圖為九洲遠(yuǎn)景資產(chǎn)管理事業(yè)部高級(jí)總監(jiān) 童亮

　　主持人：商業(yè)地產(chǎn)不是這么的容易的。最近包括萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的董事長(zhǎng)，也說(shuō)了幾句話(huà)，2011年萬(wàn)達(dá)17個(gè)廣場(chǎng)，沒(méi)有可能一年就成功了，500平方到2000平方的大主力店占大多數(shù)，餐飲、娛樂(lè)、休閑加大比重，購(gòu)物中心人流要3萬(wàn)以上才可以保本。在商業(yè)品牌招商這么重要的情況下，萬(wàn)達(dá)每3年調(diào)漲15%，每個(gè)商家的租期達(dá)到3-5%的增長(zhǎng)。我們今年過(guò)年的時(shí)候參觀了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的新版，萬(wàn)達(dá)也在升級(jí)改造。我們接下來(lái)邀請(qǐng)的是九州遠(yuǎn)景資產(chǎn)管理，他們?cè)?002年成立，包括招商運(yùn)營(yíng)到深圳的購(gòu)物公園，現(xiàn)在我們有請(qǐng)九州遠(yuǎn)景資產(chǎn)管理事業(yè)部高級(jí)總監(jiān)童亮先生。

　　九州遠(yuǎn)景資產(chǎn)管理事業(yè)部高級(jí)總監(jiān)童亮：各位早上好，非常有幸代表九州遠(yuǎn)景做一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的演講。今天的這個(gè)題目也是經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期的思考。我們?cè)诜⻊?wù)的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題是重復(fù)的，無(wú)論是零售商還是地產(chǎn)發(fā)展商，對(duì)如何做好商業(yè)地產(chǎn)都有一個(gè)困惑：沒(méi)有達(dá)到一定的體量，是不是可以做一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)。我們今天從整體的項(xiàng)目研究上，用新的研究方法來(lái)考察如何打造一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的品牌，如何打造一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)。

　　這里再跟各位大概的分享一下，從整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程來(lái)說(shuō)，經(jīng)常會(huì)用地產(chǎn)來(lái)代表商業(yè)的發(fā)展，從地產(chǎn)的角度來(lái)考慮，未來(lái)能夠承載的是什么樣的商業(yè)。現(xiàn)在可以看到是由零售業(yè)帶動(dòng)了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的模式，從最早的百貨模式到現(xiàn)在的購(gòu)物中心的模式，以及未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)的主題、娛樂(lè)性的購(gòu)物中心，它的整體的發(fā)展，對(duì)零售商和市場(chǎng)的判斷都一個(gè)共同性。

　　我今天演講的題目是，商業(yè)+地產(chǎn)=商業(yè)地產(chǎn)？其實(shí)從這兩張圖片（圖略）可以看到一個(gè)是商鋪，一個(gè)是現(xiàn)代化的購(gòu)物中心，這兩個(gè)中心是不同的業(yè)態(tài)，但是事實(shí)上他們是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)。這個(gè)是地產(chǎn)作為商業(yè)的載體對(duì)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程。考量商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，我們必須考量商業(yè)的成長(zhǎng)鏈條。我們的消費(fèi)者和我們商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)商是不發(fā)生直接的關(guān)系，消費(fèi)者通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的零售商和地產(chǎn)商有一個(gè)接觸。商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓不同的是有零售商這個(gè)中間環(huán)節(jié)的存在，讓我們的商業(yè)地產(chǎn)充滿(mǎn)了變數(shù)，充滿(mǎn)了復(fù)雜性。如果從我們的媒體的角度來(lái)看，我們的消費(fèi)者是一個(gè)受眾，我們的零售商是一個(gè)內(nèi)容的供應(yīng)商，我們的地產(chǎn)商提供了一個(gè)平臺(tái)，如何在打造好我們的平臺(tái)？從三個(gè)元素之間的關(guān)系，作為消費(fèi)者，其實(shí)在考量去哪一個(gè)商場(chǎng)購(gòu)物，考量的是兩個(gè)方面：一個(gè)是內(nèi)容，還有一個(gè)平臺(tái)的服務(wù)環(huán)境，這個(gè)平臺(tái)是不是我愿意去的地方。對(duì)于我們的零售商，它要做到的一個(gè)是對(duì)我們的消費(fèi)者的滿(mǎn)足性，還有一個(gè)是搭建一個(gè)平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)要為消費(fèi)者所接受的。我們打造一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，我們考量的是我們的消費(fèi)者怎么來(lái)考量我們的項(xiàng)目，還有一個(gè)是我們的零售商怎么看我們的項(xiàng)目，我們最終的載體一個(gè)是我們零售商的服務(wù)，一個(gè)是接受服務(wù)的消費(fèi)者。

　　每一個(gè)零售商都有自己的開(kāi)店指標(biāo)，在有限的資源下，以目前大的環(huán)境下，它要選擇一個(gè)平臺(tái)的投放，它可能不需要投放我們這個(gè)平臺(tái)，有可能是電視直銷(xiāo)等,這都是零售商在平臺(tái)上的選擇。比如說(shuō)我們是一個(gè)快速時(shí)尚的消費(fèi)品，它可能會(huì)選擇年輕人集聚的平臺(tái)，而如果是高端受眾作為一個(gè)客群，可以它需要選擇的是一個(gè)市中心的購(gòu)物中心。同時(shí)，零售商和地產(chǎn)商在博弈上、在新形式的選擇上是迫切的。目前我們的主力店或者購(gòu)物中心，比如說(shuō)一些獨(dú)立的商家，他們會(huì)自營(yíng)、自拿地，他們?cè)趬嚎s自己的鏈條，他們要直接面對(duì)消費(fèi)者。我們地產(chǎn)商面臨的問(wèn)題也是一樣，我們看到地產(chǎn)商說(shuō)我們的商家都是一樣的，其實(shí)每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)都面臨著一個(gè)同質(zhì)性的問(wèn)題：如何來(lái)吸引我們的消費(fèi)者，這是目前地產(chǎn)商面臨的比較大的問(wèn)題。從本身來(lái)說(shuō)，零售商選擇的平臺(tái)渠道是很多的。因此在非地產(chǎn)商業(yè)的沖擊下，高科技時(shí)代對(duì)地產(chǎn)商的沖擊越來(lái)越大。還有一個(gè)問(wèn)題是如何尋找新的內(nèi)容，如果尋找不到的話(huà)，我們是不是可以創(chuàng)造一個(gè)新的形式。這是可以被考量的一個(gè)問(wèn)題，這個(gè)趨勢(shì)在目前可以很清晰的看到，越來(lái)越大型的聯(lián)合的發(fā)展商，他們會(huì)整合前端，整合零售業(yè)務(wù)，他們做的事就是把它自己的平臺(tái)統(tǒng)一。從整體的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，這個(gè)是整個(gè)的發(fā)展鏈條扁平化。

　　如何打造一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)。我們的三個(gè)元素，消費(fèi)者、零售商、地產(chǎn)商，每一個(gè)都是一個(gè)博弈的過(guò)程。對(duì)我們的零售商或者是地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，可以控制好一方，但是控制不好另一方。其實(shí)消費(fèi)者這一端是零售商來(lái)做的，如果要打造一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)，這是第一步。也就是說(shuō)，你在這上面，有沒(méi)有完全做到三個(gè)交集。如果你可以做到三個(gè)交集，你就做到了一個(gè)真正的好的商業(yè)地產(chǎn)。我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)有一個(gè)研判：零售商向商業(yè)地產(chǎn)整合，他們會(huì)越來(lái)越傾向于自己的平臺(tái)整合。雖然中國(guó)這么大，主要的商業(yè)地產(chǎn)還是拿地、招商、運(yùn)營(yíng)的模式，對(duì)前端零售端的整合都進(jìn)入了這么一個(gè)進(jìn)程，作為有實(shí)力的發(fā)展商他們肯定會(huì)進(jìn)入零售端市場(chǎng)進(jìn)行打造。第一平臺(tái)替代性的業(yè)態(tài)將會(huì)成為新的模式。比如說(shuō)我們的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)的核心就成為我們未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)核心的項(xiàng)目。還有一個(gè)就是商業(yè)地產(chǎn)會(huì)加大環(huán)境營(yíng)銷(xiāo)的投入，這個(gè)環(huán)境營(yíng)銷(xiāo)不是說(shuō)我們的內(nèi)部裝修好，還有是消費(fèi)者的體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)，從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，我相信整個(gè)商業(yè)鏈條扁平化和趨勢(shì)化是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流，我今天這些想法和大家分享。謝謝。
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