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撰文/高天

近日，位于杭州城北良渚勾莊的上億廣場被抬上了阿里資產交易平臺，以43440萬元的價格被掛牌詢價。

作為上億集團在杭州投入經營的首個購物中心，北城上億廣場也曾創下了“單日客流7萬人次、單日銷售800萬元”的輝煌時刻，也一度是勾莊人民一站式消費的首選地，然而為何最終走向如此境地？《聯商網》于8月9日實地走訪了這座商場，一探究竟。

被掛牌詢價，商家什么反應？

根據阿里資產平臺公示的《哈爾濱銀行大連分行關于杭州市余杭區良渚街道億萃城上億廣場的掛牌詢價》內容，標的物上億廣場建筑面積約5.4萬㎡，當前狀態為購物中心，于2020年1月12日由在建工程轉為不動產，用途為商服用地，使用權限至2051年7月26日。截至發稿，平臺顯示有6名意向人。

當前該項目的抵押物或債權價格為43440萬元。而據悉2016年時，北城上億廣場的估值近8.5億元，每年租金收入達1700萬元。相比此前的估價，此次掛牌詢價的價格至少降低了4億左右。

“我還只開了幾個月，租金一年七八萬吧，目前還是以外賣單為主，這個商場你應該也看到了，人比較少，不過加上外賣也還可以。”一樓某商戶告訴《聯商網》，“是不是要被賣我們還沒接到消息，靜觀其變吧。”

另一品牌的工作人員也表示，出售這件事不清楚，如果有變化應該會接到通知，不過這個商場的人氣一般，特別是旁邊的城北萬象城開了后，這邊的人更少了。

《聯商網》也就出售一事咨詢了商場服務臺工作人員，對方表示“不清楚”。

餐飲空置率較高，經營還是大問題

目前商場的經營情況如何？

現場實地探訪后的整體感受是：一個比較接地氣的縣域型社區商業。

首先，作為一個開業8年的項目，物業保養中規中矩，也許是先天的物業局限性，商場內部的空曠感不足，中庭也比較小，加上公區做了數量不少的“多經點位”，整個空間顯得比較擁擠。動線上則采用可達性一般的平面環形動線，存在視覺死角，游逛體驗性也一般。

其次，商場的品牌整體大眾化，知名連鎖品牌較少。主力店分別是萬達影城、大潤發超市、音浪KTV。

一樓靠近吳家門路A主入口的“黃金鋪位”由老娘舅、GBV大光明眼鏡兩個品牌駐守，B主入口則為漢堡王、陳八兩面家、一點點。一樓其他品牌有塔斯汀、愛嬰室、喜姐炸串、周大福、明牌珠寶、中國黃金、E77美妝集合店、樊文花、OPPO/VIVO手機店、小米體驗店、微笑造型，同時茶飲品牌較多，包括外街部分集合了古茗、茶百道、一點點、黑瀧堂、蜜雪冰城。

二樓以服飾零售為主，有奧康、紅蜻蜓、保羅、華倫天奴等品牌，且基本都在打折促銷。

三樓以運動和兒童業態為主，有鋒尚健身會所、喬丹運動、李寧運動、特步運動、特步兒童等品牌。

四樓以餐飲為主，在營業的品牌有新發現、烤匠、辣椒熊老火鍋、貴州酸小將、西火火川派小火鍋等。

五樓的萬達影城、音浪KTV、博浪桌球俱樂部、雀小兒四個大店均營業中。而負一樓為大潤發超市。

空置率方面，二樓整體滿鋪，一樓和三樓各有1-2個空鋪，空鋪率最高的是四樓的餐飲區，整個東面除了網魚網咖，其他門店均關。整個四樓的空鋪率超50%。

從品牌的層次上看比較大眾化，以新茶飲為例，雖然有五六家茶飲店，但當下購物中心流行的喜茶、奈雪的茶、霸王茶姬等品牌均無，且購物中心咖啡“標配”星巴克、瑞幸咖啡也無，更別說一些新奇的體驗業態。

因此，很難吸引消費者可持續性的消費。

最后，從現場的客流上看也比較一般。實探時間正值飯點，商場內客流最大的是陳八兩、塔斯汀、漢堡王等餐飲店，以及一樓中庭的暑期海洋球游樂設施。四樓的餐飲也就新發現的客流還可以。隨處可見的是一些帶著小孩來的爺爺奶奶們在乘涼。

▲老娘舅客流情況

▲陳八兩客流情況

▲一樓中庭海洋球設施

“這里主要客人是住在附近小區的居民，實際上真正消費的人并不多，都是來遛彎逛逛的人多。”一位零售品牌的工作人員如是說。

同時，現場也看到商場有也有做一些定期的營銷活動，比如當前一直進行的王者榮耀比賽。只不過品牌的大眾化以及在公區大量的服裝促銷點位，實在有些拉低層次。作為一個輻射社區的商業，在杭州甚至還不夠“縣域商業”的級別，更像一個鄉鎮級商業的配置。

“最貴名字”的商場，頻頻受挫

上億廣場，也曾因“上億”被戲謔為“名字最貴的商場”。

2016年，北城上億廣場開業。當時定位奧特萊斯為核心的購物中心，簽約了香港URBINO名品集合館，引入了Armani、Burberry、Hugo Boss等品牌，也有NIKE、New Balance、伊芙麗、探路者、雅戈爾、D2M、ME&CITY等知名連鎖品牌。

但是沒經營幾年，上述的品牌大多數都撤掉了。

2019年，北城上億廣場進行了一輪全面升級。一樓招商餐飲美食、二樓兒童培訓、三樓零售、四樓親子互動、五樓生活配套、六樓大型浴場。此后的業態和品牌也有迭代，但經營效果一直不太理想。

回顧北城上億廣場的發展，原本是具有一定優勢的。

比如是勾莊板塊首個購物中心。2016年北城上億廣場開業之際，勾莊，乃至整個良渚的商業還剛剛起步，良渚永旺夢樂城先于上億廣場開業，但整個勾莊，上億廣場是首個購物中心。一直到2023年城北萬象城開業前，也是板塊內的唯一一站式購物中心。

又如離地鐵較近的交通優勢。北城上億廣場距離地鐵10號線逸盛路站僅300米左右，步行3分鐘左右，雖然不是地鐵上蓋，但也有一定的優勢。

此外，北城上億廣場的經營者上億集團也有運營不錯的項目代表，比如崇賢上億廣場(后續聯商網也將報道此項目)，團隊的商業運營經驗是有的。

但是多年來一直經營不暢，也有不可忽視的因素。

其一，定位不準。北城上億廣場一開始定位奧特萊斯，甚至引入了一些“奢侈品”，但是勾莊是杭州最大的農副產品批發市場所在地，消費能力存疑，更何況還是2016年的時候，當時板塊并未完全開發。

其二，區域并未形成良好的商業氛圍。實體商業雖然忌諱競爭，但不能沒有競爭，對一個商業而言，商圈的作用意義非凡。然而北城上億廣場所屬的區域多年來一直靠其“單打獨斗”，并未形成良好的商業氛圍，無法形成聚集效應。良渚永旺夢樂城、西田城等項目雖然距離在5公里左右，但并非勾莊板塊內商業，存在一定的割裂感。直到城北萬象城開業，勾莊的商業才有了新的活力。

其三，城北萬象城開業的分流。不可避免的是，一旦在物業、品牌、場景、服務、空間等各方面更有品質的城北萬象城開業后，與北城上億廣場僅兩站地鐵的差距，讓很多人都選擇了前者。

▲城北萬象城

寫在最后

商業市場，優勝劣汰本是常態。對那些經營困難的商場而言，及時止損無可厚非，對北城上億廣場來說，出售也許并非壞事。目前該項目的出售事宜還只是問詢階段，最終結果還有待進一步觀察。

同時，作為擁有農副產品物流中心這一巨大流量的勾莊板塊，加上未來會愈發成熟的社區氛圍，對商業的發展必然也是有利的。