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撰文/劉子棟

在飽受重創(chuàng)的商業(yè)房地產(chǎn)市場中淘金，不是一件容易的事。亞洲最大房地產(chǎn)投資信托基金——領(lǐng)展房產(chǎn)基金，為此做足了準(zhǔn)備，但仍需要一些運(yùn)氣加持。

畢竟外部的變化是不可控的。過去幾年至今，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展波動加劇，不確定性之下變革與變數(shù)共存。一家企業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)想要獲得業(yè)績增長，比以往任何時候都難。

在領(lǐng)展最新發(fā)布的2024/2025財年中期業(yè)績簡報中，就提及幾個可能影響公司決策的宏觀經(jīng)濟(jì)因素，包括人口結(jié)構(gòu)變化、地緣政治挑戰(zhàn)、氣候變化和科技進(jìn)步等樞軸點，它們將長期左右中國內(nèi)地和香港經(jīng)濟(jì)與亞太區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境。

短期來看，全球央行正式進(jìn)入降息周期，然而美國總統(tǒng)大選結(jié)果又為世界經(jīng)濟(jì)增添波動。中國則取消了過去幾年實施的部分緊縮措施，打出一系列寬松政策“組合拳”，包括在今年第四季度時隔多年推出了家電“國補(bǔ)”。截至11月8日，政策已帶動銷售1377.9億元。

這為經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來一些新變化。領(lǐng)展指，目前已初步見到商業(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)定跡象，個別的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)開始恢復(fù)穩(wěn)定租金增長。同時，市場內(nèi)仍然存在價格錯配現(xiàn)象，也為資金充裕者提供豐富的并購機(jī)會，領(lǐng)展要抓住時機(jī)。

該基金在11月6日發(fā)布的2024/2025財年上半年業(yè)績顯示，期內(nèi)實現(xiàn)收益及物業(yè)收入凈額分別實現(xiàn)71.53億和53.59億港元，同比增長6.4%、5.8%。

同時，可分派總額在2024/2025財年上半年增加4.3%，達(dá)到34.76億港元，而每基金單位分派同比增長3.7%，為134.89港仙。業(yè)績整體保持穩(wěn)定。

在業(yè)績公布翌日，我們完成了對領(lǐng)展集團(tuán)行政總裁王國龍的采訪，跟他聊一聊領(lǐng)展近期業(yè)績表現(xiàn)和接下來要怎樣繼續(xù)保持增長。

長期空間

話題從美國大選開始談起，唐納德·特朗普再次奇跡般勝選，即將上任美國第47任總統(tǒng)，市場對其當(dāng)選后續(xù)影響的分析不一而足。

“目前難以完全預(yù)測到特朗普的政策。”王國龍表示，但特朗普目前權(quán)力很大，可以初步預(yù)見他在任期前2-3年的大部分動作均會令通脹升高，進(jìn)而減緩美聯(lián)儲減息的速度。

刨除這個最新因素，王國龍稱領(lǐng)展早在2023年初已經(jīng)預(yù)期，未來幾年將會有多種原因令通脹持續(xù)。因此對如何在“higher-for-longer”之下長期生存已有所準(zhǔn)備，例如推進(jìn)了首次供股集資188億港元。

從上市之初的領(lǐng)展“1.0戰(zhàn)略”，到隨后的“2.0戰(zhàn)略”至如今的“3.0戰(zhàn)略”，領(lǐng)展過去一直保持一套行之有效的長期發(fā)展策略，令自身能在多變的外部環(huán)境中獲取更廣闊的生存空間。

當(dāng)中最關(guān)鍵的一點，自2.0戰(zhàn)略開始，領(lǐng)展持續(xù)推動全球多元化布局，將投資組合的地域版圖拓展至中國內(nèi)地、新加坡、英國及澳大利亞等，導(dǎo)致一些聲音批評該基金似乎忽視了財務(wù)水平的穩(wěn)健，特別是在上述188億港元供股發(fā)生之后。

盡管新冠疫情爆發(fā)后領(lǐng)展一直表示已收緊并購步伐，但似乎并沒有真正停下來。

2020年至今，領(lǐng)展已收購了廣州太陽新天地（現(xiàn)廣州天河領(lǐng)展廣場）及上海七寶萬科廣場（現(xiàn)上海七寶領(lǐng)展廣場）、新加坡裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza、位于常熟南、常熟北的物流設(shè)施以及香港安達(dá)臣道一幅商業(yè)用地。

截至2024/2025財年上半年期末，領(lǐng)展物業(yè)組合總價值錄得2370億港元，地區(qū)分布變得更平衡，香港物業(yè)占組合總價值的74.1%；中國內(nèi)地物業(yè)占組合總價值的14.8%；海外物業(yè)占組合總價值的11.1%。

分區(qū)域看，財報顯示，領(lǐng)展香港物業(yè)組合報告期內(nèi)收益總額及物業(yè)收入凈額錄得2.2%和2.4%的同比增長。香港零售物業(yè)的租戶銷售同比下降4.3%，但跑贏了香港整體零售銷售額同比下降8.8%的表現(xiàn)。

據(jù)悉，領(lǐng)展期內(nèi)簽訂了超過300個新租約，整體平均租金重訂正增長0.7%。

不過對于下半財年，“香港的挑戰(zhàn)亦比較大。”王國龍指，領(lǐng)展總體對后市持審慎態(tài)度。

他解釋，觀察到旗下項目不少租戶，在通脹環(huán)境下無論人工、原材料等成本都有上升，導(dǎo)致利潤偏低。商戶不容易，領(lǐng)展作為物業(yè)方也難以加租。

另外，領(lǐng)展香港物業(yè)組合最主要由公共屋邨配套民生商場組成，被認(rèn)為在一定程度上是香港消費(fèi)市場的晴雨表之一。

該基金旗下香港租戶構(gòu)成有超過六成為街市、超市、食肆和熟食檔口等。“港人北上”熱潮對此也有影響。財報顯示，領(lǐng)展旗下街市/熟食檔口的最新續(xù)租租金調(diào)整率，就從去年的11.3%下調(diào)至-5.8%。

中國內(nèi)地方面，由于上海七寶領(lǐng)展廣場的完全入賬，總收益及物業(yè)收入凈額分別同比增長39.2%及37.6%。同期，零售租金重訂率下降了3.2%，但其中主要原因是北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場正在進(jìn)行大規(guī)模租戶重組和商場重新定位，如果排除這個因素，租金重訂率實際上增長了6.4%。

只是市場前景也不算太明確。王國龍表示，要看接下來出臺的刺激政策將針對哪個范疇發(fā)力。有一種說法是特朗普上臺將對出口造成沖擊，可能會令政策加速轉(zhuǎn)向“內(nèi)循環(huán)”。

在“有形的手”的控制下，可能對消費(fèi)有提振作用。如果整體消費(fèi)環(huán)境變好，領(lǐng)展跟一些連鎖消費(fèi)或餐飲品牌談進(jìn)駐或續(xù)租時，也更容易達(dá)成合作。

至于海外市場，領(lǐng)展過去的分散投資策略成果顯現(xiàn)。截至目前，澳大利亞、新加坡和英國擁有的12個零售、辦公室物業(yè)，表現(xiàn)都十分具確定性，出租率高，租約穩(wěn)定且長。期內(nèi)，該部收益增長3.0%至8.87億港元，物業(yè)收入凈額微減0.5%至6億港元。

策略依舊

領(lǐng)展“3.0戰(zhàn)略”是此次采訪的重心之一。

資料顯示，領(lǐng)展“3.0戰(zhàn)略”于2022年落地，旨在通過資產(chǎn)、運(yùn)營、基金管理三大板塊協(xié)作，加速拓展腳步，將管理規(guī)模的增長作為業(yè)務(wù)核心。

戰(zhàn)略最初的實施原則包括：透過積極資產(chǎn)管理來推動內(nèi)部增長；透過增值投資及資本循環(huán)策略，優(yōu)化投資組合并建立多元收入；與資本伙伴合作以增加資產(chǎn)管理規(guī)模及管理費(fèi)收入；提升管理不同地區(qū)及資產(chǎn)類別的能力；采取積極的資本管理，有效控制融資成本及財務(wù)風(fēng)險；以及秉持環(huán)境、社會及管治以及可持續(xù)發(fā)展盡職治理。

實施手段上，通過多元化投資優(yōu)化旗下投資組合、嘗試輕資產(chǎn)運(yùn)營管理、透過資本伙伴合作擴(kuò)大資產(chǎn)管理規(guī)模是著眼點。

但市場分化且多變，要保持增長，領(lǐng)展的應(yīng)對方法是希望通過踐行升級版“3.0戰(zhàn)略”，逐步推進(jìn)從“房托”到“房托+”的轉(zhuǎn)型。

根據(jù)領(lǐng)展在中期業(yè)績簡報上的最新表述，要積極管理及推動物業(yè)組合更多元化，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)組合的實力，實現(xiàn)在亞太區(qū)主要市場的均衡投資。同時，要提升在亞太區(qū)目標(biāo)市場的投資管理能力，主要從資產(chǎn)和物業(yè)管理及基金管理兩大方面著手。

集團(tuán)首席投資總裁宋俊彥(John Saunders)的加入，以及對原上海七寶萬科廣場余下50%權(quán)益的收購，均是在這一戰(zhàn)略升級背景下做出的相應(yīng)動作。

其中，領(lǐng)展集團(tuán)首席投資總裁為新開設(shè)職位，宋俊彥為首任。他于2024年3月4日履新負(fù)責(zé)領(lǐng)展整體的投資戰(zhàn)略、投資組合管理以及投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略發(fā)展，并向王國龍匯報。

在此之前，宋俊彥為貝萊德亞太區(qū)房地產(chǎn)主管及房地產(chǎn)客戶業(yè)務(wù)全球主管。

而原上海七寶萬科廣場余下50%權(quán)益于今年2月被集團(tuán)收入囊中，收購價格23.84億元，較市場價折讓超過26%。該商場是上海一個大型高品質(zhì)區(qū)域型商場，領(lǐng)展現(xiàn)時已對其更名并著手進(jìn)行資產(chǎn)提升。

“領(lǐng)展房托不單是房地產(chǎn)投資信托基金，我們矢志成為立足亞太區(qū)的領(lǐng)先投資者及管理人，提供一體化的高效營運(yùn)平臺。”接替聶雅倫成為新主席的歐敦勤最新在業(yè)績會上表示。

歐敦勤強(qiáng)調(diào)，領(lǐng)展屬于有差異化運(yùn)營能力的主動投資者，會主動尋找機(jī)會。

具體而言，領(lǐng)展未來將集中在澳大利亞、日本、新加坡三個市場尋找并購機(jī)會。王國龍?zhí)寡裕�中國�?nèi)地和香港目前缺乏優(yōu)質(zhì)投資項目，澳大利亞、日本、新加坡三個國家在亞太地區(qū)目前交投活躍，市場流動性充足，相對而言機(jī)會更多且投資風(fēng)險更低。

“香港和內(nèi)地項目我們并非不會關(guān)注，如果有合適的機(jī)會，一樣會做。”王國龍說。

投資管理能力構(gòu)建層面，領(lǐng)展房托本身較為特殊。除了持有物業(yè)組合權(quán)益之外，負(fù)責(zé)投資管理功能的領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司也被包含在內(nèi)。

目前，領(lǐng)展將有計劃通過后者做些文章。

此前，領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司只為領(lǐng)展房托服務(wù)，但未來將不止于此，還會通過這條渠道尋找資本合作伙伴。

“這方面的發(fā)展未正式啟程。”王國龍披露，過去兩年公司一直就此努力，從章程、程序到人士等做了多方面提升，“相信很快就能做好準(zhǔn)備，出發(fā)尋找投資者。”

以下為觀點新媒體對領(lǐng)展房產(chǎn)基金行政總裁王國龍先生的采訪實錄（節(jié)選）：

觀點新媒體：香港物業(yè)組合續(xù)租租金調(diào)整率是否存在挑戰(zhàn)？

王國龍：香港市場面臨的挑戰(zhàn)很大，我們對下半年持審慎態(tài)度，沒有樂觀這兩個字了。

對租戶來說，不僅僅是租金的問題，因為人工成本也提高了很多，很多原材料都漲價了，但又不能提高售價，所以租戶們的利潤，也就是賺的錢就變少了。有些行業(yè)原本利潤就不高，現(xiàn)在成本又上升了，很多時候人工也不能再減。

所以，通脹帶來的挑戰(zhàn)，讓商戶不容易生存，這對領(lǐng)展也產(chǎn)生影響。

觀點新媒體：目前越來越多內(nèi)地品牌進(jìn)駐香港，它們的租金承受能力是否更強(qiáng)一些？

王國龍：比較租金承受能力高低，并不看品牌來自哪里，而是看品牌處于哪個行業(yè)，以及這個行業(yè)的競爭大不大。

內(nèi)地的品牌，領(lǐng)展當(dāng)然希望能吸引一些，消費(fèi)者就不用去深圳了，在香港也能買到一樣的牌子。例如，宣布進(jìn)軍香港市場的瑞幸咖啡，將于年內(nèi)在領(lǐng)展旗下的何文田廣場開設(shè)分店。不過，內(nèi)地品牌的后續(xù)表現(xiàn)（租金承受能力）還有待觀察。

從領(lǐng)展的角度，不管品牌來自哪里，我們的運(yùn)營思路是需要讓項目不時能有新鮮感、有人氣的租戶。我們的同事也在不停尋找，不停提升租戶組合。

觀點新媒體：除此之外，領(lǐng)展會如何應(yīng)對香港目前整體的零售環(huán)境？

王國龍：其實真正的日常運(yùn)營，都是一個一個項目，一個一個店鋪去想、去做。很多時候要看某個項目在所處的位置，需要扮演什么樣的功能，還要考慮附近的客群構(gòu)成。

不一定一個項目要包羅萬有。例如在香港將軍澳區(qū)，領(lǐng)展的項目與其他區(qū)域一樣，沒有一個商場擁有電影院，但領(lǐng)展的項目有獨(dú)占的街市租戶類型，與其他項目形成互補(bǔ)。

觀點新媒體：公司提到會集中在澳大利亞、日本、新加坡三個市場尋找并購機(jī)會。接下來是否減少關(guān)注中國內(nèi)地和香港？

王國龍：不是說我們想不想買，其實是中國內(nèi)地和香港沒什么項目能買，沒什么投資者拿項目出來賣，拿出來賣的項目未必是最好的，可能股權(quán)復(fù)雜，可能項目負(fù)債較多。

如果要找新的投資項目，現(xiàn)時很多時候都會看澳大利亞、日本、新加坡這些地方。目前成交活躍，表明當(dāng)?shù)刭u家和買家的叫價已符合雙方設(shè)想。

內(nèi)地不是不關(guān)注，我們也不會刻意偏重或者降低某個區(qū)域的項目比例，比如年初就已經(jīng)收購了原七寶萬科廣場。

如果有好項目，我們照樣會做，也會考慮項目置換。一個好的投資者，不會把投資砸在手里一輩子。

觀點新媒體：領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司去做投資的時候，是否會有區(qū)分或者限制？

王國龍：很多時候要考慮的，是是否與房托產(chǎn)生沖突。

房地產(chǎn)信托基金本身的目的大多數(shù)是，追求較為穩(wěn)定的收入，有一點增長，但是又不能是大幅增長，因為大幅增長，風(fēng)險的承擔(dān)一定會比較大。所以做的投資一般會比較大型、穩(wěn)定、低風(fēng)險的。

如果領(lǐng)展去做其他基金管理，管理的可能就會是較短投資期的資金。例如10年投資期，可能第3-4年就要把項目出售。因為單靠收租難以產(chǎn)生投資者要求的高回報。所以做的投資，一般可能會把項目收購回來，翻新升級之后再作出售。當(dāng)然在做資產(chǎn)提升方面，領(lǐng)展也相當(dāng)有經(jīng)驗，也有成熟的團(tuán)隊。

另外，這種基金一般規(guī)模比較小，可能也會有其他限制，包括可能需要做到不同國家/地區(qū)、不同物業(yè)類型分散投資，每一筆投資可能投資額都會較小。