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2024年，市場期待的回暖未如期而至。盡管年初政策松綁為消費注入短暫活力，但全年奢侈品牌和高端零售下滑、離岸消費分流加劇等，令恒隆核心業(yè)務承壓。

《致股東函》中，陳文博延續(xù)一貫務實風格，直言所有人都認為“當前不明的市場形勢前所未見”，但他仍相信“作為企業(yè)，我們必須面對現(xiàn)實，向前邁進”。

展望2025年，恒隆將新一年增長目標訂于個位數(shù)。但陳文博仍然有著樂觀的信心：若沒有親眼目睹消費者和零售商的活力、持續(xù)不斷的創(chuàng)意和日益高雅的品味，難免會對市況容易感到悲觀，但這種情緒在現(xiàn)階段實為不必。

他最后強調(diào)，要在這樣的市場環(huán)境中穩(wěn)步前進，必須具備足夠的韌性、不斷的調(diào)整和快速的反應能力，還有保持競爭力所需的思維和組織靈活性。

以下為恒隆集團、恒隆地產(chǎn)2024年度報告致股東函全文，轉載時略有刪減。

感謝各位與我們攜手同行又一年。

2024年挑戰(zhàn)重重，而各位一直支持恒隆，我不會視之為理所當然。

以人民幣計算，2024年是公司24年來首次錄得內(nèi)地租賃收入減少，恰如我們榮譽董事長去年此時所料。我們當時已預視到2024年經(jīng)營環(huán)境將面臨考驗，整年下來證實我們所料非虛。

業(yè)績及股息

本年度我們總收入上升9%，至港幣112.42億元，部分原因是2023年沒有住宅物業(yè)銷售收入。然而，我們的核心業(yè)務——租賃收入——下降6%，至港幣95.15億元。年內(nèi)人民幣兌港幣貶值1.5%，拖累了公司的內(nèi)地業(yè)績。我們的內(nèi)地租賃收入下降5%，而香港則下降9%。

由于銷售租金減少，加上利息成本增加，股東應占基本租賃純利減少18%，至港幣34.22億元。在此需要特別指出，我們?yōu)椴糠执�售物業(yè)撥備令物業(yè)銷售錄得凈虧損，直接反映香港及內(nèi)地住宅物業(yè)市場疲弱。計及物業(yè)組合重估后，股東稅后應占純利減少46%至港幣21.53億元。

基于上述各項數(shù)據(jù)所反映的挑戰(zhàn)，加上公司有意降低負債比率，董事會建議派發(fā)末期股息每股港幣4角，將于2025年6月16日派發(fā)予于2025年5月9日名列股東名冊的股東。

如獲股東批準，截至2024年12月31日止年度，每股股息總額為港幣5角2仙。

業(yè)務回顧

考慮到股東稅后應占純利降幅頗大，個中因由值得加以解釋，所以我在此簡單說明。

這次下跌主因有三：首先，租賃收入直接減少，主要由租戶銷售租金下降所致，其中部分被我們商場上調(diào)固定租金所抵銷。銷售租金是基于我們租戶的銷售收入總額進行計算，故追蹤租戶銷售額便能大概預計得到。

其次，是公司用于建筑工程及日常營運的借貸利息成本增加。利息成本一般在借貸時便已掌握并可預計。往往出乎投資者和分析師意料的，是發(fā)展項目從“在建項目”變成“營運項目”時，相關貸款對收益的影響大升。

最后，由獨立第三方估值師基于一系列的指標，包括租賃收入、市場交易和市場預期等作出的投資物業(yè)重估。當市況惡化，估值亦隨之下調(diào)。

奢侈品牌和高端零售商是我們其中最重要的租戶，若各位有留意這些品牌的近況，便會了解不只我們受到影響。我們的租賃收入減少，主要是因為銷售租金（占銷售額某百分比的租金）減少，當中包括奢侈品租戶的銷售租金。

然而，我們成功提升整體商場的租出率，從而抵銷部分租賃收入減幅。此成績于當下市況實屬難得，不僅證明了我們團隊的實力，也展現(xiàn)了恒隆優(yōu)質(zhì)物業(yè)組合的強韌抗逆力�？偫ǘ���，這是我們妥善執(zhí)行策略的成果。我將于下文再解說內(nèi)地零售業(yè)的情況。

辦公空間在所有市場都持續(xù)受壓，主要因為市場不明朗引致需求下降。

在香港，各處甲級辦公樓相繼落成，尤其在商業(yè)中心區(qū)中環(huán)，對供應構成壓力。市場快速反彈的機會不大，因為辦公樓需求波動較小，而且通常對市場反應滯后。然而，令我欣喜的是，我們在內(nèi)地的辦公樓組合再度展示出強大韌性。

除了上海，我們在每個城市頂級地段的辦公樓都是全城最佳的，這讓我們固若金湯，能夠保持高租出率，租賃收入也多少能夠維持。我們在上海的辦公樓面對多個定價進取的新供應競爭，因此租出率和租賃收入較其他地方承受更大壓力。惟受惠于商場的成功和優(yōu)越的地段所帶來的“光環(huán)效應”，我們?nèi)匀皇鞘袌錾洗蠖鄶?shù)同業(yè)羨慕的對象。

在內(nèi)地與人交談時，從市場觀察員、投資者、媒體以至企業(yè)東主，幾乎都認為當前不明的市場形勢前所未見，消費者和企業(yè)的信心均降至近期低點。

作為企業(yè)，我們必須面對現(xiàn)實，向前邁進。

接下來我將指出數(shù)項業(yè)務上面對的主要挑戰(zhàn)，附帶一些評論和解讀。畢竟，零售租賃占我們內(nèi)地租賃收入80%以上（而內(nèi)地租賃收入則占總租賃收入三分之二以上）。

在深入探討前，值得注意的是，假如今天到訪我們?nèi)魏我蛔�商場，會發(fā)現(xiàn)氣氛和情緒遠遠沒有坊間所說的那么低落。這是我自己親身觀察到的，其他人也一樣。這點我會在下文簡述。

奢侈品消費降幅嚴重，尤其在一線城市。我們在上海的商場（上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場）的租戶零售額顯著下降了約20%，但我們整體高端商場銷售額（包括上述兩座商場）的降幅是比較溫和的15%。當然，根據(jù)任何標準，15%的銷售額降幅還是不小的。

2024年，家庭儲蓄多于家庭支出，我們的銷售數(shù)據(jù)也反映了這點。在奢侈品領域，支出減少的現(xiàn)象可見于以下趨勢：單次購買量減少、向往入門級奢侈品的消費者卻步，以及海外（尤其是日本）購物額的增加。在中期報告《致股東函》中，我提到內(nèi)地消費者的奢侈品交易約60%在岸進行，40%則屬離岸，主要在日本。這數(shù)字似乎一直保持穩(wěn)定。

之前一年，即2023年，內(nèi)地消費者的奢侈品交易有82%在岸進行，只有18%屬離岸消費。假設2024年內(nèi)地奢侈品消費者的消費總額與2023年相若（數(shù)個奢侈品集團的報告實況的確如此），那就代表在岸消費減少了22個百分點，但其總購買力并未下降。內(nèi)地消費者若能增加在岸消費，當然更有利于我們的股東，但往好處看，他們在奢侈品上的總消費并未減少。

關于內(nèi)地奢侈品消費，另一重點是與2019年（疫情前）的銷售數(shù)字相比，2024年的銷售額仍增長了近100%。換句話說，我們的奢侈品租戶現(xiàn)時的銷售額是疫情前的兩倍。這是按同類、同店銷售額比較的品牌平均值。

如果包括新店，2019年與2024年的奢侈品銷售額相差超過125%；如果只計算最頂級的品牌，銷售額增長接近200%。因此，我們關注的主要是市場走勢，以及市場是否已“見底”。

我們與租戶的數(shù)據(jù)相互印證，顯示11月和12月的降幅明顯收窄，希望這趨勢能持續(xù)至2025年。若如我們所愿，那么2025年的銷售表現(xiàn)將會有所改善。同樣，離岸奢侈品消費在2024年下半年對比上半年也顯著放緩。

2024年期間，零售商之間與商場之間的競爭較前幾年總銷售額增長時更“零和”，只要在岸奢侈品消費持續(xù)下降，情況便會維持下去。特別是那些奢侈品零售分布已經(jīng)達到“飽和”的城市，競爭將會非常激烈。

在這環(huán)境下，一座商場的銷售額有增長，便代表另一座商場的銷售額必然下降。因此，應對這種市場的策略和方法，必然與過去十年奢侈品的健康增長期有別。結果是，爭奪最優(yōu)租戶的競爭變得異常激烈——價格、營銷、服務和附加配套都有所競爭。

去年，武漢出現(xiàn)了一個值得關注的價格競爭案例：一家競爭對手挑起了“價格戰(zhàn)”，為奢侈品牌提供等同于約20%的折扣。盡管有些品牌明言禁止折扣，但他們還是通過提供回贈和禮券的方式，讓消費者在其商場購買其他產(chǎn)品。

然而，受消費情緒帶動，這種做法非常有效。最終，這些品牌意識到問題所在，有數(shù)家堅決要求商場營運商停止這種做法。

雖然我們慶幸數(shù)家最具聲望的品牌阻止了這種折扣方式，但在我們競爭對手的商場中，這種手法仍然有一些影響力較�。ㄇ逸^弱）的品牌采用。

市場變得艱難時，競爭會變得無所不用其極，我們將不能幸免。假如不同業(yè)主的租金水平趨同，那么主要競爭便會落在如何為商場租戶提供更多價值——主要方法是提升銷售額和客流量。

這將會是我們2025年的工作重點。

展望

市場的共識似乎是情緒低迷、前景相當難測。明顯的增長動力欠奉，但同時也不見得有明顯的理由使市場惡化。

當前的市場情緒受數(shù)項因素左右：主要是房地產(chǎn)價格低迷引致負財富效應、經(jīng)濟疲弱加上失業(yè)率上升與工資下降、早前市場動蕩（即科技與教育行業(yè)和疫情）所造成的陰霾，以及股市疲軟。

中國人外游意欲旺盛，使得境內(nèi)零售環(huán)境更為嚴峻，其中受益最大的是日本，而品牌也察覺到歐游的中國旅客人數(shù)有溫和增長。

我們的前景若要有所改善，以上最少有數(shù)樣要改進。

當中，最容易的或許是股票市場，因為股市往往會受個別事件帶動；其次是消費回流境內(nèi)，因為消費者的消費模式隨時會變。

可惜，我看不到房地產(chǎn)價值回升的動力足以在短期內(nèi)顯著提升業(yè)主的財富感；內(nèi)地家庭的資產(chǎn)凈值影響可能大得使其無法短期內(nèi)迅速回升，更不用說房地產(chǎn)市場有多復雜，以及其與上游、下游和相關行業(yè)環(huán)環(huán)相扣。

當局對科技與教育行業(yè)的政策開始明顯回暖，這些行業(yè)所受的影響似乎正在慢慢消退，但市場是否相信同類調(diào)控不會再發(fā)生，很大程度在于政府，以及宏觀經(jīng)濟指標。

盡管上述挑戰(zhàn)猶在，內(nèi)地消費者仍活力十足。我誠意邀請各位到我們的商場走走，以便更細致、更真實地了解內(nèi)地消費者和零售業(yè)的狀況。若沒有親眼目睹消費者和零售商的活力、持續(xù)不斷的創(chuàng)意和日益高雅的品味，難免會對市況容易感到悲觀，但這種情緒在現(xiàn)階段實為不必。平日下午，即使商場看來冷清，但用餐時間在餐廳外可見排隊人龍。

總體而言，在2024年，我們大多數(shù)商場的客流量均有上升，有些升幅甚至達12%，只有少數(shù)商場的客流量略為減少，而商場的租出率也大多呈現(xiàn)正增長。

考慮到我們2024年在這些挑戰(zhàn)下取得的成績，我認為把2025年租賃收入增長目標訂于個位數(shù)是合理的，而這也是我們對自己的期望。在年中以及明年此時，我希望能用《致股東函》繼續(xù)與各位交流對話。

最后，在此我要肯定由行政總裁盧韋柏先生領導、出色的恒隆團隊，在過去困難重重的一年間所作的努力。

盡管這年我們所面對的不是疫情期間那樣異常復雜的營運困境，但經(jīng)營環(huán)境始終嚴峻。要在這樣的市場環(huán)境中穩(wěn)步前進，必須具備足夠的韌性、不斷的調(diào)整和快速的反應能力，還有保持競爭力所需的思維和組織靈活性。

感謝各位。

董事長

陳文博

香港，2025年1月24日