出品/時代財經(jīng)

作者/梁爭譽

時隔8年，萬達再現(xiàn)大規(guī)模資產(chǎn)出售。

近日，由太盟投資、高和資本、騰訊、京東、陽光人壽組成的“熟人”接盤團，以股權(quán)交易的方式一口氣打包購入48座萬達廣場。據(jù)澎湃新聞，這筆交易金額或?qū)⑦_到500億元——是2017年萬達作價637億元出售資產(chǎn)包予融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)的“世紀交易”后，萬達最大規(guī)模的一次資產(chǎn)剝離。

商海浮沉37載，萬達董事長王健林攢下了豐厚家底。截至2024年年底，萬達在北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、拉薩、烏魯木齊等數(shù)百個城市開業(yè)513座萬達廣場。時代財經(jīng)粗略測算，513座萬達廣場估值逾8000億元。

償債壓力之下，萬達開啟賣資產(chǎn)模式。根據(jù)不完全統(tǒng)計，過去兩年，萬達出售了超過30座萬達廣場。今年，萬達加快資產(chǎn)處置，加上此次的48座萬達廣場，年內(nèi)將轉(zhuǎn)讓超50座萬達廣場。

還要賣多少座萬達廣場，萬達才能“上岸”？

太盟領(lǐng)頭，“熟人團”接盤48座萬達廣場

國家市場監(jiān)管總局近日披露的信息顯示，太盟（珠海）管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、高和豐德（北京）企業(yè)管理服務(wù)有限公司、騰訊控股有限公司、北京市潘達商業(yè)管理有限公司、陽光人壽保險股份有限公司直接或通過其各自關(guān)聯(lián)方共同設(shè)立合營企業(yè)，并通過合營企業(yè)收購大連萬達商管直接或間接持有的48家目標公司的100%股權(quán)。

48家目標公司主要業(yè)務(wù)為大型零售商業(yè)地產(chǎn)運營，運營分布在全國39個城市的48座萬達廣場，既包括北京、上海、廣州等一線城市，也有成都、廈門、武漢、杭州、南京等核心二線城市，以及上饒、運城、綿陽、齊齊哈爾、延吉等三四線城市。

這筆交易由太盟投資牽頭。

據(jù)澎湃新聞，太盟投資計劃注資約50億元認購基金次級份額，承擔主要風險并獲取超額收益；一些國有大行組成的銀團將提供300億元貸款授信，剩下的150億元將通過夾層融資渠道募集，目的是吸引險資、產(chǎn)業(yè)基金等多元主體參與。

五位“白衣騎士”中，大部分與王健林交情匪淺。

牽頭的太盟投資在2024年3月聯(lián)合中信資本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投資局（ADIA）旗下全資子公司Platinum Peony等5家投資方，向珠海萬達商管注資600億元。

騰訊、京東和王健林的緣分則始于7年前。

2018年1月，騰訊、蘇寧、融創(chuàng)中國、京東與萬達簽署戰(zhàn)略投資協(xié)議，以340億元入股萬達商業(yè)，收購大連萬達商管在香港退市時引入的投資人持有的約14%股份。其中，騰訊投資100億元，持股比例為4.12%；京東投資50億元，持股比例為2.06%。

后來，在蘇寧、融創(chuàng)中國向王健林發(fā)起仲裁追討投資款時，騰訊和京東并未有所行動。騰訊旗下上海儒意影視制作有限公司還曾以22.62億元的價格收購萬達系A(chǔ)股上市平臺萬達電影（002739.SZ）控股股東北京萬達投資49%股權(quán)。

陽光保險也曾多次接盤萬達廣場，如2024年7月，其接手東莞厚街萬達廣場。

據(jù)澎湃新聞，這筆500億元大單完成后，萬達商管將繼續(xù)負責萬達廣場的運營，但萬達廣場的所有權(quán)將轉(zhuǎn)移，這也是萬達商管目前主打的輕資產(chǎn)模式。此次交易預(yù)計今年下半年正式交割。

一年收租或超500億，萬達還有牌可打

千億債務(wù)壓頂，家底豐厚的萬達不是沒有籌碼。

來自大連萬達商管官網(wǎng)的信息顯示，截至2024年年底，萬達在全國開業(yè)513座萬達廣場，商業(yè)運營總建筑面積7090萬平方米。

513座萬達廣場價值多少？

據(jù)萬達商業(yè)管理官方微信號2023年中披露的數(shù)據(jù)，2023年上半年萬達商管總租金收入263.2億元。而評級機構(gòu)中誠信國際2023年6月發(fā)布的《大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司2023年度跟蹤評級報告》（以下簡稱“《2023年度評級報告》”）顯示，2020-2023年3月，萬達廣場平均租金分別為108.34元/平方米/月、106.70元/平方米/月、103.27元/平方米/月、100.77元/平方米/月，出租率分別為97.76%、99.33%、98.67%、98.49%。

根據(jù)《2023年度評級報告》提供的2020-2023年3月萬達廣場總建筑面積、總可出租面積測算，萬達廣場平均得房率約為68%。換言之，513座萬達廣場可出租面積約4821萬平方米。

租金取100元/平方米/月、出租率取98%，據(jù)此計算513座萬達廣場年租金約567億元。根據(jù)澎湃新報道，此次交易的48座萬達廣場，區(qū)域分布與業(yè)態(tài)組合差異較大，租金年化回報率預(yù)計在6%-8%。如取中間值7%測算，513座萬達廣場估值超過8000億元。

估值之外，萬達廣場的經(jīng)營質(zhì)量也可圈可點。

萬達商管披露數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”假期，全國萬達廣場累計銷售超60億元，客流達1.3億人次，其中200余座萬達廣場客流超30萬人次，較2024年同期增長超10%。

“萬達的品牌始終還是一面旗幟，萬達廣場的主體還足夠優(yōu)秀，因此始終都有各種資本樂于雪中送炭、不離不棄。”財富中文網(wǎng)專欄作家、HuanXin創(chuàng)始合伙人陳方勇撰文指出。

太盟投資集團首席執(zhí)行官單偉建也曾在接受媒體采訪時表示，太盟投資在中國最重要的一個戰(zhàn)略方向，就是投資頭部的消費企業(yè)。珠海萬達商管在全國管理大約500家商場，是頭部消費企業(yè)的代表，“由于其市場領(lǐng)先地位，具有獨特性，符合我們的投資策略。”

根據(jù)企業(yè)預(yù)警通統(tǒng)計，截至2024年9月，大連萬達商管短期債務(wù)約439.74億元，有息債務(wù)合計1725.33億元。在償債高峰過去之前，萬達無法停下資產(chǎn)處置的腳步。

新交易或許正在醞釀。

今年3月，大連萬達商管、太盟投資等投資人聯(lián)合成立的商業(yè)管理平臺大連新達盟商業(yè)管理有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，股東行列新增大連盛舸、大連盛琴、大連盛珩等7家公司，持股比例在3%-5%不等，合計持股27.66%，大連萬達商管的持股比例降至12.34%。

大連盛舸、大連盛琴等7家公司均成立于今年2月，除大連盛舸由陽光人壽控制外，其余6家均為大連萬達商管的全資子公司。

再次分割后的股權(quán)，也許就是王健林下一輪博弈的籌碼。