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撰文/劉子棟

在2025年上半年中國商業零售與寫字樓市場持續承壓背景下，太古地產交出了一份充滿矛盾張力的成績單。

與往年一樣，太古地產幾乎與各大奢侈品集團同步發布2025年上半年經營情況。

作為國內最主要的高端商場業主之一，奢侈品牌和高端零售商是太古旗下項目最重要租戶。

首先來看奢侈品集團們的情況：LVMH路威酩軒集團2025上半年，總營收同比下降4%至億歐元(約合人民幣約3310元)。其中，核心部門時裝與皮具部門上半年營收同比下降7%。管理層稱，下滑的大部分來自于亞洲，并透露中國大陸下降了中雙位數。但管理層也表示，看到中國本地需求有所改善。

Kering開云集團上半年總營收同比下降16%至75.87億歐元(約合人民幣約631元)，關鍵市場即以中國為首的亞太地區跌幅最大達到22%。其中，主品牌Gucci營收同比下降26%至30億歐元(約合人民幣約249元)。

Prada(普拉達)期內凈營收達到27.4億歐元(約合人民幣約227元)，按固定匯率計算，同比增長9.1%。其中，亞太區零售銷售額同比增長10.4%。但該成績主要是依靠Miu Miu品牌的暢銷，期內Miu Miu零售銷售額同比大漲49.2%，而Prada品牌情況不盡如意。

Hermès(愛馬仕)情況繼續是最好的，上半年營收同比增長7%至80億歐元(約合人民幣約665元)，所有地區均實現增長。其中亞太(不包括日本)銷售額，按固定利率同比增長3%。

總體來看，各品牌之間的分化仍在持續，但業績已有所好轉。尤其是在中國市場，借用LVMH路威酩軒集團的話：“中國內地的需求在第二季度出現了明顯的連續改善……在日本所觀察到的‘回流消費’的影響，開始轉化為中國本地的實際需求�！�

太古地產似乎抓住了這股需求的尾巴。

矛盾的辦公答卷

事實上，太古地產旗下面積占比最大的投資物業是寫字樓。單計算香港，截至2024年年末，已落成寫字樓組合總樓面面積共計1000萬平方呎(約111.11萬㎡)，占香港總投資物業面積超過七成。

所擁有的資產包括位于香港島港鐵金鐘站上蓋的太古廣場項目，位于港島東部鲗魚涌的太古坊項目，還有位于港島南區的South Island Place以及香港國際機場旁的東薈城一座。

在內地，太古地產則在廣州太古匯、北京頤堤港(太古坊)和上海興業太古匯擁有辦公面積，總樓面面積合計約418.3萬平方呎(約46.48萬㎡)。

而在2025年上半年中國寫字樓市場持續承壓背景下，太古地產交出了一份充滿矛盾張力的成績單。

作為背景，根據第一太平戴維斯的最新報告，香港甲級寫字樓截至2025年第一季度末的空置率在14.8%。

太古地產寫字樓主要坐落的中環區域，空置率從2024年末的12.9%升至13%；港島東區域的空置率則從13.3%回落至12.8%，但仍處于高位。

寫字樓租金則繼續出現下滑，截至2025年第一季度末，中環區域甲級寫字樓每平方呎(約0.111㎡)租金僅錄得83.7港元，港島東區域的數據是28.8港元。

第一太平戴維斯表示，如果經濟恢復順利，“空置率可能在2026年達到16%的峰值，然后逐漸下降到2032年的6%，將可能引發寫字樓租金的回升。”

其他城市中，根據第一太平戴維斯報告，截至2025年7月，上海全市甲級寫字樓空置率繼續上升0.5個百分點，至23.7%。二季度全市租金環比下調4.9%，中央商務區環比跌幅達6.6%。

北京市場得益于租賃需求持續回升，二季度末，全市甲級寫字樓空置率環比下降0.2個百分點至19.6%。平均租金下調趨勢也有所減緩，至人民幣每平方米每月228.4元，環比下降2.4%。

另來自高力國際數據，二季度末，廣州甲級寫字樓空置率環比微升0.6個百分點至20.7%。業主方選擇下調租金應對，令全市甲級寫字樓凈有效租金錄得121.0元每月每平方米，環比下降2.6%。

目前無論中國內地抑或香港寫字樓市場，都正經歷深刻的行業重構。

太古地產香港整體寫字樓物業出租率從去年年末的93%持續下滑至91%，太古廣場出租率則從95%跌至94%，太古坊是從93%跌至90%。

圖片來源：企業公告，商業客截取

不過，可以看到這些寫字樓物業的最新租金仍然比較堅挺。

除包括康橋大廈、德宏大廈、多盛大廈、林肯大廈、濠豐大廈及電訊盈科中心在內的其他太古坊辦公樓組合，租金從2024年末的“40低位至40高位”，微跌至“30中位至40高位”。其他香港寫字樓的租金都沒有大變動。

在內地，寫字樓出租率和租金也較為穩定，沒有繼續出現如2024年內的明顯滑坡。只有在競爭最激烈的上海市場，香港興業中心的表現有些許下滑，似乎無傷大雅。

不過，太古地產的各個寫字樓項目均位于國內一線城市，這些城市普遍面臨供應過剩和長期租金承壓，壓力頗大。

相信太古的寫字樓板塊還要繼續抗壓一段時間。

零售基本面

接下來，看看市場最關心的太古地產的幾個零售項目現狀。

在香港，太古零售物業是依托辦公樓或者住宅集群，例如太古城中心就與同屬太古的10座寫字樓以及20余座住宅樓以及酒店相配合，因此表現十分穩定。

2025年上半年，除了有奧萊屬性，與旅游業關系更深的東薈城名店倉繼續延續跌勢外，太古城中心和位于中環金鐘的太古廣場購物商場，銷售額均實現正增長。

在內地，太古地產已落成的零售物業組合包括集團全資擁有的北京三里屯太古里、成都太古里，持有97%權益的廣州太古匯，以及各分別持有50%權益的北京頤堤港、上海興業太古匯和前灘太古里。

上圖為2025年Q2數據，下圖為2024年全年數據，圖片來源：企業公告，商業客截取

這批物業于2025年上半年出租率全數獲得提升，且除了比較依賴重奢銷售的廣州太古匯銷售額錄得2.1%跌幅外，其余商場全部重回增長。

其中，三里屯太古里從2020年開始就陸續推進品牌大換血，越來越多品牌旗艦大店亮相，南區招入更多潮流運動戶外品牌和高端小眾品牌，北區則將資源向奢侈品傾斜。該物業在期內實現了6.8%的增長。

廣州太古匯銷售額如上所述出現輕微下跌，但出租率維持在100%。而且目前“匯坊”部分已完成對文和友的清退，正在推動升級改造工程。去年拿下的二期，即“廣州文化中心”部分，也正推進設計開發，相信會為廣州太古匯提供強大的助力。

北京頤堤港的表現一直比較堅挺，目前銷售額表現與去年持平。該項目接下來最大的看點，要等二期即“太古坊”。根據現有工程進度，北京太古坊預計會在2026年中落成，年末起分階段啟幕。

自2022年起積極進行品牌調改與升級，成都太古里有所收獲，銷售額從2024年的大幅下跌14%，重回正增長。雖然增幅不多只有0.2%，但表明態勢已經扭轉。最新消息，成都太古里的明星店鋪——愛馬仕專賣店已于今年3月開始圍擋升級。

這幾年時間，上海遠洋太古里的定位逐漸從“潮奢”轉變為更接近“重奢”。加上上半年LV全球最大地標“路易號”的開幕，引爆了客流。上半年，遠洋太古里一舉扭轉頹勢，13.5%的銷售額正增長成為各項目之最。

而擁有強力業態陣容，運營愈發成熟的前灘太古里，作為太古目前最年輕的商場在2024年全年表現都不差，2025年上半年繼續延續單位數正增長。位于該項目旁的前灘21號地塊，施工如火如荼，目前預計2026年落成，這是后續一大看點。

另一方面，根據公告，太古地產旗下建設項目目前都在順利推進，在消費復蘇仍顯脆弱的當下，這種戰略定力或許比增長率本身更具啟示性。

在不久后的8月7日，太古地產將公布2025年上半年度業績報告，到時候將能看到更詳盡的數據。