品牌有塔斯汀、愛嬰室、喜姐炸串、周大福、明牌珠寶、中國黃金、E77美妝集合店、樊文花、OPPO/VIVO手機店、小米體驗店、微笑造型，同時茶飲品牌較多，包括外街部分集合了古茗、茶百道、一點點、黑瀧堂、蜜雪冰城。

二樓以服飾零售為主，有奧康、紅蜻蜓、保羅、華倫天奴等品牌，且基本都在打折促銷。

三樓以運動和兒童業(yè)態(tài)為主，有鋒尚健身會所、喬丹運動、李寧運動、特步運動、特步兒童等品牌。

四樓以餐飲為主，在營業(yè)的品牌有新發(fā)現(xiàn)、烤匠、辣椒熊老火鍋、貴州酸小將、西火火川派小火鍋等。

五樓的萬達影城、音浪KTV、博浪桌球俱樂部、雀小兒四個大店均營業(yè)中。而負一樓為大潤發(fā)超市。

空置率方面，二樓整體滿鋪，一樓和三樓各有1-2個空鋪，空鋪率最高的是四樓的餐飲區(qū)，整個東面除了網(wǎng)魚網(wǎng)咖，其他門店均關。整個四樓的空鋪率超50%。

從品牌的層次上看比較大眾化，以新茶飲為例，雖然有五六家茶飲店，但當下購物中心流行的喜茶、奈雪的茶、霸王茶姬等品牌均無，且購物中心咖啡“標配”星巴克、瑞幸咖啡也無，更別說一些新奇的體驗業(yè)態(tài)。

因此，很難吸引消費者可持續(xù)性的消費。

最后，從現(xiàn)場的客流上看也比較一般。實探時間正值飯點，商場內客流最大的是陳八兩、塔斯汀、漢堡王等餐飲店，以及一樓中庭的暑期海洋球游樂設施。四樓的餐飲也就新發(fā)現(xiàn)的客流還可以。隨處可見的是一些帶著小孩來的爺爺奶奶們在乘涼。

▲老娘舅客流情況

▲陳八兩客流情況

▲一樓中庭海洋球設施

“這里主要客人是住在附近小區(qū)的居民，實際上真正消費的人并不多，都是來遛彎逛逛的人多。”一位零售品牌的工作人員如是說。

同時，現(xiàn)場也看到商場有也有做一些定期的營銷活動，比如當前一直進行的王者榮耀比賽。只不過品牌的大眾化以及在公區(qū)大量的服裝促銷點位，實在有些拉低層次。作為一個輻射社區(qū)的商業(yè)，在杭州甚至還不夠“縣域商業(yè)”的級別，更像一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)級商業(yè)的配置。

“最貴名字”的商場，頻頻受挫

上億廣場，也曾因“上億”被戲謔為“名字最貴的商場”。

2016年，北城上億廣場開業(yè)。當時定位奧特萊斯為核心的購物中心，簽約了香港URBINO名品集合館，引入了Armani、Burberry、Hugo Boss等品牌，也有NIKE、New Balance、伊芙麗、探路者、雅戈爾、D2M、ME&CITY等知名連鎖品牌。

但是沒經(jīng)營幾年，上述的品牌大多數(shù)都撤掉了。

2019年，北城上億廣場進行了一輪全面升級。一樓招商餐飲美食、二樓兒童培訓、三樓零售、四樓親子互動、五樓生活配套、六樓大型浴場。此后的業(yè)態(tài)和品牌也有迭代，但經(jīng)營效果一直不太理想。

回顧北城上億廣場的發(fā)展，原本是具有一定優(yōu)勢的。

比如是勾莊板塊首個購物中心。2016年北城上億廣場開業(yè)之際，勾莊，乃至整個良渚的商業(yè)還剛剛起步，良渚永旺夢樂城先于上億廣場開業(yè)，但整個勾莊，上億廣場是首個購物中心。一直到2023年城北萬象城開業(yè)前，也是板塊內的唯一一站式購物中心。

又如離地鐵較近的交通優(yōu)勢。北城上億廣場距離地鐵10號線逸盛路站僅300米左右，步行3分鐘左右，雖然不是地鐵上蓋，但也有一定的優(yōu)勢。

此外，北城上億廣場的經(jīng)營者上億集團也有運營不錯的項目代表，比如崇賢上億廣場(后續(xù)聯(lián)商網(wǎng)也將報道此項目)，團隊的商業(yè)運營經(jīng)驗是有的。

但是多年來一直經(jīng)營不暢，也有不可忽視的因素。

其一，定位不準。北城上億廣場一開始定位奧特萊斯，甚至引入了一些“奢侈品”，但是勾莊是杭州最大的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場所在地，消費能力存疑，更何況還是2016年的時候，當時板塊并未完全開發(fā)。

其二，區(qū)域并未形成良好的商業(yè)氛圍。實體商業(yè)雖然忌諱競爭，但不能沒有競爭，對一個商業(yè)而言，商圈的作用意義非凡。然而北城上億廣場所屬的區(qū)域多年來一直靠其“單打獨斗”，并未形成良好的商業(yè)氛圍，無法形成聚集效應。良渚永旺夢樂城、西田城等項目雖然距離在5公里左右，但并非勾莊板塊內商業(yè)，存在一定的割裂感。直到城北萬象城開業(yè)，勾莊的商業(yè)才有了新的活力。

其三，城北萬象城開業(yè)的分流。不可避免的是，一旦在物業(yè)、品牌、場景、服務、空間等各方面更有品質的城北萬象城開業(yè)后，與北城上億廣場僅兩站地鐵的差距，讓很多人都選擇了前者。

▲城北萬象城

寫在最后

商業(yè)市場，優(yōu)勝劣汰本是常態(tài)。對那些經(jīng)營困難的商場而言，及時止損無可厚非，對北城上億廣場來說，出售也許并非壞事。目前該項目的出售事宜還只是問詢階段，最終結果還有待進一步觀察。

同時，作為擁有農(nóng)副產(chǎn)品物流中心這一巨大流量的勾莊板塊，加上未來會愈發(fā)成熟的社區(qū)氛圍，對商業(yè)的發(fā)展必然也是有利的。