由于與大房東的物業糾紛，永輝超市總部不得不決定暫且關閉其鄭州百盛店——永輝超市在中原的首家店。

　　“對方態度不是太友好，實在不行只能走司法途徑。”8月2日，在接受本報記者采訪時，永輝超市副總裁翁海輝表示，該店已經關閉，但雙方租賃合約并未解除，目前正在與大房東河南家飾佳物業方面進一步協商。

　　“進入河南市場兩年來，永輝超市的經營風格已經得到了當地市場的認可，讓我們感動的是當地一些老百姓已經自發地在幫我們尋找新的合適的物業。”翁海輝告訴記者，公司會盡力與開發商達成一致，同時也會堅決維護一家上市公司的利益。

　　事實上，近一兩年來依賴租賃模式發展的零售企業在經營上受制于開發商的現象越來越多地見諸報端。難道這也就是業界所言，與開發商的矛盾糾紛已經成為零售業經營的“第一殺手”？

　　施工堵死主入口

　　“作為該項目的主力店，永輝超市、百盛商場等為整個項目商圈的培育發揮了很大的作用，而如今對方卻直接開工進行二期酒店、寫字樓項目的開發。”翁海輝告訴記者，當初大房東方面并沒有說明要進行二期開發，如今該項目有了人氣，商圈成熟了，對方卻不考慮經營商家的利益。

　　2011年9月30日，位于鄭州的永輝超市百盛店開業，該店位于百盛購物中心的地下一層，經營面積9000多平方米。記者了解到，永輝超市該店的二房東為百盛購物中心，大房東是河南家飾佳物業，系上海城市商業集團旗下的控股子公司。

　　“一家上萬平方米的門店，我們的投入一般在2000余萬元。”翁海輝告訴記者，該店經過一年多的市場培育，經營狀況日趨良好，當初為了吸引人氣，培育整個商圈，永輝超市在這一過程中承擔了很大一筆促銷、營銷的費用。“開發商不能為我們的正常營業提供物業上的保障，我們必須要討得一個說法。”

　　在永輝超市上市之后，河南大區成為其全國市場拓展的一個重要區域。如今，在此區域的門店數已經達到10家，經營方面也逐漸達到了盈虧平衡。在如此發展形勢大好的情況下，首店的關閉對永輝超市來講，并不是一個好消息。

　　“主入口被施工的圍欄封死，在這樣的物業環境下，永輝也只能先選擇停業閉店。”知情人透露，當初這家門店的物業結構永輝超市并不是特別滿意，在2011年永輝超市正式入場后，還提議對其所使用的物業項目做修整，但被大房東拒絕了。“此次矛盾激化，是大房東計劃在南側新建酒店、寫字樓各一棟，并與超市所在物業形成合體建筑。但永輝超市提出，施工影響其經營，需要對永輝給予補償，并協商該店未來續約問題。大房東并不認可，直接在今年4月份開工，施工圍欄將永輝超市的主入口封死。”

　　“大房東方面只談‘空頭支票’，總部不得不決定撤店。”翁海輝告訴記者，入口被封的3個多月時間里，超市客流驟降三成，導致該店陷入虧損，因此供貨商、小商戶情緒不安，拒絕為該店正常供貨。

　　“項目的招商、商圈的培育是決定一個項目最終成敗的關鍵，大房東此舉有過河拆橋之嫌。”對此，有分析人士認為，一期項目的成功運營給開發商的二期運作奠定了基礎，但對于像永輝超市這樣的商圈中的主力店來講，開發商應該拿出足夠的誠意來支持其正常經營，對于開發商來講，永輝超市的正常營業要遠遠比諸如租金帶來的收益要重要得多。

　　租金飛漲是根源？

　　實際上，今年3月22日，永輝超市沈陽東中街店也因物業方條件未達到，需要整改而暫停開業。據當地媒體稱，“與物業方沈陽天潤廣場的租金糾紛”或為永輝超市突然清倉、撤店的主因。

　　2012年，中國連鎖經營協會就曾發出預警，“與物業矛盾”已成中國連鎖零售企業的第一殺手。而今年7月，星巴克中國一號店（北京國貿店）也因租金上漲被迫撤店，震驚國內零售業。

　　“永輝超市百盛店的關閉，貌似與租金無關，但從開發商一方來講，上海城商或許希望迫使永輝超市退出。”對此，某外資超市河南公司高管透露，當年永輝超市該店的合同租金價格不超過每日1.4元/平方米。但如今，鄭州三環內的大型商用物業租金已飆升至1.6元/平方米。對面積過萬的大賣場而言，2毛錢的差價意味著全年租金收入少拿70萬元以上，房東當然樂此不疲。

　　在當前租金成本持續高漲的市場環境下，依靠租賃模式經營的零售企業將面臨越來越大的經營壓力。也有分析人士指出，無論是開發商還是經營商家來講，基本的契約精神、商業經營底線還是要恪守的。

　　“以租賃模式拓展的零售企業，即使有很強的市場影響力，在與開發商的合作中，也會無形之中在經營上受制于人。”對此，有業內人士認為，在租金成本不斷上漲的當前市場環境下，一些開發商追求“商業利益最大化”無可厚非，但一定要是在遵守“契約精神”和有長遠考慮的前提之下的。比如，對于一些具有品牌號召力的企業，開發商應該從整個項目的運作來權衡，而不應該“丟了西瓜，去撿芝麻”。

　　“絕大部分合作的物業開發商伙伴，與永輝的合作都是雙贏的。”對于百盛店的關閉，翁海輝告訴記者，這只是個案，無論發生何種糾紛，合作雙方都是平等的，沒有誰弱勢、誰強勢，而未來永輝的拓展方式還是以租賃物業的方式為主。
　�。ㄖ袊�商報·超市周刊  記者劉朝龍）