來源/觀點網 

撰文/潘玲宣 

首創鉅大的2022年度業績延續了過往的虧損。

3月21日晚間，首創鉅大發布2022年業績報告。報告期內，首創鉅大實現營業收入約11.24億元，同比減少16%；毛利率42%，較上年降低6個百分點；經營溢利約2.32億元，同比減少50%；年度虧損約3.93億元，同比擴大76%。

2022全年，首創鉅大達成銷售額81.98億元，較上年同期下降約18%；實現線上銷售約3000萬元。

收入減少主要由于2022年受新冠肺炎疫情影響，投資物業租金收入下降，銷售貨品收入與銷售物業收入受此影響也相應下降。收入的下降也進而導致毛利率降低、經營溢利減少。

負債方面，截至2022年末，首創鉅大總負債154.17億元，凈資產負債比率為244%，較上年末的208%上漲近40個百分點。流動比率為1.11，有息債務本金共約119.09億元，其中約89%為非流動部分，有息債務的主要用途是滿足物業開發建設、運營和業務發展的資金需求。

債務的弦

據年報數據，于2022年12月31日，首創鉅大流動資產凈額為4.43億元。流動負債中包括合共人民幣13.14億元的流動銀行借款，該借款須于自年末起計一年內償還。而截至期末，首創鉅大現金及現金等價物人民幣約為11.38億元。

盡管該公司認為將擁有足夠財務資源（包括可獲得的財務融資）撥付營運，并在財務責任于2022年12月31日起計十二個月內到期時履行有關責任。

但不可忽視的是，首創鉅大債務的弦正越繃越緊。

觀點新媒體查閱歷史信息，自2019年以來，首創鉅大總負債從125.2億元增至2022年的154.17億元，凈資本負債率同步持續攀升，近四年分別為134%、176%、208%、244%。

據官方透露，有關比率乃按債務凈額除以總權益計算。債務凈額包括銀行及其他借款總額、擔保票據及資產支持專項計劃優先級以及租賃負債減現金及現金等價物以及受限制現金。凈資本負債率變動主要是由于截至2022年度的負債凈額增加所致。

在約154.17億元的總負債中，包括首創鉅大與國壽投資控股有限公司合作發起設立的“國壽投資－首創鉅大奧特萊斯第一期資產支持計劃”。

截至2022年12月31日，首創鉅大已發行本金為人民幣6.7億元的上述資產支持證券，固定票面利率為4.85%，發行期限為3年。

曾有消息稱，首創鉅大自2017年起就啟動類REITs產品發行前期研究準備工作，至2018年12月，該公司宣布“中聯一創-首創鉅大奧特萊斯資產支持專項計劃”獲批，規模為100億元，將于深交所掛牌發行。彼時消息顯示，這是國內首單以奧特萊斯為底層資產的類REITs產品。

此后又是一年，2019年的12月初，首創鉅大正式公告披露，擬將位于北京房山、江蘇昆山的奧特萊斯項目證券化，合共籌資35.79億元。發行所得款項用于補充營運資金，用于該集團的日常運營以及業務發展。

相較于首次試水資產證券化的長戰線，首創鉅大之后于2021年5月及2022年4月的發行之路順利許多。

對資金的渴求，一方面由于首創鉅大過去偏重項目自持，導致資金沉淀，另一方面來自外部環境造成的營收壓力。

首創鉅大表示，2022年疫情影響遠甚于上一年度，旗下15個在營奧萊項目中有10個項目出現階段性的閉店，尤其是北京、昆山、鄭州、南昌、青島奧萊項目，閉店時間均超過40天，嚴重影響到店客流及銷售。

除了受疫情影響外，行業競爭也在加劇。據不完全統計，2022全年新開業奧萊項目二十余家，2021年該項數據為17家。2023年更有傳統奧萊品牌之外的新面孔進入。例如，中駿商管打造的首個都市奧萊項目北京西長安中駿世界城于3月17日開業。

截至2021年末，首創鉅大旗下已開業奧萊項目共計14家，2022年12月，首創奧萊新推出的5.0版本商場廈門奧萊項目開業，預計首年銷售超5億元。至2022年末，首創鉅大旗下15座自持的奧萊項目全部開業。此外，受托管理項目海南萬寧首創奧萊于2022年上半年成功退出。

相比于過去星星點點釋放的“輕資產”信號，如今的首創鉅大更需加大步伐。既以此減少資金投入，提高資金使用效率，又最大可能以更快的速度爭取市場份額，獲得從量變到質變的成長。

由此，首創鉅大明確提出，將穩健推進輕資產戰略布局，采取管理輸出、整體租賃、股權合作等多元化方式，實現輕資產項目落地，實現商管能力和品牌資源的輸出，在實現多元化增收的同時，進一步鞏固集團在奧萊賽道的領先地位。

成長煩惱

過往數據表明，自2018年以來，首創鉅大一直處于虧損狀態。繼2017年實現歸母凈利潤1.132億元之后，近五年，其歸母凈利潤依次錄得-1.98億元、-2.235億元、-3.204億元、-2.243億元、-3.93億元。

此外，2020年至2022年，首創鉅大全年到店客流依次為3810萬人次、4892萬人次、3907萬人次。

進入新階段，國內零售行業恢復迅速。相關數據披露，2023年前兩月，首創奧萊客流增幅超一成。

1-2月，首創奧萊全國15城取得銷售額22億元，增幅達25%。其中，北京首創奧萊在1月銷售破4億元，前兩月實現銷售額近7億元，增幅近四成。濟南和武漢首創奧萊銷售總額分別達2.5億元和2.2億元。昆明、昆山、西安和杭州首創奧萊雙月銷售均破億元。

但未來能夠增長至怎樣的水平仍需要打個問號。

在這份年度報告中，首創鉅大亦提出，將進一步深化從地產企業向零售企業的轉變與升級，強化“以利潤為中心”的經營理念和“以客戶為中心”的服務理念，打造一支高效敏捷的市場化商管團隊，圍繞招商能力、運營能力、數字化能力、創新發展能力，夯實企業長遠發展的護城河。

圍繞利潤和客戶的雙管齊下，是首創鉅大為解決發展問題給出的思路。

在更具體的夯實護城河方面，招商能力將聚焦于國際品牌招商和社區商業招商，建立更加廣泛深入的戰聯品牌庫，提升招調分析和判斷能力，打造一支能征善戰的“招商鐵軍”。

運營能力將聚焦于價值創造與環境提升，提升精益運營和統籌運營能力，始終圍繞“以客戶為中心”，為商戶創造便捷高效的經營環境。

數字化能力將聚焦于頂層系統設計，加強數據治理，逐步實現人、貨、場的數字化提升。

創新發展能力將聚焦于場景、會員及營銷創新，重點關注新技術、新方法在零售行業的應用，推出首創奧萊新IP，探索網紅直播新業態。

得益于線上平臺的搭建及相關營銷活動，截至2022年底，到店客流雖同比減少20%，首創鉅大會員總量卻較上年同期大幅增長24%。“增長的會員規模夯實壯大了奧萊經營的基本盤，也為私域流量運營創造了優越條件。”

首創鉅大表示，將持續強化私域流量運營，會員精細化運營；完成線上商城到會員商城的轉型，打通私域社群流量，構建線上零售渠道，增加會員權益，擴大有效會員數量，不斷提高會員的忠誠度、活躍度和復購率。

數據顯示，2022年首創鉅大實現線上銷售約3000萬元。這一數字未來顯然有望增大。

另一方面，隨著消費偏好更多元的Z世代群體成為消費主力，首創鉅大也突破奧特萊斯名品+折扣的傳統思路，探索將寵物經濟、戶外社交、潮流家裝、茶咖生活等賦能業態融入到奧萊經營中。

值得注意的是，據此前消息，首創奧萊將在2023年加強自身業務精益運營的同時，強化與首創城發集團、首創集團等上級單位及兄弟業務公司協同，特別是在數據、會員、業務等方面的聯動和協同，利用業務層面的互助、互補，提升業績，實現年度各項經營指標。