出品/時代財經

作者/梁爭譽

業績持續承壓，恒隆集團（00010.HK）嘗試加碼內地核心城市以對沖業績波動。

7月30日，恒隆集團披露2025年中期業績。報告期內，恒隆總收入同比下降18%至52.02億港元（約合人民幣47.67億元）。其中，物業銷售收入同比銳減87%至1.61億港元（約合人民幣1.48億元），拖累整體表現；租賃業務相對穩健，收入下降3%至49.12億港元（約合人民幣45.01億元），占比進一步提升至94%。

盡管上半年業績出現負增長，恒隆反而表現出進取之姿。

7月，恒隆擬承租百大集團（600865.SH）位于杭州核心商圈武林商圈的杭州百貨大樓南、北樓物業，租期20年，總租金約33.36億元。該物業現為武林銀泰百貨B、C區，與將于今年下半年起分階段落成的杭州恒隆廣場僅一路之隔。

交易完成后，恒隆在武林商圈的商業體量將擴大40%，“該擴容將增強杭州恒隆廣場的可達性和可見度，為公司帶來更具持續性的長期回報。”恒隆稱。

“我們希望傳遞一個不同的信號——‘穩中求進’。”恒隆集團及恒隆地產行政總裁盧韋柏說，最壞的時候已經過去了。

半年賣出20個單位，進賬1.61億港元

盧韋柏表示，恒隆在去年進行重整，期間開展大量工作，目的是在外部環境多變、充滿挑戰的時期鞏固自身實力。“重整后的今年上半年，我們實現了穩中有進，業績跌幅收窄。”

今年上半年，恒隆實現總收入52.02億港元（約合人民幣47.67億元），同比下降18%，主要受物業銷售收入大幅下滑所致——期內，物業銷售收入同比銳減87%至1.61億港元（約合人民幣1.48億元），拖累整體營業表現。集團整體營業溢利減少6%至34.08億港元（約合人民幣31.23億元）。

作為核心業務，物業租賃板塊受中國香港與內地零售及辦公需求持續疲軟影響，租賃收入同比下滑3%至49.12億港元（約合人民幣45.01億元），相關營業溢利下降4%至34.99億港元（約合人民幣32.07億元）。與此同時，受益于業務拓展，酒店組合收入同比大增84%至1.29億港元（約合人民幣1.18億元），但計入折舊后營業虧損擴大至3400萬港元（約合人民幣3116萬元）。

歸屬股東凈利潤方面，恒隆期內錄得11.91億港元（約合人民幣10.91億元），主要由于租賃溢利減少及財務成本上升所致。

分業務來看，報告期內，恒隆售出香港皓日19個住宅單位、武漢恒隆府1個單位，合計進賬1.61億港元（約合人民幣1.48億元），錄得5700萬港元（約合人民幣5224萬元）虧損。2024年同期，恒隆實現物業銷售收入12.28億港元（約合人民幣11.25億元）。

零售業務方面，恒隆方面認為下半年有望出現小幅回升。盧韋柏指出，從集團數據趨勢來看，去年第三季度為低點，因此今年同期或將錄得一定程度的增長。這一判斷仍需視市場環境而定。

“總體而言，今年上半年無論是內地還是香港，股市表現活躍，樓市也趨于穩定。盡管尚難斷言是否已觸底，但市場情緒已有所企穩。在此背景下，消費者的購買信心有望回暖，預計將為零售業務帶來輕微的正面推動。”盧韋柏說。

深耕上海，押注杭州

盡管對未來預期謹慎樂觀，恒隆依然選擇大膽押注杭州。

作為集團在華東區域的重要布局，杭州恒隆廣場由一座約10萬平方米的購物商場、五座甲級寫字樓及浙江首家文華東方酒店組成，定位高端商業綜合體。項目已于今年7月取得竣工證明，計劃自2025年下半年起分階段開業。

杭州恒隆廣場，圖源：恒隆官網

與此同時，恒隆也在加速拓展周邊核心商圈的商業版圖。

恒隆計劃承租百大集團旗下位于杭州核心商圈武林商圈的杭州百貨大樓南、北樓物業。交易完成后，恒隆在武林商圈的零售體量將提升至約14.79萬平方米，項目沿街展示面也將隨之擴展。

“這次合作不僅使杭州恒隆廣場零售體量擴大約40%，還將原有外立面從約90米延展至290米，從零售運營的角度來看，將顯著提升項目的展示面與吸引力，具備明顯優勢。”盧韋柏表示，項目毗鄰體育場路與延安路兩條城市主干道，地理位置優越，若合作順利推進，將有助于全面提升現有商場的整體氛圍與人流潛力。

不過，杭州項目要為恒隆帶來收入還需一段時間。目前，上海依舊是恒隆在內地最重要的市場。

2025年上半年，恒隆在上海的兩個商場——上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場分別實現租賃收入8.22億港元（約合人民幣7.53億元）和5.97億港元（約合人民幣5.47億元），占內地所有商場租賃收入近6成。由于客戶對高端消費變得謹慎，上半年上海恒隆廣場租戶銷售額下挫8%，港匯恒隆廣場則同比增長10%。

圖源：恒隆集團財報

為配合上海靜安的持續城市更新，恒隆展開上海恒隆廣場擴建項目，新建一座約3080平方米、樓高三層的零售及餐飲中心，預計于2026年竣工，進一步鞏固其在上海市場的領導地位。

目前，恒隆在建的可出租項目資產達261.37億港元（約合人民幣239.52億元）、可售項目達81.18億港元（約合人民幣74.39億元），主要集中在無錫、杭州、上海及沈陽的內地項目，以及香港的重建項目。為完成這些項目，恒隆未來仍需投入大約125.55億港元（約合人民幣115.06億元）。

受中國香港及內地投資支出上升影響，截至2025年6月末，恒隆的凈債項股權比率升至31.5%，較2024年末上升0.7個百分點。

盧韋柏表示，未來兩年，集團的資本支出預計將逐步回落，“我認為最壞的時期已經過去了。”