貝殼裁員、關店，在當下房地產市場調整期，算是公司為了自保的標準應對動作。

貝殼的第二重挑戰在于，全行業的圍攻，從傳統的二手房業務，到擔當增長主力的新房市場，硝煙彌漫。

一方面，即便沒有今年的行業調整，預計市場規模的高速增長也將在未來幾年結束，行業內競爭日趨白熱化；另一方面，流量巨頭如58同城、天貓、字節跳動，都想把房產中介發展為自己的變現渠道，形成降維打擊。

當然，對于行業老大貝殼來說，最重要的第三重挑戰，依然是如何超越自己，完成左暉留下的終極目標——貝殼真正意義上的、全面的平臺化。

困境

貝殼裁員，持續發酵。

上周，上海貝殼被爆裁員，補償為“N+3”，本月18日之前辦完手續，30日物業關停。公司對外回應稱，“因為行業環境發生較大變化，對上海地區金融等部分業務進行調整。”

后來，大家陸陸續續知道，裁員不止發生在上海，杭州、成都、廈門也有，牽涉的部門也不僅限于金融。部分城市，甚至已經出現連續關店的情況。

前幾年，一個企業家朋友感嘆創業維艱，指著辦公樓對面的一個鏈家門店對我說：我們公司上百人辛苦一年，收入可能還不如一個房產中介門店。

這樣的好日子，在2020年被按了一下暫停鍵。

在“房住不炒”的指引下，地產調控持續深入，影響了近期的房地產銷售。克爾瑞披露的數據顯示，今年9月百強房企單月銷售操盤金額7596億元，環比下降1.8%，同比下降36.2%；百強房企中，超過九成企業銷售額同比下降，六成企業同比降幅大于30%。

二手房的危機更早醞釀，只不過因為太過分散而無法全面統計而已。

對于以貝殼為代表的房產中介而言，這應該是近些年以來最為艱難的時期。

2001年，左暉創立鏈家闖入房地產中介行業。在此之前，他干過客服、銷售、保險等職業，大學畢業后北漂十年，搬家十次，因租房屢次被騙，得以深刻體會房產中介行業的痛點。

在當時一片混沌的行業中，鏈家高舉“透明交易、簽三方約、不吃差價”的大旗，后來又針對性地推出“真房源”理念，成為一股清流。

鏈家崛起之后，先后并購成都伊誠、上海德佑、北京易家、深圳中聯、廣州滿堂紅、杭州盛世管家和高策地產服務機構，成為中國最大的地產中介機構。

2018年，鏈家網升級而來的貝殼找房上線，線上平臺+鏈家、德祐等上萬家線下門店，組成貝殼平臺。

商業模式升級之后的貝殼，2019年-2020年拿到騰訊、高瓴、軟銀、紅杉、華興、碧桂園創投等機構的上百億元融資。

2020年8月，貝殼登陸紐交所，資本市場用互聯網公司的估值體系來追捧。今年2月22日，公司股價達到歷史最高點的77美元，半年時間股價增長了285%，最高市值超過1000億美元。

不過，中概互聯和房地產雙雙波動，貝殼的股價也一路下挫，近日已逼近破發線，市值跌回200多億美元起點，又只花了半年時間。

圍攻

即便貝殼以“真房源”理念積累了行業美譽度，在樓盤字典等基礎設施的加持下，能夠保持行業優勢，但是，在非標準化、低頻次、高成交額、流動性大的房地產中介市場，競爭從來都沒有松懈過。

打包了安居客和58房產的安居客集團，作為中國最大的在線房產信息平臺，最大的新房及二手房在線營銷平臺，已經成為公司最主要的競爭對手。

即便貝殼拿下騰訊的投資，拿到了微信支付等入口，在流量上，也仍然無法與58同城的核心業務競爭。

其他的平臺型公司，如定位為經紀人服務的房多多，主打全產業鏈服務的易居，信息交互平臺房天下等，均有其獨門秘訣。

更重要的，當然是分布在線下的，海量的中介品牌及其經紀人。在哪里成交，哪里就是流量的終點。所以，線下中介品牌的價值，仍然無法被完全取代。

我愛我家在杭州、太原、南京的市場份額，武漢的世紀宏圖，蘇州的家聯房產，都足以在區域市場與鏈家抗衡。

近幾年，二手房中介市場的整體增長有限，行業重心轉換到了新房中介市場。

前些年，新房銷售，除了開發商自有的銷售團隊，參與的主要還是合富輝煌、世聯行、同策咨詢這類服務商。

近年，新房市場分出來的蛋糕越來越大，原本以二手房為主的中介商們，拿著刀叉進場了。

貝殼2019年前后開展新房業務，如今，新房業務已經成為公司的增長主力和業績支撐。去年，公司新房業務收入379億，超過二手房業務的306億元。

除此之外，安居客推出新房業務愛房，將其視為接下來的業務重心，并與合和致遠、諾家等中介品牌達成戰略合作。今年4月，趕在安居客港股IPO的當口，董事長姚勁波實名舉報貝殼“二選一”。

易居與天貓聯合推出天貓好房，也是瞄準了新房業務的增長空間。

在平臺商們的號召下，原本以二手房和租房為主要業務的線下中介品牌和經紀人們，紛紛改換門庭，以免中介費、專享優惠、全程接送等賣點，帶著客戶全城看新房。

不過，新房市場高速增長的窗口期即將結束，房產中介市場的重心仍將回到以存量房為主的低增長階段。面對即將到來的行業瓶頸期，各大玩家又準備如何應對？

焦慮

左暉之所以被稱為中國地產中介行業的靈魂人物，因為，他想做的，不僅僅是一個中介品牌，更是一個地產服務平臺。

區別于傳統平臺通過收取端口費盈利，貝殼主要靠交易傭金為收入來源。公司的ACN網絡（Agent Cooperate Network），強調經紀人以不同角色參與到一筆交易中，按貢獻率進行傭金分成。比如說，一筆交易中，除了客源方拿走超過一半的傭金，房源錄入、房源維護等環節，均可以分走10%。

這種模式，可以保證房源真實性，促進精細分工，提高資源利用效率，降低內部惡性競爭。它的終極目標是，讓天下沒有假房源，更想讓所有房產中介聯合起來，拒絕內卷。

ACN網絡，類似于美國的MLS。美國的房產交易過程中，賣方通過自己的經紀人，將房源信息上傳至MLS，買房通過自己的經紀人，在MLS上獲取房源信息，完成看房、談判、成交等一系列流程。

但是，既當裁判又當運動員的質疑，一直圍繞著貝殼的ACN網絡，導致第三方經紀品牌在選擇是否加入時保持審慎態度。

隨著行業馬太效應加劇，21世紀不動產、住商不動產、中環地產等中小型經紀品牌，選擇入主貝殼平臺，壁壘逐漸打破。從公司近幾年的財務數據也能看出，外部傭金所占比例逐年上升。

但是，貝殼平臺的核心仍然是鏈家和徳佑這些貝殼系，第三方經紀品牌所占比例仍然不夠，況且最主要的競爭對手仍然選擇對抗，而不是握手言和。

ACN離MLS，仍然有相當大的差距。

未來幾年，預期二手房交易量仍將保持低增長態勢，新房成交量的整體增速將下降，交易總量、中介滲透率、市場份額增長空間有限，中介費率受管控，房產中介行業逐漸進入瓶頸期。

在這種背景下，貝殼從左暉時代開始，就一直在嘗試各種應對方案。

除了繼續吸引經紀品牌入駐貝殼平臺+渠道下沉，公司也在積極拓展房產中介生態業務，如長租公寓、社區服務、金融等業務。

今年5月，中國房產中介行業的旗手左暉，因肺癌意外惡化去世。之后，貝殼系公司迎來了人事調整，5月份彭永東接過貝殼帥印，近日自如創始人、CEO熊林，接替左暉出任董事長。

市場環境會好轉，競爭對手的追趕，短期內不會改變格局。所以，貝殼現在最大的挑戰是，如何超越自己，實現在左暉時代都沒能完成的終極目標。