出品/觀點指數 

撰文/馮彩云  

近日，首創鉅大有限公司發布公告，計劃通過協議安排將公司私有化，并自愿撤銷上市地位。

根據公告，計劃涉及注銷所有計劃股份，并向股東支付每股0.85港元的現金注銷價。此次計劃的實施條件包括獲得股東的批準，預計在2025年1月10日召開法院會議和股東特別大會以進行投票。

公告表示，該計劃的實施將使公司能夠更有效地集中資源長期發展，并降低維持上市地位的相關成本。若該計劃未獲批準，公司的股權結構將保持不變，永續可換股證券要約將不成立。

首創鉅大主要從事商業物業開發及管理，是國內的奧萊巨頭之一，擁有15個重資產和1個輕資產商場，管理面積約200多萬平方米。

在國內奧萊迎來新發展機遇之際，首創在營奧萊項目2023年銷售同比增長38%，客流5500萬，擁有近600萬會員，活躍會員約400萬。

回顧首創鉅大的上市之路，其于2014年借殼上市成功，成為國內唯一以奧特萊斯為核心主業的上市公司，隨后開始在奧萊領域跑馬圈地，開始規模化擴張之路。

2015年，首創鉅大提出“五年二十城”目標，以此開始進入高速發展階段；2016年，首創鉅大收到來自關聯方首創集團旗下的北京房山、湖州、昆山3個奧萊項目，在管規模進一步擴大。

由于母公司國企品牌的加持，以及較強的融資能力，首創鉅大在發展初期實現了快速擴展。

據觀點指數統計，2017年到2019年的3年間，首創鉅大就開業了10個奧萊項目，最多的2019年開出4個項目。

商業模式上，首創鉅大一開始采取的是“住宅+奧萊”的模式，即每開一家奧特萊斯，附近配套一定數量的住宅，北京房山首創奧特萊斯便是采用這一模式。

這也是國內商業地產開發商的常用模式，商業可以為住宅項目提供營銷方面的便利，住宅項目也相應地為商業項目提供了固定流量。

該模式下，首創鉅大在奧萊行業的競爭力得到較大提升，但自持開發運營需要大量資金支持，這也讓其面臨較大的債務壓力。

隨著奧萊項目的陸續開業，首創鉅大的負債率逐年攀升，并且居高不下，2019-2023年的五年資本凈負債率分別為134%、176%、208%、244%、235%。

業績表現方面，2024中期業績顯示，2024上半年首創鉅大經營業務收入7.46億元，同比增加19.43%；股東應占虧損1.51億元，上年同期股東應占溢利8713.5萬元，每股基本虧損5.92分。

基于上述因素，資本市場用腳投票，股價持續走低，并一直處于較低水平，此外還需要進行固定資本支出維持上市地位。

首創鉅大方面顯然意識到了這一問題，此前其在10月發布的公告中曾表示，公司股份的交易流動性很低，股份交易價格及交易流動性長期表現不佳，導致公司缺乏通過股權融資籌集資金的能力。

由此可見，奧萊規模擴張帶來的資金壓力、資本市場表現不佳等，均是首創鉅大選擇私有化退市的重要原因。

在首創鉅大陷入發展困境之際，奧萊REIT的成功發行給其帶來了希望和方向。2023年12月，華夏首創奧萊特斯REIT申報，以首創鉅大持有運營的首創濟南奧特萊斯及首創武漢奧特萊斯兩個奧萊項目為底層資產，成為國內首個以奧特萊斯項目作為底層資產的公募REIT。

2024年8月28日，上述奧萊REIT在上交所成功掛牌上市。上市當日，華夏首創奧萊REIT收漲5.79%，創下已上市6單消費類基礎設施REITs的最高漲幅紀錄，盤中最高漲幅一度超過7%。

分紅方面，12月17日，華夏首創奧萊REIT發布收益分配公告，將于12月23日及25日向投資者分紅，年度首次分紅1454.4萬元，每10份派0.1818元。

這一表現，在一眾已上市消費REITs中表現較為突出，也與首創鉅大在資本市場的表現形成了鮮明對比。

資產質量方面，兩個項目經營業績在首創奧萊體系內排名前三，至今已分別運營5-6年，均是當地奧萊標桿，而目前首創的在營奧萊項目中還有多個處于成熟期，這將給首創未來發展提供更多的可能性。

首創奧萊REIT發行后不俗的市場表現，展現出來的存量資產盤活優勢，無疑也給面臨資金窘境的首創提供了新的發展方向。

觀點指數認為， 首創鉅大私有化成功， 未來有很大機會通過REIT 平臺實現輕資產化運營。