商業(yè)地產(chǎn)在中國正經(jīng)歷著前所未有的野蠻生長。有數(shù)據(jù)顯示，全球2011年在建的購物中心2960萬平方米，其中50%在中國。目前僅天津在建的16個項目總面積就達245萬平方米，超過除巴黎和莫斯科以外的任何一個歐洲城市現(xiàn)有購物中心的總面積。

　　“這幾年因為住宅地產(chǎn)被調(diào)控，再加上地方政府追求所謂的政績，商業(yè)地產(chǎn)是嚴重的供過于求。”萊蒙國際董事長黃俊康近日在中歐國際工商學院的一個論壇上稱，購物中心一哄而上的問題也逐漸暴露出來：購物中心的同質(zhì)性高，超過80%的商戶組合雷同，與此同時，爛尾或半生不死的購物中心增多，尤其在二、三線城市的新開發(fā)區(qū)。

　　高緯環(huán)球中國區(qū)零售地產(chǎn)服務部執(zhí)行董事James Hawkey的觀點也類似：部分城市出現(xiàn)了供過于求，而這和地方政府規(guī)劃不當，以優(yōu)惠的招商引資條件吸引商業(yè)地產(chǎn)項目有關。泡沫的出現(xiàn)，也給部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商帶來前所未有的風險。

　　“招租變得越來越困難。商戶談判力增高，裝修補貼高，近5年，一線品牌裝修補貼從2萬元/平方米升至5萬元/平方米以上，個別一線品牌補貼金額10萬元/平方米。但商戶繳付租金越來越低。例如某國際快消時尚品牌，租賃租金從5年前‘底租+12%提成+管理費’到現(xiàn)在‘租金+純扣點5.5%~6%’。”黃俊康說，開發(fā)商投資回收期愈來愈長，最近上升至10年以上，甚至更長。

　　他認為，未來10年商業(yè)地產(chǎn)都很艱難，供過于求，10年后隨著中國人均GDP的提升，收入的增長，那個時候可能會平衡。

　　為了能夠度過即將出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)危機，黃俊康稱，開發(fā)商要花更多時間、精力去培育商業(yè)項目，“一個商場要成功，最快要三年，一些不好的地點，七八年可能都看不到陽光。在這樣的情況下要有充足的現(xiàn)金流、長期的市場培育以及品牌商鋪的組合、補貼，還要有非常好的融資渠道。”黃俊康說，“因此我們希望盡快有一些房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品出來。要不然中國的房地產(chǎn)特別是商業(yè)地產(chǎn)面臨的危機是巨大的。”

　　商業(yè)地產(chǎn)的危機不只因為瘋狂建設導致的供大于求，同時還面臨著電子商務的沖擊。“接下來我們更多要面向體驗式消費的東西了，但體驗式消費的商鋪，又存在一個問題：普遍租金水平不高。租金最高的還是服飾類、手袋類商鋪，因此需要很好的整合以及培育自己的商業(yè)品牌資源，形成特色。”黃俊康說。

　　“還有一個非常重要的經(jīng)驗，就是無論多艱難、多辛苦，這個培育期多長，都要建立自己的商業(yè)運營管理團隊，沒有這個商業(yè)運營管理團隊就不要想做商業(yè)地產(chǎn)。”黃俊康認為，“我想最終未來這十年，只有很少數(shù)有實力的、能耐得住寂寞的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者才可以度過這個嚴冬，才可以看到曙光。”
　　（第一財經(jīng)日報　王肖邦）