引入凱德老將羅臻毓，合生創(chuàng)展發(fā)力商業(yè)的想法已不言而喻。

近日，合生創(chuàng)展80億元商業(yè)房地產抵押貸款資產支持證券（CMBS）產品--“中金-合生-北京朝陽合生匯資產支持專項計劃”在上交所成功發(fā)行。

對于持有較多重資產的企業(yè)來說，巨額資金沉淀、漫長回報周期和回報率一直是發(fā)展商業(yè)地產的難題。

在國內商業(yè)REITs遙遙無期的情況下，通過CMBS等資產證券化方式盤活存量資產，提高資產流動性，不失為一種好的方式。

除此之外，更多的融資通道亦正在被探索。

據(jù)相關人士透露，近年來越來越多中資企業(yè)將視線投向新加坡REITs市場，以減輕持有資產帶來的壓力。

合生創(chuàng)展是否也有此考量？畢竟羅臻毓曾履職于亞洲最大的多元化房地產集團凱德集團，其“地產+基金”的運作模式，形成了投融管退的完整價值閉環(huán)。

據(jù)了解，羅臻毓現(xiàn)任合生創(chuàng)展集團聯(lián)席總裁，兼合生不動產的總裁，他的任務就是開拓合生創(chuàng)展不動產板塊，資本化合生長期持有的物業(yè)。

他的到來，顯然給合生商業(yè)的未來帶來了更多想象空間。

CMBS與REITs

此次總規(guī)模80億CMBS為續(xù)發(fā)產品，底層資產曾于2018年6月成功發(fā)行CMBS (“長城證券-北京合生匯資產支持計劃”)，規(guī)模56億元，也是2018年上半年全市場規(guī)模最大的CMBS產品。

此次產品發(fā)行規(guī)模總計80億元，其中，優(yōu)先級資產支持證券發(fā)行規(guī)模75億元，發(fā)行利率為4.35%，是歷史最大規(guī)模單體購物中心CMBS產品。

對于CMBS產品來說，底層資產的現(xiàn)金流收入與資產估值，決定了一個項目的發(fā)行規(guī)模，而合生的底層資產為北京朝陽合生匯商業(yè)、停車場物業(yè)。

資料顯示，北京朝陽合生匯坐落于朝陽CBD東區(qū)金角之上，廣渠路和西大望路兩大交通主動脈交匯之處。

該項目總建筑面積約39.6萬平米，商業(yè)面積約19.1萬平米，5A級寫字樓面積10萬平米，停車場包含近2600個車位，是CBD區(qū)高端購物中心。

在房地產融資渠道逐漸收緊的環(huán)境中，CMBS為持有優(yōu)質物業(yè)的企業(yè)提供了一個不錯的融資渠道。

今年，包括中海、大悅城在內的企業(yè)均通過發(fā)行CMBS方式盤活手中資產。

實際上，隨著今年6月首批9只基礎設施公募REITs產品于滬、深交易所上市，不少人期待公募REITs擴容到商業(yè)地產。

據(jù)悉，首批上市產品主要投向基礎設施補短板項目，試點的基礎設施包括倉儲物流、收費公路、信息網(wǎng)絡、產業(yè)園區(qū)等。

但通過采訪能夠發(fā)現(xiàn)，市場對于商業(yè)地產是否可能納入公募REITs看法不一。

一位資管平臺高層對此持樂觀態(tài)度，認為現(xiàn)在主要是結構上的問題，法律及稅制上還沒有完善，但商辦資產納入公募REITs是未來一定會發(fā)生的事情。

“現(xiàn)在很慶幸跨出了第一步了，很多自持方?jīng)]有機會商業(yè)地產證券化，這是未來一定會發(fā)生的。商業(yè)地產的量很大，現(xiàn)在很多開發(fā)商面臨的問題是，自持物業(yè)市場流動性不強，沒有機會賣掉，管理不到位就造成資源浪費。”

但同樣有相對悲觀的聲音，有業(yè)內人士在接受觀點地產新媒體采訪時表示，至少在5年內，內地REITs不會擴大到商寫部分。

“這個產品的推出，很明顯要支持實體經(jīng)濟。但從國家的角度，并不認為商業(yè)地產和房地產是實體經(jīng)濟，實體經(jīng)濟頂多把產業(yè)園放進來，首先要支持的是基礎設施。”

他的觀點更多基于國家對于房地產的態(tài)度：“現(xiàn)在房地產的范圍非常廣，整個金融體系連寫字樓和商場都認為是房地產。我在寫字樓辦公，這到底是不是實體經(jīng)濟？很顯然是，但它是房地產。”

他直言，這是一個很被動，但又很難改變的事實。

顯然，內地公募REITs是否會擴大到商寫部分仍遙遙無期。在這個情境下，不少企業(yè)將目光投向新加坡交易所。

目前來看，新加坡和香港是受到高關注度的海外REITs市場，但從組織結構、收入及資產條件來看，境內物業(yè)在新加坡REITs上市更具有利條件。

據(jù)相關人士透露，近年來，越來越多中資企業(yè)將視線投向新加坡REITs市場，并開始作出嘗試，以減輕持有資產帶來的壓力。

近期內地房企中一個“吃螃蟹”的企業(yè)是新城。

7月30日，新城宣布正籌劃將間接持有的、主要位于長三角區(qū)域和部分二線省會城市的9個商業(yè)物業(yè)作為底層資產在新加坡設立信托基金，再申請向相關投資者發(fā)行信托份額以實現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。

后續(xù)，新城控股于新加坡設立的間接控股子公司信誠資產管理有限公司將作為本次擬設立信托基金的管理人，向新交所遞交上市申請表格，以申請批準該信托基金于新交所主板上市。

通過REITs持有物業(yè)，不僅能夠降低新城的資金壓力，更能夠進一步擴張規(guī)模。

在此之前，綠地也曾將旗下酒店資產打包REITs到新交所上市，首批資產為4家酒店，估值30多億元。

那么，這是否將會成為一種趨勢？

上述業(yè)內人士稱，目前具備在新加坡發(fā)行REITs的商業(yè)項目并不太多，需要有跨境結構、資產收益率較高等。

“雖然這是一種趨勢，但不好說什么時候可以鋪開。”

合生商業(yè)想象

新城的商業(yè)資產正在前往新交所，持有大量商寫物業(yè)的合生創(chuàng)展是否也有此考慮？

最近，合生創(chuàng)展迎來了一位新朋友--在凱德集團20年的老將羅臻毓正式官宣加入，擔任合生創(chuàng)展集團聯(lián)席總裁，兼合生不動產的總裁。

羅臻毓在朋友圈發(fā)文：“站在新起點，將開啟下一段征程。”

據(jù)觀點地產新媒體從相關知情人處得到的消息，朱孟依之女、合生創(chuàng)展董事局主席朱桔榕親自發(fā)出邀請，希望羅臻毓去合生創(chuàng)展主管不動產投資及運營。

更有進一步消息表示，合生創(chuàng)展未來有意將不動產投資業(yè)務從目前所在的商業(yè)板塊中分拆出來，所以需要一個對不動產投資運營頗有經(jīng)驗的資深人士。

羅臻毓前東家凱德，正是一家具有全球領先房地產投資管理業(yè)務規(guī)模的企業(yè)。

資料顯示，凱德集團共管理6支上市房地產投資信托基金（REITs）和商業(yè)信托，以及20多支私募基金。從2002年推出新加坡首支上市房地產投資信托基金至今，凱德旗下房地產投資信托基金和商業(yè)信托擴展到包括凱德綜合商業(yè)信托、騰飛房產投資信托、雅詩閣公寓信托、凱德中國信托、騰飛印度信托和凱德商用馬來西亞信托。

羅臻毓本人，更在資產管理方面具備豐富的經(jīng)驗。

據(jù)公開資料，羅臻毓畢業(yè)于新加坡國立大學房地產管理專業(yè)（高級二等榮譽學位），是美國俄克拉荷馬城市大學工商管理碩士，曾任職于淡馬錫控股集團，主導淡馬錫亞太區(qū)域的私募股權投資業(yè)務。

2001年9月，他加入凱德集團，并先后任職過雅詩閣中國區(qū)高級副總裁、凱德中國華南區(qū)域總經(jīng)理等職位，離任時擔任凱德集團總裁兼中國區(qū)首席執(zhí)行官。

站在新的起點，羅臻毓或許肩負著幫助合生創(chuàng)展打造資管平臺的重任。

羅臻毓曾回復觀點地產新媒體，他到合生創(chuàng)展的任務，就是建立不動產體系，資本化合生現(xiàn)有的一些資產，開拓不動產板塊。另外，組建一些新的基金去收購一些新的項目。

從持有資產來看，“隱形地主”合生創(chuàng)展確實在這些年囤積了大量自持商業(yè)項目。

據(jù)悉，合生商業(yè)板塊目前已發(fā)展輕、重兩類管理平臺，擁有合生匯、合生廣場、合生新天地、MOHO四條產品線。

目前，合生創(chuàng)展旗下合生商業(yè)集團擁有超過100個商業(yè)地產項目，涵蓋10余個大型城市綜合體，已建成運營的項目面積超過500萬平米，管理板塊涵蓋城市綜合體&購物中心、寫字樓、酒店&服務公寓、產業(yè)綜合體及奢華地產五大業(yè)務板塊，超過80%項目分布在北上廣深等一線城市。

商業(yè)地產或者說不動產資管，顯然是合生創(chuàng)展未來重要的發(fā)展方向。

朱桔榕曾在早前接受采訪時提及，公司將在未來5年把建設管理的商業(yè)面積提升到2000萬平方米規(guī)模。

“地產開發(fā)+資本運作”是凱德集團引以為豪的發(fā)展模式，深諳資管及新加坡市場的羅臻毓，是否將助力合生創(chuàng)展，打造資產管理平臺？又是否會如同新城一般，借道新交所實現(xiàn)退出？

合生商業(yè)的未來，顯然有著不小的想象空間。