國美上市“陽謀” 探索商業地產新贏利模式
來源：
聯商網
2004-05-02 09:59
與此同時，先前一直負責國美上市工作，并曾幾次向媒體拋出上市計劃的國美電器副總經理張志銘開始對記者三緘其口：“現在是靜默期，有關上市的事情都由黃總一個人來負責�！倍S光裕的秘書則告訴記者：“我們的簽約律師行告訴我們不要再對外發布任何有關上市信息�！�
來自與國美電器總部同樓辦公的鵬泰投資公司的內部消息表明，原本定于4月底結束的上市前期準備工作，現在至少要拖到5月中旬，這將使他們的日夜工作不得不繼續下去。
在這個一下子暖起來的春天里，國美內部急劇地發生著細胞的分裂與業務的重組，而上市既是這些變化的原因，也將是其不久之后的結果。作為中國家電零售的大牌企業，這些變化將不僅僅決定國美自身的家電與房地產業務走向，更會對中國家電零售業的盈利模式產生重要影響。
西壩河北里7號院的疑云
在北京的北三環路邊，與擁有著漂亮外立面與整潔停車場的大中電器相隔百米，有一個用舊陋磚墻圍起來的院子，這個院子里的大部分地方是未經平整的空地，散亂地停放著一些車輛，院子里惟一的建筑物是一個坦露著紅色磚墻的舊廠房式單層建筑，那上面殘破的廣告板和凌亂的條幅告訴我們，這里便是國美電器的西壩河店。
與北京其他已開業或在建的賣場比起來，國美似乎對這間店過于吝嗇，在近鄰的競爭對手面前顯得寒酸透頂。而這絕不是國美的一貫風格。
然而，這件令很多人都無法理解的事情背后，卻暗藏著國美未來的宏圖大志。
一位知情者告訴記者，在國美總部鵬潤大廈18層會議室內有一個底座相連的雙塔型建筑模型，那就是將在這塊地上建起來的金尊國際大廈，在其中，將會出現一個國美亞洲旗艦店。而建此大廈是國美電器在上市成功之后所要做的頭等大事。
這讓人聯想到在香港創業板的中國鵬潤（0493．ＨＫ）今年2月25日曾在公告中宣布了一項奇怪的關聯收購。中國鵬潤收購了一家名為“好聯”的公司100％的股權，好聯控股的一中介公司持有北京金尊房地產發展有限公司20％的股份，而這家公司另外80％的股份則由上述同一家中介公司與中國鵬潤旗下的全資子公司“藝偉發展”合資成立的公司“北京金尊科技發展有限公司”（屬中外合資公司）持有。
在北京金尊科技發展有限公司中，藝偉發展持有49％的股份。換算下來，在收購好聯之前，中國鵬潤就已間接持有著北京金尊房地產39．2％的股份。而好聯的惟一股東——自然人韓月軍及其一致行動人還同時持有中國鵬潤15．3％的股權。
最后，本事件的關鍵點是，北京金尊房地產發展有限公司已于2002年2月1日與北京市長途汽車公司訂立合同，以2．5億元價格收購位于北京朝陽區西壩河北里7號院的土地。而這樁已經支付了8300萬元的生意是北京金尊房地產發展有限公司自2002年2月成立至今所做的惟一一單生意。
中國鵬潤的公告中這樣描述將會在西壩河北里7號院的地皮上所作的開發：北京金尊房地產發展公司擬建造一座多用途綜合大廈，包含一幢住宅公寓大廈和一幢寫字樓及零售物業連車位，以作出售及出租用途。
合同訂立的時間與北京金尊房地產的成立時間巧妙地合在一處，而與此巧合的事情還有中國鵬潤買殼京華自動化在香港上市的時間——也是2002年2月。
也就是說，中國鵬潤在香港上市的同時就已和關聯公司共同買下了西壩河北里7號院的土地，而且這是中國鵬潤上市兩年來最主要的一塊投資業務。在其余的兩宗對證券及期貨經紀公司的收購中，它總共動用了2273萬港元。
如果說國美電器上市后的頭等大事是開發這塊土地，那么這是否意味著國美電器的上市方式必然要與中國鵬潤水乳交融，那么黃光裕此前向媒體透露的以中國鵬潤收購國美電器在內地所有股份，實現紅籌上市的計劃恰恰是使二者相結合的理想選擇。
或許我們可以這樣理解，從中國鵬潤的上市一直到如今國美電器的上市，似乎都與這塊土地的開發計劃有著密不可分的內在聯系，以2003年9月30日的中國鵬潤的中期報告來看，其賬面6454萬港元現金，顯然不夠運作整個開發項目，而國美電器上市則可以為它提供增資擴股的機會。那么中國鵬潤選擇在今年2月發布收購公告，并在3月31日舉行股東特別大會通過并在同日完成了對好聯的收購，或許正意味著中國鵬潤兩年來的融資謀劃即將實現。
在鵬潤集團的對外宣傳畫冊上，中國鵬潤與整個集團并無直接關聯，那么此番將鵬潤集團旗下的國美電器全部裝到中國鵬潤里面去，難道只是為了以這個理由為中國鵬潤融資做這個房地產項目嗎？但如果不是這樣，又是什么原因呢？
按理說，有著大量現金流的零售企業資金不成問題，而且這種在創業板上以紅籌方式募資還會存在一定的風險。
經濟觀察研究院院長清議分析：“這種以香港上市公司先增資擴股，再收購國內股權的方式雖然比ＩＰＯ在香港聯交所的審批程序上簡便。但是，其募資額度如果達不到某個下限就有可能以失敗告終。所以一般來說，采取這種方式在操作之前會先找到買家，也就是定向發行或私募，但私募的弊端是券商會把發行價壓得很低，使融資成本增高。”
裂變式增長與國美資金流
從江波那里記者得知，去年在全國還只有91家店的國美，今年開店數得到了幾何速率的增長：“春節過后新開了五個分部，現在已開業的店有150家，到年底會達到200家。今年要完成260億的銷售額�！�
迅速繁衍的同時，國美電器還發生著細胞的裂變——從原國美電器里分離出一家獨立的國美音像公司，它是與國美電器同屬鵬潤集團的另一子公司，而今年早些時候就已開始選址建設的國美音像店年內目標是開600家。“國美音像有一個三五雄鷹計劃——投資5個億，5年時間開5000家店�！苯ㄕf。
具體而言，國美在今年一年里會新開109家3500平方米以上的家電賣場和600間幾十平方米到上百平方米的音像店。雖然音像公司已經分離出去，與即將上市的國美電器沒有直接的資金關系，但在分離之時，國美音像肯定要分流國美電器的資金和資源，這勢必會造成本身也需要大規模擴張的國美電器處于暫時的缺血狀態。
但是家電業專家、帕勒咨詢公司資深董事羅清啟告訴記者，就他對國美的了解，國美并不缺錢�！懊襟w有一種誤解，認為做電器零售的快速擴張會給資金鏈帶來緊張，實際上，國美在每一個供貨商那里都可以拿到長達8個月的賬期�！�
按羅清啟的分析，即使不上市融資，國美手頭上的現金流也足以支撐龐大的開店計劃，甚至其他方面的投資�！耙驗橄駠肋@樣的公司已經不再靠進貨－加價出售的方式賺取利潤了，基本上是按進價出售，有些時候甚至是進銷倒掛。他們一方面靠大的銷量從廠家拿年終返點，更重要的則是靠向廠家收取各種費用來賺錢。”
某知名家電品牌的東北分公司經理告訴記者：“對于大多數非高端家電產品如電視機、空調、冰箱等來說，國美的盈利完全不是掙差價，他們要求廠家提供當地最低的進貨價格，然后以這個價格出售。
“由于年終還要按8％－12％的點數返利給國美，所以廠家不得不在進價上抬高一點，否則肯定是要賠錢的。但是無論你怎么漲，國美一定是要拿到最低價的，如果他們看到區域內出現更低的價格，就會立刻把價格降到那個水平，再要求廠家以這個價格結算�！彼目跉庵袔в忻黠@的怨憤。
這種盈利模式看起來風險全無，實際上卻是空中樓閣，因為它存在的基礎是有大量的廠商不斷前來供貨。但是物極必反，對廠家的壓榨如果超過某個限度，這根脆弱的神經就會繃斷。今年以來原材料的漲價和出口產品遭受反傾銷等一系列不利因素，已使國內家電廠商逼近了承受的極限，進而將不滿指向零售業的盈利模式。今年格力、伊萊克斯等廠家的退出就是先兆。
所以國美手頭上的現金流用著并不踏實。今年12月11日，中國零售業向外資全面開放之后，這種模式更會迎來前所未有的挑戰。在這種形勢下就更要求國美迅速擴張，靠品牌的強大和網絡的覆蓋率抵消廠家的逆反情緒。這是國內家電零售業都在謀求上市的根本原因。而除此之外，他們也很想突破現有的這種不盡合理的盈利模式。
做商業地產——新盈利模式？
國美在商業地產上的試探和擴張會為自己大大降低成本。據江波介紹：“零售業運營成本中最大的一塊就是店租，以一家年營業額1億元的店面為例，其年租金成本就高達300萬元�！倍蛄闶劬揞^沃爾瑪在處理這部分成本上的成功經驗是先掙了錢再花出去，即選址后先買下土地進行一級開發并售出，而后再租用其作為零售店面。
事實上，在國美總部鵬潤大廈，他們已經是這樣做了，而上市后對西壩河的項目很可能也是采取這種方法。對于記者的這種推測，江波表示：“在適當的位置可以這樣做，但國美并不以此為固定模式�！� （消息來源：經濟觀察報 記者 韓彥）
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