來源/觀點網 

撰文/龔麗欣  

首創鉅大結束了為期五年的虧損。

8月28日晚間，首創鉅大披露了2023年的中期財報，上半年錄得收入約為6.25億元，同比增加36%；經營溢利約為1.356億元，增長202%；公司擁有人應占凈利潤為8713.5萬元，而去年同期為虧損1.16億元。

實際上，自2016年開始，首創鉅大的凈利潤便展現出持續下挫的態勢，甚至于2018年至2022年期間出現了連續虧損。

從此次披露的中期成績單來看，這個奧特萊斯運營商終于脫離了“差生”的隊伍，也為籌備發行基礎設施公募REITs提供底氣。

模式之辯

首創鉅大并非中國奧特萊斯的“第一人”，但也是這個行業當中跑的最快的那一批。該公司前身是2011年成立的首創置業商業地產發展事業部，2014年正式借殼上市。

過去那些年，首創鉅大一以貫之的商業模式是“物業發展+投資物業運營”，在收入結構當中，物業開發銷售收入占據了大部分的業績份額。

通過銷售收入反哺商業運營，這種模式在很大程度上助力了首創鉅大跑馬圈地和彎道超車。

數據顯示，截至2022年末，旗下已經包含15座自持的奧萊項目，涉及北京、杭州、西安、鄭州、合肥以及濟南與武漢。

但最新披露的財報來看，今年上半年，首創鉅大接連將濟南及武漢項目公司的100%股權及股東貸款出售給了首創城發，剩余持有項目13個。

但是以物業銷售支撐業績并非長久之計，作為奧特萊斯運營商，商業項目運營管理才是重中之重。

緊隨著與首創置業不競爭契據的調整，以及首創鉅大銷售物業不斷減少，該公司收入及利潤均受到較大影響。

數據顯示，2018年年末，首創鉅大錄得收入12.25億元，其中物業開發收入占比64.73%，達到7.93億元，投資物業開發及運營收入僅3.51億元，占比28.65%。

從2023年上半年情況看，該公司錄得收入約為6.25億元，同比增加36%，其中，投資物業開發及運營收入達到4.64億元，占比提升至74.24%，而物業開發收入僅4989.1萬元，商品存貨銷售收入1.12億元。

顯然，業務結構調整之后，首創鉅大的角色不斷從商業開發商轉向商業運營商。

但轉型不易，在行業下行、疫情防控等疊加因素影響下，企業利潤亦接連下挫。數據顯示，2016年以來，首創鉅大凈利潤便出現持續下滑，2018年開始更是出現了連續五年的虧損，直至2023年中期才正式結束了虧損態勢。

報告期內，首創鉅大錄得經營溢利約為1.356億元，增長202%；期間凈利潤約為9007.9萬元，而2022年同期為1.17億元；公司擁有人應占凈利潤為8713.5萬元，去年同期為虧損1.16億元。

該公司在公告中強調，實現扭虧為盈的主要原因為本期物業評估增值對凈利潤的貢獻較上年同期增加約2.67億元，其中主要為持有待售的武漢和濟南項目的物業評估增值及奧萊業務銷售額增加，以致奧萊毛利相比于上年同期增加約9000萬元。

不過，即便公司利潤跨過了“及格線”，首創鉅大仍需進一步加強盈利水平。

從毛利率情況來看，上半年約為33%，較2022年同期重述后的42%降低9個百分點，其中，投資物業發展及營運的毛利率為60%，但物業發展的毛利率為–185%，受此拖累，公司整體毛利率出現較大降幅。

由重轉輕

一直以來，首創鉅大偏重項目自持，大量投入和沉淀不可避免會給企業帶來沉重的壓力。

數據顯示，自2018年以來，首創鉅大總負債從120.96億元增至2022年的154.17億元，凈資本負債率同步持續攀升，近五年分別為90%、134%、176%、208%、244%。

受上半年保留溢利增加以及債務凈額減少影響，該公司凈資本負債比例較去年末下降9個百分點至235%，整體仍舊處于較高水平。

截至2023年中期，該公司總負債進一步攀升至168.07億元，有息負債總額較去年末增長7.44%至127.95億元，期末現金及現金等價物及受限制現金僅有22.07億元。

對首創鉅大而言，調節資產架構，發力輕資產，或許是改善債務壓力的重要方式。

早在在今年3月份發布的2022年年報當中，首創鉅大便曾透露過“減壓”的信號，彼時，該公司便強調，要推進輕資產布局戰略，采取管理輸出、整體租賃、股權合作等方式實現輕資產項目落地。

此次披露的中報，該公司繼續表示，要穩健推進輕資產戰略布局，實現商管能力和品牌資源的輸出。

與此同時，在由重轉輕的業務布局方面，公司更是提出了新的思路：全力推進消費基礎設施REITs發行工作研究，以期進一步打通“投、融、管、退”全鏈條能力，逐步實現資產由重變輕、由輕變精的轉變。

觀點新媒體了解到，自3月份監管部門首次文件明示要將公募REITs擴容至購物中心等消費基礎設施，隨后的5月初，北京恒盛華星投資管理有限公司便發布公告，公司擬發行基礎設施公募REITs。

北京恒盛華星投資管理有限公司是首創鉅大有限公司全資子公司，此次計劃發行的基礎設施公募REITs將以奧特萊斯為底層資產。

6月28日，首創鉅大發布公告稱，提前終止中聯首創證券-首創鉅大奧特萊斯二期資產支持專項計劃。針對此次資產支持專項計劃的提前終止，外界紛紛猜測，或為發行公募REITs進行鋪路。

對首創鉅大而言，資產“減重”也是債務“減負”的重要一環，而發行公募REITs不僅能夠助力打通全鏈條資管能力、獲取優質資金，更能進一步盤活存量商業項目，提升購物中心的運營效率，推動重資產向輕資產的轉型。

要成功鏈接優質資本，意味著裝入公募REITs的底層資產要更加優質，此次中期財報并未明確披露首創鉅大旗下奧特萊斯項目的具體經營情況。

不過該公司提到，2023年上半年，得益于經濟的復蘇于消費預期的拉動，首創鉅大完成奧萊營業額53.18億元，較去年同期提升42%；實現客流2695萬人次，較去年同期相比增長34%。