來源/觀點網 

撰文/趙焓璐

首創鉅大的重資產奧特萊斯項目，似乎有了新方向。

7月10日晚，首創鉅大披露公告稱，擬以19.86億元的價格出售旗下濟南及武漢奧特萊斯項目。

“出售事項為集團實現該等目標物業價值的良機，而該集團將借該等出售事項得以變現于該等目標公司的投資，以償還集團結欠的部分未償還外部債務，預期該等出售事項將為該集團帶來約人民幣2.61億元的會計收益。”

在首創鉅大的公告中不難看出，將兩宗奧萊項目進行轉讓，所得款項可以用于償還集團結欠的部分未償還債務，而總負債也將減少。

值得注意的是，觀點新媒體穿透兩位買家公司后得知，買方均為首創鉅大控股股東——首創城市發展集團的間接全資附屬公司。

母公司“接盤”

在出售合同中，首創鉅大旗下多家全資附屬公司擬向濟南首城商業管理有限公司及武漢市首城商業管理有限公司分別出售了濟南及武漢項目公司的100%股權及股東貸款。

具體來看，兩個買方的股東均為北京首創商業管理有限公司，且持股100%，而北京首創商業管理則由北京首創城市發展有限公司100%持有。

因此，兩宗奧萊項目事實上是由首創鉅大的關聯方及股東完成了接盤。

事實上，首創鉅大此時選擇變賣手中資產，市場并沒有感到特別意外，原因之一已體現在此前2022年年報的數據中。

截至2022年末，首創鉅大總負債154.17億元，凈資產負債比率為244%，較上年末的208%上漲近40個百分點；有息債務本金共約119.09億元，其中約89%為非流動部分。

流動負債中，包括合共人民幣13.14億元的流動銀行借款，須于自年末起計一年內償還。截至期末首創鉅大現金及現金等價物人民幣僅有11.38億元，資金略顯緊張。

在觀點新媒體此前的報道中也提及，自2019年以來，首創鉅大總負債從125.2億元增至2022年的154.17億元，凈資本負債率同步持續攀升，2022年已達到244%。

而在負債率不斷上升的同時，首創鉅大沒有停下擴張的腳步。截至2022年末，旗下已經包含15座自持的奧萊項目，涉及北京、杭州、西安、鄭州、合肥以及濟南與武漢。

就這兩宗出售項目披露的情況來看，濟南奧特萊斯項目于2019年1月開業，總地盤面積約為11.49萬平方米，總建筑面積約11.62萬平方米。項目擁有324間零售店，可租賃面積約5.16萬平方米，并有約1408個停車位。

首創鉅大目前持有奧萊項目匯總

數據來源：企業公告、觀點指數整理

而武漢奧特萊斯項目晚一年開業，總地盤面積略小于濟南，約為8.97萬平方米，總建筑面積約9.5萬平方米。項目擁有292間零售店，可租賃面積約4.8萬平方米，并有約1267個停車位。

對比首創鉅大目前仍然持有的13宗項目，濟南項目地盤面積排在第二位，建筑面積相對靠前，項目體量較大。

資料顯示，濟南首創奧特萊斯開業前三天客流約合30萬人次、營業額5000萬元，于首年即實現了近10億元營業額；武漢項目建筑面積也超過了10萬平方米，于2022年，項目營收8216.2萬元，凈利潤達到1851.4萬元，較2021年上升260.96%。

兩宗項目開業時長4-5年，對比昆山湖州等早期開業項目來說，更具優勢。

對于首創鉅大來說，濟南與武漢項目目前不存在大幅業績壓力，選擇出售這兩宗項目，又與7月初終止的奧特萊斯二期資產支持專項計劃息息相關。

出售背后

時針撥回2018年12月13日，彼時首創鉅大國內首單以奧特萊斯為底層資產類REITs產品“中聯一創-首創鉅大奧特萊斯資產支持專項計劃”成功獲批，規模達到100億元，以北京房山及昆山奧特萊斯項目為基礎資產。

2019年正式發行時，首創鉅大宣布該資產支持專項計劃發行總額35.79億元，優先級27億元，年利率5.2%，另有無固定利率的次級8.79億元，債券期限為5年。

后于2021年，首創鉅大聯合首創置業發布公告表示，擬籌備中聯首創證券-首創鉅大奧特萊斯二期資產支持專項計劃，擬發行規模不超過人民幣32.68億元。該計劃通過將發行的所得款項注入該基金，間接獲得4家項目公司全部股權，從而實現4項物業的資產證券化。

而在這4項物業中，恰好出現了熟悉的身影。

公告顯示，4項物業分別為南昌首創奧特萊斯、杭州首創奧特萊斯、合肥首創奧特萊斯，以及濟南首創奧特萊斯。對應的4家項目公司包括杭州首創奧特萊斯置業有限公司、江西首創奧特萊斯置業有限公司、合肥創鉅奧萊商業管理有限公司、濟南首鉅置業有限公司。

也就是說，濟南奧特萊斯項目包括在這期資產支持證券計劃的底層資產中。

在首創鉅大彼時表述中，該計劃是集團將上述物業證券化及從資本市場籌集資金的渠道，發行產生的現金流量將進一步支持業務發展。

之所以選擇在兩年后發布第二期計劃，一方面與一期計劃完成發行有關，另一方面也與該年內奧萊銷售業績提升有關，帶動了年內的營業收入。

此外，首創鉅大有息債務依舊在增加；凈資本負債比率也從176%上升至208%。因此，將銷售較好的項目證券化退出，可以滿足源源不斷的資金需求，提升自身的流動性。

意外的是，此前不久的6月28日，首創鉅大方面突然宣布，已決定在期限屆滿前(即2024年5月27日)提前終止該計劃。

這次終止引來外界猜測，其中一種有關于此前所發布的奧特萊斯公募REITs項目財務顧問招標采購預告，有市場聲音稱，在砂之船REIT項目發行后，首創鉅大也將嘗試發行消費基礎設施公募REITs，底層資產就包括旗下的奧特萊斯項目。

因此，終止第二期資產支持證券計劃、出售部分項目可能是為發行公募REITs進行鋪路。

不過，從目前首創鉅大業績虧損擴大76%情況來看，選擇在此時將項目出售予股東，更有回血止損的意味。

在2022年報中，首創鉅大也有透露“減壓”的觀點：推進輕資產布局戰略，采取管理輸出、整體租賃、股權合作等方式實現輕資產項目落地。

可以看到，首創鉅大手中多個重資產型奧特萊斯項目，主要體現在年報中的固定資產部分，但無法帶來即時性的資金變現，無形中帶來不同程度的債務壓力。

因此，首創鉅大選擇將濟南、武漢項目率先交給關聯方股東，并不單單是為REITs項目做準備。努力向輕資產模式靠攏、平衡手中重資產項目，緩解流動性壓力，才是必需的下一步。