出品/新商業(yè)LAB

2025年1月24日，趕在蛇年春節(jié)之前，總是率先披露年度業(yè)績(jī)的恒隆地產(chǎn)，公布了2024年的全年業(yè)績(jī)，報(bào)告期為2024年1月1日至2024年12月31日。

公告顯示，恒隆地產(chǎn)期內(nèi)總收入約港幣112.42億元，同比增9%，主要受益于來(lái)自香港的物業(yè)銷售收入(同期無(wú)此項(xiàng)收入)。

而由于香港及內(nèi)地零售與辦公樓租賃市場(chǎng)疲弱，主要是內(nèi)地高端商場(chǎng)收入下滑，物業(yè)租賃收入及營(yíng)業(yè)溢利分別減少6%和9%，整體營(yíng)業(yè)溢利更是下跌13%至港幣64.55億元。

集團(tuán)2024年度全年收入及營(yíng)業(yè)溢利

特別是旗艦商場(chǎng)上海恒隆廣場(chǎng)，收入與銷售額同比減少6%與22%；而曾被寄予厚望的武漢恒隆廣場(chǎng)，收入與銷售額同比大降19%與22%；集團(tuán)旗下的7座高端商場(chǎng)中，僅有大連恒隆廣場(chǎng)的收入與銷售額都實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

2024年內(nèi)地高端消費(fèi)市場(chǎng)的「慘烈程度」，恒隆地產(chǎn)的全年業(yè)績(jī)可見一斑。

擁有Hermès愛馬仕等獨(dú)家品牌的武漢恒隆廣場(chǎng)，也難掩業(yè)績(jī)下滑

面對(duì)如此成績(jī)與未來(lái)挑戰(zhàn)，以往強(qiáng)調(diào)「韌性」的恒隆地產(chǎn)，態(tài)度與策略是否有調(diào)整？同樣身處寒風(fēng)凜冽的市場(chǎng)，為何集團(tuán)的大連、無(wú)錫、天津等項(xiàng)目表現(xiàn)出色，而武漢、沈陽(yáng)等項(xiàng)目卻跌幅靠前？武漢恒隆廣場(chǎng)是否還有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)「逆襲」？

以下，我們就從「整體經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目概況、武漢項(xiàng)目」這3大維度，嘗試解讀。

01

前所未有的巨大挑戰(zhàn)

前幾年，得益于中國(guó)內(nèi)地高端消費(fèi)市場(chǎng)的爆發(fā)式增長(zhǎng)，各大國(guó)際奢侈品集團(tuán)在中國(guó)市場(chǎng)可謂是賺得「盆滿缽滿」，也讓扎根內(nèi)地的高端商場(chǎng)業(yè)主諸如恒隆地產(chǎn)等，業(yè)績(jī)更是「高歌猛進(jìn)」。

但進(jìn)入2023年后，受復(fù)雜多變的國(guó)際局勢(shì)、人民幣的持續(xù)貶值及海外旅游的全面恢復(fù)等多重因素的綜合影響，內(nèi)地的奢侈品消費(fèi)指數(shù)「急轉(zhuǎn)直下」。

這不僅拖累恒隆地產(chǎn)的核心租戶即各大國(guó)際奢侈品集團(tuán)的業(yè)績(jī)進(jìn)入調(diào)整期，也讓恒隆地產(chǎn)須面對(duì)「前所未有的挑戰(zhàn)」。

集團(tuán)2024年度全年業(yè)績(jī)財(cái)務(wù)摘要(部分)

過(guò)去的一年最為艱難，LVMH集團(tuán)的2024年Q4業(yè)績(jī)顯示，亞太區(qū)(不含日本)全年收入同比下降11%，當(dāng)季收入同比下滑10%；歷峰集團(tuán)的2024/25財(cái)年Q3數(shù)據(jù)顯示，大中華區(qū)的當(dāng)季銷售額同比下跌18%。

還有愛馬仕集團(tuán)，即便2024年Q3收入錄得當(dāng)季11.3%的超預(yù)期增長(zhǎng)，但亞太區(qū)(不含日本)的收入增長(zhǎng)僅有1%。

恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏先生表示，集團(tuán)綜合分析了很多數(shù)據(jù)，結(jié)論是2024年中國(guó)奢侈品市場(chǎng)整體下跌了20%至22%。

對(duì)于去年的艱難，恒隆地產(chǎn)也已有心理準(zhǔn)備。

恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳文博先生在《2024年中期報(bào)告致股東函》中就有表述，即市場(chǎng)仍未見明確的改變和逆轉(zhuǎn)訊號(hào)，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)能力發(fā)生了改變，尤其是高端消費(fèi)者對(duì)未來(lái)缺乏信心。

恒隆廣場(chǎng)內(nèi)的LOUIS VUITTON門店

去年底似已曙光初現(xiàn)，而到了2024年Q4，得益于年末的消費(fèi)熱潮，內(nèi)地的奢侈品市場(chǎng)開始回暖，市場(chǎng)也似乎正在趨于穩(wěn)定。

在可稱為「中國(guó)內(nèi)地高端消費(fèi)風(fēng)向標(biāo)」的上海市場(chǎng)，上海恒隆廣場(chǎng)與上海港匯恒隆廣場(chǎng)的去年下半年收入與銷售額，環(huán)比上半年已有明顯提升。

面對(duì)向好的趨勢(shì)，陳文博先生也提出，希望集團(tuán)2025年的業(yè)績(jī)會(huì)取得微增。

2024年12月，DIOR在上海恒隆廣場(chǎng)舉辦的圣誕點(diǎn)燈活動(dòng) @圖源官方

酒店成為收入緩沖器，集團(tuán)從2024年起將酒店業(yè)務(wù)單獨(dú)呈列，不再歸入物業(yè)租賃板塊。

期內(nèi)，酒店業(yè)務(wù)總收入增23%至港幣1.89億元，部分對(duì)沖物業(yè)租賃收入下降；但沈陽(yáng)康奈德酒店的入住率下跌20個(gè)百分點(diǎn)，酒店業(yè)務(wù)全年虧損港幣0.63億元。

酒店業(yè)務(wù)的收入增長(zhǎng)，主要得益于2024年8月開業(yè)的昆明君悅酒店，其營(yíng)運(yùn)首5個(gè)月的收入為人民幣3700萬(wàn)元。

或是洞察到內(nèi)地高端酒店市場(chǎng)的觸底反彈趨勢(shì)，恒隆地產(chǎn)已著手為旗下項(xiàng)目「補(bǔ)強(qiáng)」酒店物業(yè)。

如無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)引入的希爾頓格芮酒店(預(yù)計(jì)2025年開業(yè))，及上海港匯恒隆廣場(chǎng)于去年簽約的金普頓酒店(預(yù)計(jì)2026年開業(yè))；還有杭州恒隆廣場(chǎng)在建中的文華東方酒店(預(yù)計(jì)2026年開業(yè))，集團(tuán)的酒店組合在未來(lái)將持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。

昆明君悅酒店的大堂 @圖源官方

辦公樓市場(chǎng)依然疲弱，內(nèi)地商辦市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)不確定的環(huán)境下繼續(xù)走弱，整體收入較去年下降6%至人民幣10.95億元，去年下半年的走勢(shì)甚至還弱于上半年。

集團(tuán)在年報(bào)中指出，主要是市場(chǎng)供應(yīng)增加，以及租戶普遍加緊控制成本，導(dǎo)致出租率下降。

物業(yè)租賃業(yè)務(wù)之內(nèi)地辦公樓組合

香港市場(chǎng)亦充滿挑戰(zhàn)，面對(duì)周邊城市與地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，以及本地居民的北上旅游熱潮，香港的營(yíng)商環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，居民的消費(fèi)意欲普遍低迷，辦公樓租賃勢(shì)頭依然不振，集團(tuán)在香港的物業(yè)租賃組合收入及營(yíng)業(yè)溢利分別下跌9%和12%。

出租率保持在95%高位的九龍東淘大商場(chǎng) @圖源官方

物業(yè)銷售成收入亮點(diǎn)，期內(nèi)來(lái)自香港皓日的120個(gè)住宅單位(10.52億港幣)與藍(lán)塘道的2間大宅(4.3億港幣)，以及武漢恒隆府的6個(gè)單元(0.38億港幣)和昆明君悅居的2個(gè)單元(0.18億港幣)，總計(jì)進(jìn)賬港幣15.38億元。

但計(jì)及內(nèi)地和香港的物業(yè)銷售溢利、相關(guān)銷售開支、無(wú)錫恒隆府的營(yíng)銷開支及其他營(yíng)業(yè)開支等，物業(yè)銷售業(yè)務(wù)于期內(nèi)錄得港幣2.45億元的營(yíng)業(yè)虧損。

武漢恒隆府的外景

物業(yè)重估的虧損擴(kuò)大，至期末，集團(tuán)的投資物業(yè)及發(fā)展中物業(yè)總值為港幣1905.2億元，錄得港幣9.37億元的重估虧損(2023年同期為港幣0.09億元虧損)；且2024年下半年的重估虧損，環(huán)比上半年繼續(xù)擴(kuò)大。

恒隆地產(chǎn)的核心物業(yè)資產(chǎn)多位于內(nèi)地 @圖源官方

優(yōu)化債務(wù)對(duì)沖凈投資，集團(tuán)期末的凈債項(xiàng)結(jié)余為港幣470.73億元，同比增港幣17.21億元；凈負(fù)債率為33.4%，同比增加1.5個(gè)百分點(diǎn)；在加息環(huán)境下，集團(tuán)的平均有效借貸利息維持在4.3%，期內(nèi)總財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)8%至港幣21.09億元。

恒隆地產(chǎn)坦誠(chéng)，其業(yè)務(wù)面對(duì)的最大匯率風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自人民幣匯率波動(dòng)，以人民幣計(jì)值的資產(chǎn)凈值，占集團(tuán)資產(chǎn)總凈值額的約70%。

2025年1月，恒隆地產(chǎn)獲得超10家國(guó)際、中資及本地銀行組成的財(cái)團(tuán)支持，成功簽署港幣100億元5年期銀團(tuán)定期貸款和循環(huán)信貸融資。

該筆銀團(tuán)貸款的所得款項(xiàng)將用于為集團(tuán)的部分債務(wù)再融資計(jì)劃，并提供額外營(yíng)運(yùn)資金支持公司發(fā)展業(yè)務(wù)。

港幣100億元5年期銀團(tuán)貸款簽約儀式現(xiàn)場(chǎng) @圖源官方

整體上看，恒隆地產(chǎn)的去年業(yè)績(jī)，與中國(guó)奢侈品市場(chǎng)的整體下降幅度相當(dāng)接近；集團(tuán)的數(shù)據(jù)還顯示，旗下內(nèi)地商場(chǎng)的全年客流同比并未減少，而客單價(jià)大致下滑了15%至16%。所以，市場(chǎng)是否回暖的關(guān)鍵，就在于高端消費(fèi)者的信心，何時(shí)能夠恢復(fù)。

02

高端與次高端的分化

來(lái)看具體項(xiàng)目，我們聚焦恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的商場(chǎng)組合。

報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)旗下高端商場(chǎng)組合的整體收入同比下降4%，僅大連恒隆廣場(chǎng)與無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)的收入保持增長(zhǎng)；而次高端商場(chǎng)組合的整體收入同比增長(zhǎng)4%，全部商場(chǎng)的收入均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

顯然，內(nèi)地「消費(fèi)降級(jí)」的大趨勢(shì)下，高端與次高端恒隆廣場(chǎng)的業(yè)績(jī)，呈現(xiàn)出明顯的「兩極分化」。

集團(tuán)旗下的內(nèi)地商場(chǎng)組合

上海恒隆廣場(chǎng)，作為集團(tuán)的旗艦商場(chǎng)，收入與銷售額分別從高位下跌6%與22%，主要因消費(fèi)力稍遜的顧客對(duì)高端消費(fèi)更加謹(jǐn)慎，并在海外尋找更優(yōu)惠商品；而頂級(jí)客戶仍然追捧恒隆廣場(chǎng)的獨(dú)家優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，期末的出租率為99%。

位于南京西路的上海恒隆廣場(chǎng) @圖源官方

上海港匯恒隆廣場(chǎng)，年內(nèi)推出一系列多元化市場(chǎng)營(yíng)銷推廣以增加客流量，收入和銷售額分別下跌3%與12%，去年底的出租率為99%。在2025年，與該商場(chǎng)僅一街之隔的新鴻基地產(chǎn)旗下之世界旗艦級(jí)購(gòu)物中心ITC Maison，也將分階段開業(yè)。

上海港匯恒隆廣場(chǎng)經(jīng)典的穹頂 @圖源官方

沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)，由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，收入與銷售額分別下跌16%與25%，商場(chǎng)正在調(diào)整定位，增加時(shí)尚生活與餐飲品類，期末的出租率為87%。

亟需調(diào)整的沈陽(yáng)市府恒隆廣廣場(chǎng) @圖源官方

無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)，市內(nèi)首屈一指的高端商場(chǎng)，收入增長(zhǎng)2%，銷售額下跌3%，商場(chǎng)過(guò)去數(shù)年引入多個(gè)一線高端品牌，包括多家區(qū)域首店，持續(xù)鞏固了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位，至年底的出租率為99%。

位于中山路的無(wú)錫恒隆廣場(chǎng) @圖源官方

大連恒隆廣場(chǎng)，市內(nèi)的高端零售地標(biāo)，收入增長(zhǎng)8%，銷售額增長(zhǎng)3%，出租率連續(xù)4年上升，年內(nèi)增加4個(gè)百分點(diǎn)至94%，商場(chǎng)保持了良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。而包括DIOR、GUCCI等國(guó)際一線大牌，也都從同城友商轉(zhuǎn)場(chǎng)而來(lái)。

昆明恒隆廣場(chǎng)，期內(nèi)迎來(lái)了專屬貴賓室(The Lounge)的啟幕，以及昆明君悅酒店的開業(yè)，收入與銷售額分別微跌2%與8%，年底的出租率為98%，商場(chǎng)作為中國(guó)西南地區(qū)的頂尖零售與時(shí)尚地標(biāo)的地位持續(xù)鞏固。

武漢恒隆廣場(chǎng)，由于市場(chǎng)環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，加上來(lái)自市內(nèi)同業(yè)的價(jià)格促銷競(jìng)爭(zhēng)激烈，商場(chǎng)的收入和銷售額分別下跌19%和22%，期末的出租率同比提升3個(gè)百分點(diǎn)至85%。我們也將在本文下一段，帶來(lái)有關(guān)武漢項(xiàng)目的詳細(xì)分析與展望。

武漢恒隆廣場(chǎng)的夜景 @圖源官方

沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)，作為次高端商場(chǎng)，期內(nèi)收入與銷售額同比上升3%與1%，至年底的出租率為94%。商場(chǎng)內(nèi)的美食廣場(chǎng)即將進(jìn)行翻新工程，持續(xù)引進(jìn)概念新穎的餐飲商家，以進(jìn)一步豐富商場(chǎng)的餐飲組合，滿足顧客不同喜好并增加客流量。

港幣100億元5年期銀團(tuán)貸款簽約儀式現(xiàn)場(chǎng) @圖源官方

濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)，資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃于2024年12月已屆最后階段，收入微增1%，銷售額微降1%，年末出租率為93%，商場(chǎng)將增加更多美妝和運(yùn)動(dòng)休閑服裝品牌，以提升對(duì)顧客的吸引力及商場(chǎng)的盈利能力。

天津恒隆廣場(chǎng)，年內(nèi)推出有針對(duì)性的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣策略，并與地方政府合辦了多項(xiàng)活動(dòng)，收入和銷售額分別上升12%和8%，出租率增加5個(gè)百分點(diǎn)至95%，也是全部10座在營(yíng)商場(chǎng)中收入和銷售額增幅最高的項(xiàng)目。

港幣100億元5年期銀團(tuán)貸款簽約儀式現(xiàn)場(chǎng) @圖源官方

杭州恒隆廣場(chǎng)，作為集團(tuán)在內(nèi)地唯一的在建綜合體，項(xiàng)目備受市場(chǎng)關(guān)注。據(jù)了解，項(xiàng)目?jī)?nèi)的兩棟寫字樓將于2025年下半年交付，至期末招商率達(dá)71%的商場(chǎng)將于2026年開業(yè)，而文華東方酒店計(jì)劃于2026年下半年啟幕。

杭州恒隆廣場(chǎng)的外立面效果圖

與整體而言，由于上海高端消費(fèi)市場(chǎng)正在筑底，而沈陽(yáng)及武漢市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，以致集團(tuán)在以上城市的商場(chǎng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳；而大連、無(wú)錫、昆明的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)較好，特別是大連項(xiàng)目，還有較高的成長(zhǎng)上限。次高端商場(chǎng)中，天津項(xiàng)目的表現(xiàn)尤為喜人。

03

不破不立的武漢恒隆

再來(lái)聚焦總建筑面積達(dá)71萬(wàn)㎡武漢恒隆廣場(chǎng)，我們將結(jié)合年報(bào)數(shù)據(jù)與公開信息，解析商場(chǎng)、辦公樓、公寓(恒隆府)這3大物業(yè)組合，直面項(xiàng)目當(dāng)前的巨大挑戰(zhàn)，也展望未來(lái)可能的破局契機(jī)。

有關(guān)高端商場(chǎng)，報(bào)告期內(nèi)，武漢恒隆廣場(chǎng)在集團(tuán)旗下的10家內(nèi)地商場(chǎng)中，收入跌幅倒數(shù)第1(下滑19%)，銷售額跌幅倒數(shù)第2(下跌22%)，期末出租率最低(僅有85%)。

恒隆地產(chǎn)在年報(bào)發(fā)布會(huì)中坦言，現(xiàn)在武漢的市場(chǎng)很艱難。

去年，隨著武漢SKP開業(yè)，本地高端消費(fèi)市場(chǎng)形成了武商MALL、武漢恒隆廣場(chǎng)、武漢萬(wàn)象城、武漢SKP的「四足鼎立」。

其中的2家類百貨高端商場(chǎng)，在去年持續(xù)推出更吸引顧客的積分及折扣活動(dòng)，這讓更擅長(zhǎng)提供尊享體驗(yàn)服務(wù)的恒隆廣場(chǎng)壓力倍增。

去年開業(yè)的武漢SKP今年還將陸續(xù)迎來(lái)多家國(guó)際一線大牌

于自身而言，武漢恒隆廣場(chǎng)的奢品陣容齊整，但高化、超市、大小餐飲等其他品類，還有明顯短板。在硬件維度，原規(guī)劃連通地鐵2號(hào)線中山公園站的地下通道也已擱置。

綜合來(lái)看，武漢恒隆廣場(chǎng)雖是「武漢客單價(jià)最高的商場(chǎng)」，卻須直面外部的激烈競(jìng)爭(zhēng)，也亟需改善內(nèi)部的各項(xiàng)難點(diǎn)，商場(chǎng)的人氣指數(shù)更有較大的提升空間。

在去年8月的「武漢商戰(zhàn)」期間，武漢恒隆廣場(chǎng)的客流與銷售額迎來(lái)新高

有關(guān)辦公樓，曾經(jīng)為整個(gè)綜合體帶來(lái)優(yōu)質(zhì)白領(lǐng)客群的辦公樓，在去年也顯出疲態(tài)，期內(nèi)收入下降4%至港幣1.06億元，期末出租率下滑10個(gè)百分點(diǎn)至66%。

我們了解到，很多租戶在租賃合同到期后，都選擇搬遷至市內(nèi)的其他辦公樓，這一方面是因?yàn)楸镜厣剔k市場(chǎng)的供應(yīng)量持續(xù)增加，租戶擁有了更多選擇。

而另一方面，也說(shuō)明項(xiàng)目現(xiàn)有的租金水平及提供的物業(yè)服務(wù)等，難以留住現(xiàn)有租戶。

武漢恒隆廣場(chǎng)辦公樓的外景 @圖源官方

有關(guān)恒隆府，作為整個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)銷售組成，武漢恒隆府擁有3棟超高層酒店式公寓，總建筑面積約為13.5萬(wàn)㎡，共規(guī)劃有492個(gè)可售單元。

項(xiàng)目開盤至今，正逢內(nèi)地的房地產(chǎn)寒潮，國(guó)內(nèi)一二線城市的住宅市場(chǎng)都銷量不濟(jì)；而源自香港「大宅公寓」理念的武漢恒隆府，銷售狀況更是不暢，去年僅售出6個(gè)單元，進(jìn)賬港幣3800萬(wàn)元。

用「水土不服」來(lái)形容武漢恒隆府，或很貼切。

武漢恒隆府的高品質(zhì)大堂

審視現(xiàn)階段的武漢恒隆廣場(chǎng)，自持運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)與辦公樓，以及可售的公寓樓，不僅未形成「互補(bǔ)共存」的良性生態(tài)鏈，還都陷入了「無(wú)法打開局面」的尷尬境地。

此般窘境，有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)造成的負(fù)面影響，也不應(yīng)回避項(xiàng)目自身的多重問(wèn)題。

當(dāng)然，我們也看到了武漢恒隆廣場(chǎng)正在努力改變，如在負(fù)一層引入了華潤(rùn)萬(wàn)家零售集團(tuán)旗下的Ole’精品超市；恒隆地產(chǎn)也在年報(bào)發(fā)布會(huì)中表示，商場(chǎng)將增加新的租戶，以改善流量。

而進(jìn)入大部分核心租戶的合同年，盡可能提升這些品牌的銷售額，也甚為關(guān)鍵。

藍(lán)天白云下的武漢恒隆廣場(chǎng) @圖源官方

「我們相信，2025年一定不會(huì)像2024年那樣，并希望有小幅增長(zhǎng)」，這是恒隆地產(chǎn)對(duì)于新一年的展望。而今年有多項(xiàng)重要工程持續(xù)推進(jìn)的恒隆地產(chǎn)，仍將迎來(lái)資本支出繼續(xù)增加的「關(guān)鍵之年」。

對(duì)于武漢恒隆廣場(chǎng)而言，如何提升商場(chǎng)的人氣指數(shù)、如何穩(wěn)住寫字樓的出租率、如何破局恒隆府的窘境，新的一年同樣至關(guān)重要。至于是否會(huì)引入高端酒店？先看項(xiàng)目已簽約的服務(wù)式公寓，市場(chǎng)反響如何吧。