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編者按：今年正式就任恒隆集團和恒隆地產(chǎn)董事長以后，陳文博開始承擔領(lǐng)導(dǎo)集團的責任，也開始承擔撰寫每年四份業(yè)績報告的“致股東函”，這些之前一直是其父親陳啟宗的責任。

這份2024年中期報告致股東函，陳文博除了介紹恒隆的表現(xiàn)、對市場的看法，還打破常規(guī)，就公司股價談了一些觀察所得。

對于大環(huán)境，陳文博認為仍未見明確的改變和逆轉(zhuǎn)訊號，但管理層定當竭盡所能，減輕相關(guān)影響。而恒隆在管治、管理、營運和可持續(xù)發(fā)展方面都有長足進步，可助其抵御外來沖擊、抓緊未來機遇。

以下為恒隆集團、恒隆地產(chǎn)2024年中期報告致股東函全文，轉(zhuǎn)載時略有刪減。

過去六個月，我們遇上了近年來最嚴峻的經(jīng)營環(huán)境。期內(nèi)物業(yè)銷售達港幣12億元，帶動總收入增加17%至港幣61億元。然而，我們的核心業(yè)務(wù)（即經(jīng)常性租賃收入）下降7%至港幣49億元，而股東應(yīng)占基本租賃純利則減少22%至港幣18億元。我們亦錄得估值虧損港幣6億元。

雖然租賃收入減少是基本純利下降的主因，但利息支出較2023年同期增加52%（不計及資本化利息），對基本純利也有重大影響。若計及資本化利息，總財務(wù)費用則會增加21%。上述數(shù)字已計及人民幣兌港幣貶值2.8%。

監(jiān)于2023年上半年的租賃收入創(chuàng)下新高，在踏入2024年前，我們已預(yù)計今年上半年將面臨挑戰(zhàn)。因此，管理層盡職盡責，竭力收窄業(yè)績差距，惟市況較預(yù)期差，恒隆位于上海的購物商場租戶銷售額下降了超過20%，而上海以外的購物商場則錄得低單位數(shù)跌幅。由于上海兩座購物商場的表現(xiàn)尤為重要，足以令我們整個內(nèi)地物業(yè)組合的租戶銷售額下降13%。

2024年初數(shù)個月，我們和許多奢侈品租戶都盼望，租戶銷售額在緊接下來的數(shù)月能回復(fù)增長�？上У搅说诙荆�6月的銷售額仍然不振，我們的期望日漸渺茫。市場有說奢侈品牌下調(diào)其2024年全年預(yù)測，并宣布延遲或取消新店開業(yè)計劃。幸好，我們暫時并未受影響。

基本純利下降有兩個明顯主因：租戶銷售額下跌（以致租賃收入減少），以及利息支出增加。租賃收入減少有數(shù)個原因。過去六個月，影響我們奢侈品銷售額的最大因素是日圓貶值，這促使奢侈品租戶銷售額外流至日本。

2024年上半年，日圓兌人民幣較2023年同期貶值了15%至20%，在日本購物因而較在中國內(nèi)地便宜得多；若計及退稅，兩地價格差異更擴大至約30%。這是引致在2024年5月，中國赴日游客人數(shù)較2023年5月增長超過300%的部分原因。

赴日游客人數(shù)顯著攀升的同時，中國游客整體出境人數(shù)同樣大幅上升，截至第一季末，已達到2023年水平的近400%。按目前趨勢，我預(yù)計這種出境旅游的意欲在夏季結(jié)束前都不會減弱。

銷售額下降的另一主要原因，是消費者普遍對市場缺乏信心，這或許是我們上海以外的購物商場（包括高端和次高端購物商場）租戶銷售額下降4%的主因。經(jīng)濟不明朗加上預(yù)算緊縮，家庭的可支配開支持續(xù)減少。

然而，影響我們購物商場的，更多是顧客到訪次數(shù)或購買量的減少，而非所買產(chǎn)品的質(zhì)素“降級”。這種全國現(xiàn)象可能會因消費情緒或宏觀環(huán)境改變而逆轉(zhuǎn)，而大多數(shù)人都指望政府向市場釋出訊號�？墒牵刂磷珜懕疚臅r，仍未見明確的訊號。

最后，我想談?wù)勗谝咔槠陂g曾與投資者和媒體論及的一個觀點，即中國消費者于內(nèi)地在岸購買與在境外離岸購買奢侈品的比例。

近期離岸消費增加的現(xiàn)象可以視為回歸均值，我們暫且不談?wù)w銷售規(guī)模，疫情前中國消費者在內(nèi)地購買奢侈品的占比為35%，其余65%為離岸消費，例如在香港、歐洲或日本。疫情期間，由于無法外游，在岸消費的占比增至100%。

現(xiàn)在外游已恢復(fù)，合理的預(yù)測是在岸的奢侈品消費占比將回復(fù)到一個正�；男聰�(shù)值，即大概35%至100%之間。目前的占比約為60%，較疫情期間的水平下降40%，這也是導(dǎo)致我們銷售額下降的主因。

然而，值得注意的是，目前在岸奢侈品消費占比仍較疫情前高出逾70%。盡管難以估計怎樣的占比才是常態(tài)，但我認為最壞的情況很快便會過去，因為之前無法外游的消費者，隨著他們享受外游購物的第二個夏天快將完結(jié)，我希望已足夠讓他們擺脫“旅行心癮”。

拖累股東應(yīng)占基本純利的另一因素是較高的利息支出，無奈現(xiàn)時利率仍較我們預(yù)期中高�？v使我們在如此市況下不想增加負債率或利息成本，但參照我們定期發(fā)布的資本支出計劃，數(shù)年前我們已意識到公司的負債將達至現(xiàn)時水平。

我們近年的額外貸款主要與昆明、武漢和無錫余下期數(shù)的發(fā)展，以及杭州恒隆廣場的建筑工程有關(guān)。自從武漢“恒隆府”、皓日（TheAperture）和228電氣道項目竣工后，我們不再把相關(guān)建筑貸款的利息資本化，這些利息支出現(xiàn)時在損益表入賬。這些因素加上香港利率上升，拉高我們的利息成本。

根據(jù)最新預(yù)測，我們預(yù)期公司的債務(wù)和利息水平將在兩年后見頂，約35%左右，對公司而言可以接受。

考慮到利息成本增加，管理層已審視多個減輕債務(wù)負擔的方案，包括積極控制資本支出和營運開支，以及在派發(fā)2023年度末期股息時提供以股代息的選擇。我們在今年1月曾表示，公司若有額外現(xiàn)金，將首先用作償還債務(wù)，其次是支付股息，然后是新投資。管理層預(yù)期上述優(yōu)次順序?qū)⒗^續(xù)維持，直至債務(wù)和利息支出情況好轉(zhuǎn)。

盡管這些宏觀阻力難以即時得到解決，但公司并未因此松懈。我欣然報告，恒隆在管治、管理、營運和可持續(xù)發(fā)展方面都有長足進步，助我們抵御外來沖擊、抓緊未來機遇。

有些股東應(yīng)該已留意到，我們在今年3月委任了李天芳女士為董事會成員。李女士為資深零售業(yè)專家，曾任中國最大體育用品公司之一“特步”的行政總裁，在中國各地以及時尚和鞋類零售領(lǐng)域均有豐富經(jīng)驗，正好補足公司所需，同時亦為董事會注入新的專業(yè)知識。

從營運角度看，零售領(lǐng)域的兩大重要因素是租出率和客流量。在這兩項指標上，我們大致整體提升。我們的零售租出率和客流量一如既往表現(xiàn)理想，購物商場的總租出率較去年同期上升四個百分點，其中奢侈品租戶的數(shù)目增加2%。

同樣，內(nèi)地物業(yè)組合的平均客流量也錄得增長。雖然銷售額稍遜，但從上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可見，我們的業(yè)務(wù)仍然穩(wěn)健。此外，即使期內(nèi)銷售租金下降，但我們的固定租賃收入的比例和金額均有所增加。

此外，我懷著興奮的心情宣布，2024年上半年，上海以外地區(qū)的表現(xiàn)持續(xù)強勁，擴大了我們的收入基礎(chǔ)，猶如為公司的商業(yè)模式加上有力的第四條支柱。固有的三大支柱分別是香港業(yè)務(wù)、上海的購物商場，以及內(nèi)地的辦公樓，現(xiàn)在增添了上海以外的購物商場。

每條支柱所屬的市場生態(tài)都略有不同，所以雖然它們不能完全互相對沖，但已奠下更廣闊的基礎(chǔ)，確保未來收入穩(wěn)定。

我們在可持續(xù)發(fā)展方面的工作和成就更上一層樓，與LVMH的合作已步入第二個年頭，雙方團隊依然充滿活力。除了這項前所未有的計劃外，我們還擴展了“Changemakers：租戶可持續(xù)發(fā)展合作計劃”（Changemakers計劃）。Changemakers計劃涵蓋七個城市14項物業(yè)的16家租戶（包括零售及辦公樓），涉及總租出面積逾78,000平方米。這標志著我們與租戶和持份者攜手合作的新里程碑，為市場提供最符合可持續(xù)發(fā)展原則的營商空間。

最后，我將打破常規(guī)，就公司的股價談一些觀察所得；我們以往很少以書面形式談?wù)摯嗽掝}，在本函中就更少了（其中自有充分理由）。深入探究股價的細微變動并無意義，因此我集中討論較高層次的因素。

許多投資者（包括我們的主要股東）都問及為何恒隆地產(chǎn)股價在這15年來表現(xiàn)都不好。我們的股價表現(xiàn)遜于恒生指數(shù)及大部分同業(yè)，但這肯定不反映我們的營運表現(xiàn)。按其影響程度排序，我認為有三個主要原因：地緣—主要是資金從中國內(nèi)地以及與相關(guān)的企業(yè)流出；行業(yè)—整個地產(chǎn)行業(yè)的股價表現(xiàn)不佳；可比對象—缺乏易于比較的公司/競爭對手。

從事環(huán)球業(yè)務(wù)的人都知道，資金流出中國內(nèi)地（包括香港）主要因為地緣政治。當然，監(jiān)管措施變化難料，改變有時來得不合時宜，的確對形勢幫助不大，但據(jù)分析師和投資者的反饋指出，地緣政治還是主因。部分受市場因素及監(jiān)管變化影響，內(nèi)地住宅房地產(chǎn)市場目前萎靡不振。盡管我們沒有踏足該市場，但股市各大指數(shù)和各種股票分類都把我們與該等表現(xiàn)遠遜市場的發(fā)展商混為一談。雖然大家是不同類型的公司，但我們的股價難免受牽連。

由此可帶出我的第三點：雖然我們的業(yè)務(wù)并非獨一無二（在中國內(nèi)地有很多公司持有高端購物商場組合，也有不少擁有高端辦公樓），但沒有其他公司像我們這般倚重這些業(yè)務(wù)板塊，這是我們獨特之處。

與我們最近似的競爭對手，要么除了高端購物商場外還持有大量中型和大眾化的購物商場，以及住宅房地產(chǎn)物業(yè)，又或是在收入來源方面更依賴香港市場。由于市場上沒有真正可比對象，很難把我們與同業(yè)作比較分析。

我們的商業(yè)模式頗為獨特，且我深信其根本上是穩(wěn)健的。盡管近期中國內(nèi)地的消費市場有所放緩，但我不認為消費者會毫無緣故突然不購買奢侈品或停止光顧我們的購物商場。事實上，若要預(yù)測未來趨勢，消費者將會繼續(xù)追求更好的生活品質(zhì)，其中一個途徑就是購買更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，而這正正是我們業(yè)務(wù)所長。

歸根究底，上述原因皆是市場實況，對此管理層定當竭盡所能，減輕相關(guān)影響。

這是我就任董事長以來的首封《致股東函》，謹此感謝各位股東多年來對恒隆的不懈支持。請大家放心，我們將一如既往盡心盡力成為業(yè)內(nèi)最好的營運者，讓各位信賴、信任并持續(xù)支持恒隆。

我也在此衷心感謝各位同事，他們持續(xù)悉心畢力，兌現(xiàn)我們“只選好的 只做對的”的承諾，為客戶締造優(yōu)享生活空間。

董事長

陳文博

香港，2024年7月30日