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2025年1月24日，趕在蛇年春節(jié)之前，總是率先披露年度業(yè)績的恒隆地產(chǎn)，公布了2024年的全年業(yè)績，報(bào)告期為2024年1月1日至2024年12月31日。

公告顯示，恒隆地產(chǎn)期內(nèi)總收入約港幣112.42億元，同比增9%，主要受益于來自香港的物業(yè)銷售收入(同期無此項(xiàng)收入)。

而由于香港及內(nèi)地零售與辦公樓租賃市場疲弱，主要是內(nèi)地高端商場收入下滑，物業(yè)租賃收入及營業(yè)溢利分別減少6%和9%，整體營業(yè)溢利更是下跌13%至港幣64.55億元。

集團(tuán)2024年度全年收入及營業(yè)溢利

特別是旗艦商場上海恒隆廣場，收入與銷售額同比減少6%與22%；而曾被寄予厚望的武漢恒隆廣場，收入與銷售額同比大降19%與22%；集團(tuán)旗下的7座高端商場中，僅有大連恒隆廣場的收入與銷售額都實(shí)現(xiàn)正增長。

2024年內(nèi)地高端消費(fèi)市場的「慘烈程度」，恒隆地產(chǎn)的全年業(yè)績可見一斑。

擁有Hermès愛馬仕等獨(dú)家品牌的武漢恒隆廣場，也難掩業(yè)績下滑

面對如此成績與未來挑戰(zhàn)，以往強(qiáng)調(diào)「韌性」的恒隆地產(chǎn)，態(tài)度與策略是否有調(diào)整？同樣身處寒風(fēng)凜冽的市場，為何集團(tuán)的大連、無錫、天津等項(xiàng)目表現(xiàn)出色，而武漢、沈陽等項(xiàng)目卻跌幅靠前？武漢恒隆廣場是否還有機(jī)會實(shí)現(xiàn)「逆襲」？

以下，我們就從「整體經(jīng)營、項(xiàng)目概況、武漢項(xiàng)目」這3大維度，嘗試解讀。

01

前所未有的巨大挑戰(zhàn)

前幾年，得益于中國內(nèi)地高端消費(fèi)市場的爆發(fā)式增長，各大國際奢侈品集團(tuán)在中國市場可謂是賺得「盆滿缽滿」，也讓扎根內(nèi)地的高端商場業(yè)主諸如恒隆地產(chǎn)等，業(yè)績更是「高歌猛進(jìn)」。

但進(jìn)入2023年后，受復(fù)雜多變的國際局勢、人民幣的持續(xù)貶值及海外旅游的全面恢復(fù)等多重因素的綜合影響，內(nèi)地的奢侈品消費(fèi)指數(shù)「急轉(zhuǎn)直下」。

這不僅拖累恒隆地產(chǎn)的核心租戶即各大國際奢侈品集團(tuán)的業(yè)績進(jìn)入調(diào)整期，也讓恒隆地產(chǎn)須面對「前所未有的挑戰(zhàn)」。

集團(tuán)2024年度全年業(yè)績財(cái)務(wù)摘要(部分)

過去的一年最為艱難，LVMH集團(tuán)的2024年Q4業(yè)績顯示，亞太區(qū)(不含日本)全年收入同比下降11%，當(dāng)季收入同比下滑10%；歷峰集團(tuán)的2024/25財(cái)年Q3數(shù)據(jù)顯示，大中華區(qū)的當(dāng)季銷售額同比下跌18%。

還有愛馬仕集團(tuán)，即便2024年Q3收入錄得當(dāng)季11.3%的超預(yù)期增長，但亞太區(qū)(不含日本)的收入增長僅有1%。

恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏先生表示，集團(tuán)綜合分析了很多數(shù)據(jù)，結(jié)論是2024年中國奢侈品市場整體下跌了20%至22%。

對于去年的艱難，恒隆地產(chǎn)也已有心理準(zhǔn)備。

恒隆地產(chǎn)董事長陳文博先生在《2024年中期報(bào)告致股東函》中就有表述，即市場仍未見明確的改變和逆轉(zhuǎn)訊號，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)能力發(fā)生了改變，尤其是高端消費(fèi)者對未來缺乏信心。

恒隆廣場內(nèi)的LOUIS VUITTON門店

去年底似已曙光初現(xiàn)，而到了2024年Q4，得益于年末的消費(fèi)熱潮，內(nèi)地的奢侈品市場開始回暖，市場也似乎正在趨于穩(wěn)定。

在可稱為「中國內(nèi)地高端消費(fèi)風(fēng)向標(biāo)」的上海市場，上海恒隆廣場與上海港匯恒隆廣場的去年下半年收入與銷售額，環(huán)比上半年已有明顯提升。

面對向好的趨勢，陳文博先生也提出，希望集團(tuán)2025年的業(yè)績會取得微增。

2024年12月，DIOR在上海恒隆廣場舉辦的圣誕點(diǎn)燈活動 @圖源官方

酒店成為收入緩沖器，集團(tuán)從2024年起將酒店業(yè)務(wù)單獨(dú)呈列，不再歸入物業(yè)租賃板塊。

期內(nèi)，酒店業(yè)務(wù)總收入增23%至港幣1.89億元，部分對沖物業(yè)租賃收入下降；但沈陽康奈德酒店的入住率下跌20個(gè)百分點(diǎn)，酒店業(yè)務(wù)全年虧損港幣0.63億元。

酒店業(yè)務(wù)的收入增長，主要得益于2024年8月開業(yè)的昆明君悅酒店，其營運(yùn)首5個(gè)月的收入為人民幣3700萬元。

或是洞察到內(nèi)地高端酒店市場的觸底反彈趨勢，恒隆地產(chǎn)已著手為旗下項(xiàng)目「補(bǔ)強(qiáng)」酒店物業(yè)。

如無錫恒隆廣場引入的希爾頓格芮酒店(預(yù)計(jì)2025年開業(yè))，及上海港匯恒隆廣場于去年簽約的金普頓酒店(預(yù)計(jì)2026年開業(yè))；還有杭州恒隆廣場在建中的文華東方酒店(預(yù)計(jì)2026年開業(yè))，集團(tuán)的酒店組合在未來將持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。

昆明君悅酒店的大堂 @圖源官方

辦公樓市場依然疲弱，內(nèi)地商辦市場在經(jīng)濟(jì)不確定的環(huán)境下繼續(xù)走弱，整體收入較去年下降6%至人民幣10.95億元，去年下半年的走勢甚至還弱于上半年。

集團(tuán)在年報(bào)中指出，主要是市場供應(yīng)增加，以及租戶普遍加緊控制成本，導(dǎo)致出租率下降。

物業(yè)租賃業(yè)務(wù)之內(nèi)地辦公樓組合

香港市場亦充滿挑戰(zhàn)，面對周邊城市與地區(qū)的競爭，以及本地居民的北上旅游熱潮，香港的營商環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，居民的消費(fèi)意欲普遍低迷，辦公樓租賃勢頭依然不振，集團(tuán)在香港的物業(yè)租賃組合收入及營業(yè)溢利分別下跌9%和12%。

出租率保持在95%高位的九龍東淘大商場 @圖源官方

物業(yè)銷售成收入亮點(diǎn)，期內(nèi)來自香港皓日的120個(gè)住宅單位(10.52億港幣)與藍(lán)塘道的2間大宅(4.3億港幣)，以及武漢恒隆府的6個(gè)單元(0.38億港幣)和昆明君悅居的2個(gè)單元(0.18億港幣)，總計(jì)進(jìn)賬港幣15.38億元。

但計(jì)及內(nèi)地和香港的物業(yè)銷售溢利、相關(guān)銷售開支、無錫恒隆府的營銷開支及其他營業(yè)開支等，物業(yè)銷售業(yè)務(wù)于期內(nèi)錄得港幣2.45億元的營業(yè)虧損。

武漢恒隆府的外景

物業(yè)重估的虧損擴(kuò)大，至期末，集團(tuán)的投資物業(yè)及發(fā)展中物業(yè)總值為港幣1905.2億元，錄得港幣9.37億元的重估虧損(2023年同期為港幣0.09億元虧損)；且2024年下半年的重估虧損，環(huán)比上半年繼續(xù)擴(kuò)大。

恒隆地產(chǎn)的核心物業(yè)資產(chǎn)多位于內(nèi)地 @圖源官方

優(yōu)化債務(wù)對沖凈投資，集團(tuán)期末的凈債項(xiàng)結(jié)余為港幣470.73億元，同比增港幣17.21億元；凈負(fù)債率為33.4%，同比增加1.5個(gè)百分點(diǎn)；在加息環(huán)境下，集團(tuán)的平均有效借貸利息維持在4.3%，期內(nèi)總財(cái)務(wù)費(fèi)用增長8%至港幣21.09億元。

恒隆地產(chǎn)坦誠，其業(yè)務(wù)面對的最大匯率風(fēng)險(xiǎn)來自人民幣匯率波動，以人民幣計(jì)值的資產(chǎn)凈值，占集團(tuán)資產(chǎn)總凈值額的約70%。

2025年1月，恒隆地產(chǎn)獲得超10家國際、中資及本地銀行組成的財(cái)團(tuán)支持，成功簽署港幣100億元5年期銀團(tuán)定期貸款和循環(huán)信貸融資。

該筆銀團(tuán)貸款的所得款項(xiàng)將用于為集團(tuán)的部分債務(wù)再融資計(jì)劃，并提供額外營運(yùn)資金支持公司發(fā)展業(yè)務(wù)。

港幣100億元5年期銀團(tuán)貸款簽約儀式現(xiàn)場 @圖源官方

整體上看，恒隆地產(chǎn)的去年業(yè)績，與中國奢侈品市場的整體下降幅度相當(dāng)接近；集團(tuán)的數(shù)據(jù)還顯示，旗下內(nèi)地商場的全年客流同比并未減少，而客單價(jià)大致下滑了15%至16%。所以，市場是否回暖的關(guān)鍵，就在于高端消費(fèi)者的信心，何時(shí)能夠恢復(fù)。

02

高端與次高端的分化

來看具體項(xiàng)目，我們聚焦恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的商場組合。

報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)旗下高端商場組合的整體收入同比下降4%，僅大連恒隆廣場與無錫恒隆廣場的收入保持增長；而次高端商場組合的整體收入同比增長4%，全部商場的收入均實(shí)現(xiàn)正增長。

顯然，內(nèi)地「消費(fèi)降級」的大趨勢下，高端與次高端恒隆廣場的業(yè)績，呈現(xiàn)出明顯的「兩極分化」。

集團(tuán)旗下的內(nèi)地商場組合

上海恒隆廣場，作為集團(tuán)的旗艦商場，收入與銷售額分別從高位下跌6%與22%，主要因消費(fèi)力稍遜的顧客對高端消費(fèi)更加謹(jǐn)慎，并在海外尋找更優(yōu)惠商品；而頂級客戶仍然追捧恒隆廣場的獨(dú)家優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，期末的出租率為99%。

位于南京西路的上海恒隆廣場 @圖源官方

上海港匯恒隆廣場，年內(nèi)推出一系列多元化市場營銷推廣以增加客流量，收入和銷售額分別下跌3%與12%，去年底的出租率為99%。在2025年，與該商場僅一街之隔的新鴻基地產(chǎn)旗下之世界旗艦級購物中心ITC Maison，也將分階段開業(yè)。

上海港匯恒隆廣場經(jīng)典的穹頂 @圖源官方

沈陽市府恒隆廣場，由于當(dāng)?shù)厥袌龈偁幖ち遥�收入與銷售額分別下跌16%與25%，商場正在調(diào)整定位，增加時(shí)尚生活與餐飲品類，期末的出租率為87%。

亟需調(diào)整的沈陽市府恒隆廣廣場 @圖源官方

無錫恒隆廣場，市內(nèi)首屈一指的高端商場，收入增長2%，銷售額下跌3%，商場過去數(shù)年引入多個(gè)一線高端品牌，包括多家區(qū)域首店，持續(xù)鞏固了當(dāng)?shù)厥袌龅念I(lǐng)導(dǎo)地位，至年底的出租率為99%。

位于中山路的無錫恒隆廣場 @圖源官方

大連恒隆廣場，市內(nèi)的高端零售地標(biāo)，收入增長8%，銷售額增長3%，出租率連續(xù)4年上升，年內(nèi)增加4個(gè)百分點(diǎn)至94%，商場保持了良好的增長勢頭。而包括DIOR、GUCCI等國際一線大牌，也都從同城友商轉(zhuǎn)場而來。

昆明恒隆廣場，期內(nèi)迎來了專屬貴賓室(The Lounge)的啟幕，以及昆明君悅酒店的開業(yè)，收入與銷售額分別微跌2%與8%，年底的出租率為98%，商場作為中國西南地區(qū)的頂尖零售與時(shí)尚地標(biāo)的地位持續(xù)鞏固。

武漢恒隆廣場，由于市場環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，加上來自市內(nèi)同業(yè)的價(jià)格促銷競爭激烈，商場的收入和銷售額分別下跌19%和22%，期末的出租率同比提升3個(gè)百分點(diǎn)至85%。我們也將在本文下一段，帶來有關(guān)武漢項(xiàng)目的詳細(xì)分析與展望。

武漢恒隆廣場的夜景 @圖源官方

沈陽皇城恒隆廣場，作為次高端商場，期內(nèi)收入與銷售額同比上升3%與1%，至年底的出租率為94%。商場內(nèi)的美食廣場即將進(jìn)行翻新工程，持續(xù)引進(jìn)概念新穎的餐飲商家，以進(jìn)一步豐富商場的餐飲組合，滿足顧客不同喜好并增加客流量。

港幣100億元5年期銀團(tuán)貸款簽約儀式現(xiàn)場 @圖源官方

濟(jì)南恒隆廣場，資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃于2024年12月已屆最后階段，收入微增1%，銷售額微降1%，年末出租率為93%，商場將增加更多美妝和運(yùn)動休閑服裝品牌，以提升對顧客的吸引力及商場的盈利能力。

天津恒隆廣場，年內(nèi)推出有針對性的市場營銷推廣策略，并與地方政府合辦了多項(xiàng)活動，收入和銷售額分別上升12%和8%，出租率增加5個(gè)百分點(diǎn)至95%，也是全部10座在營商場中收入和銷售額增幅最高的項(xiàng)目。

港幣100億元5年期銀團(tuán)貸款簽約儀式現(xiàn)場 @圖源官方

杭州恒隆廣場，作為集團(tuán)在內(nèi)地唯一的在建綜合體，項(xiàng)目備受市場關(guān)注。據(jù)了解，項(xiàng)目內(nèi)的兩棟寫字樓將于2025年下半年交付，至期末招商率達(dá)71%的商場將于2026年開業(yè)，而文華東方酒店計(jì)劃于2026年下半年啟幕。

杭州恒隆廣場的外立面效果圖

與整體而言，由于上海高端消費(fèi)市場正在筑底，而沈陽及武漢市場競爭加劇，以致集團(tuán)在以上城市的商場業(yè)績表現(xiàn)不佳；而大連、無錫、昆明的項(xiàng)目經(jīng)營態(tài)勢較好，特別是大連項(xiàng)目，還有較高的成長上限。次高端商場中，天津項(xiàng)目的表現(xiàn)尤為喜人。

03

不破不立的武漢恒隆

再來聚焦總建筑面積達(dá)71萬㎡武漢恒隆廣場，我們將結(jié)合年報(bào)數(shù)據(jù)與公開信息，解析商場、辦公樓、公寓(恒隆府)這3大物業(yè)組合，直面項(xiàng)目當(dāng)前的巨大挑戰(zhàn)，也展望未來可能的破局契機(jī)。

有關(guān)高端商場，報(bào)告期內(nèi)，武漢恒隆廣場在集團(tuán)旗下的10家內(nèi)地商場中，收入跌幅倒數(shù)第1(下滑19%)，銷售額跌幅倒數(shù)第2(下跌22%)，期末出租率最低(僅有85%)。

恒隆地產(chǎn)在年報(bào)發(fā)布會中坦言，現(xiàn)在武漢的市場很艱難。

去年，隨著武漢SKP開業(yè)，本地高端消費(fèi)市場形成了武商MALL、武漢恒隆廣場、武漢萬象城、武漢SKP的「四足鼎立」。

其中的2家類百貨高端商場，在去年持續(xù)推出更吸引顧客的積分及折扣活動，這讓更擅長提供尊享體驗(yàn)服務(wù)的恒隆廣場壓力倍增。

去年開業(yè)的武漢SKP今年還將陸續(xù)迎來多家國際一線大牌

于自身而言，武漢恒隆廣場的奢品陣容齊整，但高化、超市、大小餐飲等其他品類，還有明顯短板。在硬件維度，原規(guī)劃連通地鐵2號線中山公園站的地下通道也已擱置。

綜合來看，武漢恒隆廣場雖是「武漢客單價(jià)最高的商場」，卻須直面外部的激烈競爭，也亟需改善內(nèi)部的各項(xiàng)難點(diǎn)，商場的人氣指數(shù)更有較大的提升空間。

在去年8月的「武漢商戰(zhàn)」期間，武漢恒隆廣場的客流與銷售額迎來新高

有關(guān)辦公樓，曾經(jīng)為整個(gè)綜合體帶來優(yōu)質(zhì)白領(lǐng)客群的辦公樓，在去年也顯出疲態(tài)，期內(nèi)收入下降4%至港幣1.06億元，期末出租率下滑10個(gè)百分點(diǎn)至66%。

我們了解到，很多租戶在租賃合同到期后，都選擇搬遷至市內(nèi)的其他辦公樓，這一方面是因?yàn)楸镜厣剔k市場的供應(yīng)量持續(xù)增加，租戶擁有了更多選擇。

而另一方面，也說明項(xiàng)目現(xiàn)有的租金水平及提供的物業(yè)服務(wù)等，難以留住現(xiàn)有租戶。

武漢恒隆廣場辦公樓的外景 @圖源官方

有關(guān)恒隆府，作為整個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)銷售組成，武漢恒隆府擁有3棟超高層酒店式公寓，總建筑面積約為13.5萬㎡，共規(guī)劃有492個(gè)可售單元。

項(xiàng)目開盤至今，正逢內(nèi)地的房地產(chǎn)寒潮，國內(nèi)一二線城市的住宅市場都銷量不濟(jì)；而源自香港「大宅公寓」理念的武漢恒隆府，銷售狀況更是不暢，去年僅售出6個(gè)單元，進(jìn)賬港幣3800萬元。

用「水土不服」來形容武漢恒隆府，或很貼切。

武漢恒隆府的高品質(zhì)大堂

審視現(xiàn)階段的武漢恒隆廣場，自持運(yùn)營的商場與辦公樓，以及可售的公寓樓，不僅未形成「互補(bǔ)共存」的良性生態(tài)鏈，還都陷入了「無法打開局面」的尷尬境地。

此般窘境，有市場競爭造成的負(fù)面影響，也不應(yīng)回避項(xiàng)目自身的多重問題。

當(dāng)然，我們也看到了武漢恒隆廣場正在努力改變，如在負(fù)一層引入了華潤萬家零售集團(tuán)旗下的Ole’精品超市；恒隆地產(chǎn)也在年報(bào)發(fā)布會中表示，商場將增加新的租戶，以改善流量。

而進(jìn)入大部分核心租戶的合同年，盡可能提升這些品牌的銷售額，也甚為關(guān)鍵。

藍(lán)天白云下的武漢恒隆廣場 @圖源官方

「我們相信，2025年一定不會像2024年那樣，并希望有小幅增長」，這是恒隆地產(chǎn)對于新一年的展望。而今年有多項(xiàng)重要工程持續(xù)推進(jìn)的恒隆地產(chǎn)，仍將迎來資本支出繼續(xù)增加的「關(guān)鍵之年」。

對于武漢恒隆廣場而言，如何提升商場的人氣指數(shù)、如何穩(wěn)住寫字樓的出租率、如何破局恒隆府的窘境，新的一年同樣至關(guān)重要。至于是否會引入高端酒店？先看項(xiàng)目已簽約的服務(wù)式公寓，市場反響如何吧。