商業地產在過去幾年競爭十分激烈，如何提高毛利率和改善現金流/收入比率，快速平穩的進入收成期，成為運營商們面對的主要命題。

而“疫情”成為今年的關鍵詞，給整個行業造成不小的沖擊，但同時帶來了商業地產運營模式的轉變和消費場景的重構。

隨著疫情受到控制后經濟的快速復蘇，市場對于服務范圍及質素的龐大需求亦隨之轉變，這在一定程度上亦促進了商業物業管理服務的發展。

作為商業地產運營商，如何調整自身經營策略、創新消費模式？

合景悠活集團商業事業部總經理崔然在剛剛結束的2020觀點商業年會上分享了自己的心得，“豐富性”、“個性化”、“數字化”、“輕資產”等是其中的關鍵詞。

起步于2004年的合景悠活，最初主要提供住宅物業管理服務，后在2006年將服務范圍延伸至商業物業管理，明確自身定位為“全業態智慧服務運營商”，深耕物業服務、購物中心運營、寫字樓運營等多元業務。

就在上個月底的10月30日，合景悠活從合景泰富集團分拆，獨立于香港聯交所主板正式掛牌上市，成功登陸國際資本市場。

從2017年開啟購物中心元年以來，合景悠活的商業版圖更具規模，至今于成都、北京、蘇州、上海、廣州、佛山6大城市相繼推出8座購物中心，開業面積約55萬平方米。

悠活的“商業基因”

長期在項目一線的崔然，對購物中心的落地運營有很多深刻細致的體會。如何打造市場上獨具特色的產品，讓商業實現更好的運營？崔然在會上接受觀點地產新媒體采訪時，給了我們更多具體的答案。

“招商排頭兵像球隊的前鋒一樣，在前面沖鋒陷陣，一定要有整個團隊的良好運作，運營是基礎，亦是重要保證。”除此之外，崔然還指出，對于商場來說，還需要物業、工程、推廣宣傳等多方面的合作，才能整體促成整個商業模式的成功。

如果說要總結一套合景悠活商業招商運營的方法論，崔然將“豐富性”放在了第一位。

從產品線層面看，目前，合景悠活旗下已形成了三大自持商業品牌——“悠方”、“摩方”與“悠方天地”，其中“悠方”定位中高端大型購物商場，面積一般在10萬平方米以上，致力于打造城市區域商業標桿；“摩方”推崇潮流、個性化要素，面積一般為5-10萬平方米，是充滿時尚生活氣息的商業項目；“悠方天地”則致力于打造鄰里街區式商業空間。

業態鋪排上，崔然稱，圍繞人的全方位需求出發，合景悠活將商場、寫字樓、五星酒店與住宅等業態甚至是功能區分明顯的產品線在一個大地塊上進行強排組合，同時可以針對客群的消費檔次進行組合區分，包括體量大小、業態傾向、組合的錯位等，實現各業態、產品線之間相互帶動和促進。

以合景·悠方（成都）為例，上個月合景泰富旗下高端服務式公寓品牌合景·譽舍、合景·悠方U8酒吧街、成都W酒店、合景·摩方（成都）購物中心、潮流設計酒店品牌Mustel等項目相繼開業亮相，與早已成熟運營的環匯商業廣場M3/M6甲級寫字樓、高端住宅合景·譽峰、合景·悠方（成都）購物中心、遇見公寓以及木蓮莊酒店等業態，一起組合成為體量龐大、業態全面的商業生態圈，為成都的城南人帶來一站式24小時高品質消費體驗。

崔然進一步介紹，整個合景悠活商業產品的定位以較有消費實力的中產階級為主，且主要是35歲以下的年輕群體，這決定了合景悠活商業的另一個基因——“個性化”。

這方面表現最為突出的便是剛開業不久的成都摩方商場，將一條真實的瀑布引入，在商場里面從五樓一直流到一樓，“這是個很大膽的創新想法，在國內也沒有過。”

此外，摩方呈現的概念是開放式的購物中心，實現24小時營業，并在業態組合、產品設計端上，引進不少設計師品牌，使整個生態系統實現共融共生。

時刻創新是合景悠活商業團隊時刻所追求的。崔然表示，其商業團隊從上到下都明確一條原則，便是杜絕簡單復制，每個項目都要有自身的特色、主題，給顧客不同的感受。

“品質要中高端，產品要做特色，運營要精細化”，這是要求。

個性化的運營在疫情期間亦為旗下商業品牌帶來不錯的市場反響，4月份開始國內疫情形勢有所好轉后，合景悠活的商場率先響應經濟復蘇政策，開展大型的路演活動或IP推廣活動。

“但這需要適當控制力度，比如IP的合作資源，會選擇一個大眾喜歡，但又不會一時間聚集而來的，這樣來保證持續不斷的客流量”，崔然指出，這樣的策略下，成都悠方商場和成都IFS國金中心商場成為整個成都復蘇最快的商場，直到10月份的時候，合景悠活旗下商場有4個都創了單月銷售額歷史最高值。

數字化+人才建設 沖刺“第一梯隊”

隨著疫情影響對消費迭代升級的加速，“數字智能化”越來越成為商業發展質效提升的關鍵因素。

崔然亦表示，未來合景悠活無論在商業智能化運營上，還是物業方面數據化梳理，都將在科技賦能方面加大投入，最終實現回報率的整體提升。

據了解，疫情期間合景悠活商業團隊除了開發線上商城程序以外，還積極探索線上會員服務體系的構建，三個月內在全國共建立25個會員微信群，開展了多達65場的直播活動。通過“私域流量經營”不斷加碼，有效幫助商戶們打通了與消費者的溝通渠道，實現了購物中心的線下服務到線上商城“云購物”有效閉環。

采訪中，崔然亦向我們透露了團隊建設和發展的法則，合景悠活商業事業部板塊架構內部有很多專業線，包括招商、運營、推廣、設計等，大部分人才培養則是靠內成長，此外在中高層或者中堅力量層次從行業內吸納了一些優秀人才。

與服務的客群年齡相匹配的是，團隊整體的平均年齡是32歲，年輕富有活力，崔然笑稱：“我在公司是比較‘老’的了”。

據觀點地產新媒體了解，2014年合景泰富啟動全國商業戰略，此后兩年間最大的階段性成果就是商業團隊的組建。2015年全年業績的公告中，合景泰富表示，通過近兩年的商業模式研究和摸索，已逐步組建一支高素質的商業團隊。

悠活商業發展的新賽道

經過不斷的基礎夯實和商業基因沉淀，如今合景悠活商業已擁有了成熟的運營模式，形成自身獨有的品牌特色，正在加快項目落地的步伐。

自持項目方面，合景悠活正打造的廣州知識城悠方和重慶悠方項目預期于明年開業。崔然亦表示，合景泰富旗下在大灣區城市中心的商業項目，也將持續交付給合景悠活進行商業運營和物業管理，“未來幾年我們有信心，爭取可以做到3年以后達8000萬平方米的面積或以上。

此外在收并購方面亦有進展，崔然透露：“目前已有相對比較確定的收并購標的，且業務管理面積比較龐大，具體消息后續將陸續公布。”

從母公司合景泰富分拆上市以后，合景悠活開始探索輕資產輸出服務的路徑，這亦是未來三至五年發展的重點。預計到年底，合景悠活商業將有2-3個輕資產輸出項目敲定。

“按照未來每年5-6個輕資產輸出項目落地的速度，預計未來5年商業板塊下會有超過20個項目面市。”

減輕重資產的壓力，崔然稱未來合景悠活將不斷提升商業板塊占比，“我們希望能晉升或者靠近第一梯隊。”

“豐富性”、“個性化”、“智能化”等運營方法論，以及中高端的品質追求與精細化管理，成為合景悠活商業的品牌“底氣”。而今借助資本的力量，合景悠活商業依靠龐大的自持項目資源和輕資產輸出服務優勢，正在“全業態多維服務運營”標準上實現快步發展。