近期從一份資料上看到各大電商企業(yè)均在物流倉儲有著龐大的計(jì)劃，這份資料名單包括京東商城：計(jì)劃建7個一級物流中心，25個二級物流中心；當(dāng)當(dāng)網(wǎng)：成立一家由其控股的獨(dú)立配送服務(wù)公司，打造開放式的物流平臺，已建立六大物流中心；淘寶網(wǎng)：建設(shè)開放物流平臺及倉儲基地，在華北、華中、華東、華南、東北、西南和西北7大區(qū)域中心位置建倉；卓越亞馬遜自建物流覆蓋北京、天津、上海和廣州，在全國8個城市擁有9個運(yùn)營中心；凡客誠品在10個主要城市已經(jīng)完成選址，到今年底將完成28個倉儲建設(shè)；蘇寧易購已經(jīng)完成三大成熟物流基地，另外4家物流基地進(jìn)入試運(yùn)營，6家進(jìn)入施工階段，簽約儲備的項(xiàng)目達(dá)12個；新蛋網(wǎng)自建配送隊(duì)伍，7大分倉已經(jīng)建成，2012年在全國十大省會城市建倉；1號店被沃爾瑪注資之后年內(nèi)準(zhǔn)備在華中、西南、西北和東北四區(qū)設(shè)立4個倉儲中心，還將自建10個左右快銷品類儲備分倉和300多個配送站點(diǎn)。

　　在看到這份資料之后，很巧地是我去到新疆烏魯木齊為中國電信天翼空間進(jìn)行為期一天針對移動互聯(lián)網(wǎng)及移動電子商務(wù)的內(nèi)部交流，在這期間走訪了新疆一個物流園，該物流園已經(jīng)完成了商業(yè)地產(chǎn)的改造，成為了一家家居建材城，雖然商城名字還保留著物流園的名稱，但已經(jīng)完成許多家居建材的大品牌的進(jìn)駐，大部分品牌已經(jīng)開業(yè)營業(yè)，有一些還在裝修中。這并不是個案，同樣在深圳的筍崗，原來是物流園區(qū)，現(xiàn)在卻由于距離東門（深圳最繁華的步行街商業(yè)中心）僅十幾分鐘車程而在進(jìn)行改造，物流配送企業(yè)陸續(xù)向更為偏遠(yuǎn)的關(guān)外搬遷。

　　物流地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，幾乎每個省會城市都在發(fā)生，而這些物流園建立不到十年的時間，在中國城市化進(jìn)程提速的情況下，未來的物流園或者物流地產(chǎn)將會以更快的速度向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變。這個事實(shí)被以上電商企業(yè)在全國各地拿地建倉儲物流基地證實(shí)，卻被京東劉強(qiáng)東一再否認(rèn)，明確表態(tài)不會通過地產(chǎn)來賺錢，這樣說其實(shí)更深層次的目的是為了提升用戶體驗(yàn)，這個說法似乎很說得通，但這些電商企業(yè)如此宏偉的物流倉儲計(jì)劃，以及各城市現(xiàn)有物流園改造為商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，目前的百貨、SHOPPING MALL業(yè)態(tài)或?qū)⒚媾R來自未來電商企業(yè)物流地產(chǎn)變身商業(yè)地產(chǎn)的新威脅！

　　對于電子商務(wù)企業(yè)來說，物流倉儲的建設(shè)使得輕公司逐漸變重，這個重不是負(fù)擔(dān)，而是使得其估值變得更高，也就是變得更值錢，畢竟這世界唯一越占越少的就是土地。對于這些遲遲沒有盈利的電商企業(yè)來說，在燒了VC的錢這么多年，如何贏得資本市場的認(rèn)可成功上市就成為當(dāng)務(wù)之急。從現(xiàn)在上市的兩家電商公司來看，當(dāng)當(dāng)網(wǎng)占中國圖書市場規(guī)模的15%到25%且是中國唯一盈利的電商公司，麥考林的線下加盟連鎖店則為其上市加分許多。那么現(xiàn)在的這些電商公司，除了已經(jīng)被亞馬遜收購的卓越網(wǎng)、進(jìn)軍電商的傳統(tǒng)企業(yè)蘇寧、已經(jīng)盈利的淘寶網(wǎng)外，其它多數(shù)電商企業(yè)均處于巨額虧損狀態(tài)，無疑物流地產(chǎn)成為未來盈利的保障。目前中國倉庫的投資回報(bào)率在全球范圍內(nèi)都算是較高的，毛收益率在8%~8.5%，高于一般住宅以及商業(yè)地產(chǎn)的平均收益率。

　　除了未來在中國城市化進(jìn)程中，這些物流倉儲用地可以低成本地改造成為商業(yè)地產(chǎn)之外，另外一種情況就是這些逐步獨(dú)立運(yùn)營，成為服務(wù)于其它中小電商甚至其它企業(yè)的第三方物流配送公司，通過這些公司為線上的B2C商城獲得新的盈利點(diǎn)。只是這種方式多數(shù)情況也讓其它電商企業(yè)擔(dān)憂，擔(dān)憂自己的用戶數(shù)據(jù)和交易數(shù)據(jù)為這些大型電商企業(yè)所用，使得自己的發(fā)展受到影響。

　　其次是配送效率和成本的拼殺，在前端的商品、展示、營銷、支付都不斷提升用戶體驗(yàn)的同時，最后一公里的配送就成為決勝關(guān)鍵。面對以加盟制周轉(zhuǎn)倉為主要運(yùn)營方式的第三方物流配送公司，他們的運(yùn)營效率和成本已經(jīng)無法滿足這些電商企業(yè)規(guī)模化發(fā)展的需求。電商自建倉儲物流成為競爭手段之一。畢竟相對于傳統(tǒng)店鋪來說，倉儲物流基地的建設(shè)更加快速，通過一到兩年的密集網(wǎng)點(diǎn)布局，實(shí)現(xiàn)全國快速配送，這也是趕在已經(jīng)擁有實(shí)體店的傳統(tǒng)零售商布局線上和線下業(yè)務(wù)結(jié)合的電商之前，純電商企業(yè)提升自己核心競爭力的機(jī)會。而對于已經(jīng)擁有上千規(guī)模實(shí)體店的蘇寧易購來說，整合線下業(yè)務(wù)的難度和自建倉儲物流基地相比較難度要大得多，周期也要長得多，那么選擇這個方式也在情理之中。而且在線下實(shí)體店整合完成之后，這些物流倉儲基地如果再改造成為商業(yè)地產(chǎn)，然后再更偏遠(yuǎn)的地方購買新的倉儲物流用地建設(shè)倉儲物流基地，通過這種方式形成良性的商業(yè)循環(huán)。這樣在這場以速度比拼的電商競爭中像蘇寧這樣的傳統(tǒng)的零售業(yè)能夠優(yōu)勢最大化，最終取勝！

　　這種做法對于僅依賴于商業(yè)地產(chǎn)資源擴(kuò)張的百貨業(yè)是具有一定的借鑒作用，只是這種借鑒更多可以參考淘寶網(wǎng)的物流倉儲方式。淘寶網(wǎng)自己購買獲得倉儲物流用地，然后通過合作的方式將這些倉儲物流交給第三方進(jìn)行代運(yùn)營管理，同時在自己的高流量和高銷量背書下使得商家不得不使用其倉庫并交納租金，使得倉儲物流自然而然成為盈利中心，也很好地控制了商品，在促銷中推廣這些商家后不會導(dǎo)致在物流降低在淘寶消費(fèi)的買家購物體驗(yàn)，獲得與B2C一樣的配送競爭優(yōu)勢。同樣隨著中國城市化的推進(jìn)，淘寶網(wǎng)自購的這些倉儲物流用地可以很好地變身為商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步服務(wù)于自己，例如開設(shè)更多愛蜂潮這樣的家居體驗(yàn)館，將自己在線上的優(yōu)勢轉(zhuǎn)換到線下，這樣一來，傳統(tǒng)的百貨業(yè)和零售業(yè)在這一場電商企業(yè)兇猛的圈地中將逐漸散失自己線下?lián)碛袑?shí)體店的強(qiáng)大優(yōu)勢，在未來三到五年的競爭中處于劣勢，這不得不引起警覺！

　　這樣一分析，大量地圈地建設(shè)物流倉儲基地確實(shí)成為了電商企業(yè)非常好的發(fā)展方式，也是應(yīng)對傳統(tǒng)企業(yè)大量涌入發(fā)展電子商務(wù)業(yè)務(wù)的有效措施，只是這種做法卻多數(shù)是通過美元資本來完成，除了蘇寧、淘寶網(wǎng)、1號店外，其它幾家要么是美國在中國的分公司，要么被美國電商公司收購的企業(yè)，要么就是美國上市企業(yè)，要么是美元資本投資企業(yè)，他們的大量圈地建設(shè)物流倉儲基地能夠獲得新的盈利機(jī)會、獲得與傳統(tǒng)零售業(yè)競爭的優(yōu)勢、提升用戶體驗(yàn)等等，卻使得國內(nèi)原本就供不應(yīng)求倉庫變得更加緊缺，《全國倉儲業(yè)發(fā)展指數(shù)》的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國通用倉庫需求面積達(dá)7.01億平方米，實(shí)有倉庫面積僅5.5億平方米，通用倉庫總體上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。而仲量聯(lián)行的研究報(bào)告也顯示，上海物流倉儲租金自去年以來一路飆升，漲幅超過10%。

　　作為有社會責(zé)任感的創(chuàng)業(yè)者，我想套用在新浪微博寫的一句話：電商作為零售企業(yè)，通過物流地產(chǎn)獲得增值和新的盈利收益無可厚非，只是不要通過美元圈地的方式進(jìn)一步推高中國的房地產(chǎn)價(jià)格！
　　（來自莊帥的博客）