來源/觀點網(wǎng) 

撰文/陳玲 

周三，一個普通的早晨。

按照往常，7月中下旬已進(jìn)入上海最炎熱的時期，但今年氣溫還較為適宜，采訪當(dāng)天也是大晴天，陽光沒有過于燙人的溫度，也少了些南方的粘膩。

接近10點，我們來到了上海來福士廣場，今天和老朋友潘子翔有一場會面。他身著一身純黑色西服，歲月在鬢邊留下了些許痕跡，我們知道他很忙碌，但他似乎也享受這樣的工作節(jié)奏。

這是一個能夠從忙碌中吸取能量的人。

2023年面臨前所未有的挑戰(zhàn)，這種挑戰(zhàn)不同于疫情所帶來的短期陣痛，而是國內(nèi)外復(fù)雜環(huán)境交織的未知迷惘。宏觀看，基建、制造業(yè)和地產(chǎn)的投資增速出現(xiàn)下行，貿(mào)易盈余增長、國內(nèi)存款余額與貨幣供應(yīng)并未轉(zhuǎn)化成相應(yīng)的貸款增長。

以中周期為尺度衡量，7月人民幣實際匯率已運(yùn)行至7年中周期低點附近，中美息差達(dá)到歷史之最。

這位管理者擁有一種強(qiáng)大的心境，即便在急風(fēng)驟雨般的環(huán)境中，仍能保持良好心態(tài)，不遺憾不踟躕，努力尋找機(jī)遇，堅定前行。

潘子翔非常自律，某種程度上，自律能夠幫助建立秩序感。他熱愛運(yùn)動，繁忙工作之余仍見縫插針來場長跑。疫情放開后，他幾乎每月都會回趟新加坡，提及家人的潘子翔眼中帶著淺淺笑意，鮮活且溫柔。

無論工作還是生活，潘子翔一直保持著昂揚(yáng)向上的熱情。

他帶領(lǐng)下的凱德投資同樣如此，在轉(zhuǎn)型后動作頻頻，備受市場關(guān)注。

我們問，凱德對中國是否有信心？他的回答在我們意料之中：“中國不但可以投、值得投，更是必須要投。”

前不久美國財長珍妮特·耶倫訪華，彼時北京剛下一場大雨，她走下專機(jī)懸梯時，恰好機(jī)場天空出現(xiàn)了一道雨后彩虹。中國有句話叫“風(fēng)雨之后見彩虹”，是一個很好的兆頭。

對于當(dāng)下市場的波動和調(diào)整,潘子翔用一句話表達(dá)了他的觀點：“If you love the rainbow，you have to bear with the rain。如果你喜歡彩虹的話，就要接受陣雨�！�

長期主義

疫情后,如果說經(jīng)濟(jì)恢復(fù)情況，作為運(yùn)營方的凱德有直接感知，整體來看，客流基本恢復(fù)至疫情前，但消費(fèi)還沒有完全恢復(fù)。

而這并不是因為居民手頭拮據(jù)。

據(jù)央行數(shù)據(jù)，2022年居民存款增加了17.84萬億，與2021年9.9萬億的居民儲蓄增量相比，出現(xiàn)了7.9萬億元的居民超額儲蓄。而在2023年一季度，居民存款量增加近10萬億。

經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，但未達(dá)預(yù)期。在潘子翔看來，這有兩方面的原因，一個是Confidence Trap，也就是信心陷阱。大家對于工作和收入的不確定性增加，所以不敢花錢。

另一個方面就是Negative Wealth Effect（負(fù)財富效應(yīng)）。房產(chǎn)是老百姓最大的資產(chǎn)，但市場低迷下，資產(chǎn)在貶值，從感覺上也覺得自己變窮了。

信心缺失導(dǎo)致謹(jǐn)慎消費(fèi)，“大家仍然愿意消費(fèi)，但不會花大錢，吃喝可以，但是大宗消費(fèi)變少了�！�

作為在華新加坡企業(yè)之一，凱德從1994年進(jìn)入中國便抱持著對中國市場的堅定信心，目前在華資產(chǎn)管理規(guī)模超過3000億元。

“凱德是布局全球、深耕亞洲、重倉中國的一個企業(yè)。我們是長線投資的，團(tuán)隊就在這里，親身經(jīng)歷并參與了這個市場30年的發(fā)展，在不同時期，提供不同的產(chǎn)品和服務(wù)，一直因應(yīng)市場趨勢執(zhí)行我們的策略�！�

潘子翔是一名天生的投資人，條理清晰，目光長遠(yuǎn)。因為篤信長期投資的意義，所以短期的動蕩不會影響到凱德的投資策略。

他喜歡用數(shù)據(jù)說話，“中國有足夠的市場規(guī)模支撐，如果中國GDP保持4%-5%增長率,10年的增量就相當(dāng)于一個日本、一個印度和一個印尼的總和。即使未來年復(fù)合增長率只有2%，10年也會產(chǎn)出一個印度�！�

他并不諱言要在重組后3年內(nèi)將在華資管規(guī)模（AUM）翻番的壓力，但依然非常堅定，在很多場合表達(dá)對中國投資的信心，“去年凱德在中國投資了200多億,這就是我們長線投資中國的最好說明�！�

問及信心來源，潘子翔表示，“我身邊的中國朋友都很卷，這是一個優(yōu)勢�！�

這是一個很新奇的角度，“卷”在此時是一個褒義詞，代表著昂揚(yáng)向上、極具生命力的精神。潘子翔認(rèn)為這種精氣神很難得：“新加坡人怕輸，奮斗是為了不要輸給別人；而我看到中國的情況是，大家都很卷，努力是為自己爭取更美好的未來，這是中國和新加坡一個很大的區(qū)別�！�

和潘子翔聊天很有意思，他善用一些直觀的比喻將晦澀的道理變得易懂，比如資本像水，會流向最通暢、最沒有阻礙的地方。

過去一年，凱德投資在華新設(shè)立了6支私募基金，其中3支為人民幣基金，包括凱德投資中國特殊機(jī)會人民幣基金I期、凱德投資中國產(chǎn)業(yè)園核心型人民幣基金I期和II期，并相應(yīng)完成了對三個優(yōu)質(zhì)商辦及產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的收購。

他介紹，三支人民幣基金所收購的資產(chǎn)背后都有境外投資者。過去，境外機(jī)構(gòu)在退出路徑上通常依賴境外資金接手。而凱德證明了境外投資者將資產(chǎn)出售予境內(nèi)投資者這一模式能夠走通。

“這證明了凱德是一個高效平臺，可以有效銜接中國市場和境外投資者。對境外投資者來說，跟凱德合作，能夠在項目成功執(zhí)行后找到境內(nèi)退出渠道，這就給到投資者很強(qiáng)的信心。這也是我們賦能中國市場的一個有效方式�！�

新的機(jī)會

潘子翔認(rèn)為，在市場陣痛中凱德仍能有所為，得益于凱德的三大優(yōu)勢，健康的資產(chǎn)負(fù)債表、成熟的專業(yè)資管團(tuán)隊，以及強(qiáng)大的品牌背書。

能夠在瘋狂的市場中始終保持克制與清醒并不容易。在嚴(yán)格的投資紀(jì)律和財務(wù)管理下，凱德?lián)碛薪】档馁Y產(chǎn)負(fù)債表，這使其在市場調(diào)整中，遇到優(yōu)質(zhì)項目能隨時提供資金支持。

凱德有一支在中國深耕30年培育出來的資管團(tuán)隊。在當(dāng)下的市場窗口期，讓其有機(jī)會把強(qiáng)項展現(xiàn)出來。

經(jīng)歷了多年高速增長及擴(kuò)張，市場上沉淀了龐大的存量資產(chǎn)，特別是一些低效資產(chǎn)亟待盤活。此時，優(yōu)秀的資產(chǎn)管理者重要性凸顯。

“凱德不僅能夠幫背后的私募、公募投資者創(chuàng)造價值，現(xiàn)在我們和國企、央企都有合作，他們需要好的資管團(tuán)隊去盤活存量資產(chǎn)，我們有這個能力去配合，為他們賦能�！�

在中國市場的長期良好記錄，也為凱德建立了強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，得到合作方的信任。

“我跟集團(tuán)總部領(lǐng)導(dǎo)說，never waste a crisis，危機(jī)中肯定有機(jī)會，只要冷靜地梳理自己的資源，整合自己的團(tuán)隊，中國有很大的機(jī)會�！迸俗酉栊ΨQ，總部一直說自己是China bull，是中國唱多者。

凱德確實抓住了機(jī)會的繩索。

今年初，凱德投資宣布設(shè)立凱德中國特殊機(jī)會伙伴計劃（CCOP），投資于中國的特殊機(jī)會項目。

“我們找的都是一些地理位置好，資產(chǎn)本身沒有問題的項目。這些項目不管是辦公樓、物流還是工業(yè)地產(chǎn)，賽道的需求端沒有問題，只是持有方短期遇到現(xiàn)金流困難，所以他們愿意以更合理的價格轉(zhuǎn)讓項目，這個基金做的是special situation�！�

據(jù)了解，CCOP計劃包括一支單一資產(chǎn)基金和一家計劃性合資公司。

其中，單一資產(chǎn)基金以5.53億新元（折合28.1億元人民幣）收購了北京蘇寧生活廣場，這是一個位于北京東四環(huán)核心商務(wù)區(qū)，包含辦公及零售業(yè)態(tài)的綜合體。

“北京的寫字樓市場有一定需求，而五環(huán)以內(nèi)基本上不會有新的土地供應(yīng)，所以我們很明確可以拿這個項目，而且我們的資管團(tuán)隊能夠打造出一個符合市場需求的新產(chǎn)品。”

凱德正在對該項目進(jìn)行資產(chǎn)改造，將其從五五（50%寫字樓、50%商業(yè)）改成九一（90%寫字樓，10%配套商業(yè)）。

“基于對市場的了解，做出市場需要的產(chǎn)品和服務(wù)，從而高效盤活資產(chǎn)。這就是以我們的資管能力，為背后的LP創(chuàng)造價值。這也體現(xiàn)了我們當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊的價值�！�

談及最近發(fā)布的“凱德辦公”品牌，潘子翔向我們介紹，“這背后的邏輯是AMaaS （Asset Management as a Service），就像很多軟件都是SaaS（Software as a Service）�！�

凱德在全國有26個在營辦公樓，總租賃面積超過160萬平方米。不僅在中國，在全球也有大量的商辦物業(yè),“我們已經(jīng)形成了一套完成的生態(tài)系統(tǒng)，為租戶和樓內(nèi)用戶，提供數(shù)字化、標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的運(yùn)營管理和服務(wù)。未來也希望以我們的資管能力為非凱德物業(yè)提供服務(wù)�！�

“我們是專業(yè)的資產(chǎn)管理者，如果把資管能力作為一種服務(wù)，做到Asset Management as a Service，就可以有效發(fā)揮我們最強(qiáng)的優(yōu)勢�！�

只有理解凱德作為資管方的本質(zhì)，才能真正領(lǐng)會這家公司的發(fā)展邏輯與做法。

平衡風(fēng)險

對于這幾年常被討論的新舊經(jīng)濟(jì)模式之爭，潘子翔認(rèn)為如何定義新舊并不重要,其背后是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演變。

“凱德更看重的是如何對標(biāo)市場去調(diào)整自己的運(yùn)營模式，從而有效降低風(fēng)險�；氐轿覀兊挠^念，不管是在哪個市場，一定要順應(yīng)大勢。”

他分享了凱德在抗風(fēng)險方面的做法，一是增加賽道：“賽道是有起伏的，如果只做一兩個賽道，風(fēng)險就很大。所以我們看的不是新舊區(qū)別，而是在當(dāng)下市場如何進(jìn)行投資，比如我們在追加對產(chǎn)業(yè)及工業(yè)方面的投入。”

第二是跨區(qū)域，凱德還是重點聚焦一線和準(zhǔn)一線城市，在多區(qū)域布局。

第三是募資能力的提升，“以前都是募美元，現(xiàn)在我們既能募美元，又能募人民幣，資本來源更加多元化。”

對于這兩年長租公寓投資的興起，潘子翔認(rèn)為這是一個可以重點關(guān)注的賽道。一方面，從市場看，需求很明確，特別是對于像北京、上海這種大型城市，人口流入需要住房解決方案。另一方面是政策支持，“租售并舉”以及保租房納入公募REITs,也會促進(jìn)整個賽道的發(fā)展。

“對比國內(nèi)外長租公寓的發(fā)展,中國市場現(xiàn)在剛剛起步，至少短期到中期有足夠的市場空間去挖掘機(jī)會�！�

實際上，凱德在租賃住房領(lǐng)域早有探索，旗下?lián)碛蟹浅３晒Φ穆盟奁脚_雅詩閣，其覆蓋包括服務(wù)式公寓、酒店、學(xué)生公寓、養(yǎng)老公寓等多個賽道。

“雅詩閣在中國推出了長租公寓品牌,叫雅寓。目前雅寓已經(jīng)有13家物業(yè)，其中2家已投入運(yùn)營。假以時日，雅寓規(guī)模也會上去�！�

根據(jù)凱德投資財報，雅詩閣已提前實現(xiàn)2023年底在全球管理16萬套服務(wù)公寓及酒店單元的階段性目標(biāo)。其新的目標(biāo)是，在未來五年，客房單元的年凈增長率達(dá)到8-10%，到2028年底,實現(xiàn)年管理費(fèi)收入突破5億新幣。

從世界到中國，從宏觀經(jīng)濟(jì)到企業(yè)個體。作為一家長期深耕中國的新加坡企業(yè)，凱德以其獨(dú)特的“平臺”視角，勾勒出時代的變革大潮。

與潘子翔的訪談，每次都帶給我們新的理念和思考。凱德始終堅持自己的打法，又總能領(lǐng)先市場一步。

正如機(jī)會總是留給有準(zhǔn)備的人，市場也會垂青有準(zhǔn)備的企業(yè)。轉(zhuǎn)型后的凱德展現(xiàn)出新的姿態(tài)，以新的定位和其獨(dú)特優(yōu)勢,領(lǐng)跑資管時代。

以下為觀點新媒體對凱德投資（中國）首席執(zhí)行官潘子翔先生采訪實錄：

觀點新媒體：對于目前的經(jīng)濟(jì)形勢和面臨的挑戰(zhàn),您怎么看？

潘子翔：從我們運(yùn)營端的感受，經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，但沒有達(dá)到預(yù)期。開發(fā)商銷售也沒有回彈。這時候如果消費(fèi)者沒有信心，短期內(nèi)房地產(chǎn)銷售回彈是有一定難度的，大家都希望有更多明確政策出臺。

因為現(xiàn)在要克服的不是企業(yè)端、供給端的問題，而是社會信心的問題，大家不是沒錢，而是消費(fèi)比較謹(jǐn)慎。所以需要給到大家信心。

我們也看到各地政府都在積極招商引資，但從投資者的角度，投資需要對未來有信心,如果預(yù)期不明確的話，肯定是會觀望。

觀點新媒體：這會影響凱德在中國投資嗎？對于這一輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整，有一些比較悲觀的觀點,您怎么看?

潘子翔：凱德堅持長期主義，投資是看長期的，短期市場的調(diào)整和動蕩不會影響到我們的投資策略。我們中長期看好中國，相信在中國的長期投資會帶來可持續(xù)回報。

最重要的是在我們的業(yè)務(wù)賽道里抓到那個機(jī)遇。

中國的市場規(guī)模擺在那里，從數(shù)據(jù)來看，如果中國GDP保持4%-5%增長率,10年的增量就產(chǎn)出一個日本、一個印度和一個印尼。即使未來年復(fù)合增長率只有2%，10年也會產(chǎn)出一個印度。

所以我們不會那么悲觀。當(dāng)然現(xiàn)實來講,我們也不會講明年一定會很好，情況肯定是艱難的。

凱德是布局全球、深耕亞洲、重倉中國的一個企業(yè)。重倉中國就是長線投資，我們的團(tuán)隊就在這里，親自經(jīng)歷也參與了這個市場30年來的發(fā)展演變，在不同時期,以不同的產(chǎn)品和服務(wù)，因應(yīng)市場所需去執(zhí)行我們的策略。

觀點新媒體：在這樣的市場環(huán)境下，凱德會如何把握機(jī)會？

潘子翔：我們的優(yōu)勢可以總結(jié)為三方面。首先，我們的資產(chǎn)負(fù)債表是健康的，之前在中國增量時代也保持了投資紀(jì)律,現(xiàn)在大家都在講現(xiàn)金為王。

第二，凱德有30年慢慢培育出來的資管團(tuán)隊，這是現(xiàn)在最大的優(yōu)勢。我們不僅可以幫私募、公募投資者創(chuàng)造價值，現(xiàn)在和國企、央企都有合作，他們需要好的資管方把一些存量資產(chǎn)有效盤活，我們剛好有這個能力去配合，去為他們賦能。凱德的使命，不是去搶占市場份額，而是發(fā)揮出我們的強(qiáng)項，創(chuàng)造出最可持續(xù)、最大的價值，這才是目的。

第三個優(yōu)勢是凱德的品牌，大家對我們有信心，相信我們可以把價值體現(xiàn)出來。

我一直強(qiáng)調(diào)never waste a crisis，在這個市場窗口期，我們一定要把自己的優(yōu)勢能力發(fā)揮出來。

觀點新媒體：您如何看境外機(jī)構(gòu)對投資中國更加謹(jǐn)慎？

潘子翔：境外基金也好，主權(quán)基金也好，投資中國變得更加謹(jǐn)慎主要有兩個原因。

第一個原因是地緣政治風(fēng)險，帶來很多不確定性。

第二個原因，以前投了中國項目的境外基金、投資機(jī)構(gòu)，退出渠道大部分還是境外資金來接，因為游戲規(guī)則是互通的。但如果這種渠道受阻，境外機(jī)構(gòu)再投資的話，就需要退給境內(nèi)機(jī)構(gòu)，而這也變成了凱德的一個重要優(yōu)勢。

去年凱德投資募了三支人民幣基金，基金所收購的資產(chǎn)背后都有境外投資者，證明了中國不但可以投、值得投，更是必須投。我們幫境外投資者成功退出，證明了這個渠道是走得通的。

所以，凱德啟動人民幣基金的一個很強(qiáng)大的信號是：凱德是一個高效的平臺，可以有效地銜接中國市場和境外投資者，這是我們的定位，也是優(yōu)勢。對境外投資者來說，如果跟凱德合作，能夠在項目成功執(zhí)行后找到境內(nèi)退出渠道，這就給到投資者很強(qiáng)的信心。

我們針對境外投資機(jī)構(gòu)面臨的第二個挑戰(zhàn)做了很大努力，這是我們賦能中國市場的一個有效方式。

所以還是回到那句話——凱德非常懂中國。對境外投資者來說,我們是最接地氣的,是懂中國市場的；在國內(nèi)同行來看,我們又是“老外”，是典型的外資。

觀點新媒體：關(guān)于新舊經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)變的討論，您如何看？

潘子翔：我覺得新舊經(jīng)濟(jì)本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演變，其實這些賽道一直都在，只是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同階段，一些賽道會更加受到關(guān)注。

傳統(tǒng)賽道大家比較關(guān)注的是住宅和商辦，但其實一直以來都有產(chǎn)業(yè)，可能只有數(shù)據(jù)中心是這10年來出現(xiàn)的一個新賽道，所以基本上是一個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化。

我們不會特別在意到底什么是新，什么是舊，更重要的是，我們的運(yùn)營模式如何對標(biāo)當(dāng)下市場做出調(diào)整，從而降低整體風(fēng)險。

賽道都是有起伏的，如果只做一兩個賽道，有時會很好，有時會很困難。跟現(xiàn)在的開發(fā)商一樣，大家都重倉住宅，突然行業(yè)趨勢變了，沒有其它賽道可以依托，風(fēng)險就很大。

凱德一直都有做住宅跟商業(yè)，這幾年積極追加投資新經(jīng)濟(jì)，包括物流、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心。

在強(qiáng)化抗風(fēng)險能力方面，凱德的做法一是增加賽道；二是跨區(qū)域布局，當(dāng)然我們不是去鋪天蓋地的投資，還是聚焦在一線、準(zhǔn)一線城市。第三是資本來源更為多元化，早前都是找美元、募美元，現(xiàn)在既募美元又募人民幣，這也有利于抗風(fēng)險。

觀點新媒體：我們看到現(xiàn)在商辦市場分化較大。凱德去年收購了商辦項目，前不久還發(fā)布了“凱德辦公”品牌，這背后有何考量？

潘子翔：凱德辦公品牌，其核心理念可以總結(jié)為“3C”，即Commitment專業(yè)、Connect聯(lián)結(jié)、Community社群。概括來說，就是運(yùn)用大數(shù)據(jù)、IoT等技術(shù)打造綠色、智慧樓宇，將租賃管理的各個流程全面數(shù)字化、系統(tǒng)化，為用戶提供多樣靈活的產(chǎn)品選擇、多重企業(yè)增值服務(wù)和多元融合的社群生態(tài)。

這背后的邏輯是AMaaS（Asset Management as a Service），資產(chǎn)即服務(wù)。就像SaaS, 以前用電腦都買一系列軟件，軟件后期迭代面臨很多問題，現(xiàn)在買軟件是買一個服務(wù)，在云端可以自動迭代軟件。

我們在中國以及全球運(yùn)營著很多商辦項目，已經(jīng)形成了一個完整的生態(tài)系統(tǒng)，我們把這套成熟的資管能力作為一種服務(wù)，提供給我們基金的LP，國央企等合作伙伴，未來也能夠服務(wù)于非凱德自己的物業(yè)。這就能夠更高效的發(fā)揮我們的優(yōu)勢。

觀點新媒體：去年開始，長租公寓熱度持續(xù)提升，凱德投資在海外也有相關(guān)投資，您如何看待租賃住房板塊的未來發(fā)展？

潘子翔：從市場和政策兩個層面看，租賃住房這個賽道值得接下來重點關(guān)注。

市場端，國內(nèi)租賃住房市場規(guī)模很大，特別是在北京、上海這種大型城市。發(fā)達(dá)國家也一樣，不管是美國紐約還是日本東京，大城市人口是遞增的，但供應(yīng)有限，房子越來越貴。這種情況下，很多人到城市里工作，還是得有一個住房方案。當(dāng)然也不是所有地方都能做，主要是大型、超大型城市。

政策端，國家大力提倡“租售并舉”，而且現(xiàn)在C-Reits也將保障租賃住房納入，這也對租賃住房賽道提供一個推動力。

根據(jù)一些機(jī)構(gòu)報告，長租公寓當(dāng)前在國內(nèi)住宅租賃市場的滲透率很低,大概2%-3%。跟美國、日本等成熟市場相比還有很大空間。中國這個市場才剛剛起步，至少短期到中期有足夠的市場空間。

在這個領(lǐng)域，凱德有一個很成功的旅宿平臺雅詩閣，包括服務(wù)式公寓、酒店、學(xué)生公寓、養(yǎng)老公寓等很多個細(xì)分賽道，產(chǎn)品線已經(jīng)非常豐富了。每個產(chǎn)品所針對的人群、產(chǎn)品特征、價格都不一樣。

雅詩閣在中國推出了一個品牌叫“雅遇”,就是做長租公寓，在產(chǎn)品設(shè)計及運(yùn)營上針對新青年居住痛點。目前雅遇物業(yè)一共有13家，其中2家已經(jīng)投入運(yùn)營。

所以總的來說，這個賽道的市場需求是明確的，供應(yīng)端又有政策支持，這是一個很好的時點和機(jī)遇去投資。

觀點新媒體：凱德年初設(shè)立了一個CCOP計劃，項目選擇有哪些標(biāo)準(zhǔn)？

潘子翔：CCOP是一個特殊機(jī)會基金，包括一支單一資產(chǎn)基金，收購了蘇寧項目；以及一家計劃性合資公司，投資于商業(yè)及新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的特殊機(jī)會項目，如辦公樓、購物中心、物流及工業(yè)地產(chǎn)。

我們找的都是地理位置好，資產(chǎn)本身沒有問題的項目。不管是辦公、商業(yè)還是物流，需求端是沒有問題的，只是持有方短期遇到現(xiàn)金流困難，所以他們愿意以更合理的價格轉(zhuǎn)讓項目。

CCOP下的計劃性合資公司拿的第一個項目是物流，在佛山。賣方是一個本地小開發(fā)商，面臨貸款困難。而凱德接手后，銀行知道即使我們不用貸款，也能用我們自己的資金完成項目，所以風(fēng)險是很低的。這就變成一個Special situation，我們有這個能力接盤。

今年我們會繼續(xù)找類似這樣的項目。

觀點新媒體：資本市場將ESG納入投資框架中，目前，以“ESG”為主題的基金總規(guī)模合計258億元，凱德在這方面是否有相應(yīng)的考量？

潘子翔：凱德不是因為現(xiàn)在ESG熱潮才開始做，我們在這方面已經(jīng)踏踏實實的努力了20多年。今年我們也在中國發(fā)了可持續(xù)發(fā)展白皮書。

要強(qiáng)調(diào)的是，ESG包括三個方面，不只是環(huán)境，還有社會和公司治理，同樣重要。我們在這三方面都非常關(guān)注，并且有具體的目標(biāo)和行動。

我們現(xiàn)在有一個專業(yè)團(tuán)隊，在做每一項投資決策時，會專門評估項目的綠色評級，如果不符合我們的標(biāo)準(zhǔn)，我們會預(yù)留成本，把項目改造成為綠色項目。

觀點新媒體：疫情后，您有哪些想法上的改變？

潘子翔：疫情三年，更堅定了我對中國市場的信心。因為這三年反而讓大家有機(jī)會更理智地去思考市場的現(xiàn)狀和未來方向，回歸供需關(guān)系。

中國最大的優(yōu)勢是市場，中產(chǎn)消費(fèi)潛力還是在的。

前不久我在新加坡參加了一個活動，別人問我對中國未來有信心嗎？我說有。他說為什么你有信心？我說就一個字，我覺得我身邊的中國朋友都很“卷”，這是一個優(yōu)勢。

新加坡人也很努力，因為怕輸，奮斗是為了不要落后，不要輸給別人。但是我看到中國的情況是大家都很卷，很努力，愿意奮斗，是為了爭取自己更美好的未來，所以“卷”在我看來是正面的。

觀點新媒體：所以凱德在中國還是重倉，看好中長期。有觀點認(rèn)為這輪經(jīng)濟(jì)的調(diào)整是系統(tǒng)性的，是長期的，您怎么看？

潘子翔：最近美國財長耶倫到中國來，她下飛機(jī)的時候看到彩虹，中國人說是很好的兆頭。

不可否認(rèn)，短期動蕩是有的，2023年運(yùn)營壓力是嚴(yán)峻的，但中長期，我還是看好中國。

用一句話來說，If you love the rainbow，you have to bear with the rain。如果你喜歡彩虹的話，就要接受陣雨。這就是我的態(tài)度。

對于經(jīng)濟(jì)調(diào)整，如果說是根本性的，我覺得可能有兩點原因：一是之前中國基本上沒有經(jīng)歷過陣痛，改革開放以來，經(jīng)濟(jì)一直是向上發(fā)展，是一個大的上升周期。大家對于當(dāng)下這種調(diào)整沒有經(jīng)驗，第一次感覺到房子不一定會漲，可能會跌，第一次感覺自己可能會失去工作，收入可能會減少。

另一個就是中美關(guān)系的變化和競爭，這將是未來很長一段時間內(nèi)要面臨的問題。