5月7日，廈門湖里萬達廣場盛大奠基，由此拉開了萬達集團全面進軍閩南的序幕。奠基典禮上，萬達方面表示，明年底，項目部分就將投入使用，整體將于2012年建成。“一個萬達廣場，一個城市中心”，萬達集團的入廈引起了各方的關注，它獨有的模式為廈門的商業地產帶來了一股新風。

　　此前，位于島外的首開·翔安城市綜合體也已奠基，而島內的思明區也在醞釀建設城市綜合體。廈門的商業地產迎來了新的發展機遇，商業布局、商業業態都將發生新的變化。與此同時，廈門原有的商業模式也將面臨新的挑戰。

　　商業格局向外拓展

　　“這么多年來，廈門的商業分布一直比較集中，基本在島內西南面老城區一帶，島內北部和島外幾乎是空白。”廈門德潤行商業地產管理有限公司副總經理徐君寶表示，廈門湖里萬達廣場等幾個大型城市綜合體的進入，將有力地推動廈門整體商業布局的拓展。

　　廈門房地產發展已有二十個年頭，但是商業地產一直都是薄弱環節，沒有真正意義上完整業態布局的商業地產，很多房地產公司都回避做商業地產。這也導致了廈門整體商業在布局上不夠均衡，基本集中在中山路、火車站等老城區范圍內。近年來，隨著SM、瑞景等大型商業廣場的崛起，廈門的商業分布開始向東拓展，但整體商業氛圍還較弱。

　　隨著萬達、首開等外地知名企業的進駐，廈門的商業格局將進一步拓展。“廈門湖里萬達廣場不僅是島內東部的標志性建筑，而且將完善和提升島內東部新區的城市功能，從而引領廈門城市中心東移。”萬達集團相關負責人表示。可以預見，隨著湖里萬達廣場的建成，新的廈門商業中心也將在這里崛起。“和思明區相比，原來湖里區商業比較薄弱，規模不大，這種局面在萬達進駐后將大大改觀。”徐君寶說。

　　不僅如此，首開、明發進駐翔安，同安華森國際商業廣場、海滄世貿商城等多個島外項目的落成，將帶動島外商業氛圍的形成，促進島外商業地產的發展。

　　城市綜合體是發展趨勢

　　近年來，“城市綜合體”這個新名詞逐漸為廣大廈門市民所熟知。除了湖里萬達廣場外，首開·翔安城市綜合體、金帝·中洲濱海城以及島內思明區的世茂項目等均為城市綜合體。業內人士指出，隨著廈門城市的逐步升級拓展，城市綜合體將成為未來廈門商業地產的發展趨勢之一。

　　所謂“城市綜合體”是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、餐飲、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中城”。“城市中心的地很寶貴，需要有一個整體、成片的規劃。城市綜合體還能解決許多‘城市病’，如交通等問題。”裕景地產集團執行董事總裁張志明說，“例如一個城市綜合體可停4000多部車，很可能一個星期里2000部車都不需要出去，業主在綜合體里便可實現所有的需求。它能在不同時間段吸引不同的人流，可以有效避免‘空心化’問題。”

　　除了解決“城市病”，城市綜合體對于開發企業來說，還能夠解決資金方面的問題，保證項目能夠持續運營。“從國際上看，商業地產都是持有型的物業，持有型物業將更有利于為建筑提供更好的服務和管理，帶來更持續的回報。”廈門裕景興業副總經理劉海波說。但是持有型物業對于開發企業的資金要求比較高。“開發企業可以利用出售城市綜合體中的住宅等物業，回收部分投入，以保證商業部分的運營。”徐君寶表示，城市綜合體和原有的購物中心相比并不是絕對孰優孰劣的問題，而要和所在地區相適應。在一線城市適合開發城市綜合體，但是到了二三線城市，可能開發購物中心會更為實際。他同時指出，目前廈門開發的城市綜合體可能有些過量，商業氛圍的形成還需要較長時間來培育。

　　原有商業模式面臨挑戰

　　從拿地到開工建設，湖里萬達廣場用了不到一個月的時間，萬達的效率再次令人驚嘆。這取決于萬達獨有的商業模式。

　　“中國商業地產發展要向更高的境界邁進，必須依靠商業模式的創新，萬達的成功便在于此。”萬達集團相關負責人表示。萬達在全國首創的“訂單商業地產模式”，讓十幾個國際國內知名品牌主力店與萬達聯合發展，在萬達全國項目連鎖經營，形成了萬達獨一無二的“商業資源”。萬達項目在開工之前，主力店的招商就已基本完成，整個項目70%－80%的租賃面積已經有主，這些與萬達結成“戰略聯盟”的主力店與中小商鋪共同支撐了萬達項目的組合價值。因此，萬達在各地的項目均能在短時間內形成熱烈的商業氛圍。

　　“廈門原有的商業模式基本都是先做建筑，再進行招商，培育期較長，難度較大。”徐君寶說，此前，廈門的幾個大型商業，如世貿商城、SM商業廣場等都比較成功，主要取決于他們所處的地理位置以及先進的理念和后期的統一運營。“這種長期的培養是需要資金支持的。”萬達進入后，廈門原有的商業模式將面臨前所未有的挑戰。

　　萬達的商業模式是不可復制的，廈門原有的商業是否就沒有發展空間了呢？“廈門的許多商業廣場前期的定位都比較模糊，導致業態的雷同，因此做了很多年一直發展不起來。”業內人士建議，在無法改變商業模式的情況下，廈門的商業應該及時調整定位，抓住部分細分市場，做出特色，做出個性。
　　（廈門日報 徐魯鷺）