出品/Mall星人

作者/郭歆曄 諸葛云亭

江蘇商業(yè)更為均衡，旗下“十三太保”個個能打，而浙江的熱力分布明顯更為聚焦，且省會杭州“兇悍”異常。

上有天堂，下有蘇杭，江蘇與浙江，是兩顆鑲嵌在中國東部沿海包郵區(qū)的璀璨明珠，同屬于江南文化圈，卻又各自孕育出獨特的氣質(zhì)與風華。

經(jīng)濟發(fā)展方面，江蘇與浙江又同為經(jīng)濟大省強省，擁有著雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎，一直是我國經(jīng)濟發(fā)展的“排頭兵”。整體來看，二省之間具有極強可比性，呈現(xiàn)出“你追我趕”的發(fā)展態(tài)勢。

聚焦到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，我們可以發(fā)現(xiàn)，強大的經(jīng)濟基礎和消費潛力，為江浙兩省商業(yè)地產(chǎn)的繁榮發(fā)展提供了肥沃的生長土壤：兩省的購物中心、商業(yè)綜合體等商業(yè)設施不斷涌現(xiàn)，提升了城市的商業(yè)氛圍和消費體驗。

與此同時，作為Mall星人重點觀測數(shù)據(jù)工具之一的大眾點評，在近期有了新的變化，商場熱門榜單之余，新增了“熱門指數(shù)”，這為我們分析不同區(qū)域的商業(yè)熱力分布和商場客流圖景提供了另一幅“畫像”。

由大眾點評熱門指數(shù)統(tǒng)計而成的江浙8月上旬熱力值最高的人氣30強商場中，南京ifc、常州萬象城、華潤萬象生活出品的義烏天地，均為今年新開業(yè)項目中的佼佼者。

需要注意的是，受高溫酷暑影響，江浙室外街區(qū)僅有蘇州仁恒倉街、杭州天目里、金華義烏天地三家入榜，奧萊更是悉數(shù)“出榜”，全空調(diào)的一站式大型盒子購物中心熱力值則大幅提升。

①大眾點評作為單個APP，存在一定的局限性，城市能級、市場占有率、使用偏好都會造成某種程度影響，同一個城市內(nèi)的數(shù)據(jù)相對來說會更具可比性。由于不同城市APP使用頻次的差異，同樣人氣的商場，高線城市的大眾點評熱力值會高于低線城市。

②大眾點評的商場熱力值每天都有變動，故此分值僅說明當時的情況，商場體量大，餐飲娛樂品牌數(shù)量多，市場營銷活動頻繁的項目熱力值相對較高。

我們僅從目前得到的數(shù)據(jù)進行管中窺豹，更具體的需要「實地考察+與當?shù)厣虉鰪臉I(yè)人員細聊求證」，從而得以印證或修正。

③江蘇13市等級劃分：3個新一線（南京、蘇州、無錫）、3個二線（常州、南通、徐州）、7個三線（揚州、鹽城、泰州、鎮(zhèn)江、淮安、連云港、宿遷）；

④浙江11市等級劃分：2個新一線（杭州、寧波）、5個二線（溫州、金華、嘉興、紹興、臺州）、2個三線（湖州、麗水）、2個四線（舟山、衢州）。

01

“散裝”江蘇略勝一籌， “十三太保”實力驚人

從浙江、江蘇兩省的宏觀商業(yè)發(fā)展情況來看，二者在呈現(xiàn)出一定共性特征的同時，也有著顯著的個性化差異。

首先，根據(jù)中商數(shù)據(jù)&Mall星人截取的8月上旬暑期城市商場客流活躍度來看，全國商業(yè)熱力排名的前50名城市中，江蘇和浙江兩省共上榜11座城市，占據(jù)了五分之一以上的席位。

但仔細來看，被戲稱為“散裝大省”的江蘇（人口8526萬），共8個城市榜上有名，在作為新一線的南京、蘇州、無錫，以及作為二線城市的南通、常州、徐州盡數(shù)上榜的同時，也意外出現(xiàn)了三線城市揚州，以及全國排名第一的縣級市昆山的身影。

而浙江僅有3座城市上榜（人口6627萬），分別是杭州、寧波和溫州，其他四個二線城市不見其蹤。

對比來說，江蘇省的商業(yè)發(fā)展顯然更為均衡，旗下“十三太保”（13個地級市）個個能打，而浙江的熱力分布明顯更為聚焦，且省會杭州“兇悍”異常。

有人說，“80年代看溫州，90年代看義烏，新世紀后看杭州。”通過橫向?qū)Ρ冉�浙兩省大眾點評熱門指數(shù)TOP30的商場，就更能驗證這一傾向性。浙江TOP30商場中，杭州占據(jù)了高達22個席位，并一舉包攬了前13名，其他8個商場則稀稀落落地分布在寧波（4個）、溫州（3個）、金華（1個）三座城市中，省會城市的虹吸效應凸顯。

而江蘇TOP30商場，“蘇大強”占據(jù)10個席位，南京守住了作為省會的體面，共占據(jù)14個，時隔五年重回新一線的無錫，成功奪得5個席位，常州則占據(jù)1個，這幾個城市都屬蘇南區(qū)域。

當然，這也與兩省的歷史文化背景有著一定關(guān)聯(lián)。江蘇積千年之富、擁有平原廣袤與河網(wǎng)交織的自然條件以及民族工商業(yè)發(fā)達的歷史底蘊，占據(jù)著先天優(yōu)勢。

浙江以民富聞名全國，但由于“七山一水二分田”的地理特征，人均耕地不足全國平均水平的一半，尤其是在中南部地區(qū)，山高水遠、交通不便。在這種條件下，浙江能夠在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域展現(xiàn)出如此非凡的魅力和強勁的活力，實屬難能可貴。

值得一提的是，浙江TOP30商場的大眾點評熱門指數(shù)平均值為1339，江蘇對應的該數(shù)據(jù)為1340，由此看可謂不相上下、勢均力敵。

02

兩省實力相近，杭州南京蘇州拿下前三

進一步將目光收窄至城市層面，可以看到杭州以1352的大眾點評熱門指數(shù)穩(wěn)坐江浙兩省城市榜首之位，南京以1341的熱門指數(shù)位列榜眼，蘇州則在兩省橫向比較中以1336的熱度奪得探花。

如果將城市能級的因素考慮進去，可以發(fā)現(xiàn)上榜城市之間的差距還是非常大的，雖然同樣位列全國TOP50，但對比杭州1352的熱度，排名45位的徐州熱門指數(shù)僅為961。

具體到城市和商場的大眾點評熱門指數(shù)，位列浙江全省暑期熱力值TOP10的商場分別為：杭州萬象城（1360）、杭州湖濱銀泰in77（1359）、杭州中心（1357）、杭州龍湖濱江天街（1355）、杭州大悅城（1353）、杭州嘉里中心（1353）、杭州來福士（1351）、杭州蕭山萬象匯（1350）、杭州印力匯德隆奧體印象城（1349）、杭州西溪印象城（1347）、杭州城北萬象城（1347）。

位列江蘇暑期全省熱力值TOP10的商場分別為：蘇州中心凱德（1364）、南京德基廣場（1360）、南京ifc（1358）、蘇州龍湖獅山天街（1358）、蘇州大悅城（1352）、南京萬象天地（1351）、南京城北萬象匯（1351）、南京華采天地（1349）、常州萬象城（1349）、南京景楓中心（1347）。

從數(shù)據(jù)可以看出，江浙頭部的這20家人氣商場，相互之間指數(shù)差距微小。這意味著這些項目各有優(yōu)勢，不分伯仲，但另一方面也代表著競爭的激烈。

圖源：南京ifc

03

下半年均有重磅項目入市，或?qū)⑻瓝QTOP30榜單

下半年，江蘇將開出超30個項目，其中一大半主要分布在南京、蘇州兩地。

南京新街口商圈香港置地旗下金陵中環(huán)、31萬㎡的南京萬匯城（北區(qū)）和超15萬㎡的南京華貿(mào)中心、江寧寶龍廣場，作為超大體量商業(yè)體，有望成為南京新的商業(yè)地標。

昆山花橋中駿世界城（直連上海嘉興的跨城TOD商業(yè)，超級奧萊綜合體）、龍湖蘇州相城天街、蘇州金鷹奧萊中心、蘇州O’PARK活力匯、昆山花橋GHC綠地濱江等一批新項目將為蘇州消費市場注入一股新鮮活力。

此外，還有無錫圓融廣場、常州飛龍吾悅廣場、南通如東大有境、連云港灌云萬達廣場、宿遷泗州吾悅廣場等多個大型項目，也將加入江蘇的排名賽。

而浙江在下半年也將迎來一波商業(yè)的集中爆發(fā)，據(jù)不完全統(tǒng)計，杭州將開出超15個新項目，其中非標商業(yè)占比超過50%，如杭州江南櫻花里、杭州NEO PARK-未來里、杭州無限公園、工聯(lián)二期杭州ICON、杭州蓮荷里、安放·山澤里等。

寧波作為浙江僅次于杭州的第二大城市，接下來將有包括寧波新世界THE PARK by K11 Select、寧波金茂匯、寧波東遇Meet52、寧波駱駝印象城、寧波余姚寶龍廣場在內(nèi)的諸多重點項目接連入市。

這些新項目的入市不僅會給消費者提供更多選擇，還將進一步加劇市場競爭，對上述TOP30榜單產(chǎn)生沖擊。

后記

擁江抱淮、兼有運河之利的江蘇，與“中國改革開放模范生”浙江，既是互相比學趕超的競爭對手，也是攜手并進的重要伙伴，期待兩省商業(yè)在未來能夠迸發(fā)出更加蓬勃多元的生命力。