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營(yíng)收跌逾四成的SOHO中國(guó)收購(gòu)何去何從?

來源: 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 陳玲 2021-08-20 09:27

這可能是潘石屹時(shí)代的SOHO中國(guó)最后一份業(yè)績(jī)報(bào)告。

8月19日,SOHO中國(guó)發(fā)布2021年度中期業(yè)績(jī)公告。數(shù)據(jù)顯示,期內(nèi),SOHO中國(guó)錄得營(yíng)業(yè)收入8.05億元,同比下降44.59%;當(dāng)中租金收入7.82億元,同比增3%。

從盈利能力上看,期內(nèi),SOHO中國(guó)毛利約為6.59億元,同比下降約18%。對(duì)此,SOHO中國(guó)稱,主要由于去年同期確認(rèn)了車位銷售的收入。上半年實(shí)現(xiàn)歸屬股東凈利潤(rùn)3.43億元,同比增67%。

值得關(guān)注的是,期內(nèi)SOHO中國(guó)投資物業(yè)評(píng)估增值約為2.89億元,而在去年同期這一數(shù)值為零,也就是說,SOHO中國(guó)期內(nèi)錄得實(shí)際凈利潤(rùn)或許應(yīng)再打個(gè)折扣。

從資金及負(fù)債情況看,SOHO中國(guó)的負(fù)債壓力并不重,且以中長(zhǎng)期借貸為主。

數(shù)據(jù)顯示,SOHO中國(guó)凈資產(chǎn)負(fù)債率約為43%,平均借貸成本約4.7%;現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為14.92億元,同比增長(zhǎng)276%;總資產(chǎn)711.09億元,總負(fù)債約為332.46億元。

在銀行貸款方面,截至6月30日,SOHO中國(guó)的總借貸約185.23億元,借貸中約11.82億元將在一年內(nèi)到期,約16.02億元在一年以上兩年以內(nèi)到期,約54.42億元在兩年以上五年以內(nèi)到期,約102.97億元在五年以上到期。

業(yè)務(wù)方面,隨著疫情逐漸得到控制,SOHO中國(guó)的業(yè)務(wù)逐漸回到正軌。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到,SOHO中國(guó)的核心資產(chǎn)為9個(gè)位于北京、上海的自持商辦項(xiàng)目,包括位于北京的前門大街項(xiàng)目、望京SOHO、光華路SOHO、銀河╱朝陽(yáng)門SOHO 、麗澤SOHO,以及位于上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)和古北SOHO,總可租面積約為83.07萬平方米。

從上半年的表現(xiàn)看,SOHO中國(guó)位于北京、上海運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的投資物業(yè)平均出租率已由上年同期78%恢復(fù)至90%。

截至6月30日,租金收入最高的為望京SOHO,達(dá)1.46億元,出租率95%;上海項(xiàng)目租金收入最高的為古北SOHO,租金收入約為1.18億元,出租率達(dá)98%。

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告

其中,古北SOHO、外灘SOHO、望京SOHO及前門大街項(xiàng)目四個(gè)項(xiàng)目的出租率均在90%以上,分別為98%、97%、95%及93%,麗澤SOHO及銀河╱朝陽(yáng)門SOHO則拖累了平均出租率,均為74%。

不過,這一數(shù)值若和疫情前相比,仍有一定差距。北京、上海的新增供給所帶來的的空置率提升是客觀原因之一。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到,在新增供給的壓力下,北京甲級(jí)辦公樓空置率依然維持在17.5%的較高位置,上海的空置情況略有緩解,甲級(jí)辦公樓空置率從2020年6月末的20.9%下降至18.8%。

SOHO中國(guó)于公告中稱,到2025年前,預(yù)計(jì)北京將有超過300萬平方米新增供應(yīng), 上海則有約500萬平方米,仍會(huì)給兩地市場(chǎng)帶來一定的挑戰(zhàn)。

這是一份并不算“亮眼”的成績(jī)單,或許對(duì)潘石屹來說,現(xiàn)如今能否將SOHO中國(guó)順利出售,是他更為關(guān)心的事情。

上半年,和黑石集團(tuán)的重磅交易,是SOHO中國(guó)最為重要的動(dòng)態(tài)。不過,至今這一交易仍未達(dá)成。

根據(jù)6月16日公告,黑石發(fā)出全面收購(gòu)要約投資SOHO中國(guó),以取得SOHO中國(guó)的控股權(quán),要約價(jià)格為每股股份5港元,要約的最高現(xiàn)金代價(jià)約為236.58億港元(約合30.48億美元),每股收購(gòu)的價(jià)格較最后交易日的收盤價(jià)3.8港元/股溢價(jià)約31.6%。

交易完成后,潘石屹家族通過信托基金將繼續(xù)保留9%的控股權(quán),SOHO中國(guó)也將繼續(xù)在港交所上市。

這筆收購(gòu)可謂一波三折。

早在2020年3月,SOHO中國(guó)便對(duì)外公布,黑石集團(tuán)向SOHO中國(guó)提出私有化。不過,這一交易因疫情原因及債券市場(chǎng)動(dòng)蕩因素告吹,同年8月13日,SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱,終止早前要約私有化事項(xiàng)。

這兩次交易,或是潘石屹“出售心切”,最為直觀的是交易價(jià)格有所折讓,要約價(jià)格由6港元/股折讓17%至5港元/股。SOHO中國(guó)將以上市公司身份存在。

然而,這一收購(gòu)事項(xiàng)仍未能順利進(jìn)行。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到,在此次收購(gòu)要約先決條件中,第一項(xiàng)即為,要約方黑石集團(tuán)要根據(jù)中國(guó)《反壟斷法》就要約向中國(guó)市場(chǎng)監(jiān)管總局提交經(jīng)營(yíng)者集中申報(bào)并獲其受理,市場(chǎng)監(jiān)管總局根據(jù)中國(guó)《反壟斷法》對(duì)要約予以批準(zhǔn)或視同批準(zhǔn)后,交易方可進(jìn)行。

7月6日,SOHO中國(guó)對(duì)外宣稱,因達(dá)成先決條件及編制并落實(shí)將載入綜合文件的若干資料需要額外時(shí)間,將延遲寄發(fā)綜合文件

直至8月2日,國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局根據(jù)《中國(guó)反壟斷法》,對(duì)黑石集團(tuán)提交的申報(bào)正式立案審查,根據(jù)SOHO中國(guó)8月6日發(fā)布的公告,收購(gòu)申報(bào)獲正式立案審查后,雙方仍可能被要求提供進(jìn)一步信息及材料供監(jiān)管機(jī)構(gòu)審查。

市場(chǎng)有分析指,一方面由于相關(guān)部門對(duì)“反壟斷”審核嚴(yán)格;另一方面,資本市場(chǎng)也較有震蕩,就國(guó)內(nèi)目前的經(jīng)濟(jì)氛圍而言,后續(xù)該事件如何發(fā)展還有著較大的不確定性。

如果此次交易最終未獲完成,對(duì)SOHO中國(guó)及其實(shí)際控制人潘石屹夫婦而言將是較大的利空,這也是近期有傳此交易被叫停后SOHO中國(guó)股價(jià)大跌的主要與直接原因。

市場(chǎng)瞬息萬變,監(jiān)管懸而未決,這場(chǎng)交易是否能順利進(jìn)行,仍存在變數(shù)。

本文為聯(lián)商網(wǎng)經(jīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)授權(quán)轉(zhuǎn)載,版權(quán)歸觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)所有,不代表聯(lián)商網(wǎng)立場(chǎng),如若轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系原作者。

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