來源/Mall星人

撰文/郭歆曄 諸葛云亭

杭州、南京、蘇州、無錫、寧波等20多座城市TOP13熱門商場PK。

作為Mall星人重點觀測數據工具之一的大眾點評，近期有了新的變化，保留商場熱門榜單之余，新增了「熱門指數」。這為分析不同區域的商業熱力分布和商場客流圖景，提供了新的度量數據。

上周我們從全省的站位，解讀了浙江、江蘇兩大經濟強省（“包郵區”的兩大成員）的商業熱力。本文則是要對兩省26座城市的商業熱力分布進行解讀，提供一份不同城市之間個性化商業差異的參考指南。

依據大眾點評8月上旬的熱門指數，杭州、南京、蘇州、無錫、寧波可謂江浙TOP5頭部商業城市。杭州頭部商場熱力均值高居全國第四，僅次于深圳（港人北上消費熱潮對深圳商業大有助力）、上海和北京；南京、蘇州居全國第6和第8；無錫、寧波躋身全國20強。

說明：①大眾點評作為單個APP，存在一定的局限性，城市能級、市場占有率、使用偏好都會造成某種程度影響，同一個城市內的數據相對來說會更具可比性。由于不同城市APP使用頻次的差異，同樣人氣的商場，高線城市的大眾點評熱力值會高于低線城市。

②大眾點評商場熱門指數處于動態變化中，故分值僅說明某個時間段的情況。一般而言，體量大、餐飲娛樂品牌數量多、市場營銷活動頻繁的項目，熱門指數相對較高。最實際的情況，需要「實地考察+與當地商場從業人員細聊求證」，從而得以印證或修正。

③上述26座城市，包含江蘇13個地級市（3個新一線-南京、蘇州、無錫），3個二線-常州、南通、徐州，7個三線-揚州、鹽城、泰州、鎮江、淮安、連云港、宿遷）、浙江11個地級市（2個新一線-杭州、寧波，5個二線-溫州、金華、嘉興、紹興、臺州，2個三線-湖州、麗水，2個四線-舟山、衢州），以及昆山和江陰。雖然昆山是蘇州代管縣級市，江陰是無錫代管縣級市，但這兩個縣級市的商業表現出足夠的潛力。

以下分析主要圍繞24座地級市，但同時兼顧昆山和江陰。

01

各城市TOP13熱門商場PK

透過每個城市大眾點評熱門指數和各城市TOP13熱門商場映射出來的情況，我們得以從更細的顆粒度來觀察江浙兩省前10強城市商業之間的差別。

綜合各項數據來看，蘇南和浙東城市高人氣商場最多。蟬聯全國縣級市多年第一的昆山實力強勁，各項數據和常州齊頭并進。衢州、麗水、宿遷的商業存在感相對較低。

杭州、寧波、南京、蘇州、無錫等新一線城市在常住人口總數、外來旅游人數以及各項經濟指標存在較大優勢，故高熱力值的人氣商場數量趨于領先。

二線城市、三四線城市的人氣商場數量逐次遞減（春節期間，低線城市將迎來大批從一二線城市返鄉客群，春節的時候我們再跟蹤比對數據變化，嘗試以不同季節節日的數據構成完整的拼圖），且熱力值差距迅速拉大（昆山是罕有的例外）。

具體來看，杭州略勝一籌南京；南京、蘇州勢均力敵難分高下（蘇州店王熱力值與1200熱力值以上商場數量超過南京，南京TOP13商場和1300熱力值以上商場數量則超過蘇州）；無錫、寧波緊隨其后。

杭州TOP13熱門商場之間的指數差距微小，反映出頭部商場激烈的競爭關系。同樣，南京、蘇州躋身前13強的項目之間，也呈現你追我趕的態勢。

今年上半年，南京共開出5個體量超3萬㎡的新項目。2024年1月份試營業的南京ifc商場，短短半年時間迅速攀升到南京市熱力排行榜第二名，商業潛力和市場號召力可見一斑。

南京ifc定位高端商業，面積約10萬㎡，共分九層，匯聚了超160個高端時尚品牌及特色餐飲，其中近三成品牌為城市首店。

圖源：南京ifc

作為蘇州中心的重要組成部分，由蘇州恒泰與凱德合作開發的巨型MALL「蘇州中心商場」，開業七年來不斷蓄積新動能，形成獨有的“地標能量”。從國際奢品、潮流時尚、運動休閑，到環球美食、親子生活，蘇州中心商場不斷升級品牌、豐富業態，吸引國內外消費者體驗打卡，散發出一站式購物的休閑新魅力。

具體到集團企業方面，江浙兩省26個城市的TOP13熱門商場中，有20個是華潤萬象生活旗下項目，包括9座萬象城（覆蓋南通、泰州、杭州、溫州、寧波、常州、無錫），7座萬象匯（覆蓋杭州、寧波、桐鄉、無錫、南京、蘇州（昆山）、揚州），以及南湖天地、南京萬象天地、杭州中心和7月新近開業的義烏天地。

其中，杭州和溫州各有兩座萬象城入榜；南京城北萬象匯則是全國目前開業體量最大的萬象匯項目，建面達21萬㎡。

作為首次進入嘉興的“萬象匯”產品，6月2日開業的桐鄉萬象匯，短短一個多月時間即登頂嘉興熱力榜TOP1，連同萬象生活輕資產管理的南湖天地，萬象生活在嘉興包攬了城市最高人氣商場的冠亞軍；作為華潤今年在華東的首個新開業街區商業項目，7月19日開業的義烏天地，開業同期綜合開業率97.5%，迅速攀升至金華熱門榜首位……華潤“熱門商場制造機”之名實至名歸。

金華人氣TOP1義烏天地、嘉興的南湖天地、下半年待開業的紹興天地，共同組成華潤在浙江開出的新商業產品線“天地”系列。【TIPS】浙江首座萬象天地——杭州亞奧萬象天地，將于2025年亮相。

【TIPS】在江浙兩省TOP30共60個商場中（表格詳見文末），來自華潤萬象生活的項目占比也非常高，達14個，約占23%。排在華潤萬象生活身后的，是龍湖商業、印力和大悅城，分別有8座天街（江蘇、浙江各半）、5座印象城（全在浙江）及2座大悅城上榜，凱德集團、“江蘇王”金鷹和“浙江王”銀泰也各有多個項目入圍。

再看其他重點城市的人氣店王。紹興銀泰百貨登頂紹興人氣榜首。作為發源于杭州的本土開發商，銀泰在浙江大本營開枝散葉，旗下項目大多躋身所在城市的人氣榜單。

下半年，銀泰系（含銀泰百貨）將在浙江開出千島湖青溪銀泰城、湖州德清銀泰城、衢州銀泰城、衢州鹿鳴島銀泰inPARK、嘉興平湖銀泰百貨共5個項目。

臺州人氣王青悅城是綠城旗下“青悅”系首個大型商業項目，2018年底開業，體量約15萬㎡，是綠城發力商業板塊邁出的重要一步。

淮安華信Mall A座自2022年開業以來，迅速晉升為淮安商業人氣頂流，正在改造的花漾城更名為華信Mall B座，將于今年9月開幕……

02

即將有眾多新項目角逐熱門榜

下半年，江蘇將開出超30個項目，其中一大半主要分布在南京、蘇州兩地。

南京新街口商圈香港置地旗下金陵中環、31萬㎡的南京萬匯城（北區）和超15萬㎡的南京華貿中心、江寧寶龍廣場，作為超大體量商業體，有望成為南京新的商業地標。

昆山花橋中駿世界城（直連上海嘉興的跨城TOD商業，超級奧萊綜合體）、龍湖蘇州相城天街、蘇州金鷹奧萊中心、蘇州O’PARK活力匯、昆山花橋GHC綠地濱江等一批新項目將為蘇州消費市場注入一股新鮮活力。

此外，還有無錫圓融廣場、常州飛龍吾悅廣場、南通如東大有境、連云港灌云萬達廣場、宿遷泗州吾悅廣場等多個大型項目，也將加入江蘇的排名賽。

而浙江在下半年也將迎來一波商業的集中爆發，據不完全統計，杭州將開出超15個新項目，其中非標商業占比超過50%，如杭州江南櫻花里、杭州NEO PARK-未來里、杭州無限公園、工聯二期杭州ICON、杭州蓮荷里、安放·山澤里等。

寧波作為浙江僅次于杭州的第二大城市，接下來將有包括寧波新世界THE PARK by K11 Select、寧波東遇Meet52、寧波駱駝印象城、寧波余姚寶龍廣場在內的諸多重點項目接連入市。

萬達將開出溫州瑞安萬達廣場、湖州風華萬達廣場、麗水南城萬達廣場等3個新項目，大型開發商深耕浙江的決心可見一斑。

再者，溫州南湖未來ONE、龍湖紹興鏡湖天街、紹興天地、湖州南潯貝尚坊、金華東湄豐茂里、嘉興藍城飛鳥集等一批有趣的非標商業也頗值得關注。

這些新項目的入市，不僅會給消費者提供更多選擇，還將進一步加劇市場競爭。他們在經過一段時間的運營之后，是否有望殺出重圍，對各城市TOP13熱門榜以及江浙兩省的熱門30強榜單產生沖擊？后續我們將保持觀察。

【TIPS】港資企業正在持續布局江浙多個城市，如：

香港置地旗下南京越城天地、南京金陵中環、蘇州中環、杭州光環夢中心將于今年起陸續亮相；

繼無錫恒隆廣場之后，杭州恒隆廣場預計2025年開業；

除了寧波新世界THE PARK by K11 Select，香港新世界在杭州還有兩個項目值得期待：上城區望江新城的新世界K11藝術城市中心和余杭區良渚新城的K11 Select購物藝術中心，此外無錫和湖州的K11 Select在建，溫州K11 Select已簽約；

品牌煥新升級中的杭州嘉里中心之外，嘉里旗下的杭州嘉里城預計也將于2025年開業；

新鴻基繼今年在南京開設ifc后，后續還有蘇州環貿廣場ICC和杭州ifc等項目蓄勢待發。

瑞安新天地通過南京百子亭天地、南京IFCX等項目，入局南京城市更新。

結合港資和外資在上述五大城市的布局來看，港資“最愛”杭州和南京；外資商業則在蘇州的密度最高-8個（同時也有多個港資項目扎根蘇州），此外目前外資在杭州和寧波的布局可謂平分秋色，各有3個。

03

30強，浙江VS江蘇商業熱力

上有天堂，下有蘇杭，江蘇與浙江，是兩顆鑲嵌在中國東部沿海包郵區的璀璨明珠，同屬于江南文化圈，卻又各自孕育出獨特的氣質與風華。

根據中商數據&Mall星人截取的8月上旬暑期城市商場客流活躍度來看，全國商業熱力排名的前50名城市中，江蘇和浙江兩省共上榜11座城市，占據了五分之一以上的席位。

具體來看，江蘇共8個城市榜上有名，在作為新一線的南京、蘇州、無錫，以及作為二線城市的南通、常州、徐州盡數上榜的同時，也意外出現了三線城市揚州，以及全國排名第一的縣級市昆山的身影。浙江的陣容顯得相對“集中”，僅有3座城市上榜（人口6627萬），分別是杭州、寧波和溫州，其他四個二線城市不見其蹤。

再看江浙兩省大眾點評熱門指數TOP30商場的數據，可以進一步印證目前江蘇的“均衡性”和浙江的“集中性”。

浙江TOP30熱門商場中，杭州占據了高達22個席位，并一舉包攬了前13名，其他8個商場則稀稀落落地分布在寧波（4個）、溫州（3個）、金華（1個）三座城市中，省會城市的虹吸效應凸顯。

而江蘇TOP30商場，“蘇大強”占據10個席位，南京守住了作為省會的體面，共占據14個，時隔五年重回新一線的無錫，成功奪得5個席位，常州則占據1個，這幾個城市都屬蘇南區域。

不過，從平均看，兩者可謂不相上下、勢均力敵，浙江TOP30商場的大眾點評熱門指數平均值為1339，江蘇對應的該數據為1340，僅一分之差。

【TIPS】大眾點評熱門指數統計而成的江浙8月上旬熱力值最高的人氣30強商場中，南京ifc、常州萬象城、華潤萬象生活出品的義烏天地，均為今年新開業項目中的佼佼者。

受高溫酷暑影響，江浙室外街區僅有蘇州仁恒倉街、杭州天目里、金華義烏天地三家入榜，奧萊更是悉數“出榜”，全空調的一站式大型盒子購物中心熱力值則大幅提升。