主持人：下面有請物美商業(yè)集團股份有限公司全國發(fā)展高級總監(jiān) 汪傳虎先生，他講演的題目是如何實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的最佳模式。

　　汪傳虎：感謝各位嘉賓堅持到最后，今天參加這個商業(yè)地產(chǎn)的年會，我作為零售商的代表，也是對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的一個了解和學(xué)習(xí)的過程。我本人將近十年多的時間一直負責(zé)全國幾家大型的商業(yè)的工作，一直思考中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中普通性規(guī)律性的一些問題。

　　首先介紹一下我服務(wù)的這個企業(yè)，物美集團，大家可能很清楚。物美集團是中國第一家引進現(xiàn)代流通理念，在中國開第一家大賣場的企業(yè)，也是一家香港上市公司，去年銷售規(guī)模是230億，在全國連鎖百強排名第七，我們目前擁有720多家店鋪，在北京，天津，河北這樣一個華北區(qū)域中心，還有以上海，杭州，安徽，江蘇這樣一個華東區(qū)域，還有寧夏等西北區(qū)域。尤其近兩年我們收購了美廉美，還有超市發(fā)。目前我們的店鋪是四個點，一個是百貨店，大賣場，還有一個綜合超市，就是社區(qū)的四千到六千的體量的超市，另外有大量便利超市。

　　第二個講一下零售業(yè)發(fā)展過程中應(yīng)該考慮的，必須思考的一些問題。第一個是全國發(fā)展與區(qū)域領(lǐng)先，我覺得這是一個兩難的問題，是全國發(fā)展還是區(qū)域領(lǐng)先？也有很多的企業(yè)現(xiàn)在全國發(fā)展的戰(zhàn)略，也有很多企業(yè)選擇區(qū)域領(lǐng)先的策略，這個根據(jù)企業(yè)的整體情況有關(guān)系。確切地說，全國領(lǐng)先和區(qū)域領(lǐng)先，這個對零售企業(yè)是很難的選擇。大家知道現(xiàn)在的零售企業(yè)是規(guī)模取勝。第二個，從中國改革開放以后，對商業(yè)網(wǎng)點資源的掌控時機的把握，目前幾年如果選擇全國發(fā)展戰(zhàn)略，更多的考慮商業(yè)網(wǎng)點的資源優(yōu)勢。

　　第二個是單業(yè)態(tài)，有的只做大賣場，有的只做便利店，有的企業(yè)只做百貨。

　　第三個是做大做強，這個和全國發(fā)展還是區(qū)域領(lǐng)先有異曲同工。不做強很難做大，但是不做大也很難保證強，這就是零售業(yè)的特殊性，得到知道零售業(yè)主要體現(xiàn)在價格，服務(wù)。規(guī)模大了以后，對經(jīng)營管理的要求也非常高，對企業(yè)的駕馭能力的挑戰(zhàn)也非常嚴(yán)峻。

　　第四個，單店開寓于系統(tǒng)并購。06年以前基本都是單店為主，06年以后并購非常瘋狂，包括物美收購美廉美，和超市發(fā)啊等等。

　　第三大方面，講一下物美的戰(zhàn)略現(xiàn)在，物美一定要成為我們本土的全國領(lǐng)先的專著零售的公司，我們選擇先形成區(qū)域領(lǐng)先，逐步達到全國領(lǐng)先的戰(zhàn)略。第二個是商圈領(lǐng)先，低成本優(yōu)勢。 第三個在業(yè)態(tài)選擇上我們有突出主業(yè)態(tài)，主業(yè)態(tài)就是綜超和大賣場。

　　第四個是做強的基礎(chǔ)上強調(diào)速度，物美這幾年也是高速增長的，高速增長的背后，整個內(nèi)部的管理也是非常復(fù)雜的。

　　另外一個在開發(fā)上，物美就是單店開發(fā)和系統(tǒng)并購結(jié)合，基本上是單店開發(fā)和系統(tǒng)并購各占半吧。

　　第四個，選址難是物美每年中的一個難題之一。我自己這些年在全國搞發(fā)展，選址難和招商難并存。這里有幾個原因，一個是信息不對稱，第二個是商家和客戶的不信任，我覺得在中國本土零售企業(yè)，確實依托于外資的經(jīng)驗，但是本土企業(yè)也有不可取得的優(yōu)勢，尤其是亞太區(qū)域，這就是沃爾瑪進不了香港，進不了日本，也進不了韓國的原因。先不說內(nèi)資企業(yè)可以戰(zhàn)勝外資企業(yè)，但是至少內(nèi)資企業(yè)可以扮演一個重要的角色。

　　第二個是選址的時候，很少適合的物業(yè)可選擇。這里有幾個方面，一，我們都是先選址再定位，我們是先拿到一塊地，再考慮做什么。二，是定位不準(zhǔn)，很多項目都沒有定位，就是主觀判斷定位。三，期望不合理，這個不僅僅是高或者低，就對整個項目而言，不同的角色待遇不完全是一樣的，包括整租和整銷售都是期望不合理的一個范圍內(nèi)。四，就是對零售不了解，設(shè)計不到位。從層高啊，承載啊，包括停車位啊，都很難滿足要求，這也為后期進入以后造成很大的浪費。

　　第五，建議，一，我認為本土企業(yè)要專注做另說的話，是完全可以做大做強的。二，專業(yè)化操作是關(guān)鍵，今天我講的是商業(yè)地產(chǎn)的會，專業(yè)化的操作，選址準(zhǔn)確，定位準(zhǔn)確，招商專業(yè)，設(shè)計到位，投資收入模型的設(shè)計比較合理，重視經(jīng)營管理，我覺得專業(yè)的管理是成功的關(guān)鍵。最后一點零售商和開發(fā)商必須共贏，因為時間有限，我就講到這兒。謝謝大家！
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