聯(lián)商網(wǎng)消息：7月14日，凱德MALL·太陽(yáng)宮與凱德MALL·望京分別迎來(lái)開(kāi)業(yè)5周年和11周年慶典。期間，凱德商用北部區(qū)域總經(jīng)理袁嘉驊接受了《聯(lián)商網(wǎng)》的采訪，他對(duì)凱德MALL成功的秘密及2017年凱德最新計(jì)劃進(jìn)行了解讀。

采訪實(shí)錄

聯(lián)商網(wǎng)：現(xiàn)在購(gòu)物中心都在嘗試創(chuàng)新，關(guān)于這方面凱德有哪些嘗試呢？

袁嘉驊：其實(shí)創(chuàng)新在凱德內(nèi)部一直都有，我來(lái)中國(guó)20年，做的第一個(gè)項(xiàng)目是凱德新民眾樂(lè)園，就是以創(chuàng)新的方式推出。當(dāng)時(shí)創(chuàng)新這個(gè)詞還沒(méi)那么流行，我們的策略是不斷推出新的場(chǎng)景，也就是在經(jīng)營(yíng)方面的創(chuàng)新。與20年前相比，現(xiàn)在我們有了“科技”的優(yōu)勢(shì)。凱德把市場(chǎng)上成熟的科技集成整合，在應(yīng)用上創(chuàng)新。以前靠人做場(chǎng)景，現(xiàn)在靠技術(shù)做體驗(yàn)，核心是要解決顧客的一些痛點(diǎn)，例如怎么停車(chē)、怎么排隊(duì)、怎么消積分。

聯(lián)商網(wǎng)：同質(zhì)化是商業(yè)地產(chǎn)圈一直以來(lái)關(guān)注的問(wèn)題，凱德在購(gòu)物中心領(lǐng)域深得業(yè)內(nèi)認(rèn)同。之前購(gòu)物中心的招商比拼的是品牌差異化，現(xiàn)在大家都在做一些創(chuàng)新的嘗試，凱德的購(gòu)物中心在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)是什么呢？

袁嘉驊：過(guò)去，購(gòu)物中心比拼的是哪家招的品牌更好，更有吸引力，但現(xiàn)在，品牌招租在中國(guó)已經(jīng)沒(méi)有絕對(duì)的強(qiáng)或弱之分了。從整個(gè)購(gòu)物中心來(lái)看，招商占大約10％，其余就要看運(yùn)營(yíng)能力。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)需要專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)腳踏實(shí)地地去做，凱德有這方面優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為好的商業(yè)是逐步成長(zhǎng)起來(lái)的，商業(yè)要隨著顧客年齡、需求的變化不斷調(diào)整，從而達(dá)到穩(wěn)健增長(zhǎng)，因此我們?cè)试S有3-5年的成長(zhǎng)期。

首先，我們從消費(fèi)者的需求出發(fā)，力求解決顧客的痛點(diǎn)。例如，我們希望商場(chǎng)變成一個(gè)約會(huì)、朋友見(jiàn)面的聚集地，成為消費(fèi)者社交的場(chǎng)所，所以會(huì)在商場(chǎng)整體環(huán)境的打造、品牌店鋪的配置上下功夫，凱德MALL·太陽(yáng)宮就是一個(gè)很好的例子，今年商場(chǎng)打造了屋頂花園和音樂(lè)噴泉，周邊的居民很喜歡過(guò)來(lái)休閑。商場(chǎng)地下也直接跟地鐵連通，為的也是給顧客更好的體驗(yàn)。

其次，我們與跨界伙伴合作，在購(gòu)物中心中打造更加豐富、多元的主題化商業(yè)空間，例如今年6月份，凱德MALL·望京引入了優(yōu)客工場(chǎng)，通過(guò)這種跨界合作方式融合工作、消費(fèi)、生活多種場(chǎng)景，非常符合千禧一代消費(fèi)者的要求。

另外，我們的凱德星O2O平臺(tái)，全面整合凱德全產(chǎn)業(yè)鏈的資源，并且通過(guò)跨界合作不斷疊加新的使用場(chǎng)景，提升顧客的消費(fèi)體驗(yàn)。

聯(lián)商網(wǎng)：您剛才說(shuō)有痛點(diǎn)要調(diào)整，那么凱德調(diào)整有什么時(shí)間表嗎？

袁嘉驊：凱德緊跟市場(chǎng)的步伐進(jìn)行調(diào)整，主要是需求驅(qū)動(dòng)，也會(huì)依據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，并參考國(guó)家政策導(dǎo)向等。我們會(huì)統(tǒng)計(jì)顧客的反饋，看市場(chǎng)趨勢(shì)，看競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手準(zhǔn)備做什么，也會(huì)看項(xiàng)目周邊居民組成的變化。比如說(shuō)，如果項(xiàng)目周邊計(jì)劃新建一所大學(xué)，那么凱德至少會(huì)提前2年進(jìn)行調(diào)整，把業(yè)態(tài)調(diào)的更年輕。如果如果項(xiàng)目周邊出現(xiàn)很多年輕家庭，那么兒童業(yè)態(tài)就要進(jìn)來(lái)了。因?yàn)槲覀円獙?duì)市場(chǎng)有預(yù)期判斷，以便提前確定調(diào)整力度的大小和大致的工程預(yù)算，確保隨后兩年里調(diào)整能夠順利進(jìn)行。凱德MALL·望京去年翻新了外立面，增加了商場(chǎng)的時(shí)尚潮流感，更貼合年輕人的品味。最近我們還改造了很多購(gòu)物中心的停車(chē)場(chǎng)，和ETC合作，在出口處設(shè)置三條通道，分別對(duì)應(yīng)ETC、微信、現(xiàn)金三種支付方式，有效解決了停車(chē)場(chǎng)的擁堵問(wèn)題，用科技創(chuàng)新方便顧客。

聯(lián)商網(wǎng)：關(guān)于在建的凱德MALL·天宮院，這個(gè)項(xiàng)目建成之后會(huì)對(duì)京南的購(gòu)物中心格局有什么影響？是否有其他擴(kuò)張計(jì)劃可以透露？

袁嘉驊： 天宮院項(xiàng)目前正在招商中，預(yù)計(jì)明年第三季度將開(kāi)業(yè)迎客。南城過(guò)去的商業(yè)格局，以單一城市中心型的物業(yè)為主，沒(méi)有形成商圈的聯(lián)動(dòng)、聚集效應(yīng)。隨著新商業(yè)項(xiàng)目布點(diǎn)的增多，尤其是地鐵沿線項(xiàng)目增多，南城開(kāi)始向多個(gè)中心、多元層次的商業(yè)格局發(fā)展。凱德看好南城的發(fā)展，因?yàn)榻�些年�?lái)，政府對(duì)南城的政策傾斜力度加大，消費(fèi)群體對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目渴求程度高，南城商業(yè)發(fā)展?jié)撃芫薮?另一方面，過(guò)去相對(duì)滯后的商業(yè)格局，預(yù)留出大量商業(yè)空白急需填補(bǔ)和優(yōu)化，凱德這樣的國(guó)際化發(fā)展商正可以借此機(jī)遇輸出專(zhuān)業(yè)能力和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，帶動(dòng)天宮院商圈的成熟和升級(jí)。

我們也在積極尋找合適的機(jī)會(huì)，如果有合適的項(xiàng)目，我們考慮收購(gòu)或買(mǎi)地自建，同時(shí)我們也通過(guò)輸出管理來(lái)增加凱德品牌項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)化布點(diǎn)。

聯(lián)商網(wǎng)：兒童和餐飲業(yè)態(tài)之后，未來(lái)什么樣的業(yè)態(tài)能拯救商場(chǎng)？

袁嘉驊：未來(lái)購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)是共享。商業(yè)不應(yīng)該有太多條條框框的限制，現(xiàn)在商場(chǎng)里引入兒童、電影、餐飲等業(yè)態(tài)被稱(chēng)為體驗(yàn)創(chuàng)新，但未來(lái)應(yīng)該通過(guò)共享讓購(gòu)物中心更開(kāi)放，不但有寫(xiě)字樓、酒店、服務(wù)公寓等業(yè)態(tài)，還可以考慮將共享單車(chē)、滑雪等運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)、藝術(shù)院校合作課程、醫(yī)療等多種多樣的形式融合進(jìn)來(lái)。只要在政策允許的情況下，我們希望購(gòu)物中心能夠成為多元化的集合體，各個(gè)業(yè)態(tài)互相合作互相支持，共享未來(lái)。

（來(lái)源：聯(lián)商網(wǎng) 梁瑩）