出品/時(shí)代周報(bào)

撰文/張釔璟

7月30日，港資房企恒隆地產(chǎn)（00101.HK）發(fā)布2025年度中期業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，恒隆地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入49.68億港元，同比下滑19%。

收入的下降主要?dú)w因于物業(yè)銷(xiāo)售的減少。報(bào)告期內(nèi)，恒隆地產(chǎn)旗下皓日、武漢恒隆府兩大項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)賬1.61億港元，而2024年上半年恒隆地產(chǎn)物業(yè)銷(xiāo)售高達(dá)12.28億港元，同比下降87%。

圖片來(lái)源：恒隆地產(chǎn)2025年半年度財(cái)報(bào)

至于利潤(rùn)方面，受租賃營(yíng)業(yè)溢利下降及財(cái)務(wù)費(fèi)用上升影響，2025年前六個(gè)月，恒隆地產(chǎn)錄得股東應(yīng)占基本純利15.87億港元，同比下降9%，每股基本盈利為0.33港元；股東應(yīng)占純利9.12億港元，同比下降14%，每股盈利為0.19港元,。公司宣布派發(fā)2025年度中期股息為每股0.12港元。

對(duì)于恒隆地產(chǎn)的這張半年度成績(jī)單，公司行政總裁盧韋柏在7月30日下午舉行的半年度業(yè)績(jī)會(huì)上表示，過(guò)去5次業(yè)績(jī)會(huì)集團(tuán)都在說(shuō)“保本保命”，目前可說(shuō)用不同手段熬過(guò)最困難的時(shí)候，相信最壞的時(shí)候已過(guò)去。

他表示，“去年開(kāi)始我們進(jìn)行重整 ，目的就是在多風(fēng)雨時(shí)，可以將自身穩(wěn)固實(shí)力，所以我們做了很多工作，包括以股代息，均是希望可以重整…...我們可以見(jiàn)到今年首六個(gè)月是在穩(wěn)中求進(jìn)，跌幅變小了。”

圖片來(lái)源：恒隆地產(chǎn)官微

而機(jī)構(gòu)之間則對(duì)恒隆地產(chǎn)的盈利表現(xiàn)卻產(chǎn)生了分歧。7月30日，花旗發(fā)表報(bào)告稱(chēng)，恒隆地產(chǎn)上半年基本盈利按年下降8.5%至15.87億港元，符合預(yù)期。而摩根士丹利則在同日發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為，恒隆地產(chǎn)上半年每股盈利0.33港元，低于市場(chǎng)預(yù)期0.35港元。

不過(guò)，兩家機(jī)構(gòu)都對(duì)公司發(fā)布的股息表示認(rèn)可。花旗指出，恒隆地產(chǎn)每股中期股息為0.12港元，繼續(xù)提供以股代息選項(xiàng)，隱含中期股息支付比率為36%，較2024年上半年的32%增加4個(gè)百分點(diǎn)。而摩根士丹利也表示，恒隆地產(chǎn)每股中期股息與去年同期持平，過(guò)去12個(gè)月股息收益率達(dá)6.7%，仍具吸引力。

上半年內(nèi)地物業(yè)租金收入下滑2%

財(cái)報(bào)顯示，恒隆地產(chǎn)的收入由物業(yè)租賃、物業(yè)銷(xiāo)售及酒店三部分組成。·其中，物業(yè)租賃為公司最重要的收入來(lái)源。而在物業(yè)租賃中，恒隆地產(chǎn)又以?xún)?nèi)地市場(chǎng)作為主戰(zhàn)場(chǎng)。2025年上半年，恒隆地產(chǎn)來(lái)自于內(nèi)地的物業(yè)租賃收入31.90億港元，較2024年下滑2%，占總營(yíng)收的63%。

據(jù)悉，恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地市場(chǎng)的租賃收入主要來(lái)源于商場(chǎng)和辦公樓兩大部分。2025年上半年，內(nèi)地商場(chǎng)提供的物業(yè)租賃收入為24.12億元，較2024年的24.14億元基本持平。

具體來(lái)看，恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的10座商場(chǎng)中，7座商場(chǎng)租金收入實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，剩余天津恒隆廣場(chǎng)、武漢恒隆廣場(chǎng)、沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)3座商場(chǎng)租金收入分別8200萬(wàn)元、7600萬(wàn)元、2700萬(wàn)元，同比下滑2%、36%、37%，期末出租率為94%、88%、86%。

圖片來(lái)源：恒隆地產(chǎn)2025年半年度財(cái)報(bào)

恒隆地產(chǎn)在半年報(bào)中指出，天津恒隆廣場(chǎng)等三座租金收入下滑，主要是受同業(yè)的進(jìn)取定價(jià)及宣傳攻勢(shì)影響，錄得銷(xiāo)售租金下跌。

然而，即便是收入實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的商場(chǎng)，實(shí)際情況也并非如表面這么樂(lè)觀。例如，恒隆地產(chǎn)旗下最著名、租金收入最高的上海恒隆廣場(chǎng)，雖然2025年上半年實(shí)現(xiàn)收入8.22億元，但受客戶(hù)對(duì)高端消費(fèi)漸趨謹(jǐn)慎影響，導(dǎo)致租戶(hù)銷(xiāo)售額下跌8%。此外，無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)、昆明恒隆廣場(chǎng)的租戶(hù)銷(xiāo)售額也分別下滑4%、1%。

在分析當(dāng)前租賃市場(chǎng)環(huán)境時(shí)，恒隆地產(chǎn)在半年報(bào)中指出，當(dāng)前內(nèi)地高端零售市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)，包括宏觀經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)者習(xí)慣轉(zhuǎn)變，以及來(lái)自國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。

值得注意的是，這是恒隆地產(chǎn)首次在財(cái)報(bào)中提及消費(fèi)者習(xí)慣轉(zhuǎn)變。在過(guò)往財(cái)報(bào)中，該集團(tuán)一直將低迷的銷(xiāo)售歸咎于消費(fèi)者信心、經(jīng)濟(jì)等宏觀周期性原因。

此外，恒隆地產(chǎn)表示，“由于日新月異的零售市場(chǎng)格局和消費(fèi)者習(xí)慣轉(zhuǎn)變，我們秉持以客為尊的營(yíng)運(yùn)策略，持續(xù)優(yōu)化各商場(chǎng)品牌組合。為此，我們的內(nèi)地物業(yè)組合于2025年開(kāi)始不再將商場(chǎng)組合劃分為‘高端’及‘次高端’類(lèi)別。”

相比于商場(chǎng)，恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地市場(chǎng)的辦公樓租金下滑的更為明顯。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，恒隆地產(chǎn)來(lái)自?xún)?nèi)地辦公樓的收入為5.28億元，同比下滑5%，跌幅主要由租出率下降和租金下調(diào)所致。

在恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的5個(gè)辦公樓中，上海恒隆廣場(chǎng)的甲級(jí)辦公樓租金下調(diào)幅度最大，占內(nèi)地辦公樓整體降幅82%。同時(shí)，該辦公樓的出租率下滑最為明顯，較2024年同期下降了6個(gè)百分點(diǎn)至82%。上述因素導(dǎo)致該辦公樓期內(nèi)收入下滑幅度最大。期內(nèi)，上海恒隆廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)租金收入2.89億元，同比下滑7%。

圖片來(lái)源：恒隆地產(chǎn)2025年半年度財(cái)報(bào)

今年年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，恒隆地產(chǎn)曾將2025年租賃收入增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定為“個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)”。對(duì)于這一目標(biāo)，盧韋柏在最新的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司有信心，但能否實(shí)現(xiàn)還需要看第三、第四季度的具體情況。

未來(lái)一兩年將以杭州市場(chǎng)為重

雖然業(yè)績(jī)較去年同期有所下滑，不過(guò)恒隆地產(chǎn)的股價(jià)卻越走越高。7月31日，恒隆地產(chǎn)盤(pán)中一度觸及8.40港元/股，創(chuàng)下2024年11月以來(lái)的新高。截至當(dāng)日午間收盤(pán)，恒隆地產(chǎn)報(bào)收8.20港元/股，年內(nèi)累計(jì)漲幅超40%。

花旗7月30日發(fā)表的研報(bào)中指出，當(dāng)前市場(chǎng)焦點(diǎn)可能集中在中國(guó)內(nèi)地零售銷(xiāo)售/租金預(yù)期、杭州西湖66號(hào)項(xiàng)目的預(yù)租進(jìn)展、資本支出計(jì)劃及資金管理。

早前7月10日晚間，百大集團(tuán)（600865.SH）發(fā)布公告與恒隆地產(chǎn)簽署20年租賃合同，將位于延安路546號(hào)的杭州百貨大樓南、北樓物業(yè)租予恒隆地產(chǎn)，租期自2028年4月1日起。

這筆交易租金標(biāo)準(zhǔn)為3750萬(wàn)元/季度，每三年租金在前一個(gè)周期租金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上遞增4.5%，百大集團(tuán)同意在合同期限的前兩年分別減免3個(gè)月的租金。據(jù)此計(jì)算，恒隆地產(chǎn)需為此付出總租金高達(dá)約33.36億元。該筆交易尚需提交股東大會(huì)審議。

據(jù)悉，杭州百貨這兩棟南北大樓與正在興建中的杭州恒隆廣場(chǎng)僅一路之隔。2018年5月，恒隆以107.31億元、溢價(jià)率118.5%拿下杭州武林商圈絕版商業(yè)地塊武林天水單元XC0105-05A地塊。

根據(jù)規(guī)劃，恒隆地產(chǎn)計(jì)劃在該地塊上打造其進(jìn)入內(nèi)地的第11個(gè)項(xiàng)目——杭州恒隆廣場(chǎng)。該項(xiàng)目原計(jì)劃由一座約10萬(wàn)平方米的購(gòu)物商場(chǎng)、五座甲級(jí)寫(xiě)字樓、一座奢華酒店（浙江首家文華東方酒店）組成的高端商業(yè)綜合體。

杭州恒隆廣場(chǎng)效果圖 圖片來(lái)源：恒隆地產(chǎn)官微

若算上杭州百貨南北大樓，杭州恒隆廣場(chǎng)的體量將增長(zhǎng)至14.2萬(wàn)平方米，與直線距離不足400米的杭州商業(yè)“老牌霸主”杭州大廈（約18萬(wàn)平方米）差距明顯縮小。

對(duì)于上述合作，盧韋柏表示，這不僅能把商場(chǎng)的體量增加40%，更重要的是，商場(chǎng)在主干道的外立面會(huì)從90米增加到290米。如果恒隆能拿下這個(gè)項(xiàng)目，杭州恒隆廣場(chǎng)的影響力與競(jìng)爭(zhēng)力將大大提升。所以對(duì)恒隆來(lái)說(shuō)，這是非常好的合作。

“由于兩座大樓是租賃回來(lái)，不用交房產(chǎn)稅等很多費(fèi)用，同時(shí)升級(jí)工程都是由業(yè)主負(fù)責(zé)，集團(tuán)主要做裝修的工作，因此不用投放很多資本。相應(yīng)地，杭州恒隆廣場(chǎng)未來(lái)的收益和回報(bào)也會(huì)有很大的提升。”

盧韋柏指出，杭州是恒隆集團(tuán)接下來(lái)一兩年在內(nèi)地的重中之重。據(jù)他透露，杭州恒隆廣場(chǎng)商場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)在2026年年中開(kāi)幕，目前預(yù)租率達(dá)81%。同時(shí)，租下杭州百貨大樓的擴(kuò)展部分，則預(yù)計(jì)會(huì)在2029年成型。