出品/高和暢 

作者/張亞琴

此前分享多篇對(duì)于商業(yè)市場(chǎng)的觀察和理解，本次以公開(kāi)市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過(guò)近四年公開(kāi)市場(chǎng)披露的購(gòu)物中心連續(xù)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)對(duì)比，分析總結(jié)其中的趨勢(shì)。

本文核心結(jié)論如下

馬太效應(yīng)持續(xù)增強(qiáng)：頭部項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)呈現(xiàn)波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)，非頭部項(xiàng)目持續(xù)下滑，同時(shí)頭部項(xiàng)目?jī)?nèi)部也出現(xiàn)了明顯的分化，呈現(xiàn)了城市級(jí)＞區(qū)域級(jí)＞副城級(jí)的走勢(shì)

消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣下沉：從新一線城市級(jí)頭部項(xiàng)目（主要為重奢場(chǎng)）的增速優(yōu)于一線城市，和一線、新一線城市的區(qū)域級(jí)頭部增長(zhǎng)性與副城市級(jí)項(xiàng)目的比較可看出，在重奢和大眾的不同品牌級(jí)次上，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣都呈現(xiàn)出下沉趨勢(shì)，更加本地化、在附近

不同級(jí)次項(xiàng)目呈現(xiàn)M型走勢(shì)：在各級(jí)次項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)上，重奢＞品質(zhì)大眾＞輕奢/潮奢，線下商業(yè)消費(fèi)正在不斷向全城、高端和在地、親民這兩大端頭集中。

01

研究方法

研究樣本來(lái)源

當(dāng)前項(xiàng)目數(shù)據(jù)全部來(lái)自于上市公司年報(bào)及公募REITs定期報(bào)告，其中：

上市公司年報(bào)：篩選公開(kāi)項(xiàng)目層面經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的上市公司，共錄得8家上市公司（包含198個(gè)項(xiàng)目，總體量約2000萬(wàn)方）；

公募REITs定期報(bào)告：篩選上交所、深交所、港交所及新交所上市的包含零售物業(yè)的REITs產(chǎn)品，共錄得11只產(chǎn)品（包含32個(gè)項(xiàng)目，總體量約300萬(wàn)方）。

樣本基數(shù)

基于當(dāng)前獲得的公開(kāi)信息，為觀察運(yùn)營(yíng)收入變動(dòng)趨勢(shì)，篩選2019年及之前開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，共錄得60個(gè)項(xiàng)目。 

按照項(xiàng)目輻射范圍、品牌影響力以及項(xiàng)目規(guī)模三個(gè)角度，同時(shí)結(jié)合各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，篩選出35個(gè)頭部項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)處理方法

針對(duì)篩選出的35個(gè)研究標(biāo)的，以各項(xiàng)目2020年可租賃全口徑收入坪效為基數(shù)，分析近4年各項(xiàng)目連續(xù)經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)。

02

趨勢(shì)觀察

頭部vs非頭部

購(gòu)物中心馬太效應(yīng)明顯，頭部項(xiàng)目比非頭部項(xiàng)目表現(xiàn)強(qiáng)勁；

頭部項(xiàng)目自2020年起呈現(xiàn)波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)，非頭部項(xiàng)目則表現(xiàn)為持續(xù)下降，未見(jiàn)明顯反彈跡象，兩類(lèi)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)差距持續(xù)擴(kuò)大。 

城市頭部vs副城頭部vs區(qū)域頭部

城市頭部項(xiàng)目隨宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)最為明顯，增長(zhǎng)彈性最強(qiáng)；

副城頭部項(xiàng)目隨著消費(fèi)在地化的崛起，對(duì)區(qū)域級(jí)消費(fèi)虹吸作用變?nèi)酰坏鞘屑?jí)頭部項(xiàng)目對(duì)副城級(jí)項(xiàng)目虹吸作用并未減弱，導(dǎo)致副城頭部項(xiàng)目表現(xiàn)相對(duì)疲軟；

區(qū)域頭部項(xiàng)目在地深耕，對(duì)在地客群滲透較強(qiáng)，消費(fèi)需求相對(duì)穩(wěn)定，整體表現(xiàn)穩(wěn)定。 

一線vs新一線

城市頭部項(xiàng)目增長(zhǎng)最為明顯，但新一線增幅較一線更高；

副城頭部在新一線增長(zhǎng)顯著高于區(qū)域頭部，而在一線城市中，其與區(qū)域頭部增速接近。 

高奢VS輕奢/潮奢VS品質(zhì)大眾場(chǎng)

重奢場(chǎng)在三類(lèi)項(xiàng)目中營(yíng)收增長(zhǎng)最為迅速，品質(zhì)大眾類(lèi)項(xiàng)目雖增幅不及重奢場(chǎng)，但走勢(shì)最為平穩(wěn)，輕奢/潮奢項(xiàng)目整體表現(xiàn)相對(duì)不佳。 

03

結(jié)語(yǔ)

縱觀各項(xiàng)目2020年到2023年的營(yíng)收變動(dòng)情況，可以看出購(gòu)物中心的馬太效應(yīng)愈加明顯，雖然外部市場(chǎng)持續(xù)低迷，但頭部項(xiàng)目仍呈現(xiàn)波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)，頭部項(xiàng)目和非頭部項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)的差距持續(xù)擴(kuò)大。同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)，頭部項(xiàng)目?jī)?nèi)部也出現(xiàn)了明顯的分化，從輻射范圍來(lái)看，出現(xiàn)了城市級(jí)＞區(qū)域級(jí)＞副城級(jí)的現(xiàn)象，從品牌級(jí)次來(lái)看，出現(xiàn)了重奢＞品質(zhì)大眾＞輕奢的現(xiàn)象，線下商業(yè)消費(fèi)正在不斷向全城、高端和在地、親民這兩大端頭集中，同時(shí)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣下沉，而進(jìn)一步綜合城市能級(jí)、輻射范圍、品牌級(jí)次來(lái)多維度考慮項(xiàng)目分化的情況所得出的結(jié)論則更加復(fù)合多元。

從投資角度出發(fā)，針對(duì)如何識(shí)別出當(dāng)前運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)佳，同時(shí)具備穩(wěn)定性和增長(zhǎng)性的項(xiàng)目，高和資管團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)多年的投資研判實(shí)踐，建立起一整套長(zhǎng)期、多維、以終為始的大資管方法論，以應(yīng)對(duì)越來(lái)越復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境。