在萬達的商業(yè)地產(chǎn)版圖中，五角場萬達傲視群雄。可緊鄰地鐵一號線共康站的“小師弟”寶山萬達廣場卻是另一番景象。

　　2012年6月29日，上海寶山萬達廣場在萬眾矚目下盛大開業(yè)。然而，記者探訪發(fā)現(xiàn)，開業(yè)一年的寶山萬達商場部分工作日客流稀少，毗鄰的萬達金街甚至有近半商鋪空置待租。由于人氣不足，這座曾被寄予厚望的約13萬平方米購物中心正陷入門庭冷落的尷尬。

　　個案調(diào)查

　　寶山萬達金街商鋪近半空置工作日客流稀少生意淡

　　商鋪變成倉庫餐飲店主營業(yè)省電不開燈

　　在寶山萬達廣場的構(gòu)架中，一條“萬達金街”是毗鄰室內(nèi)商場的重要商業(yè)設(shè)施，貫穿了整座購物中心。它是2012年底萬達商場投入運營后，經(jīng)營方再集中出售分租的室外步行商業(yè)街區(qū)。然而，足足有三層的金街卻未綻放金子般的光芒，目前商鋪空置率高達近半左右。

　　6月4日中午11時左右，金街一樓142號鋪位的門被打開一半，5、6名工人正在從鋪子里往外搬四方形鋼管。當被問及是否要裝修開鋪時，工人笑笑告訴記者，“鋪子空著太久租不出去。現(xiàn)在租來作為倉庫，195個平方米呢，可大了。”

　　一眼望去，整條金街上空曠冷落。“租金1個平方米1天16元，一個15到20平米的鋪位一個月要1萬多元了。別說工作日，就連雙休日人也不多。”湯小姐告訴記者，她的舅舅租了靠近萬達入口處的金街105-1商鋪位。

　　因為工作日白天幾乎沒有一個客人，不少餐飲企業(yè)都在非用餐時段選擇了不開燈營業(yè)，部分鋪位已急著轉(zhuǎn)讓。據(jù)記者統(tǒng)計，金街一樓共建有58個大鋪位，其中28個鋪位空置、呈未出租狀，另有2個鋪位出租后已關(guān)張并要求轉(zhuǎn)讓。由于空置率高，顧客難現(xiàn)，卻徘徊著不少租賃中介，推銷鋪位。

　　越往樓上走，購物街越顯冷清。“開店剛剛1個多月，整個PoiPoilu童裝專柜銷售額不到3萬元。”金街寶大祥童裝店占地近千平米，因為鮮有人問津，所有的童裝幾乎都在打折。店員抱怨：“和市區(qū)的商場當然不好比。旁邊的童裝柜面一個月的營收才幾千元。”據(jù)記者統(tǒng)計，金街二樓67個鋪位中，有36個未租出并呈空置狀，而已出租的商鋪工作日人流量不足一成。三樓共有74個鋪位，其中30個始終空置，已開張的商鋪中不少已經(jīng)關(guān)張停業(yè)。

　　營業(yè)員多過消費者“白菜價”難覓試鞋客

　　記者注意到，整個寶山萬達廣場30萬平方米的商業(yè)綜合體中，如果說金街是“輔料”，那么室內(nèi)總計四層樓的萬達商場可謂絕對“主角”。然而，“主角”同樣難掙人氣，盡管四層樓面由萬達統(tǒng)一招商、相應品牌已入場開張，但工作日整幢商場客流量不過百余人，呈現(xiàn)的是另一番“空鋪”的光景。“營業(yè)員都比顧客多了。”某柜臺店員調(diào)侃道。

　　“折上再88折。”這樣看似“白菜價”的鞋子在寶山萬達商場內(nèi)隨處可見。記者注意到，同一雙女鞋，在五角場萬達內(nèi)可以賣到一兩千元，在寶山萬達商場內(nèi)只能標價三四百元。然而低價似乎未能帶來銷量，TaTa專柜的營業(yè)員告訴記者，一個月至多賣出幾百雙鞋。

　　千百度女鞋柜面雖貼滿了“滿99減50”、“新款58折”的促銷字樣，但難遇一位試鞋客。“生意比市區(qū)差得太多啦。”一位店員告訴記者，公司給寶山萬達內(nèi)專柜的銷售指標約為15萬元到20萬元，這在市區(qū)的商場輕易就能完成，但在這里，半數(shù)的時間卻完不成。

　　三樓的服裝、四樓的餐飲也同樣面臨空蕩蕩的景象。以服裝柜面來看，除了Zara、H&M有少量人流外，許多品牌都幾乎無人光顧。不少店員透露，除了雙休日及節(jié)假日店里人氣稍足，平時商場都沒什么人。“除了開業(yè)初小小地熱鬧了一把，之后再無起色。”

　　原因

　　“造城者”神話受阻上海近郊

　　萬達回應：開業(yè)一年還需“養(yǎng)一養(yǎng)”

　　“萬達到哪里，哪里就是城市的中心。”從2001年伊始，萬達一直以這樣成功的“造城者”身份涉足商業(yè)地產(chǎn)界。不過，萬達方面在接受記者采訪時也承認，除了五角場店，萬達其余在滬郊區(qū)的項目仍處于凈投資階段。寶山這樣投資十幾億元的項目中還存在著入駐商戶“不上不下”的尷尬。

　　金街項目“拖后腿”

　　2006年底，被譽為“第三代萬達廣場”的寧波鄞州萬達廣場、上海五角場萬達廣場、北京CBD萬達廣場在同一周內(nèi)開業(yè)，巨大的人流使分布于三大城市中的萬達生意火爆。業(yè)界稱此為萬達震驚商業(yè)地產(chǎn)界的“三大戰(zhàn)役”，它們的成功也讓萬達模式“初定天下”。

　　不過，像寶山萬達這樣曾被寄予厚望的大項目，為何沒有成功復制五角場的輝煌?

　　“目前的情況在集團預期之內(nèi)。”萬達方面有關(guān)人士表示，寶山萬達中的萬達百貨營業(yè)額位居全國20多家萬達百貨之首。不過它只占整個項目的10%。總體來看，萬達廣場內(nèi)部為集團持有，處于滿租狀況。外街200多家商鋪則出售給了小業(yè)主。后者狀況的確不如商場內(nèi)部。

　　“金街的產(chǎn)權(quán)全部都是小業(yè)主，我們可代為租賃。一樓實際的出租率已經(jīng)達到80%，你看到?jīng)]有開張的部分，可能是裝修前的手續(xù)并未辦妥，或是已經(jīng)出租出現(xiàn)轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象。”面對空置率高的尷尬，寶山萬達金街工作人員回應，“商業(yè)地產(chǎn)的盈利第一年多半保底或少量虧損，但剛剛運行半年，一樓的情況總體算不錯。”但她也承認，金街二、三樓空置鋪位確實都未出租。

　　上述萬達方面人士坦言，作為萬達模式的關(guān)鍵一環(huán)，萬達是國內(nèi)最早做商業(yè)散售的，2003年之前做長期包租、完全散售招租等，都曾發(fā)生過問題。“現(xiàn)在沉淀下來的萬達模式是國內(nèi)最可行的模式，即大部分持有，小部分銷售，靠前者保證整個商業(yè)廣場的品質(zhì)與購物體驗，進而帶動小業(yè)主持有的商鋪。但這個有一點，你必須要有耐心，不能說你現(xiàn)在買了，才一年就說賺不到錢。”

　　對郊區(qū)商業(yè)期望過高

　　近郊的“特殊情況”也制約著萬達在寶山、江橋、周浦地區(qū)的快速發(fā)展。

　　萬達方面有關(guān)人士表示，寶山以周邊五公里為輻射范圍，包括共康、通河、彭浦。不過，它還面臨大寧商業(yè)廣場及寶山老城廂商業(yè)的競爭。

　　記者了解到，寶山萬達選址的共康地區(qū)最初定位是低價、批發(fā)的共康服飾城。歷經(jīng)十多年發(fā)展，共康服飾城已經(jīng)變身綜合性批發(fā)市場，除了服裝外，生活用具、裝修裝飾也一應俱全，但其價格仍然維持低

　　廉的大眾路線。此外，緊鄰新建寶山萬達廣場的，還有開辟多年的家樂福大賣場。不少消費者表示，上海北部地區(qū)的寶山板塊，消費者的生活用需在原先的共康服飾城、家樂福賣場已經(jīng)能夠滿足。

　　上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶認為，上海四大萬達廣場開業(yè)后有喜有憂。

　　五角場萬達的成功從某種角度來說是天時地利人和。它地處上海東北部中心，周邊又沒有任何大型銷品茂，加之100萬人流的地域基礎(chǔ)。而周浦地區(qū)歷來有“小上海”之稱，兩區(qū)合并后原先南匯地區(qū)的人流也多擁向周浦萬達，周邊又有不少老外居民。而江橋、寶山兩大萬達的選址，相較于五角場、周浦已有劣勢。江橋地區(qū)本身具有同類的購物中心，一定程度上會實現(xiàn)分流。

　　商業(yè)地產(chǎn)專家、克爾瑞信息集團咨詢中心副總陳倍麟表示，“萬達是在交必要的學費。雖然萬達模式本身并沒有錯，但或許萬達對上海非中心城區(qū)商業(yè)的期待值過高了。”郊區(qū)的消費水平有限，存在先天缺陷。“購物中心講究的是品牌，經(jīng)營的是一種品質(zhì)消費。可周邊人口對消費的期望主要還停留在生活消費之上。即便萬達采取了中低檔策略，與消費群體之間仍存在落差。”

　　萬達：還要“養(yǎng)一養(yǎng)”

　　相比外界的期望，萬達對現(xiàn)有狀況仍有極大的耐心。“前途是光明的，道路是坎坷的。”萬達方面有關(guān)人士說。

　　萬達曾以18—20個月建成運營一個項目而在國內(nèi)有著“造城者”的美譽。“城”造完后，怎么經(jīng)營?他認為，萬達在近郊的三個項目都還處于“養(yǎng)”的狀態(tài)。“商業(yè)的價值是沒有天花板的。這需要時間，比如時間一長，外街商鋪慢慢滿了，周邊消費者的消費需求起來了，以及和大寧等的競爭中吸引更多的客戶，寶山項目會好起來。”另一方面，萬達的項目一般每兩年會對入駐品牌進行一次調(diào)整，調(diào)整幅度在20—30%左右。

　　行業(yè)

　　申城購物中心面積人均2平方米“超標”70%

　　客觀分析，開業(yè)僅近一年的寶山萬達廣場雖然遭遇冷清尷尬，卻仍處于商業(yè)地產(chǎn)項目三年培育期之內(nèi)，還有“熬出頭”的希望。不過，成熟的商業(yè)地產(chǎn)操盤手萬達在滬上近郊受阻，卻值得商界深思。

　　記者了解到，目前全市已開業(yè)的購物中心已將近百家，為全國之最。在商場越建越大的沖動下，國內(nèi)購物中心已出現(xiàn)供過于求的泡沫隱憂。對此，目前市商務(wù)委正對“十二五”期間5000平方米以上大型商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃布點進行調(diào)整修編。

　　去年銷售突破千億電商沖擊下增速放緩

　　去年以來，電商對百貨、賣場等傳統(tǒng)零售業(yè)造成了巨大的沖擊。可唯獨購物中心這種業(yè)態(tài)依舊保持著高速發(fā)展。

　　上海購物中心協(xié)會介紹，目前全市開業(yè)的購物中心數(shù)量已將近百家，為全國之最。今年，這個數(shù)字有望突破100家。從面積來看，購物中心大小各異。小的有5萬多平方米，大的則可達三四十萬平方米。

　　值得注意的是，購物中心在上海一直保持著高速發(fā)展的勢頭。根據(jù)協(xié)會統(tǒng)計，“十一五”期間，其平均增速達到了24%。去年，增速在電商影響下開始趨緩，但也保持在20%左右。“購物中心一定程度上能抵御電商的沖擊，原因在于它是最能體現(xiàn)體驗式消費的業(yè)態(tài)。所以在行業(yè)整體不佳情況下，購物中心表現(xiàn)依舊不俗。”該協(xié)會負責人說，去年，全市購物中心的營業(yè)額突破1000億元，占全市社會零售品消費總額的七分之一。

　　全國在建面積居全球一半滬存量消化至少4年

　　不過，多位專家在接受記者采訪時卻擔憂地表示，“購物中心熱”背后存在著泡沫化的隱憂。

　　市人大代表、淮海集團董事長吳荷生在今年上海兩會上就提交了一份相關(guān)的書面意見。她指出，隨著城市化建設(shè)的加快，以及住房限購政策出臺后的市場導向，近年來商業(yè)地產(chǎn)迎來爆發(fā)式增長，大型商業(yè)設(shè)施的供應量大幅上升，呈現(xiàn)布點密集、單體面積放大的趨勢。

　　截至2012年10月16日，上海商業(yè)地產(chǎn)的存量達到1201.91萬平方米，其中大部分存量位于外環(huán)外。而當年上海商業(yè)地產(chǎn)成交總量為248.24萬平方米。“這也就意味著，即使沒有新增供應量，目前的商業(yè)地產(chǎn)存量需要4年才能消化完。”她感嘆，如果放眼全國，截至2012年1月，中國在建的購物中心面積已占全球的一半。

　　陳倍麟給出了另一組數(shù)據(jù)：根據(jù)國際慣例，一個地區(qū)人均購物中心面積控制在平均1.2平方米為宜，但目前上海已接近2平方米。“上海是一個人口導入城市，有能力不斷消化這些購物中心。但若該業(yè)態(tài)爆發(fā)式擴張，就存在過熱風險。”

　　開發(fā)商關(guān)注短期獲利“綜合體”更宜獲批

　　陳倍麟表示，國內(nèi)購物中心存在泡沫隱憂，是由多方面原因引起的。“其中不乏開發(fā)商、投資客的逐利投機行為，也有政府部門在商業(yè)規(guī)劃中出現(xiàn)了漏洞。”

　　吳荷生表示，短期來看，我國很多城市存在商業(yè)地產(chǎn)大量集中開發(fā)，導致產(chǎn)能過剩，一線城市同區(qū)域內(nèi)同質(zhì)商業(yè)項目面臨惡性競爭。“這一現(xiàn)象帶來的問題是，開發(fā)商出現(xiàn)普遍的短期獲利傾向。”吳荷生說，2011年到2013年開盤的上海47個購物中心中，自持出租和租售結(jié)合的分別為6個和4個，其余37個均為在售或代售。

　　那么，是什么讓開發(fā)商出現(xiàn)短期獲利的沖動?陳倍麟分析，按理商務(wù)部門會對市、區(qū)、社區(qū)、城鎮(zhèn)等不同層級商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展進行規(guī)劃。但在實際操作中，規(guī)劃往往存在“兩張皮”的現(xiàn)象：商務(wù)部門負責商業(yè)規(guī)劃、網(wǎng)點布局，批地的規(guī)劃部門則另行一套進行規(guī)劃。兩者之間缺乏銜接統(tǒng)一，使得有些商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃只能流于紙面。“為什么現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)中的城市綜合體那么多?純住宅項目越來越難獲批了，但如果開發(fā)商在項目里加入商業(yè)、酒店、辦公，成為綜合體，規(guī)劃審批通過率就升高了。”

　　政府規(guī)劃無“控制力”

　　部分區(qū)域“中心扎堆”

　　吳荷生指出，據(jù)市商務(wù)委和市規(guī)土局2009年聯(lián)合發(fā)布的《上海市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃綱要(2009年—2020年)》，上海將形成12個市級商業(yè)中心和22個地區(qū)級商業(yè)中心，并對不同購物中心進行了規(guī)劃布局。但實際上，因為規(guī)劃的體制松散，本身缺乏控制力。購物中心扎堆而立。如規(guī)劃中的市級商業(yè)中心———五角場和中環(huán)、地區(qū)級商業(yè)中心———南方商城、新城商業(yè)中心———嘉定新城等近年已建或在建一批超大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，總量均已超過規(guī)劃導向，且與實際消費能力的增長不匹配，不可避免會帶來商業(yè)設(shè)施效率降低和空置率提高。　　陳倍麟進一步指出，規(guī)劃上的漏洞還導致一些地區(qū)購物中心資源分散在多個開發(fā)商手中，各自分裂，難以形成成片的集聚效應。“這就必然導致消費者和入駐商家的分散。對購物中心這種需要規(guī)模效應的業(yè)態(tài)來說，存在著經(jīng)濟風險。”

　　5000平方米商業(yè)設(shè)施一定區(qū)域內(nèi)應總量控制

　　記者了解到，修編上海“十二五”商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，已經(jīng)被列為今年市商務(wù)委的一項工作。根據(jù)目前的設(shè)想，上海將對5000平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施在一定范圍內(nèi)建造的數(shù)量做出界定。“比如，在一個區(qū)域內(nèi)最多可以開幾家大型商業(yè)設(shè)施。”知情人士透露。

　　陳倍麟認為，目前還需要加強政策杠桿干預，從源頭把控批地時對購物中心建設(shè)的比例。也有專家認為，可以通過采取提高交易成本、放慢土地出讓節(jié)奏等調(diào)控措施為商業(yè)地產(chǎn)的投資過熱降溫。

　　吳荷生則建議加快對閑置物業(yè)消化轉(zhuǎn)型的剛性指導，對業(yè)態(tài)布局明顯不合理的商場應該落實結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃，引導部分在建項目轉(zhuǎn)型。同時，全面建立大型商業(yè)設(shè)施供應量、吸納量、空置率的信息跟蹤機制，提高商業(yè)資源利用效益。此外，上海還應形成鼓勵業(yè)態(tài)創(chuàng)新和商業(yè)模式創(chuàng)新的長效機制。“比如，用更開放的眼光積極引進更多的國際品牌和新型業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn)變對先入為主的國際大牌在商業(yè)中心市場定位上的依賴，提高商業(yè)資源利用的豐富性。”
　　（上海勞動報 陸晴 陸燕）