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編輯/大江

沈陽(yáng)高奢商場(chǎng)的激烈“商戰(zhàn)”，正式落下了帷幕！

10月15日，沈陽(yáng)高端百貨卓展購(gòu)物中心（以下簡(jiǎn)稱“沈陽(yáng)卓展”）發(fā)布公告稱，門(mén)店將于11月15日正式停業(yè)。

來(lái)源：卓展購(gòu)物中心沈陽(yáng)店

沈陽(yáng)卓展的“劇變”其實(shí)早有顯現(xiàn)。此前，沈陽(yáng)卓展的GUCCI在9月突然閉店，LV也在10月15日閉店。

作為卓展在長(zhǎng)春外的第一站，開(kāi)業(yè)18年的卓展一直都是沈陽(yáng)高端商業(yè)的代表，項(xiàng)目也一度是沈陽(yáng)高端商業(yè)里的“大贏家”。

在開(kāi)業(yè)之初，項(xiàng)目曾引入了GUCCI東北首店、Cartier沈陽(yáng)首店、Dior沈陽(yáng)首店等眾多奢牌，塑造了沈陽(yáng)的重奢商業(yè)格局；據(jù)悉，在2010年之間，沈陽(yáng)卓展的銷售額就達(dá)到了25億，2011年則達(dá)到了29億。

此后，沈陽(yáng)萬(wàn)象城和市府恒隆廣場(chǎng)相繼開(kāi)業(yè)加入“戰(zhàn)場(chǎng)”，沈陽(yáng)高奢商業(yè)格局進(jìn)入“三足鼎立”階段，好不熱鬧。而此次隨著沈陽(yáng)卓展的閉店，也標(biāo)志著沈陽(yáng)的高端商業(yè)市場(chǎng)由“三足鼎立”的局面，演變?yōu)槭懈懵V場(chǎng)和沈陽(yáng)萬(wàn)象城這兩座高端購(gòu)物中心“兩方爭(zhēng)霸”。

甚至從目前的局勢(shì)來(lái)看，去年銷售額破百億的沈陽(yáng)萬(wàn)象城已經(jīng)有引領(lǐng)沈陽(yáng)高端商業(yè)市場(chǎng)、一家獨(dú)大之勢(shì)。

沈陽(yáng)萬(wàn)象城 來(lái)源：大眾點(diǎn)評(píng)

卓展緣何敗走沈陽(yáng)？沈陽(yáng)的高端商業(yè)市場(chǎng)又是如何演變的？

01

以“新百貨主義”理念打入沈陽(yáng)市場(chǎng)

年銷售額曾高達(dá)29億

沈陽(yáng)萬(wàn)象城在沈陽(yáng)的重奢商業(yè)市場(chǎng)里“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”，并非空穴來(lái)風(fēng)。

根據(jù)公開(kāi)信息顯示，沈陽(yáng)萬(wàn)象城去年的銷售額達(dá)到了101億，在華潤(rùn)萬(wàn)象城體系里僅次于深圳萬(wàn)象城和杭州萬(wàn)象城，業(yè)績(jī)?cè)跂|北地區(qū)穩(wěn)居第一。

蒸蒸日上的沈陽(yáng)萬(wàn)象城與江河日下的沈陽(yáng)卓展，更像是時(shí)代洪流里，沈陽(yáng)高端商業(yè)市場(chǎng)變遷的縮影。

沈陽(yáng)卓展因時(shí)而起，也應(yīng)勢(shì)而落。

2006年春，被長(zhǎng)春百貨業(yè)界譽(yù)為零售百貨業(yè)最高端、時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)的長(zhǎng)春卓展時(shí)代廣場(chǎng)百貨有限公司，將投資拓展的第一站，放在了沈陽(yáng)。

彼時(shí)的沈陽(yáng)，常住人口740萬(wàn)，又有百余萬(wàn)的流動(dòng)人口，消費(fèi)潛力巨大，正是投資的好時(shí)機(jī)；而卓展也將沈陽(yáng)首站地址選在了既有大型地塊且交通更加便利的“金廊”。

憑借長(zhǎng)春卓展的高端商業(yè)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，沈陽(yáng)卓展同樣以先進(jìn)的“新百貨主義”理念打入了沈陽(yáng)的高端商業(yè)市場(chǎng)。

2006年4月28日，伴隨著dunhill中國(guó)首家“蘑菇店”、Aquas-cutum東北旗艦店等品牌，沈陽(yáng)卓展開(kāi)啟了試營(yíng)業(yè)，根據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，項(xiàng)目試營(yíng)業(yè)僅4個(gè)月，會(huì)員就已經(jīng)突破了3萬(wàn)人。

同年9月8日，正式開(kāi)業(yè)的沈陽(yáng)卓展，已經(jīng)形成了GUCCI東北首店、MARELLA中國(guó)首店、Ermenegildo Zegna、dunhill、Aquas-cutum、atestini、BALLY等眾多大牌的布局。

剛開(kāi)業(yè)的沈陽(yáng)卓展，意氣風(fēng)發(fā)，同時(shí)也迎來(lái)了第一個(gè)強(qiáng)勁對(duì)手，沈陽(yáng)西武百貨。

2007年3月，營(yíng)業(yè)面積1.5萬(wàn)㎡的沈陽(yáng)西武百貨低調(diào)開(kāi)業(yè)，引入了LV旗艦店、PRADA獨(dú)家門(mén)店、杰尼亞旗艦店等品牌，在高端商業(yè)市場(chǎng)里與沈陽(yáng)卓展“分庭抗禮”。

沈陽(yáng)卓展則相繼引入了Dior沈陽(yáng)首店、Dior Homme、LV等重奢品牌；2011年，由卓展托管，與卓展互通且擁有LV男裝旗艦店、Dior、Prada等眾多國(guó)際品牌的卓越精品館的開(kāi)業(yè)，更是鞏固了卓展在沈陽(yáng)高端商業(yè)的地位。

沈陽(yáng)卓展也迎來(lái)了自己的巔峰期，根據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，在2010年之間，沈陽(yáng)卓展的銷售額就達(dá)到了25億，2011年則達(dá)到了29億。

而沈陽(yáng)西武百貨則由于經(jīng)營(yíng)不善在2010年閉店，由久儷百貨接手。

02

母公司投資失利、內(nèi)部混亂

又遇“勁敵”市府恒隆與萬(wàn)象城的沖擊

度過(guò)巔峰期后，沈陽(yáng)卓展也開(kāi)始走上了由盛轉(zhuǎn)衰的下坡路。

一來(lái)，沈陽(yáng)卓展的母公司卓展集團(tuán)在北京的投資失利。2012年，卓展通過(guò)收購(gòu)華熙樂(lè)茂成功進(jìn)入北京市場(chǎng)，盡管定位高端，但北京卓展由于交通以及商務(wù)氛圍不佳，體量過(guò)大且客流一般，虧損嚴(yán)重，反而成為了卓展集團(tuán)的累贅。

二來(lái)，彼時(shí)的卓展內(nèi)部混亂，管理層流失嚴(yán)重，致使人才流失率較高，制定的政策難以執(zhí)行；

三來(lái)，反腐倡廉大環(huán)境，奢侈品牌遇冷開(kāi)始收縮，也使得定位高端的卓展的業(yè)績(jī)受到影響。據(jù)悉，沈陽(yáng)卓展的業(yè)績(jī)從2011年的29億直接下跌為2013年的20億；哈爾濱卓展的業(yè)績(jī)也從2011年的14億下降為2013年的10億左右。

四則，市府恒隆廣場(chǎng)以及沈陽(yáng)萬(wàn)象城這兩個(gè)新式高端購(gòu)物中心的沖擊。

2011年5月15日，華潤(rùn)第三座萬(wàn)象城在沈陽(yáng)開(kāi)業(yè)。

沈陽(yáng)萬(wàn)象城建面近25萬(wàn)㎡，在開(kāi)業(yè)之初就引入了Hermes、Dior、Louis Vuitton等重奢品牌，形成了以奢侈品牌為主，加之“泰國(guó)尚泰百貨、韓國(guó)美嘉歡樂(lè)影城、OLE超市、冰紛萬(wàn)象滑冰場(chǎng)”四大主力店的品牌陣容，迅速確立了其在沈陽(yáng)以及東北高端城市綜合體的地位。

不僅有華潤(rùn)來(lái)分一杯“高端市場(chǎng)”的羹，港資恒隆在沈陽(yáng)的第二座項(xiàng)目市府恒隆廣場(chǎng)也緊隨其后開(kāi)業(yè)。

2012年9月28日，沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。市府恒隆廣場(chǎng)引入了150+品牌，品牌陣容華麗，包括不少東北首進(jìn)品牌，比如Chanel、Christian Louboutin、Lanvin 、Ralph Lauren 、Roger Vivier 和Valentino等。

此外，項(xiàng)目還匯聚了Cartier、Giorgio Armani、Salvatore Ferragamo Tiffany & Co.、Piaget和Rolex等國(guó)際奢侈品牌。

來(lái)源：沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)

體量更大、硬件更好、業(yè)態(tài)更全、體驗(yàn)更佳的沈陽(yáng)萬(wàn)象城和市府恒隆廣場(chǎng)對(duì)沈陽(yáng)卓展的沖擊可想而知，也對(duì)項(xiàng)目分流嚴(yán)重。

在內(nèi)外交困下，從2013年開(kāi)始，沈陽(yáng)卓展的奢侈品牌開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)關(guān)店現(xiàn)象，包括Cartier、Chloé、Balenciaga、Bottega Veneta女裝、Dior女裝等品牌。

事實(shí)上，在大環(huán)境的沖擊下，不只是沈陽(yáng)卓展，沈陽(yáng)的高端商業(yè)市場(chǎng)都受到了沖擊。由西武百貨引入的東北首家LV也在2014年撤出了久儷百貨。

市府恒隆廣場(chǎng)的Donna Karan、Calvin Kiein Collection、Ralph Lauren等品牌也相繼撤離。

沈陽(yáng)萬(wàn)象城也經(jīng)歷了“高端百貨出走”的“尷尬期”。

對(duì)于彼時(shí)的沈陽(yáng)卓展、沈陽(yáng)萬(wàn)象城以及市府恒隆廣場(chǎng)而言，誰(shuí)能更快的調(diào)整過(guò)來(lái)迎合當(dāng)下市場(chǎng)，誰(shuí)才能成為沈陽(yáng)高端商業(yè)市場(chǎng)最后的“贏家”。

03

市府恒隆“不溫不火”

沈陽(yáng)卓展掉隊(duì)

萬(wàn)象城邁入業(yè)績(jī)“百億俱樂(lè)部”

從現(xiàn)在往前看，我們已然知曉這場(chǎng)角逐的最后贏家是沈陽(yáng)萬(wàn)象城，2023年沈陽(yáng)萬(wàn)象城的銷售額已經(jīng)成功邁入“百億俱樂(lè)部”。

市府恒隆廣場(chǎng)的租賃收入，在恒隆的高端商場(chǎng)里，是墊底的，甚至還不如定位次高端商場(chǎng)的沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)。

根據(jù)恒隆地產(chǎn)2023年財(cái)報(bào)顯示，沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)的租賃收入為9600萬(wàn)，較上一年下滑了1%，出租率也由2022年的87%下滑至81%。

而沈陽(yáng)卓展，同樣也在掉隊(duì)。

但即使如此，這些年在商業(yè)市場(chǎng)上略顯保守的沈陽(yáng)卓展，也憑借著“老底”，在近兩年相繼引入了寶珀腕表、Balenciaga、Alexander McQueen、Marni、Maison Margiela等品牌。

相比之下，這三家里面最后開(kāi)業(yè)、錯(cuò)失最佳進(jìn)場(chǎng)時(shí)機(jī)的市府恒隆廣場(chǎng)除了Chanel，一直以來(lái)就缺乏更多能“鎮(zhèn)場(chǎng)子”的重奢品牌，諸如沈陽(yáng)卓展的“門(mén)神品牌”LV、GUCCI，沈陽(yáng)萬(wàn)象城的Hermes、Dior、LV等品牌。

今年，Chanel更是在沈陽(yáng)萬(wàn)象城上新了圍擋，似乎預(yù)示著市府恒隆廣場(chǎng)將滑向更加不利的經(jīng)營(yíng)處境。

而沈陽(yáng)萬(wàn)象城，則是節(jié)節(jié)高升。其中最重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)則是2014-2015年期間對(duì)原主力店尚泰百貨區(qū)域的改造。

2014年6月，作為沈陽(yáng)萬(wàn)象城主力店的高端百貨尚泰百貨，迫于租金壓力以及經(jīng)營(yíng)慘淡，結(jié)束了與沈陽(yáng)萬(wàn)象城為期3年的合作，給沈陽(yáng)萬(wàn)象城留下了近3萬(wàn)㎡的“空鋪面積”。

尚泰百貨撤離后，沈陽(yáng)萬(wàn)象城對(duì)這部分區(qū)域進(jìn)行了為期一年多的升級(jí)改造。

一方面，沈陽(yáng)萬(wàn)象城對(duì)原有的品牌和業(yè)態(tài)進(jìn)行補(bǔ)充，重新引入了100+品牌，涵蓋化妝品、服飾、兒童、餐飲、文化書(shū)店、家居、健身等多個(gè)業(yè)態(tài)；另一方面，也引入了ARMANI JEANS、Diesel、LIU JO、COS、優(yōu)衣庫(kù)等更多輕奢、潮牌以及快銷品牌，吸引年輕人的關(guān)注，進(jìn)一步擴(kuò)大商場(chǎng)的人群受眾。

沈陽(yáng)萬(wàn)象城吸引年輕人的舉措顯然是正確的，也帶來(lái)了更加積極的效果。到2016年，沈陽(yáng)萬(wàn)象城的銷售額已經(jīng)達(dá)到了30億，并且還錄得了36.4%的超高增長(zhǎng)率，成為華潤(rùn)萬(wàn)象城里最賺錢(qián)的商場(chǎng)之一。

沈陽(yáng)萬(wàn)象城 來(lái)源：大眾點(diǎn)評(píng)

今年以來(lái)，沈陽(yáng)萬(wàn)象城還在持續(xù)進(jìn)階。項(xiàng)目對(duì)Burberry、Prada等品牌進(jìn)行升級(jí)，還引入了CREED香氛精品店?yáng)|北首店、Mardi Mercredi東北首店、Vivienne Westwood全球首個(gè)戶外店P(guān)OP-UP、Teastone東北首店，以及BRUNELLO CUCINELLI、Moose Knuckles、赫蓮娜、BOSS限時(shí)體驗(yàn)店、Barbour、Koradior、ERDOS煥新升級(jí)、LOEWE限時(shí)店、宮匠造辦、優(yōu)衣庫(kù)、FILA KIDS、ZUCZUG bazaar、Day By Day、DJI大疆哈蘇概念店、SALOMON、Peets Coffee、DESCENTE KIDS等品牌。

Prada沈陽(yáng)萬(wàn)象城店 來(lái)源：沈陽(yáng)萬(wàn)象城

04

沈陽(yáng)卓展退場(chǎng)

市府恒隆廣場(chǎng)還有機(jī)會(huì)嗎？

值得關(guān)注的是，在沈陽(yáng)卓展閉店之后，市府恒隆廣場(chǎng)也許會(huì)迎來(lái)新的機(jī)遇。

來(lái)源：沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)

一方面，市府恒隆廣場(chǎng)的二期和三期還在建設(shè)當(dāng)中，未來(lái)市府恒隆廣場(chǎng)將迎來(lái)擴(kuò)容；按恒隆地產(chǎn)2023年年報(bào)來(lái)看，沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)的發(fā)展物業(yè)將于2028年起落成。

另一方面，沈陽(yáng)的高端商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將不再那么激烈，市府恒隆廣場(chǎng)的生存環(huán)境也許會(huì)得到改善，或許能承接沈陽(yáng)卓展閉店之后的一波奢侈品牌，在品牌上與沈陽(yáng)萬(wàn)象城形成互補(bǔ)，畢竟恒隆的硬件和服務(wù)還是不容小覷的。

不過(guò)當(dāng)下正處于奢侈品牌們“賣(mài)不動(dòng)”的平穩(wěn)期，奢侈品牌在拓店上也將更加審慎。所以沈陽(yáng)萬(wàn)象城“獨(dú)大”的局面，在很長(zhǎng)時(shí)間應(yīng)該不會(huì)有變動(dòng)了。