近十年來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量一直保持著年20%以上的增速，這也導(dǎo)致大量的投資轉(zhuǎn)向商業(yè)項(xiàng)目。另外，由于速度的過(guò)快增長(zhǎng)也導(dǎo)致商業(yè)困局重重。
但伴隨著不同消費(fèi)方式和消費(fèi)觀念的變化，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了更多新的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)。
百貨業(yè)態(tài)發(fā)展滯后，又因電商沖擊，部分企業(yè)都將面臨轉(zhuǎn)型新挑戰(zhàn)。電商來(lái)了，購(gòu)物中心結(jié)束了自己十年的安穩(wěn)的生活，開(kāi)始參與商場(chǎng)激烈的混戰(zhàn)之中。想要在商戰(zhàn)中節(jié)節(jié)勝利，那購(gòu)物中心不得不重新審視自己的在市場(chǎng)中的地位。在翻天覆地的變革中，未來(lái)購(gòu)物中心還需要如何改變，優(yōu)化和突破，還有哪些地方可以成為購(gòu)物中心的提升的空間呢？
改變一：對(duì)消費(fèi)者的認(rèn)知
當(dāng)下很多購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商對(duì)自己的消費(fèi)人群定位都有一定的誤差。他們簡(jiǎn)單認(rèn)為消費(fèi)者就是直接購(gòu)物消費(fèi)的人，而他們忽略他們最有力量的消費(fèi)客戶——商戶(零售商)。
其實(shí)對(duì)購(gòu)物中心而言，它的消費(fèi)者可分為兩種：一種是內(nèi)在消費(fèi)者，一種是外在消費(fèi)者。內(nèi)在消費(fèi)是購(gòu)物中心直接消費(fèi)者，外在消費(fèi)是購(gòu)物中心間接消費(fèi)者。而今的購(gòu)物中心忽略對(duì)內(nèi)在消費(fèi)者需求，一味尋找迎合外在消費(fèi)者的口味，這種觀念是購(gòu)物中心必須重新認(rèn)識(shí)的。
當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入輕資產(chǎn)模式，這將標(biāo)志著商業(yè)金融時(shí)代已經(jīng)。物業(yè)的增值是購(gòu)物中心成功發(fā)展一種為增值化的金融商品的標(biāo)準(zhǔn)之一。而購(gòu)物中心的內(nèi)在消費(fèi)則提高購(gòu)物中心物業(yè)增值的直接者，所以對(duì)消費(fèi)者的正確認(rèn)識(shí)，也是購(gòu)物中心革新的首要任務(wù)。
改變二：從單一招商轉(zhuǎn)變成合作
電商的到來(lái)，結(jié)束了購(gòu)物中心壟斷商業(yè)市場(chǎng)的時(shí)代。在招商難，招到好的項(xiàng)目品牌更難的檔口，購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商必須收齊高高在上的身段，需要與投資人和物業(yè)持有人、品牌商一起整合外部資源經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心。
過(guò)去，開(kāi)發(fā)商只要建好樓房，就會(huì)有大把的商家爭(zhēng)先恐后的入駐。可是收租的時(shí)代過(guò)去了，未來(lái)，購(gòu)物中心必須擺正自己的身份，從地主和店主的關(guān)系變成大家合作創(chuàng)業(yè)的關(guān)系，這樣才能更好的適合市場(chǎng)與商場(chǎng)的變化。這種新型的合作關(guān)系才是未來(lái)購(gòu)物中心必須轉(zhuǎn)變和提升的方向。
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在這個(gè)將被信息淹沒(méi)的時(shí)代，每個(gè)消費(fèi)者的獲得信息的速度非常快，每個(gè)消費(fèi)者的品味都超出了商家的想象。不要試圖糊弄消費(fèi)者“味覺(jué)”，迎合消費(fèi)者的消費(fèi)需求是購(gòu)物中心未來(lái)如何定位考量方面之一。
體驗(yàn)一詞常被業(yè)內(nèi)人士提起。體驗(yàn)式商業(yè)會(huì)讓商業(yè)煥發(fā)自身特有的魅力與個(gè)性，其主導(dǎo)因素包括業(yè)態(tài)體驗(yàn)和功能體驗(yàn)。體驗(yàn)是未來(lái)購(gòu)物中心發(fā)展的大方向，而什么樣的體驗(yàn)才是購(gòu)物中心潛心選擇的著重點(diǎn)。
曾業(yè)內(nèi)人士提出，未來(lái)購(gòu)物中心將會(huì)是文化體驗(yàn)的樞紐。商業(yè)地產(chǎn)前期的發(fā)展?jié)M足人們的基本生活，這是消費(fèi)者物質(zhì)層面的需求。現(xiàn)在商業(yè)物質(zhì)層面需求相對(duì)滿足并有過(guò)剩趨勢(shì)，但在內(nèi)在精神層面有較大的欠缺。而文化是最能沉浸、體現(xiàn)，感觸的，文化消費(fèi)和物質(zhì)消費(fèi)不同，物質(zhì)消費(fèi)一次性，文化消費(fèi)卻是沒(méi)有期限，其更具兼容性。
若能在購(gòu)物中心里欣賞到名畫，吃排名靠前的拉面、冰淇淋，這種文化體驗(yàn)在賣場(chǎng)能為消費(fèi)者營(yíng)造愉悅、欣賞、享受的感官體驗(yàn)。所以在購(gòu)物中心的裝飾購(gòu)物環(huán)境幾近相似的情況下，未來(lái)商業(yè)定位過(guò)程中，文化體驗(yàn)與商業(yè)地產(chǎn)相互融合也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
改變四：室內(nèi)布局
從格局規(guī)劃來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心都是要必須面對(duì)未來(lái)的。與現(xiàn)在相比，以前的購(gòu)物中心都是以商品販賣為主的。購(gòu)物中心內(nèi)部格局大都以一格一格的檔口封閉的布局。而未來(lái)的購(gòu)物中心要以體驗(yàn)為主，檔口式的封閉布局將會(huì)被取締，取而代之的格局應(yīng)該是店與店之間無(wú)界限格局。
未來(lái)的購(gòu)物中心應(yīng)該有一個(gè)自由開(kāi)放的空間組合，店面里的任何物品搭配都來(lái)自不同商家，如此沒(méi)有明顯的界限組合搭配，才能適應(yīng)各種主流。空間布局新穎而寬闊，規(guī)劃上變的更加靈活，新室內(nèi)布局的變化極有可能帶給消費(fèi)者不同消費(fèi)感受。
改變五：科技化
2014年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)曾提出這樣一個(gè)論點(diǎn)：未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)是高科技互動(dòng)娛樂(lè)。隨著商業(yè)活動(dòng)的形式越來(lái)越多種多樣，科技貫穿每一種商業(yè)活動(dòng)始終。科技時(shí)代的到來(lái)，購(gòu)物中心也要抓住時(shí)機(jī)，通過(guò)科技為自身發(fā)展創(chuàng)造有利條件。
高科技娛樂(lè)是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的方向，這個(gè)結(jié)論在今天看來(lái)是毋庸置疑的。無(wú)論是購(gòu)物體驗(yàn)，還是經(jīng)營(yíng)管理，固有模式都漸顯疲態(tài)，零售業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)全面的技術(shù)商業(yè)時(shí)代。通過(guò)高科技未來(lái)購(gòu)物中心可以做到：
1、為內(nèi)在消費(fèi)者提供便利系統(tǒng)。
購(gòu)物中心通過(guò)高科技術(shù)為內(nèi)在消費(fèi)者制造最新的傳播溝通系統(tǒng)，除此之外內(nèi)在消費(fèi)還能共享購(gòu)物中心所有的客戶資源、VIP資源。外在客戶不出家門隨時(shí)關(guān)注品牌動(dòng)向。
2、提高購(gòu)物中心的體驗(yàn)感受。
如放映廳，兒童游樂(lè)區(qū)都可以在高科技幫助消費(fèi)者享受極致體驗(yàn)，同時(shí)購(gòu)物中心也可通過(guò)高科技設(shè)計(jì)多功能項(xiàng)目增加頻效率，大量吞吐客流量，使體驗(yàn)效果達(dá)到最鼎盛。所以說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)和高科技娛樂(lè)的結(jié)合才是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的未來(lái)。
改變六：坪效+頻效
在大數(shù)據(jù)的背景下，業(yè)內(nèi)多數(shù)人再講購(gòu)物中心坪效概念。所謂坪效就是指的是每坪的面積可以產(chǎn)出多少營(yíng)業(yè)額，也就是單位平方米的產(chǎn)出效率。除坪效之外，而現(xiàn)今的購(gòu)物中心同樣講究人氣和日均人流量。在單位時(shí)間內(nèi)，單位平方米的人數(shù)是多少，這就是所謂的頻效。
在高科技幫助下，購(gòu)物中心通過(guò)高科技手段為購(gòu)物中心內(nèi)容和主題服務(wù)，還能精確計(jì)算購(gòu)物中心人流(日均)和吸引消費(fèi)者內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商必須明白，不管是傳統(tǒng)百貨還是吃喝玩樂(lè)購(gòu)的購(gòu)物中心拼的是人流，坪效固然重要，增加人氣贏得人流也是不可忽視的一角。所以未來(lái)購(gòu)物中心不但要做好坪效，還要做到頻效。結(jié)合經(jīng)商理念經(jīng)驗(yàn)，努力通過(guò)高科技把“坪效+頻效”朝極致發(fā)展。
（中購(gòu)聯(lián)）
