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萬科萬達聯(lián)姻1+1>2效應(yīng)全開 直擊四大痛點

  

  萬科與萬達要一起合作了!5月13日,一則重磅消息震驚業(yè)內(nèi):萬科與萬達要一起合作了!

  5月14日上午,萬科與萬達合作發(fā)布會在京舉行。據(jù)報道,此次合作將是一場長期性合作,萬達、萬科未來將在國內(nèi)和海外市場,聯(lián)合拿地、合作開發(fā)。由萬達投資項目中商業(yè)部分,萬科開發(fā)項目中住宅部分。

  那么,為什么這樣的兩個“巨無霸”相遇?萬科與萬達“兩萬”會激起怎樣的市場火花?它們正在關(guān)注哪些行業(yè)趨勢或熱點?正在著力解決哪些企業(yè)或行業(yè)面臨的痛點問題?

  “兩萬”合作直擊行業(yè)痛點之一:下半場住宅市場空間有限,倒逼房企顛覆自己轉(zhuǎn)型

  同策咨詢研究部結(jié)果顯示,2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達到1.0套,這也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡,樓市開始進入下半場。此時,樓市規(guī)模化時代已經(jīng)過去,市場環(huán)境發(fā)生了明顯的變化,未來買方市場的特征會越來越明顯。對于樓市“下半場”的樓市來講,由于購房需求已經(jīng)基本得到滿足,市場需求增速沒有那么快,甚至部分城市還出現(xiàn)下滑。

  從上述分析來看,在樓市“下半場”,傳統(tǒng)住宅市場規(guī)模化發(fā)展空間受限,這已經(jīng)成為當(dāng)前房企發(fā)展過程遭遇的痛點。從房企戰(zhàn)略發(fā)展的角度來看,雖然一些房企規(guī)模足夠大,但是也隨時面臨被行業(yè)顛覆的風(fēng)險,此時,房企自己也不得不顛覆自己進行轉(zhuǎn)型。從大多數(shù)房企轉(zhuǎn)型方向來看,大部分房企開始轉(zhuǎn)向運營方向,而商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)是房企轉(zhuǎn)型運營的三大方向。

  事實上,無論是萬達還是萬科,在行業(yè)發(fā)展中都面臨一定問題,都在進行企業(yè)的轉(zhuǎn)型。萬科的問題是從住宅開發(fā)商到城市配套服務(wù)上的轉(zhuǎn)變過程中,商業(yè)能力欠缺,阻礙轉(zhuǎn)型速度,于是萬科在去年拉開轉(zhuǎn)型元年的大幕,明確了以“三好住宅”和“城市配套服務(wù)商”作為未來發(fā)展方向;

  而萬達的問題是大量的商業(yè)沉淀占用大量的資金,住宅開發(fā)過程中標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化等問題有待提升,于是,萬達集團董事長王健林最近就表示,萬達要在五年之內(nèi)去地產(chǎn)化,走“輕資產(chǎn)”的路線,成為一家商業(yè)投資服務(wù)公司,力爭在2025年開業(yè)1000座萬達廣場

  從萬科與萬科合作的角度來看,毫無疑問,在樓市下半場,在房地產(chǎn)行業(yè)增速已經(jīng)呈現(xiàn)出下滑趨勢的市場背景下,房企還是要提前打好這一個轉(zhuǎn)型的馬拉松之戰(zhàn)。此時,萬科與萬達作為行業(yè)領(lǐng)軍房企,它們之間的合縱連橫變?yōu)椤皬姀娐?lián)合”。

  盡管萬科與萬科企業(yè)之間是自取所需(萬科的住宅開發(fā)將可能植入萬達的綜合體,而萬達的商業(yè)管理運營經(jīng)驗也將傳導(dǎo)給萬科。萬科學(xué)萬達的商業(yè)運營經(jīng)驗、萬達商業(yè)瞄上萬科全國住戶的消費者入口,試圖擺脫“重資產(chǎn)”),但這也算是房企開始倒逼自己進行轉(zhuǎn)型應(yīng)對樓市下半場的行動,對于其他房企來講也有借鑒意義。

  “兩萬”合作直擊行業(yè)痛點之二:“輕資產(chǎn)”模式規(guī)避風(fēng)險,提升利潤率

  從樓市下半場的行業(yè)特征來看,行業(yè)利潤率出現(xiàn)持續(xù)下滑成為“新常態(tài)”,這是大多數(shù)房企必須面對的問題。而從短期內(nèi)來看,市場基本面尚未完全復(fù)蘇好在,對房企來講,今年“降成本,提利潤”是主旋律,從提利潤來看,2014年上市房企凈利潤率為10%,并且還會降,當(dāng)前房企還很難通過漲價提高利潤率。此時,對于房企來講,除了調(diào)整企業(yè)組織架構(gòu)等措施降低成本之外,也開始探索“輕資產(chǎn)”模式。

  “輕資產(chǎn)”模式指的是從賺取資產(chǎn)升值收益(重資產(chǎn)模式)走向賺取增值服務(wù)收益,包括代工品牌溢價、物業(yè)管理、商業(yè)運營、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過程中的提成收益。

  目前,商業(yè)輕資產(chǎn)運營模式有兩種,一種是以新鴻基為代表的“雙輪驅(qū)動模式”,一個輪子做住宅產(chǎn)生現(xiàn)金流,一個輪子做經(jīng)營性物業(yè),產(chǎn)生收入,但是經(jīng)營性物業(yè)沉淀的資金多少,要跟整個企業(yè)的負債率掛鉤,也就是說,在商業(yè)物業(yè)和住宅現(xiàn)金流之間構(gòu)建出合理的比例。這種模式更像此前及當(dāng)下萬達大多數(shù)項目的操作模式。

  而新加坡凱德的模式是,將投資開發(fā)或收購的項目,打包裝入私募基金或者信托基金,自己持有該基金部分股權(quán),另一部分股權(quán)則由諸如養(yǎng)老基金、保險基金等海外機構(gòu)投資者持有。待項目運營穩(wěn)定并實現(xiàn)資產(chǎn)增值后,以REITs的方式退出,從而進行循環(huán)投資。

  這種模式更像去年下半年以來萬達、萬科和基金公司合作的“輕資產(chǎn)”方面的操作。從未來發(fā)展趨勢來看,品牌溢價、物業(yè)管理、商業(yè)運營、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過程中的提成收益將成為房企賺取利率的主要方向。

  從此次萬科萬達兩家房企合作的聚焦點來看,也是將合作聚焦在“輕資產(chǎn)”上,從合作的目的來看,萬科與萬達合作后將聯(lián)合在國內(nèi)外拿地開發(fā),萬科的住宅開發(fā)將可能植入萬達的綜合體,而萬達的商業(yè)管理運營經(jīng)驗也將傳導(dǎo)給萬科,而商業(yè)地產(chǎn)部分則“輕資產(chǎn)”操作(無論是萬科萬達共同持有運營還是引入基金等第三方資金)。

  很明顯,以后無論萬達與萬科,在項目操作層面不再“重資產(chǎn)”,旨在通過“輕資產(chǎn)”模式強化投資的杠桿效應(yīng),規(guī)避自身風(fēng)險,賺取增值收益,提升利潤率。

  從萬達未來的利潤來源目標(biāo)來看,2020年萬達集團收入的三分之二、利潤的超過三分之二要來自于服務(wù)業(yè)企業(yè),也就是說,要來自于不動產(chǎn)銷售以外的收入和利潤。從另外一個角度理解,也就是說,當(dāng)前由于房產(chǎn)銷售主導(dǎo)萬達還沒有達到這個目標(biāo)。至此,我們也就不難理解為何萬達啟動第四次企業(yè)轉(zhuǎn)型,拼命做“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型的原因了。

  “兩萬”合作直擊行業(yè)痛點之三:降低拿地成本和融資成本

  樓市新常態(tài)的市場背景下,合作拿地的開發(fā)模式逐漸盛行。合作拿地本身就是市場資源優(yōu)化配置,規(guī)避投資風(fēng)險的市場行為。前兩年一些“地王”如廣州亞軍地塊,證大外灘地塊、綠城長風(fēng)商辦總價地王等“地王”均為幾家開發(fā)商共同拿地共同開發(fā)的合作開發(fā)模式。時至今日,合作開發(fā)讓這些企業(yè)的“地王”繼續(xù)生存了下來。

  但在激烈的市場競爭環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下,一線城市及核心二線城市拿地價格越來越高,房企的生存和發(fā)展不能以“地王”方式進行,否則,企業(yè)勢必會面臨擴張及運營過程中風(fēng)險。此時,房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”,各個開發(fā)企業(yè)背后各地產(chǎn)大佬既龍爭虎斗,又合作相互借力,這樣,即使政策在“土地拍賣”開發(fā)環(huán)節(jié)上有諸如保障房配建、配套等指標(biāo)限制,各方也可盡可能降低拿地成本、規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險,優(yōu)化市場資源配置。

  萬科與萬達合作后在國內(nèi)外市場上聯(lián)合拿地開發(fā)亦是這個道理。萬萬合作后,它們可以共享客戶和品牌資源,面對政府的土地議價能力會增強,同時,對金融機構(gòu)的吸引力和安全感也會增加,融資成本也會降低。總之,萬科與萬達合作后,無論是在一線城市及核心二線城市拿地,還是在海外市場擴張,都具有了更強的議價能力,也為企業(yè)盡可能降低了融資成本,規(guī)避了市場風(fēng)險,鞏固了市場地位,這也正是“強強聯(lián)合”之后的價值所在。

  “兩萬”合作直擊行業(yè)痛點之四:“兩萬”合作1+1>2,強化品牌價值,抓住C端消費者客戶

  從市場主體的角度來說,在“下半場”,開發(fā)商不再是房地產(chǎn)市場核心,開發(fā)商很難再制造買漲不買跌的市場氛圍,很難再牽著C端購房者或消費者的鼻子走路了,此時,購房者或消費者的需求決定著房企的布局及產(chǎn)品策略、商業(yè)運營及營銷模式,購房者或消費者成為整個市場真正意義上的核心,開發(fā)商必須認(rèn)真研究購房者或消費者的需求,否則將很難在“白銀時代”做精準(zhǔn)營銷,很難找到自己合適的C端客戶,也很難做好運營服務(wù)。

  從上述分析來看,注重對購房者或消費者C端的精準(zhǔn)把控能力,把控購房者或消費者消費的第一入口將成為每一個房企面對的問題。

  從萬科與萬達在把控C端客戶的動作來看,萬科目前已經(jīng)推出了社區(qū)APP“住這兒”,萬達則有電商平臺“非凡”,如果兩家能把這兩個領(lǐng)域的大數(shù)據(jù)全部打通了來做,則想象空間巨大。

  萬科與萬達兩家的合作后,將聯(lián)合在國內(nèi)外拿地開發(fā),萬科的住宅開發(fā)將可能植入萬達的綜合體,而萬達的商業(yè)管理運營經(jīng)驗也將傳導(dǎo)給萬科,這樣,企業(yè)間通過相互合作可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補,提高總體競爭力,可以實現(xiàn)服務(wù)品質(zhì)1+1>2的提升,強化了品牌的疊加價值,對于抓住C端消費者客戶,強化C端客戶消費的忠誠度具有積極作用。而這也正是大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)類型企業(yè)所欠缺的,也是行業(yè)內(nèi)正在轉(zhuǎn)型的企業(yè)的值得學(xué)習(xí)的借鑒的。
  (新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄 張宏偉)

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