與2010年15座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和7家五星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)的記錄相比，萬(wàn)達(dá)今年的擴(kuò)張速度絲毫沒(méi)有放緩跡象。在銀根收緊的情況下，如此大規(guī)模的擴(kuò)張所需資金從何而來(lái)？萬(wàn)達(dá)“瘋狂”擴(kuò)張背后的資本運(yùn)作，因此格外引人注目。

　　快速擴(kuò)張

　　6月18日，上海江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，成為繼五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之后，萬(wàn)達(dá)在上海開(kāi)發(fā)的第三個(gè)大型城市綜合體。

　　這一天，王健林出現(xiàn)在了開(kāi)業(yè)典禮上。王健林身邊的工作人員稱，王健林此次特為江橋項(xiàng)目而來(lái)，參加完開(kāi)業(yè)活動(dòng)，就要立刻飛往下一個(gè)地方。王健林的匆匆行程，恰能折射出近年來(lái)萬(wàn)達(dá)驚人的擴(kuò)張速度和日益龐大的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模。

　　截至2010年底，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在全國(guó)45個(gè)城市投資建設(shè)了59個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中已開(kāi)業(yè)33個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，正在運(yùn)營(yíng)14家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。

　　與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)的投資觸角不斷延伸，從傳統(tǒng)的零售業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入旅游度假地產(chǎn)，而規(guī)模也在不斷升級(jí)。

　　資料顯示，由萬(wàn)達(dá)主導(dǎo)的多個(gè)旅游度假項(xiàng)目，投資規(guī)模均達(dá)到百億之巨。其中，長(zhǎng)白山項(xiàng)目投資規(guī)模為200億元，大連金石國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目投資規(guī)模為500億元，西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目投資規(guī)模達(dá)到150億元。

　　在文化產(chǎn)業(yè)方面，萬(wàn)達(dá)也表現(xiàn)得格外進(jìn)取。“未來(lái)三年，萬(wàn)達(dá)影院將新增80至100塊IMAX屏幕，一塊屏幕的價(jià)格就在2000萬(wàn)元。”石雪清介紹，并稱萬(wàn)達(dá)正在籌備影視公司，目標(biāo)是打造“全產(chǎn)業(yè)鏈”。

　　半年發(fā)10只信托

　　然而，在今年銀根收緊的情況下，萬(wàn)達(dá)靠什么保證充足的現(xiàn)金以維持這般擴(kuò)張步伐？

　　石雪清透露，“前兩天，董事長(zhǎng)在一個(gè)座談會(huì)上講到，為了讓企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，萬(wàn)達(dá)無(wú)論何時(shí)都有300億元的現(xiàn)金在賬面。”

　　王健林當(dāng)面也向媒體表示了“萬(wàn)達(dá)的現(xiàn)金流能力很強(qiáng)”。他舉例，萬(wàn)達(dá)去年銷售面積和銷售額大約是萬(wàn)科的65%，但是賬面現(xiàn)金與萬(wàn)科相近，資金周轉(zhuǎn)率則是萬(wàn)科的2倍多，并稱由于今年的調(diào)控主要針對(duì)住宅，而住宅銷售在萬(wàn)達(dá)的比重不到30%，所以萬(wàn)達(dá)前五個(gè)月銷售額較去年同期提高了三成，全年銷售將在千億之上。

　　萬(wàn)達(dá)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的秘密何在，業(yè)界對(duì)此一直頗為關(guān)注。王健林透露，零售業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款正是萬(wàn)達(dá)滾動(dòng)擴(kuò)張最重要的資金來(lái)源。

　　“江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)面積20多萬(wàn)平方米，將它的零售業(yè)不動(dòng)產(chǎn)部分抵押給銀行，便能獲得20億元貸款。”王健林說(shuō)，零售業(yè)不動(dòng)產(chǎn)較一般房地產(chǎn)項(xiàng)目更容易獲得抵押貸款，“對(duì)于十年期抵押，五年后還可以重估重抵，由于五年后租金提升，因此又可以獲得一筆更高的抵押貸款。”

　　事實(shí)上，除了零售業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押融資，記者還發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)今年開(kāi)始大規(guī)模染指房地產(chǎn)信托融資。

　　公開(kāi)資料顯示，截至目前萬(wàn)達(dá)今年已有10只信托產(chǎn)品成立或正在推介、募集。

　　上述信托產(chǎn)品中，大部分為股權(quán)信托，其中部分產(chǎn)品披露的信托規(guī)模在5億～15億元。而記者查詢，今年以前萬(wàn)達(dá)僅推出過(guò)一只信托產(chǎn)品，顯示出房地產(chǎn)信托融資正在成為萬(wàn)達(dá)今年新的主要融資渠道。

　　青睞“快錢”

　　眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)租金回收慢長(zhǎng)，雖然王健林表示目前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金收繳率達(dá)到99.5%，且萬(wàn)達(dá)對(duì)于商家的強(qiáng)勢(shì)地位保證了較高的租金，但為了保持較高的規(guī)模擴(kuò)張，萬(wàn)達(dá)不得不開(kāi)辟融資平臺(tái)，獲得“快錢”而不只是“長(zhǎng)錢”。

　　早期時(shí)，萬(wàn)達(dá)曾以出售商鋪產(chǎn)權(quán)的方式收回投資，但以失敗告終。隨后籌劃的REITs上市也無(wú)疾而終。此后萬(wàn)達(dá)醞釀A股上市，至今尚未修成正果。2009年，萬(wàn)達(dá)兩輪私募共募集超過(guò)40億資金，一時(shí)沸沸揚(yáng)揚(yáng)。這些舉動(dòng)背后，顯示出萬(wàn)達(dá)對(duì)融資的渴望從未間斷。

　　銀行授信也是重要的融資渠道。萬(wàn)達(dá)據(jù)稱是國(guó)內(nèi)最早嘗試經(jīng)營(yíng)性抵押貸款的企業(yè)：工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行三家總行和兩家股份銀行都與萬(wàn)達(dá)有銀企合作協(xié)議，每家給萬(wàn)達(dá)的授信高達(dá)幾十億。

　　地方政府適時(shí)“挺身相助”也是萬(wàn)達(dá)成功融資的條件之一。在泰州工商局網(wǎng)站上，有一則消息稱，泰州工商局幫助萬(wàn)達(dá)集團(tuán)通過(guò)股權(quán)質(zhì)押實(shí)現(xiàn)融資6億元，成為該市最高額股權(quán)質(zhì)押登記。

　　該消息稱，根據(jù)融資協(xié)議，海陵萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)注冊(cè)資本只有1億元，達(dá)不到融資要求。為及時(shí)幫助海陵萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)早投入早運(yùn)營(yíng)，泰州工商局安排專人提供全程跟蹤服務(wù)，指導(dǎo)企業(yè)在增資的同時(shí)準(zhǔn)備股權(quán)質(zhì)押登記，僅用一天就辦理了兩項(xiàng)登記，幫助大連萬(wàn)達(dá)順利融資6億元。

　　在“瘋狂”擴(kuò)張的同時(shí)，如何控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，正成為擺在萬(wàn)達(dá)面前時(shí)刻需要警惕的問(wèn)題。正如王健林對(duì)媒體所說(shuō)：“現(xiàn)金流分析和財(cái)務(wù)預(yù)算是萬(wàn)達(dá)的生命線。”
　　（第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）