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撰文/陳玲

受房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷影響，近年來(lái)復(fù)合功能地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為豫園股份業(yè)績(jī)的重要拖累。

觀點(diǎn)網(wǎng) 各項(xiàng)業(yè)務(wù)綜合承壓之下，豫園股份的歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)較大幅度下滑。

豫園股份于3月24日晚間披露2024年年度報(bào)告：期內(nèi)該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入469.24億元，同比下降19.30%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.25億元，同比下降93.81%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)營(yíng)性損益的凈利潤(rùn)-21.09 億元，同比減少367.43%。

而在2024年前三季度，豫園股份還錄得歸母凈利潤(rùn)約為11.6億元。這樣的降幅，創(chuàng)造了豫園股份1992年上市以來(lái)的紀(jì)錄。

另?yè)?jù)公告披露，經(jīng)初步預(yù)算，公司2025年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入505 億元，營(yíng)業(yè)成本431億元，三項(xiàng)費(fèi)用72億元。

業(yè)績(jī)下滑

觀點(diǎn)新媒體獲悉，豫園股份前身為豫園商城，主營(yíng)珠寶首飾、百貨、工藝品等相關(guān)消費(fèi)業(yè)務(wù)。2018年，豫園股份完成重大資產(chǎn)重組，整合了復(fù)星系地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

目前，豫園股份是一家涉及珠寶時(shí)尚、文化飲食、美麗健康、國(guó)潮腕表、商業(yè)管理、復(fù)合功能地產(chǎn)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)為一體，多元化發(fā)展的的綜合性商業(yè)集團(tuán)，手握老廟黃金、豫園商城、南翔小籠、上海老飯店、舍得酒等“老字號(hào)”，也是郭廣昌旗下的一個(gè)重要上市平臺(tái)。

對(duì)于業(yè)績(jī)的大幅調(diào)整，豫園股份于年報(bào)中解釋，營(yíng)業(yè)收入同比下降19.30%，主要因報(bào)告期內(nèi)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響及消費(fèi)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，疊加國(guó)際金價(jià)震蕩波動(dòng)加劇，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)消費(fèi)增長(zhǎng)乏力，致使公司部分產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入同比下降，同時(shí)公司物業(yè)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)因房地產(chǎn)行業(yè)整體下行趨勢(shì)引起營(yíng)業(yè)收入同比下降綜合導(dǎo)致公司整體營(yíng)業(yè)收入下降。

而歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比減少18.99億元，同比下降93.81%，主要因報(bào)告期內(nèi)受國(guó)內(nèi)消費(fèi)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整影響產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)綜合銷售毛利，房地產(chǎn)行業(yè)整體下行趨勢(shì)影響下為加速庫(kù)存去化以回籠資金影響物業(yè)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)毛利。

并且，對(duì)部分存在減值跡象的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備同比增加，以及報(bào)告期內(nèi)公司處置非核心資產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的投資收益同比減少綜合所致。

根據(jù)公告，2024年豫園股份資產(chǎn)減值損失及信用減值損失約為9.65億元，而在上一年這一數(shù)值為5.18億元；錄得的投資收益為19.68億元，上一年約為29.8億元。

此前，管理層曾于2024年中報(bào)會(huì)時(shí)解釋：“去年同期公司以4.5億美元出售了IGI集團(tuán)80%的股權(quán)，獲得了豐厚的投資收益。”

分行業(yè)來(lái)看，2024年豫園股份各項(xiàng)業(yè)務(wù)均有所下滑。其中，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)錄得營(yíng)收約為340.34億元，同比下滑18.37%，毛利率為12.16%；商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)與物業(yè)綜合服務(wù)錄得營(yíng)收28.52億元，同比下滑1.47%，毛利率為42.46%；物業(yè)開發(fā)與銷售錄得營(yíng)收100.38億元，同比下滑25.96%，毛利率為3.89%，減少7.40個(gè)百分點(diǎn)。

地產(chǎn)壓力

可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力還是體現(xiàn)在了豫園股份的年度報(bào)告中。受房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷影響，近年來(lái)復(fù)合功能地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為豫園股份業(yè)績(jī)的重要拖累。豫園股份表示，公司復(fù)合功能地產(chǎn)業(yè)務(wù)雖然具有相當(dāng)?shù)牟町惢?jìng)爭(zhēng)策略，但與房地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊(duì)相比，在企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)影響力方面仍有較大的差距。

同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模收縮，處于下行趨勢(shì)，行業(yè)整體資金面趨緊，銷售去化較為困難，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

豫園股份董事長(zhǎng)黃震曾表示，豫園股份將緊緊圍繞三大經(jīng)營(yíng)策略：業(yè)務(wù)聚焦、攻守平衡和擁輕合重。其中，復(fù)合功能地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)板塊是豫園股份踐行“瘦身健體”、“擁輕合重”戰(zhàn)略措施。

2024年，豫園股份通過(guò)成立豫園商置集團(tuán)，整合商業(yè)管理、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)“輕重合一”。

年報(bào)中稱，在業(yè)務(wù)上，踐行擁輕合重戰(zhàn)略，推動(dòng)存量非核心資產(chǎn)退出，以實(shí)現(xiàn)聚焦核心資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，降低負(fù)債率的目標(biāo)；一方面，通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)IP合作、產(chǎn)業(yè)基金合作等多種方式賦能辦公招商及退出，并輔助招商引稅獲取政府政策扶持。另一方面，圍繞客戶需求推進(jìn)深度運(yùn)營(yíng)，持續(xù)提升商業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率，賦能存量商業(yè)資產(chǎn)應(yīng)退盡退。

2024年，豫園股份共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額97.68億元，銷售面積67.71萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額100.38億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積57.47萬(wàn)平方米，報(bào)告期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積21.98萬(wàn)平方米。

由于外部環(huán)境的變化，豫園股份逐漸將投資策略從擴(kuò)張調(diào)整為退出。期內(nèi)，豫園股份通過(guò)出售項(xiàng)目回籠資金，相繼出售日本的星野度假村和上海星光耀等項(xiàng)目大宗退出，天津ABC依托商業(yè)運(yùn)營(yíng)散售。

2024年6月，豫園股份下屬全資子公司裕海實(shí)業(yè)有限公司出售日本北海道的星野度假村，調(diào)整最終交割價(jià)格為412億日元，折合人民幣約17億元，該度假村是豫園股份于2015年以183.58億元收購(gòu)而來(lái)。隨后7月，豫園股份又完成普陀星光耀廣場(chǎng)二期1號(hào)樓的出售，交易總金額為15.15億元人民幣。

不過(guò)，大規(guī)模出售資產(chǎn)，并不意味著豫園股份完全放棄重資產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。豫園股份于2024 年6 月以17.9億元競(jìng)得三亞海棠灣國(guó)家海岸休閑園區(qū)控規(guī)HT06-14-03 地塊，規(guī)劃計(jì)容建筑面積140，357平米，由該公司擁有項(xiàng)目100%權(quán)益。豫園股份稱，公司不排除根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及自身戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)引入戰(zhàn)略合作伙伴，共同開發(fā)項(xiàng)目。

另外，豫園股份這幾年在資本市場(chǎng)的募資并不太順利。2024年，豫園股份綜合考慮當(dāng)前資本市場(chǎng)環(huán)境、公司發(fā)展規(guī)劃、維護(hù)現(xiàn)有股東利益等因素，終止了一直推進(jìn)的定增計(jì)劃。