出品/聯(lián)商專欄

撰文/王瑋

最近一段時間收到較多的騷擾電話就是推銷產(chǎn)權(quán)商鋪的，由此也可以推斷這些開發(fā)商真的有點急了。

對于商鋪關(guān)鍵是“商”,所以作為一個常年從事商業(yè)的人我是不會相信任何保底或回報之類的承諾的。第一這種承諾回報根本沒有法律保障，第二完全違背商業(yè)發(fā)展規(guī)律，因為他們根本都不知道租金其實都是靠最終的銷售額實現(xiàn)的。

如果你再進(jìn)一步的和他說散售商鋪管理失控也限制了未來調(diào)整和增值的機(jī)會則更是對牛彈琴。不過我還是要對不少有計劃購買商鋪并且預(yù)期肯定都不低的人們多說兩句。

中國有句老話“一鋪養(yǎng)三代”，其實這是源于古代傳統(tǒng)市鎮(zhèn)中心的街鋪之于當(dāng)時其所覆蓋的商圈人口而言的，由于歷代統(tǒng)治者對商業(yè)資源的控制和中國實際上大多數(shù)時期都是貧窮的供不應(yīng)求的供給經(jīng)濟(jì)，所以誰要是擁有一個商鋪（通常是街鋪）自然是可以提供對其所涵蓋區(qū)域（現(xiàn)在叫商圈）的有效輻射，而且因為稀缺和供不應(yīng)求也會常年穩(wěn)定，所以“一鋪養(yǎng)三代”的諺語得以流傳并根植于人們的腦海中。

一鋪養(yǎng)三代諺語形成的年代沒有百貨公司，也沒有現(xiàn)代超市，更沒有亞馬遜和阿里巴巴等，所以其零售作用更加突出。現(xiàn)代社會的發(fā)展有了公路、汽車、百貨公司、超市和購物中心，互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)正在進(jìn)一步的改變?nèi)藗兊南M習(xí)慣和模式。這些都極大地提供和提升了各種有效的商業(yè)供給。

更應(yīng)該注意的是，今天的商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)正在制造大批過量甚至是驚人的無效商業(yè)供給。從地方政府無序規(guī)劃的土地批發(fā)到大批開發(fā)商的無知接盤。數(shù)量上供過于求已經(jīng)是不爭的事實，如果算上現(xiàn)有商業(yè)包括傳統(tǒng)百貨、步行街和購物中心加上所有在建和擬建的所謂城市綜合體，我們一個城市的人均商業(yè)面積超過３到４平米已經(jīng)非常普遍，有的甚至達(dá)到兩位數(shù)以上。

需要知道的是，如果按我國2019年人均可支配收入的中位數(shù)2.75萬元計算，我們每一個城鎮(zhèn)人所能夠支撐的商業(yè)面積也就2平米左右，因為你還要支付住房、汽車、交通、教育和醫(yī)療保險等這些占你收入中很大比例的費用，所以你最終能夠劃在吃穿用零售上的錢不會超過2萬元，而對于任何類型的實體商業(yè)無論是百貨、購物中心還是商鋪，如果年銷售額達(dá)不到1萬元，這個商業(yè)實體是沒有辦法維系生存的。

上面只是說了一個數(shù)量上的過量問題，還有質(zhì)量上的無效問題，目前接盤商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商當(dāng)中90%之前沒有任何商業(yè)或商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，他們以住宅地產(chǎn)的慣性做法將商鋪切割出售，這種“殺雞取卵、飲鴆止渴”的做法完全背離了商業(yè)運作需要統(tǒng)一管理和不斷調(diào)整的基本規(guī)律，也將商業(yè)地產(chǎn)原本應(yīng)有的資產(chǎn)增值的金融屬性第一天就扼殺在襁褓中。所提供的商鋪幾乎都是永遠(yuǎn)租不出去的無效供給。所以當(dāng)你投資了這種既是過量的又是無效的商鋪，結(jié)果自然是可想而知的。

今天我想再給大家把問題說得更加的具體透徹，日前一位想在青島投資商鋪的博友來征求我的意見，我們談到了每天每平米3到4元的日租金，這位博友說“不能這么低吧？”，我著實一驚并問他的預(yù)期是多少？我相信他確實是被8%之類的承諾誤導(dǎo)了。

我首先告訴他300個萬達(dá)廣場的有著空調(diào)的、沒有風(fēng)吹日曬雨淋之憂的內(nèi)鋪的日租金率也就是3-4元。并進(jìn)一步解釋假設(shè)面對一個供需基本平衡的市場，我指人均商業(yè)面積不超過2平米的情況，按每平米1萬元的銷售額計，你也就能倒推獲得約10%的租金即1000元左右，每天約為2.7元不到3元。無論是商品類和服務(wù)類業(yè)態(tài)10%已經(jīng)是偏樂觀的估計了。

所以市場的最大潛力其實已經(jīng)就在這里，即3元左右，還要供需平衡的情況。我很簡單地告訴他對于一個3元預(yù)期的日租金回報，按靜態(tài)計算，如果你想在15年內(nèi)收回投資，則你的買價每平米不能超過1.5萬。

如果別人忽悠你可以得到更高的，比如百分之幾的回報承諾之類的，先不說如我之前分析的實際已經(jīng)超出了市場潛力，即6元一天甚至更高，即通過所謂承諾倒算出來的其實不現(xiàn)實的租金，我告訴他每天6元的日租率實際上要對應(yīng)一個年坪效2萬元的銷售額，這談何容易，一般如果你不是可以稱得上品牌的零售商是做不到的，而對于品牌零售商對這種產(chǎn)權(quán)商鋪根本就不待見。

不客氣地說，都是商鋪開發(fā)商在忽悠，更不能相信所謂的升值，因為對于任何經(jīng)營不善的商鋪絕無升值空間可談。所以對于這些假設(shè)還有市場空間的可以日租率達(dá)到6元的商鋪,其實差不多就是空中樓閣了，如果你還想投并且還要期待回報的話，則按３元日租對應(yīng)于1.5萬售價的比例這個６元預(yù)期的商鋪的售價不應(yīng)超過每平米3萬。

切記不要相信任何數(shù)字的承諾回報，就像沒有人可以擔(dān)保零售的銷售額的道理是一樣的，可就是很多人不明白這個簡單道理。到這里我也可以是說了“一鋪養(yǎng)三代”對現(xiàn)代人在現(xiàn)在情勢下的誤導(dǎo)。

下面我要說一下“三代養(yǎng)一鋪”的現(xiàn)實。對于所有的投資超過均價每平米1.5萬元而收不到3元日租金的投資人幾乎都會落入這個巨大的陷阱。因為供需失衡只要超一倍達(dá)到人均4平米（很多的二三線城市都已經(jīng)是了），我之前的分析租金潛力就要稀釋一倍，即潛力變成1.5元或更低。

對于一個花了3萬元收不到1.5元日租金的，你就是三代人40年一起干也收不回本。而這就是未來一個嚴(yán)酷的事實。千萬不要以為好城市好地段就行，北京的SOHO三里屯算得上是北京最頂級的商圈了吧，不夸張地說是北京除王府井和西單外的第三購物目標(biāo)地，SOHO的設(shè)計和建設(shè)也是大手筆的。小業(yè)主均價８萬元一平米購買的商鋪，二三四層幾乎都是空的，一層６元的底租還空了一半租不出去。大家可以很簡單地算一下，40年能回收嗎？所以這就叫“三代養(yǎng)一鋪”的現(xiàn)實。

日前到東莞聽說那里的萬達(dá)商鋪都買到一平米10萬元了，真是瘋了。我真的很想知道。就像投資了萬達(dá)金街商鋪的小業(yè)主們到現(xiàn)在有一個賺錢了嗎？

萬達(dá)金街的“金”是對王健林而言的，當(dāng)然你們的貢獻(xiàn)支撐了這300個萬達(dá)廣場的建立，也對拉動GDP和提高就業(yè)率有間接的貢獻(xiàn)，我覺得應(yīng)該叫你們“萬達(dá)雷鋒”。因為現(xiàn)在還有誰會做這種只付出而不求回報的事情。

所以提醒所有的商鋪投資人，你現(xiàn)在投資商鋪就和投資股票一樣要做大盤和個股分析，大盤之前已經(jīng)說的很清楚了，個股實在是要考研你的商業(yè)功力。

我也不是一棍子全部打死，在總體供給過剩而有效需求不足的情況下，也許還有那么不到10％的商鋪還是有點機(jī)會的，但一定要做好滲透率分析。