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撰文/高天

一邊是商業(yè)地產(chǎn)商頻頻出手資產(chǎn)，一邊是險(xiǎn)資持續(xù)高漲的不動(dòng)產(chǎn)投資熱情。2024年，險(xiǎn)資與地產(chǎn)商的資產(chǎn)權(quán)益，來(lái)了個(gè)“攻防轉(zhuǎn)換”。

日前，加拿大養(yǎng)老金計(jì)劃投資委員會(huì)(CPPIB)轉(zhuǎn)讓全國(guó)四座龍湖天街權(quán)益的消息引發(fā)關(guān)注，這是繼萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)后，全國(guó)知名商業(yè)地產(chǎn)品牌的又一個(gè)“資產(chǎn)騰挪”。不過(guò)，與萬(wàn)達(dá)不一樣的是，這只是龍湖合作方的資產(chǎn)被出售，而并非龍湖集團(tuán)的行為，四家龍湖天街的最大股權(quán)仍然掌握在大股東手里。

01

四座龍湖天街經(jīng)營(yíng)如何？

根據(jù)CPPIB的公告消息，其已經(jīng)將與龍湖集團(tuán)在中國(guó)四個(gè)房地產(chǎn)合資項(xiàng)目中的49%權(quán)益出售給大家保險(xiǎn)集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱大家保險(xiǎn))。

四個(gè)交易項(xiàng)目分別是龍湖蘇州獅山天街、龍湖重慶西城天街、龍湖成都濱江天街和龍湖上海閔行天街。

交易完成后，蘇州獅山天街(蘇州龍湖基業(yè)房地產(chǎn)有限公司)的股權(quán)結(jié)構(gòu)是順升企業(yè)有限公司(51%)、蘇州普瑞馳企業(yè)管理合伙企業(yè)(49%)；重慶西城天街(重慶龍湖西街置業(yè)有限公司)的股權(quán)結(jié)構(gòu)是重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司(51%)、重慶普瑞馳企業(yè)管理合伙企業(yè)(49%)；成都濱江天街(成都龍湖辰順置業(yè)有限公司)的股權(quán)結(jié)構(gòu)是重慶龍湖天街商業(yè)地產(chǎn)有限公司(51%)、成都普瑞馳企業(yè)管理合伙企業(yè)(49%)。

龍湖重慶西城天街于2008年開(kāi)業(yè)，給了楊家坪商圈的全新發(fā)展動(dòng)力，對(duì)全新九龍商圈的崛起也功不可沒(méi)，如今商圈內(nèi)更有萬(wàn)象城加持，是重慶的高端消費(fèi)中心。據(jù)龍湖集團(tuán)2024年中期業(yè)績(jī)報(bào)的數(shù)據(jù)，龍湖重慶西城天街2024年上半年的租金收入為0.49億元，同比微跌5.7%，出租率達(dá)96%。

2017年龍湖蘇州獅山天街開(kāi)業(yè)，連接起一條“東有金雞湖，西有獅子山”的蘇州新軸線，以更有活力的商業(yè)生活體驗(yàn)，造就蘇州商業(yè)流量擔(dān)當(dāng)。2021年，獅山天街B館開(kāi)業(yè)，一二期共29萬(wàn)㎡的體量一舉成為新區(qū)第一大、蘇州第二大商業(yè)綜合體的位置。據(jù)龍湖集團(tuán)2024年中期業(yè)績(jī)報(bào)的數(shù)據(jù)，龍湖蘇州獅山天街2024年上半年的租金收入為1.92億元，同比上漲了10.36%，出租率達(dá)98.4%，而B(niǎo)館的租金收入為0.098億元，同比上漲3.7%，出租率為99.3%。

龍湖上海閔行天街于2019年12月開(kāi)業(yè)，是龍湖在南上海打造的首個(gè)TOD商業(yè)，被視為南上海商業(yè)迭代升級(jí)的加速器。開(kāi)業(yè)后，重新定位“潮起新風(fēng)”，聚焦更年輕“新中產(chǎn)”階級(jí)，打造南上海潮人匯聚地標(biāo)。據(jù)龍湖集團(tuán)2024年中期業(yè)績(jī)報(bào)的數(shù)據(jù)，龍湖上海閔行天街2024年上半年的租金收入為0.93億元，同比上漲3.6%，出租率為99.5%。

龍湖成都濱江天街于2020年年底開(kāi)業(yè)，作為成都的第6家天街項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)前三日總客流突破48萬(wàn)，總銷售突破3000萬(wàn)，引入西南首家喜馬拉雅家生活店、西南首家HUAWEI HES PLUS、成都首家漫威授權(quán)體驗(yàn)店等22家首進(jìn)品牌，是成都城東重要的活力之城。據(jù)龍湖集團(tuán)2024年中期業(yè)績(jī)報(bào)的數(shù)據(jù)，龍湖成都濱江天街2024年上半年的租金收入為0.91億元，同比上漲了11.9%，出租率為99.5%。

02

險(xiǎn)資為何加速入場(chǎng)？

大家保險(xiǎn)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上并不陌生。2019年，中國(guó)保險(xiǎn)保障基金、中國(guó)石油化工集團(tuán)、上海汽車工業(yè)集團(tuán)合資成立了大家保險(xiǎn)，接手安邦保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。這幾年，在商業(yè)地產(chǎn)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)作頻頻。

從2023年開(kāi)始，大家保險(xiǎn)頻繁接管了幾個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，包括上海松江萬(wàn)達(dá)、西寧海湖萬(wàn)達(dá)、江門(mén)臺(tái)山萬(wàn)達(dá)、上海周浦萬(wàn)達(dá)；2024年年初，大家保險(xiǎn)還以12.06億元的價(jià)格，從瑞安房地產(chǎn)手里接過(guò)了鴻壽坊的65%股權(quán)。作為2023年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)里最具熱度之一的非標(biāo)商業(yè)，鴻壽坊備受關(guān)注。

加上此次接手的四個(gè)龍湖天街項(xiàng)目，這兩年來(lái)大家保險(xiǎn)接管的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就近10個(gè)。

與大家保險(xiǎn)一樣，其他險(xiǎn)資也在加速進(jìn)場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2023年以來(lái)，已有十多家險(xiǎn)企通過(guò)股權(quán)直投、不動(dòng)產(chǎn)基金等方式，投向數(shù)十個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資金額超過(guò)數(shù)百億元。其中自2023年以來(lái)至少有19座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的股權(quán)變動(dòng)出現(xiàn)了險(xiǎn)資的身影，如大家保險(xiǎn)、新華保險(xiǎn)、陽(yáng)光保險(xiǎn)、橫琴人壽等。

新華人壽和中金資本聯(lián)合成立的坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)在2024年單年將全國(guó)9座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)收入囊中。去年12月底，更是一下子拿了赤峰、泉州晉江、淮北、武威、銀川金鳳5座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

中國(guó)人壽在2024年6月收購(gòu)了北京頤堤港二期的49.895%股權(quán)，作價(jià)31億元，該項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)酒仙橋路東，已于2024年6月封頂。建筑功能地上主要以商業(yè)、辦公為主。地下三層，局部設(shè)有夾層。項(xiàng)目建成后將與頤堤港一期工程，共同組成超大型城市綜合體，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、娛樂(lè)及配套等功能，形成區(qū)域發(fā)展合力，打造北京東北部備受矚目的一站式高品質(zhì)生活方式目的地，為北京消費(fèi)者帶來(lái)全新體驗(yàn)，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。

▲北京太古坊效果圖

據(jù)悉，北京頤堤港二期會(huì)啟用全新項(xiàng)目名稱“北京太古坊”(Taikoo Place Beijing)，計(jì)劃于2026年底起分階段開(kāi)業(yè)，成為朝陽(yáng)區(qū)“一縱一橫一核”消費(fèi)版圖重要商業(yè)地標(biāo)。

此外，友邦人壽、眾安保險(xiǎn)等險(xiǎn)資均入場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)。

這反映出一個(gè)很明顯的趨勢(shì)，即隨著市場(chǎng)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展趨勢(shì)下，零售不動(dòng)產(chǎn)正從地產(chǎn)屬性轉(zhuǎn)向金融屬性。

一方面，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于深度調(diào)整期，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格整體處于低位，為險(xiǎn)資提供了投資機(jī)會(huì)。另一個(gè)方面，在低利率環(huán)境下，險(xiǎn)資面臨資產(chǎn)荒，需要尋找長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資渠道以保持資金的保值增值。

未來(lái)，隨著政策的進(jìn)一步明確和市場(chǎng)的逐步回暖，險(xiǎn)資在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資活動(dòng)預(yù)計(jì)將持續(xù)活躍。