聯商網11月6日訊：在第十一界中國連鎖業會議上，大連萬達副總裁陳平發表精彩演講。

　　開店有很多種選擇方式。一個新的地點，購物中心的選址和傳統選址有什么差異？別的商家的死活直接影響著你的死活。

　　我們來分析一下。評價一個購物中心的基本要素。

　　看得見的：商場地點、商家組合、商場設計

　　看不見：經營模式、后期運營

　　地點就不展開多說了。來看商品組合，是要做柴米油鹽、衣食住行、吃喝玩樂？是要做購物中心還是休閑購物中心？這就關系到定位了。

　　新時代的消費理念有兩種：一，物質消費，衣食住行，提袋消費；二，精神消費，休閑時間，非提袋消費。

　　休閑購物中心內的商家：

　　娛樂：影城、KTV、電玩游藝城、兒童游樂中心、健身房。

　　（以萬達廣場為例，十萬平米的物業，一年一般要有1500萬人的客流頻次才能養活這個購物中心。在購物中心里，我們做自己的萬達院線影院，但它的銷售常常是外邊同等條件影院的三倍。很多商家也做了調查，在成功購物中心里，假設和其他外部購物中心擁有同樣條件，它大概會是其他處銷售的三倍。）

　　餐飲：餐飲街。

　　休閑購物：步行街上百家精品專賣店、百貨、超市、數碼廣場、電器商場、書城。

　　業態組合中，休閑業態大于50%，品牌店大于90%。

　　商場最重要的是給人方便、舒適的感覺。解決的是人們精神上的需要。這就表明一個商場的設計很重要。不能更多強調它的產出面積。

　　萬達的購物中心，首先解決的是交通流線。人的消費經常是隨機出現的，消費者的心態在變化，能不能很快看到和走到他的目標就顯得尤為重要。

　　十幾萬平米的地方，要看得見，走得快。現代人特別強調效率，每16米就有個扶梯。運營模式也很重要。商家很擔心，周邊空鋪，這是物業銷售的問題，人氣不忘成了單一零售的問題。這里牽扯到住宅開發與商業開發的差異。

　　住宅：設計-建設-銷售

　　商業

　　1.設計-建設-銷售-爛尾

　　2.設計-建設-出租-問題

　　3.出租-設計-建設-成功

　　一流的商家都是很認真的。二流商家好商量，但它的聚客能力較差。

　　后期運營的原則有：

　　只租不售，訂單在先。專業的商業后期運營團隊，比如萬達就有將近九千人在全國統一銷售。統一促銷，統一管理。

　　附：現場提問：你說休閑業態的租金店，所以做50%；然后又做90%的品牌，是不是為了彌補租金不足的問題？

　　答：不是為了彌補租金不足，因為品牌的租金也很低，他們的談判能力很強，可它有一個好處，就是能聚居人氣。一個商業地產，一竣工就要開業，否則活不了。休閑業態和好品牌商兩部分，都要發展商損失一點租金。要做發展商，態度必須要認真。
　　（聯商網現場報道）