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金鷹韓相禮呼吁商業(yè)地產與房地產政策應區(qū)別

來源: 聯(lián)商網 2012-04-11 09:53

  2012聯(lián)商網大會暨零售業(yè)發(fā)展高峰論壇于2012年4月11日-12日在南京召開,大會邀請了政府部門、行業(yè)專家和連鎖企業(yè)高管一同分享和探討行業(yè)發(fā)展之道。本次大會以“重塑零售精神·從心開始”為主題,旨在倡導零售商需更重視與消費者、供應商的關系,探索回歸商業(yè)本質,體現(xiàn)社會責任,從而共同構建更加有序、和諧的商業(yè)新環(huán)境,為消費者打造一個更加安全、放心、便利的消費環(huán)境。
 
  以下是金鷹國際集團執(zhí)行副總裁韓相禮的精彩發(fā)言:
  
  金鷹國際集團執(zhí)行副總裁 韓相禮

  在宏觀形勢調控下,經濟下行的環(huán)境下,如何去重塑零售精神,迎接我們商業(yè)的美好的未來?

  改革開放三十年來,由傳統(tǒng)的百貨經營模式為主題的。本世紀以來,隨著城市化發(fā)展,人們消費觀念的多樣性,城市綜合體應運而生,相比較百貨公司,功能靈活自如的經營特點,有非常強的聚客能力。

  百貨在逐步大型化,特別是收入超10億以上,同年增長超10%,銷售利潤10%以上的明星百貨店,都有一定的優(yōu)點和長處。像北京新光天地這些百貨公司,他們都是逐步購物中心化,良好的客戶服務系統(tǒng)和統(tǒng)一的收銀系統(tǒng),未來的百貨和購物中心在不斷的學習當中融合借鑒。

  未來10年是商業(yè)地產發(fā)展的黃金時代,出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長,商業(yè)地產的競爭也高速膨脹,近兩年來大家紛紛跑馬圈地,有不同的地標式的綜合體,如何使這些城市綜合體開發(fā)運行成功?大家想到的是用商業(yè)來驅動地產,為了實現(xiàn)這一目的,也有一些商業(yè)地產商開始考慮自己發(fā)展經營百貨,也就是說商業(yè)也正是在成就著地產。

  當前經濟形式也呼喚著新生力量,如何使這些城市綜合體開發(fā)運行成功?

  第一,商業(yè)地產的成功,必須在選址規(guī)劃招商運行等考慮長期性,有長期性才有長期價值。

  第二,精耕細作。商業(yè)服務業(yè)離不開細節(jié),比如說物業(yè)、客服、細節(jié)服務可以成就地產的價值。

  第三,注重IT的整合。應用IT技術使綜合體的信息共享,在品牌信息資源客戶資源方面,實現(xiàn)資源整合,使綜合體不同業(yè)態(tài)的總體價值提升。

  長期持有解決基本的資源之道,有兩個問題,第一個企業(yè)思考的問題,如何進行長期持有?第二個是政府和企業(yè)需要考慮的問題,如何解決資本問題。商業(yè)地產的平臺需要大量的資本,在國外,有股票直接融資,有發(fā)債、有房地產信托有銀行貸款多渠道的解決。并且主要是直接股票的市場,資金是主要的來源。特別是在國外有很多的商業(yè)地產,他們是通過資本的市場,是主要的平臺,同時把這個項目經營好以后,有收益率打包推出長期的運營。目前我國大部分的商業(yè)地產公司,或者是這個平臺都是以銀行貸款為主的,目前由于受宏觀調控的影響,商業(yè)地產受房地產開發(fā)的原因所以貸款股票市場基本上都關門了。就是行業(yè)面臨了非常大的壓力,特別是在目前整體的整個行業(yè),宏觀調控的前提下。

  前幾年也曾經討論過,商業(yè)地產與房地產開發(fā)切割開,那目前如果商業(yè)地產長期持有,我認為以商業(yè)地產商場組建辦公,為消費內需的平臺。我建議,把獨立的長期持有的商業(yè)地產,與房地產開發(fā)的政策區(qū)別開,把它作為消費內需的基本的要素的平臺,把它作為一個長期內需的支撐的要素。打開商業(yè)地產,資本融資的渠道,能夠為我們商業(yè)零售提供非常廣闊的運行平臺。

  第一,APO對商業(yè)地產的企業(yè),能夠APO開發(fā)。

  第二,對民間基金的投資有推出的渠道,能夠實現(xiàn)房地產信托,基金上市。

  第三,銀行貸款和發(fā)債能夠放開,不以開發(fā)性房地產這個同等對待。以上是我的個人得幾點觀點,因此成就卓越的商業(yè)需要長期的合作力,也需要政府給大家的支持。

  金鷹在商業(yè)地產方面有將近20年探索的經驗,已經成長為商業(yè)地產領域的佼佼者,目前我們的商業(yè)地產運營面積已經達百萬平方米,集團年營業(yè)額數(shù)百億。未來5年,力爭實現(xiàn)商業(yè)地產面積經營面積翻兩番的經營目標,經營有房地產、百貨連鎖和投資三大版塊。

  1999年金鷹的腳步跨出南京,開始了全國的連鎖之路,以南京上海為中心,面向全國多脈路擴張,在南京上海云南陜西14個省成為行業(yè)的佼佼者。

  今天金鷹擁有上百萬忠實VIP客戶,增長率保持30%以上,被許多投資機構評價為最有成長價值的企業(yè)。

  當前百貨業(yè)經營有兩種模式,一種是雙重碼模式,一種是單重碼模式。

  因為重心在百貨經營上,所以相關的租賃費用裝潢成本不可控。在兩種經營模式膨脹的今天,金鷹選擇了雙重碼模式,先從地產開始。地產也是金鷹的雙重籌碼,這些地產在經濟飛速成長的前提下,價值倍增,雙重碼模式有中間商,營運成本可省3%。也是快速成長的原因之一。

  目前金鷹所投資開發(fā)的新店在二線城市兩年可損利平衡,雙重碼優(yōu)勢,金鷹商貿在香港上市,如今以高額穩(wěn)定增長回報,因為最看好的還是百貨的資產的價值。金鷹的兩大實業(yè)集團,有房產百貨酒店物業(yè)資產管理等若干形態(tài),從地產開發(fā)工程建設裝修設計等,金鷹是一個全產業(yè)鏈。通過一條龍的服務管理,從一毛錢到一億元的成本,從而有精細化的成本管控。

  伴隨著全國連鎖的發(fā)展,金鷹通過商業(yè)地產,有效實現(xiàn)了跨業(yè)間的良性互動,另一方面金鷹商貿也以自身良好的盈利模式為項目開發(fā)提供強有力的資金支持。因為在中國二三線城市,深耕的發(fā)展方略,金鷹一直在關注新興城市的發(fā)展,并且身體力行,積極參與這些城市的商業(yè)中心建設,在南通、徐州、泰州、鹽城、淮安等地,金鷹都是佼佼者。

  2011年底,徐州彭城廣場店超過20億元,眾多國際一線品牌在金鷹取得了驕人業(yè)績。新街口店蘭蔻銷售全國第一。2012年金鷹的發(fā)展是智能模式,ERP系統(tǒng)分析每一分鐘,這是金鷹對客服為導向下結合ABM對未來消費型企業(yè)發(fā)展的洞察,為企業(yè)提出智慧內合。為一體服務提供最優(yōu)保障,將全生活一站化智能化發(fā)展到極致,智慧金鷹帶來智慧消費潮流。這個項目借鑒了全球一流的服務經驗,打造包括BASCRMPM電子商務等核心要素的系統(tǒng),精準營銷及電子商務等方面的專業(yè)能力,今年上線的智能商業(yè)系統(tǒng),借助全球一流的企業(yè)經驗,結合金鷹10幾年來在百貨及房產的領域積累的豐富經驗,充分以顧客為中心,運作管理及精準營銷等方面,為國際一流水平接軌,智能商業(yè)管理系統(tǒng)有效實現(xiàn)了智能的表現(xiàn)。從而體現(xiàn)了更精確的服務設計,使大型化全生活多業(yè)態(tài)的超級購物中心管理,并且以更高的效率和更貼心的服務,為消費者帶來不同一般的體驗和樂趣。

  隨著金鷹三期的對接,金鷹新街口店的業(yè)績將有望超過百億。作為2014年青奧會的主會場,河西將建設成為城市中心,和現(xiàn)代化新南京標識區(qū),河西金鷹天地,初定2014年開業(yè),將以90萬平米,但體建筑面積48萬平方米的商業(yè)面積,打破兩個基尼斯記錄。有望成為新的世界之最,目前正在建設階段的河西金鷹由地下全樓山洞塔樓組成,在200米的高空有一個兩萬平方米的空中樓臺,集合世界之最的商業(yè),世界最頂級的酒店,毫無疑問將是世界級的商業(yè)地標,將與金鷹三期一起,成為領跑行業(yè)。
  (聯(lián)商網編輯部 發(fā)自南京)

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