国产一区在线视频_正在播放91_精品视频999_成人国产精品视频_wwwjizz欧美_亚洲欧美日韩精品

用戶登錄

沒有賬號?立即注冊

融創(chuàng)上海“紅樓”密事 如何盤活一座上海廣場?

來源: 觀點地產(chǎn)網(wǎng) 鄭培茵 2020-10-19 15:02

兩年靜默調(diào)整期后,上海廣場再次有了開業(yè)消息。今年“雙節(jié)”放假前夕,上海廣場完成打圍改造,并重新開放迎客。

開業(yè)當天,融創(chuàng)上海區(qū)域集團總裁田強,上海城市總經(jīng)理鄭甫,上海文旅總經(jīng)理王爽,項目管理中心總經(jīng)理王洪偉,資管總經(jīng)理李曉程,融創(chuàng)(上海)商置總經(jīng)理顧明等一眾高管站臺。

這一項目也是融創(chuàng)在上海城市更新項目和商業(yè)地產(chǎn)存量改造的首作,足可見上海廣場之于融創(chuàng)上海區(qū)域的重要性,融創(chuàng)此舉亦被看做是加速內(nèi)地商業(yè)布局的契機。管理層方面表示,這是一種新的嘗試。

“只要有好的項目和機會,融創(chuàng)上海未來應該還會在存量資產(chǎn)的收并購上會有更多的嘗試,可以在不同領域和地段去做這方面的嘗試。”在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時,融創(chuàng)(上海)商置副總經(jīng)理韓宏偉如此談到。

如何在不大量沉淀資金的情況下,加入到存量項目的改造并獲取穩(wěn)定的租金回報,是融創(chuàng)這兩年一直在探索的,上海廣場則是一個很好的觀察窗口。其作為小股東,作為運營管理的角色,更像是以輕資產(chǎn)的模式涉足商業(yè)。

融創(chuàng)介入

事實上,在涉足存量商業(yè)項目改造前,融創(chuàng)(上海)商置與盛煦地產(chǎn)共同設立存量資產(chǎn)并購基金,雙方各占一半權益,基金規(guī)模達到200億元,將聚焦一、二線城市的核心商業(yè)存量資產(chǎn)如寫字樓、酒店、商場等。

隨后,便有了雙方在上海廣場項目的交集。

雖然作為淮海中路的“紅樓”,上海廣場前后多次在資本市場上倒騰,卻難尋為盤活這一資產(chǎn)的最終買家,轉機出現(xiàn)在2018年。

該年3月14日,由王謙牽頭的境外公司BU找上門,并單方面與紅樓集團簽署了收購上海廣場和福都商廈兩座上海商辦物業(yè)的框架協(xié)議。兩個月后,王謙拉上了“好伙伴”融創(chuàng)、新疆華凌以及美羅介入到這個項目的收購上。

彼時,紅樓集團的控股上市公司蘭州民百公告稱,旗下杭州環(huán)北將上海廣場90%權益轉讓予上海尚敏,初始轉讓價18.58億元,保留10%股權。上海尚敏由新疆華凌、美羅、上海融創(chuàng)以及BU分別持有35%、35%、20%和10%權益。

上述出售事項,曾遭到蘭州民百獨董劉陸天反對,并投了棄權票,其理由也很正當:作為商業(yè)上市公司,市場對商業(yè)公司市值的判斷包括盈利水平和公司持有的優(yōu)質(zhì)物業(yè),上海廣場代表著公司的品質(zhì)不應出售。

彼時,對上海廣場的估值曾高達25億元,是次交易初始價格18.58億元,綜合考慮了上海廣場的價值、賬面資金及未清償?shù)呢搨龋暂^上海永菱2017年賬面凈資產(chǎn)約1.15 億元有大幅的溢價,預計為蘭州民百帶來稅前收益18億元。

“上海廣場之前的設施設備老舊,沒有什么特色而且很一般,樓宇本身標準不高,可能就只剩‘地段好’一個優(yōu)點了。”對于上海廣場過去留給人們心中的形象,上海資深業(yè)內(nèi)人士直言,這座上海老牌商辦物業(yè)久而久之便淹沒在人群中。

正因如此,華凌、美羅、上海融創(chuàng)以及BU在收購上述股權完成后,利用兩年的時間,四股東方對項目的設計和調(diào)性,甚至是針對業(yè)態(tài)布局進行大的調(diào)整。

從這次組隊的收購陣容看可圈可點,各方在地產(chǎn)投資上頗有建樹,華凌是新疆民企并運營著360多萬平方米商業(yè)地產(chǎn);美羅Metro主要從事地產(chǎn)開發(fā)投資及百貨零售的新加坡上市公司,并打造了上海徐家匯“地標”美羅城等著名項目。

此外,BU的實控人則是國內(nèi)收益型物業(yè)投資與資產(chǎn)管理平臺盛煦地產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長,及御灃Collab創(chuàng)始人之一的王謙。

資料顯示,上海尚敏的管理層架構里,董事長及歷史法定代表人分別是BU的關聯(lián)人士羅瓊及王燕,四方股東各自派一名成員擔任董事,分別是華凌的米再峰、美羅的葉康文、融創(chuàng)(上海)商置總經(jīng)理顧明以及杜小平。

如此看來,BU更像是牽頭這一項目的主要負責人,但所占股份最小,因此是小股操盤上海廣場,而華凌及美羅的角色則是財務投資人,占據(jù)上海廣場三分之一的權益,提供資金等,而融創(chuàng)實則擔任項目經(jīng)營管理者。

高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君認為,項目涉及四方股東利益,對上海廣場的收益、財務情況和運營等會有比較明確的要求,更考驗各股東方里對這個項目整體運營思路的一致性了。

23年歷史

始建于1995年6月12日,兩年后竣工,上海廣場如今已經(jīng)有23年歷史,亦是上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一部縮影。

作為曾經(jīng)CBD的地標性建筑,上海廣場也曾一度受到來自中海、大摩、紅樓集團、華凌、美羅、融創(chuàng)、王謙等“大咖”青睞,并成為21世紀初期炙手可熱的上海老牌商業(yè)資產(chǎn)之一。

資料顯示,上海廣場由一幢建于6層商用平臺和25層高辦公大樓,外加3層商用、停車場、設施地庫及兩層保護層組成,商業(yè)面積為6萬平方米,建筑面積28萬平方米。

最初,該項目由香港菱電、香港信興集團及黃浦國企永業(yè)集團合資成立的上海永菱公司負責開發(fā),光投資建造就花費70余億元,這不是一筆小數(shù)目。

可惜的是,這一項目最終還是被扣上“經(jīng)營不善”的帽子。自中海2001年入局后,上海永菱仍未扭轉虧損狀態(tài)。四年后,中海退出,大摩先后買下上海廣場全部權益,總收購價約9.28億港元。

收購后,大摩曾將項目更名為“無限度廣場”,并投資5000萬元改造升級,但空置率依然居高不下。好景不長,因大摩中國區(qū)高管蓋斯·彼得森陷入賄賂事件被調(diào)查,大摩開始清退內(nèi)地物業(yè)資產(chǎn),上海廣場再次被擺上貨架。

于2009年底,其將上海廣場全部股權以14.2億元代價轉讓予浙江民營企業(yè)紅樓集團,折算均價3.55萬元/平方米。彼時業(yè)內(nèi)人士稱,除去重新裝修費用及交易傭金,大摩的回報并不豐厚,但因人民幣大幅升值,匯率收益已經(jīng)相當驚人。

然而,上海廣場的收購故事還在繼續(xù)。紅樓集團最終沒能讓上海廣場“起死回生”,留下一地雞毛。2013年,為解決蘭州民百的同業(yè)競爭問題,紅樓集團再次萌生退意,希望整幢出售上海廣場。

熟悉這一項目的業(yè)內(nèi)人士表示,紅樓集團曾接洽潛在收購方,但購買整幢物業(yè)的買家較少,均因價格分歧未能成交。2016年蘭州民百重組資產(chǎn)時,其將上海廣場注入到這一上市平臺。

十余年的時間,上海廣場的身價翻了好幾倍,一些變化正慢慢發(fā)生,主要有兩方面。

一是傳統(tǒng)零售行業(yè)受到以阿里巴巴為代表的的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式的沖擊,零售行業(yè)集中度提高,面臨更多元化的競爭,不少購物中心開啟改造升級、優(yōu)化資產(chǎn)計劃,其中包括恒隆上海的兩座廣場。

二是上海廣場由傳統(tǒng)模式轉型至新業(yè)態(tài)仍需投入大額資金進行改造,其業(yè)績表現(xiàn)不盡如人意,2017年的營收1.1億元,凈利潤僅為1305.9萬元。

“雖然這么多年來收益不理想,該項目的商業(yè)價值肯定存在。歷史遺留的問題還是比較大,轉手好幾次,而一個商業(yè)的重新經(jīng)營需要用心和比較漫長的時間及過程。”鄧懿君在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示。

對比幾乎同一時間段入市的商辦物業(yè)項目便可看出差距,恒隆港匯廣場(1999年開業(yè)、商業(yè)建面6.39萬平方米)于2017年總收入為12.41億元,上海恒隆廣場(2001年開業(yè)、商業(yè)建面5.36萬平方米)總收入14.09億元。

“另外,上海廣場會受到附近整個大商圈的影響,淮海中路東段的人流量,以及周圍商圈的一個代表性,導致它在大商圈的環(huán)境里面是受到其他商圈的壓力的。”鄧懿君補充道。

到去年11月底,紅樓集團徹底退出上海廣場,至此上海尚敏完全持有上海廣場項目股權。被多番收購的故事告一段落,正式踏入改造運營管理的道路。

老樓新生

如何盤活上海廣場?這是擺在四家股東方面前的一道難題。

鄧懿君介紹道,上海廣場本身場地的設計是有問題,比較老化的設計,現(xiàn)在重新設計出來起碼比以前好一點,但不能說有什么突破性的,因為這個硬件的局限放在那里。

環(huán)視當日上海廣場新開張的發(fā)布會現(xiàn)場,正中間擺放是希臘柱與高跟鞋合體的超高藝術品,散發(fā)著濃厚的藝術氣息。

和K11有一個共同點,上海廣場此次在調(diào)性上做了調(diào)整,融創(chuàng)(上海)商置副總經(jīng)理韓宏偉談到,藝術空間和商辦聯(lián)動是一種嘗試,希望能形成社交、藝術空間以及夜間經(jīng)濟的無邊界。

“現(xiàn)在才剛開始,辦公會慢慢好起來,我們主張外循環(huán)和內(nèi)循環(huán)互動,內(nèi)循環(huán)是指辦公人群的植入,有了一定數(shù)量的辦公人群,便能夠滿足樓下一至兩層的商業(yè)飽和,外循環(huán)則藝術空間、藝術展等吸引更多外部消費者。”韓宏偉講道。

王謙在此前接受媒體采訪時亦表示,項目開辟了嶄新的混合業(yè)態(tài)模式,集新型辦公、新零售、傳統(tǒng)零售和休閑娛樂于一體。…上海廣場將通過新零售的模式薈集國內(nèi)外潮牌,成為一個潮流聚集地,吸引千禧一代。

因此,不僅引入了共享辦公品牌wework,上海廣場全面改造升級7個樓層,并按照36%餐飲娛樂、8%潮品零售、56%WeWork聯(lián)合辦公為一體的多重功能組合業(yè)態(tài)布局,內(nèi)場設計更加考慮垂直空間的打造,如橫亙在3至5層的中庭扶梯。

主打“無邊界的藝術消費空間”的商業(yè)模式,上海廣場在設計理念上強化“無邊界”的概念,地下一層至地上二層維持商業(yè)用途,三到六層則是共享辦公空間,以此來提升租金水平和物業(yè)價值,改變過去雜亂無序的商業(yè)地產(chǎn)形象。

韓宏偉也強調(diào),受疫情的影響,上海廣場的發(fā)展條件和收入會打折扣,現(xiàn)在只能把基礎夯實,才能在2021或22年開始慢慢往上爬升,對收益率一開始不一定要有很大的期望,就像新生小孩,一開始還是要在大環(huán)境里面努力去爭取。

“通常來說,上海的寫字樓年收益率,也就是租金收益率在3.5%-4%之間,商業(yè)會高一點在4%-5%,其他物業(yè)類型還會更高,收益率在5%-6%之間。”萊坊高級董事及中國區(qū)研究及咨詢部主管陳鐵東表示,每個商業(yè)項目的收益率都不一樣,沒有一個絕對值,關鍵還是看后期的運營和管理。

十年如一日,上海廣場又回到了最開始的地方,只是這次能否有所突破,這是留給所有人的疑問。

融創(chuàng)商業(yè)成色

地產(chǎn)行業(yè)行至今天,過去通過高周轉實現(xiàn)“暴富”的邏輯已行不通,從增量到存量的轉變,大部分房企會選擇拓展新業(yè)務,尋找利潤增長空間,商業(yè)地產(chǎn)項目的存量改造是近幾年開發(fā)商盯上的大蛋糕。

融創(chuàng)也是其中之一,但融創(chuàng)在商業(yè)上的布局仍以銷售為主,持有型的商辦物業(yè)較少,快速回流資金是孫宏斌希望的。

關注融創(chuàng)在商業(yè)上的布局,是從前述其與盛煦地產(chǎn)共同設立的存量資產(chǎn)并購基金。彼時消息稱,該基金所投項目將由融創(chuàng)及盛煦地產(chǎn)進行管理,融創(chuàng)將提供開發(fā)及改造支持。

待物業(yè)進入成熟運營后,將通過多種渠道從資本市場退出,這也是上海融創(chuàng)首次以基金形式試水商業(yè)地產(chǎn)存量市場。

興許是意識到存量時代到來,一二線城市的商業(yè)資產(chǎn)或能提供較穩(wěn)定租金收入,融創(chuàng)上海區(qū)域總裁田強曾表示,未來,城市更新將成為融創(chuàng)新的利潤增長點,便有了參與收購上海廣場的想法。

此次參與上海廣場改造運營的融創(chuàng)(上海)商置于2018年3月28日正式揭牌,這個團隊還很年輕。融創(chuàng)已有五大商業(yè)產(chǎn)品體系,有社區(qū)型商業(yè)為代表的精彩派、鄰里型商業(yè)的精彩匯、區(qū)域型商業(yè)的精彩天地,以及綜合體商業(yè)融創(chuàng)中心。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解,融創(chuàng)(上海)商置主要深耕上海及一線城市的核心地區(qū),還負責開發(fā)嘉定區(qū)西環(huán)中心項目。

另于去年12月底及今年6月底,融創(chuàng)(上海)商置旗下兩個精彩天地產(chǎn)品系項目開業(yè),分別為上海香溢和上海浦興項目,其中浦興項目的商業(yè)體量僅2萬平方米。

在外界看來,融創(chuàng)做商業(yè)地產(chǎn)似乎處于比較“被動”的狀態(tài),地產(chǎn)銷售仍是主抓手,商業(yè)地產(chǎn)更像是試水或穿插其中布局的多元化業(yè)務。

孫宏斌此前曾對外解釋,除住宅外,融創(chuàng)也做了很多商業(yè)地產(chǎn),供地大多數(shù)是綜合性用地,所以做商業(yè)地產(chǎn)的能力必須要有。未來會持有核心城市的核心地段的物業(yè),如北京、上海等地。

此外,融創(chuàng)亦在上海、深圳、杭州、武漢、重慶等各地成立了數(shù)個商管公司。2016年市場消息,融創(chuàng)臻晶彩商管公司已在上海、蘇州、無錫、常州、宜興等城市,運營管理商業(yè)面積約60萬平方米。

去年年初,融創(chuàng)稱,公司三大戰(zhàn)略板塊包括融創(chuàng)地產(chǎn)、融創(chuàng)服務和融創(chuàng)文旅,而滲透其中的融創(chuàng)商業(yè)已在一二線城市均有分布,其中12個文旅城的商業(yè)總建筑面積合計約352萬平米。

本文為聯(lián)商網(wǎng)經(jīng)觀點地產(chǎn)網(wǎng)授權轉載,版權歸觀點地產(chǎn)網(wǎng)所有,不代表聯(lián)商網(wǎng)立場,如若轉載請聯(lián)系原作者。

發(fā)表評論

登錄 | 注冊

你可能會喜歡:

回到頂部

主站蜘蛛池模板: 久久不卡 | 精品久久久久久久久久久院品网 | 日本福利网站 | 女人爽到高潮aaaa电影 | 国产精品一级 | 精品日韩欧美一区二区三区在线播放 | 午夜视频在线观看免费视频 | 国产成人网 | 久久国产精品久久久久久 | 亚洲一区在线日韩在线深爱 | 国产中文在线 | 欧美日韩精品一区 | 成人在线观看免费视频 | 国产精品毛片久久久久久久 | 天天看天天摸天天操 | 日日操天天射 | 黄色av毛片 | 色婷婷综合久久久中字幕精品久久 | 亚洲欧美日韩电影 | 亚洲精品在线播放 | 国产美女在线播放 | 欧洲亚洲精品久久久久 | 日韩在线免费观看av | 日韩精品一区二区在线观看 | 国产精品日日夜夜 | 国产成人影视 | 日韩在线观看中文字幕 | 91精品久久久久久久久久 | 在线一区视频 | 国产精品亚洲视频 | 久久中文字幕一区 | 亚洲精品一区中文字幕乱码 | 久久综合成人精品亚洲另类欧美 | 国产精品美女视频 | 欧美精品久久久久久久久久丰满 | 亚洲欧美视频一区 | 日本视频在线 | 日韩成人在线播放 | 亚洲精品三级 | 波多野结衣一二三 | 特黄av| 青青草免费在线 | 国产精品久久久久国产a级 日韩在线二区 | 亚洲毛片 | 91福利网站在线观看 | 久久人妖 | 在线免费一级片 | 我看午夜视频 | 日本精品一区二 | 亚洲三区在线观看 | 成人免费毛片嘿嘿连载视频 | 国产午夜久久久久 | a亚洲精品| 亚洲欧美另类在线观看 | 欧美日韩中文字幕在线 | 国产福利片在线 | 国产一区二区三区在线 | 夜夜操av | 欧美精品一区视频 | japan国产精选videos | 精品国产三级 | 国产精品久久天天躁 | 成人免费视频网站在线观看 | 在线国产一区二区 | 久久精品视频亚洲 | 国产成人av一区 | 91久久久久久久久久久久久 | 国久久久 | 日韩在线中文字幕视频 | 午夜影院在线观看 | 欧美黄视频在线观看 | 日韩高清国产一区在线 | 国产女精品 | 一区二区三区在线播放 | 噜噜噜天天躁狠狠躁夜夜精品 | 综合激情久久 | 日韩国产欧美视频 | 久久久久久久国产精品 | 国产精品日韩在线观看 | 国产精品1区2区在线观看 | 91av导航 | 久久精品欧美一区二区三区不卡 | 天天色天天 | 成人aaa| 国产精品高潮呻吟久久av黑人 | eeuss国产一区二区三区四区 | 国产一区二区在线看 | 欧美日韩精品一区二区三区在线观看 | 中文字幕在线免费播放 | 亚洲日本韩国在线观看 | 亚洲三区在线观看 | 91在线中文字幕 | 成人免费视频网站 | 亚洲免费视频在线观看 | 欧美一区二区三区在线观看视频 | 一二区视频 | 久久精品亚洲精品国产欧美kt∨ | 日韩精品小视频 | 日韩一区二区在线播放 | 国产精品女人视频 | 日韩电影a | 国产免费一区二区 | 日韩一区二区三区在线视频 | 日韩激情一区二区三区 | 亚洲福利小视频 | 高清一区二区三区视频 | 伊人在线 | 综合久久网 | 超碰人人99 | 国产精品一区二区三区四区 | 亚洲 国产 另类 精品 专区 | 男女羞羞视频网站 | 手机亚洲第一页 | 欧美成人性生活视频 | 欧美在线观看视频 | 中文字幕在线观看www | 亚洲va中文字幕 | 久久亚洲一区二区三区四区 | 欧美视频中文字幕 | 婷婷综合五月 | 91一区二区三区久久国产乱 | 中文字幕亚洲在线 | 日韩精品视频在线播放 | 美日韩成人 | 国产www在线 | 日韩在线中文字幕 | 国产成人精品免费 | 可以在线看的黄色网址 | 日本黄色片免费 | 国产高清免费视频 | 成人av电影网址 | 免费xxxx大片国产在线 | 免费毛片视频 | 国产亚洲精品精品国产亚洲综合 | 国产在线一区二区 | 日韩午夜激情 | 午夜天堂精品久久久久 | 欧美一级淫片免费看 | 国产精品爱久久久久久久 | 中文字幕在线观看1 | 精品久久久久久国产三级 | 欧美精品在线免费观看 | 福利午夜| 国产精品乱码一二三区的特点 | 亚洲国产精品一区二区久久 | jizz国产免费 | 中文字幕一页二页 | 男人电影天堂 | 天天干夜夜爽 | 成人中文字幕在线 | 色综合欧美 | 青青草视频免费观看 | 国产一区二区三区色淫影院 | 久久99精品久久久久久琪琪 | 成人在线免费视频 | 天堂在线一区二区 | 夜夜夜久久久 | 麻豆乱码国产一区二区三区 | 日韩欧美视频 | 国产女人高潮视频在线观看 | 97人人草| 亚洲国产精品久久 | 九九精品视频在线观看 | 国产婷婷色一区二区三区 | www.干| 国产在线拍揄自揄拍视频 | 日韩高清一区二区 | 中文字幕在线观看 | 国产精品久久一区 | 国产精品美女www爽爽爽软件 | 亚洲精品久久久久久一区二区 | 在线免费观看黄 | 日韩精品视频网 | 中文字幕国产一区 | 欧日韩不卡在线视频 | 欧美三区| 欧美亚洲性视频 | 久久一 | 精品视频一区二区三区四区 | 一区二区三区在线免费观看 | 国产成人免费视频网站高清观看视频 | 国产精品一区一区三区 | 亚洲骚片| 日韩视频在线观看一区 | 操操操小说 | 亚洲精品一区国产精品 | 久久1区 | 日韩中文字幕在线播放 | 国产99久久久精品视频 | 亚洲第一区国产精品 | 一区二区视频在线观看 | 精品欧美一区二区三区久久久 | 国产成人精品免高潮在线观看 | 成人亚洲一区 | 精品一区久久 | 91在线高清观看 | 91精品综合久久久久久五月天 | 成人免费高清 | 亚洲精品一区二区另类图片 | 91.成人天堂一区 | 91偷拍精品一区二区三区 | 亚洲在线 | 亚洲精彩视频在线观看 | 欧美一区二区三区 | 日韩欧美一级精品久久 | 午夜精品久久久久久久99黑人 | 精品久久久久久久久久久久久久 | 日韩毛片免费看 | 伊人av在线免费观看 | 国产在线激情视频 | 91.xxx.高清在线 | 国产精品成人品 | 日韩国产欧美在线观看 | 伊人久久精品久久亚洲一区 | 最新国产福利在线 | 国产亚洲女人久久久久毛片 | 欧美与黑人午夜性猛交久久久 | 亚洲一区二区久久 | 美女午夜影院 | 欧美8一10sex性hd| 在线精品一区 | 免费av一区二区三区 | 欧美日韩在线一区 | 日韩午夜影院 | 久久久久久综合 | 国产中文字幕一区 | 国产九九九 | 久久视频国产 | 日韩污视频在线观看 | 91久久久久久| 日日射天天干 | 久久国产精品久久 | 成人小视频在线播放 | 国产高清在线精品一区二区三区 | 国产乱码精品一区二区三区手机版 | 欧美激情国产日韩精品一区18 | 羞羞视频网站免费看 | 色成人免费网站 | av电影手机在线看 | 国产高清在线不卡 | 在线精品观看 | 国产精品一区二区在线观看 | 久久精品小视频 | 日韩在线永久免费播放 | 中文字幕在线观看 | 国产精品美女视频 | 欧美精品在线一区 | 欧美free性丝袜xxxxhd | 国产女无套免费网站 | 亚洲欧美高清 | 欧美一级网| 精品毛片 | 久久人| 日韩综合一区 | 精品国产乱码一区二区三区四区 | 91干在线观看 | 色婷网 | 成年人黄色免费视频 | 国产精品a久久久久 | 欧美在线视频一区 | 中文字幕在线观看精品视频 | 毛片网站大全 | 午夜精品久久久久久久久久久久 | 日日夜夜精品免费视频 | 国产成年免费视频 | 波多野结衣一二三四区 | 久久久久久网站 | 亚洲天堂一区二区 | 国产精品美女av | 日韩精品视频在线 | 欧美第7页 | 亚洲一区精品在线 | 99精品欧美一区二区三区 | 精品乱码一区二区 | 操久久| 免费毛片网 | 欧美黄色片 | 福利片在线 | 国产精品天堂 | 久久精品久久精品国产大片 | 91原创国产 | 国产精品久久久久一区二区三区 | 国产精品午夜在线观看 | 欧美日韩精品久久久 | 久久国| 久久r免费视频 | 久久久久久久一区二区三区 | 亚洲欧美另类久久久精品2019 | 国产美女精品视频免费观看 | 国产一区二区三区免费视频 | 成人免费在线观看视频 | 欧美成人免费视频 | 亚洲成人av一区二区 | 久久久久久毛片免费播放 | 亚洲精品www久久久久久 | 亚洲欧美国产另类 | 国产一区二区精品 | 日韩中文字幕无码一区二区三区 | 欧美黑人一级爽快片淫片高清 | 亚洲欧美国产精品久久 | 亚洲午夜精品视频 | 99久久精品国产一区二区三区 | 日韩欧美高清dvd碟片 | 成人国产在线 | 欧洲精品一区二区 | 国产午夜精品久久久久免费视高清 | 欧美综合在线观看 | 亚洲视频一区在线播放 | 国产精品影院在线观看 | 91色电影| 免费久久99精品国产婷婷六月 | 国产一区二区三区在线免费观看 | 日韩免费激情视频 | 中国大陆高清aⅴ毛片 | 国产99久久精品一区二区永久免费 | 大陆一级毛片免费视频观看 | 国产一级片儿 | 黄色片免费 | av福利在线观看 | 91欧美激情一区二区三区成人 | 久在线| 欧美综合成人网 | 久久精品中文字幕 | 国产精品视频入口 | 91色站| 伊人久久婷婷 | 国产精品久久久久久久9999 | av片网站| 999久久久国产999久久久 | 狠狠操电影 | 国产福利一区二区三区视频 | 日韩欧美在线播放 | 日韩在线亚洲 | 成人精品国产免费网站 | 在线看免费黄色片 | 一区二区免费在线观看 | 国产精品久久久久久久午夜 | 欧美欧美欧美 | 国产亚洲精品成人av久久ww | 国产一区在线看 | 久久国产精品视频观看 | 欧美大片免费高清观看 | 久久精品视| 日韩中文一区二区三区 | 中文二区 | 99久久精品国产一区二区三区 | 久久精品国产精品亚洲 | 青青草一区二区 | 日操视频 | 色接久久| 五月婷婷色 | 国产香蕉97碰碰久久人人九色 | 日日摸日日碰夜夜爽不卡dvd | 看片久久 | 在线观看黄免费 | 国产精品久久久久久久久久 | 成人在线观看免费视频 | 91看片淫黄大片一级在线观看 | 午夜久久久 | 91麻豆精品一二三区在线 | 久久久免费av| 久久av综合网 | 亚洲网站在线观看 | 国产视频久久久久久久 | 色小妹一二三区 | 一级免费毛片 | 一区二区三区久久 | 真人女人一级毛片免费播放 | 久草久| 韩国精品| 极品av | 日韩性视频 | 四虎久久精品 | 国产 日韩 欧美 中文 在线播放 | 精品一区二区不卡 | 欧美视频成人 | 免费观看的黄色 | 一级一级一级毛片 | 高清一区二区 | 欧美一级淫片免费视频黄 | 一区二区三区四区视频 | 自拍视频网 | 欧美日韩精品区 | 日韩国产在线 | 成人欧美一区二区三区在线播放 | 日本中文一区二区 | 亚洲精品1区2区 | 成人不卡 | 伊人热久久婷婷 | 日本爽快片毛片 | а天堂中文最新一区二区三区 | 亚洲国产精品久久久 | 天天影视色香欲 | 久久免费视频3 | 五月婷婷在线观看视频 | 一区二区三区精品视频 | av免费网站在线观看 | 亚洲视频在线看 | 久久se精品一区精品二区 | 天天爽天天干 | 美女精品视频在线 | 亚洲情欲网 | 天操天天干| 亚洲久久久 | 国产成人精品免费视频 | 天堂亚洲 | 欧美精品一区二区三区蜜桃视频 | 不卡在线| 天天色天天色 | 91国产精品| 亚洲成人一二区 | 欧美a区 | 国产综合区| 51ⅴ精品国产91久久久久久 | 国户精品久久久久久久久久久不卡 | 日韩一片 | 另类中文字幕 | 在线草| 国产精品久久av | 成人爽a毛片一区二区免费 亚洲自拍偷拍精品 | 国产日产精品一区二区三区四区 | 性视频一区二区 | 国产一区二区三区久久 | 一区二区三区免费在线 | 超碰在线播 | 久久精品国产一区二区电影 | 国产中文一区 | 亚洲电影免费 | 国产精品不卡视频 | 91精品国产综合久久国产大片 | 台湾佬亚洲色图 | 91久久久久久久久 | 日韩一区二区三区在线观看 | 午夜影院免费视频 | 国产激情性色视频在线观看 | 国产精品成人一区二区三区夜夜夜 | 99精品欧美一区二区三区综合在线 | 99热首页 | 欧美精品免费在线观看 | 精品久久一区 | 美国特级a毛片免费网站 | 亚洲成人免费视频在线观看 | 国产精品美女视频一区二区三区 | 中文字幕在线免费播放 | 欧美成在线视频 | 97国产资源 | 久久久久亚洲一区二区三区 | 久久人 | 在线视频一区二区三区 | 一区二区三区在线播放 | 一区二区三区中文字幕 | 婷婷在线视频 | 久草新免费| 亚洲成av人片一区二区梦乃 | 国产一区二区三区久久久久久久久 | 啊v在线 | 黄色a视频 | 夜夜精品视频 | 久久夜夜 | 国产精品久久久久久久久久妞妞 | 免费国产wwwwwww网站 | 国产精品永久免费自在线观看 | 亚洲巨乳自拍在线视频 | 精品九九九 | 美国黄色毛片女人性生活片 | 成人精品一区二区三区 | 久久99这里只有精品 | 欧美片网站免费 | 免费视频爱爱太爽了 | 免费国产wwwwwww网站 | 日韩中文字幕在线播放 | 亚洲好看站 | 中文精品久久久 | 欧美高清成人 | 国产精品久久久久久久久晋中 | 国产精品久久久久久久久免费丝袜 | 综合亚洲精品 | 国产成人在线一区二区 | 欧美综合久久久 | 中文字幕亚洲欧美日韩在线不卡 | 日本欧美在线 | 亚洲视频在线播放 | 日韩av中文在线 | 欧美激情在线播放 | 在线国产视频 | 一区二区免费在线观看 | 成人国产精品久久久 | 91中文在线观看 | 精品视频在线观看 | 精品国产18久久久久久二百 | 国产精品2019 | 欧美三级视频 | 成人免费在线视频观看 | 亚洲污视频 | 欧美成人一区二免费视频软件 | 国产精品一二三 | 国产精品第2页 | 日韩精品中文字幕在线观看 | 欧美一区二区三区视频 | 日韩福利在线观看 | 精品国产一区二区三区性色av | 国产精品美女一区二区三区四区 | www.xxx免费| 在线视频中文字幕 | 午夜精品在线 | 成人一区二区三区 | 日韩久久久 | 国产日产欧美a级毛片 | 欧美视频免费在线 | 98精品国产高清在线xxxx天堂 | 国产精品视频网 | 麻豆久久久久久 | 亚洲欧美v国产一区二区 | 欧美日本精品 | 人人爽视频 | 伊人激情网 | 国产精品欧美一区二区三区 | 日韩精品无码一区二区三区 | 久久蜜桃视频 | 三级黄色片在线免费观看 | 成人免费在线视频 | 亚洲一级淫片 | 久久高清国产 | 蜜桃精品久久久久久久免费影院 | 日韩电影一区 | 亚洲成人精品av | 卡通动漫第一页 | 亚洲精品电影在线观看 | 亚洲成人精品视频 | 亚洲视频免费网站 | 日韩国产在线 | 草久在线视频 | 九九在线国产视频 | 国产一区二 | 91中文字幕 | 中文字幕亚洲欧美 | 日本精品一区二区三区在线观看 | 三级在线视频 | 国产精品久久久久久久久久久不卡 | xxxx午夜| 射久久 | 91免费观看视频 | 少妇性l交大片免费一 | 热久久影院| 97国产在线| 久久一 | 日本不卡免费新一二三区 | 一区二区三区在线免费播放 | 亚洲香蕉视频 | 午夜在线观看视频网站 | 欧美日韩一区不卡 | 精品亚洲一区二区三区 | 一区二区国产精品 | 欧美一级爆毛片 | 午夜免费| 久久久av| 夜夜超碰 | 影音先锋亚洲资源 | 国产精品亚洲成在人线 | 欧美激情精品久久久久久 | 日本高清视频网站www | 久草精品视频在线播放 | 夜夜av| 少妇淫片aaaaa毛片叫床爽 | 久久精品亚洲精品 | 国产精品久久久久久久久 | 在线a视频 | 成人做爰www免费看视频网站 | 国产精品久久国产愉拍 | 五月激情六月婷婷 | 美女久久 | 欧美成人在线影院 | 国产欧美精品一区二区 | 一级在线观看 | 荷兰欧美一级毛片 | 国产精选视频 | 国产精品久久久久久久久久久久久 | 日韩在线观看 | av午夜电影 | 国产中文在线播放 | 欧美日韩一二三区 | 欧美视频免费在线 | 欧美精品一区二区三区中文字幕 | 国产一区二区毛片 | 亚洲视频在线观看 | 久久国产精品一区二区三区 | 国产精品污www在线观看 | 国产亚洲一区二区三区在线 | 久久久久久这里只有精品 | 日韩在线精品强乱中文字幕 | 欧美精品黄 | 欧美一级电影 | 久久精品这里热有精品 | 小草av| 午夜影院免费观看视频 | 国产美女福利在线 | 亚洲欧洲一区二区 | 欧美综合一区二区 | 亚洲免费视频网站 | 中文字幕本久久精品一区 | 夜夜天天操 | 999国产| 日韩中文字幕一区二区高清99 | 欧美日韩三级 | 亚洲一区视频在线 | 日韩精品免费视频 | 国产成人精品999在线观看 | 日本韩国欧美一区 | 在线播放一区二区三区 | 一区二区久久 | 久久久麻豆 | 国产精品毛片一区二区 | www.久久爱.cn | 亚洲a人 | 在线视频中文字幕 |