僅從成都的布局看，資產上千億的商業地產帝國萬達正在發生變化。

　　3月27日，萬達集團耗資4.13億拿下郫縣地段，正式宣告蜀都萬達廣場(暫定名)落戶于此。這是萬達第一次在成都主城區之外拿地。蜀都萬達總投資投資50億，建設體量達90萬方。傳3.5代萬達廣場將落址于此。

　　5月6日，位于原索菲特旁的“瑞華酒店”正式動工。“這是2014年整個集團最特別的項目。”萬達成都公司高層告訴記者，這是目前萬達集團旗下第二座七星級酒店，最遲明年底必須開業。

　　熟悉萬達的人不難注意到，時隔兩年，萬達在成都的新一輪擴張速度和規模前所未有：首次在成都雙盤開發、首次在成都三環外建設萬達廣場。事實上，這種變化在整個萬達集團全國布局中正全面上演：按照萬達集團董事長王健林的計劃，萬達廣場將在2014年開到120家，2015年140家，屆時，萬達將成為全球擁有不動產最多的企業。

　　“外界看到了萬達商業傳奇式的發展，但很少有人知道萬達千億帝國目前真正的面貌，而且，萬達商業地產發展模式仍然在優化和升級。”萬達相關負責人說。

　　這種觀點背后，源于兩種聲音。在萬達快速擴張的背后，萬達開發的金街產品受到不少質疑。除此外，以萬達廣場為代表的實體商業直面電商的崛起。改變似乎正成為這個千億商業地產帝國的必然之路。

　　地理·萬達

　　郫縣項目：成都萬達高層表示，萬達內部將蜀都萬達定義為萬達第3.5代產品，在按照萬達第3代城市綜合體的標準基礎上進行一定升級。該項目預計三年內清盤，總銷售額達60億。

　　瑞華中心：濱江路原索菲特酒店旁的瑞華中心項目今年啟動，萬達第二座七星級酒店萬達瑞華酒店落子于此。

　　錦華萬達：2007年開業的錦華萬達廣場，在所有萬達廣場中連續五年營業額都排在前列，2013年在85座萬達廣場中排名第二，僅次于上海五角場萬達廣場。

　　綿陽：2012年12月開業的涪城萬達廣場已經成為綿陽市新的商業中心和地標建筑。萬達在綿陽的另一個項目，綿陽CBD萬達廣場擁有三倍于涪城萬達廣場的超大體量，建成后將是綿陽首個旗艦級城市綜合體項目。

　　內江、廣元：內江萬達廣場以及廣元都將于2015年開業，兩個項目都是第三代商業地產城市綜合體的典范代表。

　　矛盾·萬達
　　商業龍頭之困：提速與壓力

　　“24個月一座萬達廣場。”在過去數年間，萬達的擴張速度和品牌影響力，成就了其中國商業地產的霸主地位。從2010年起，萬達集團布局全國的布局開始加快，當年有15家萬達廣場開業，時隔4年，這一數字被增加到24家。按王健林的要求，2015年要開業120座萬達廣場，持有物業面積2400萬平米，租金收入700億，成為全球排名第一的不動產公司。然而，在高速擴張的同時，各種問題也在顯現，萬達步行街街鋪產品“金街”更是成為萬達備受行業關注的旋渦中心。

　　從2012年開始，南京、襄陽、鎮江、武漢等地的萬達金街均被爆出人氣慘淡，商家經營困難的消息。“由于金街的商鋪對外出售，萬達并沒有將金街進行業態分布規劃和設計，在萬達自持的商場內，業態非常齊全完整，萬達幾乎沒有預留一部分業態空間給商場周邊的金街，導致其生存空間狹小。”力道廣告朱亞認為，金街的店鋪根本無法與商場內的品牌競爭，直接導致了金街后續經營困難。

　　同時，萬達要面對電商的沖擊。

　　2012年，天貓銷售額破191億。據統計，2012年共有59家傳統零售百強企業開展了網絡零售業務，經營超過70家網店，大多以百貨業態為主。在與馬云對賭一億元事件無果后，萬達集團董事長王健林向媒體坦承2012年開始萬達廣場年客流量嚴重下降，網上商城對實體商城沖擊很大，因此萬達要做“智能廣場”，把線上和線下結合。

　　有業內人士指出，萬達高度固化的商業模式，使其不能根據所進入城市的商業能級和消費形態進行靈活變化，短期內，風險不會顯現，但在中長期，萬達廣場固有的經營狀態面臨新的商業形式、城市升級以及電商等帶來的挑戰。“隨著網絡的興起，市場外部環境也發生了重大變化，如今已經進入消費者主權時代。”中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，從整體上看，商業地產在中國的興起還只有短短的十來年，行業的發展還并不成熟。所以，包括萬達在內的業界企業仍然都需要不斷探索與創新。

　　應變·萬達

　　舉措1 涉足電商 加大體驗式商業占比

　　2012年年底，王健林宣布萬達將進駐電商領域。去年，萬達在全國6個萬達廣場推出O2O電子商務系統。“成都的金牛萬達廣場以及郫縣蜀都萬達廣場都會引入O2O電商系統。”成都萬達高層透露。用王健林的話說：“萬達電子商務模式一旦成功，就是全球零售行業第一個O2O電子商務模式，所以萬達電商只許成功，不能失敗。”

　　涉足電商的同時，萬達開始對現有萬達廣場產品線進行調整，在第三代產品的基礎上衍生出第四代———萬達城。“萬達城是萬達首創的文化、旅游與商業的融合模式。”王健林給萬達城這樣的定義。以首試項目武漢中央文化區為例，項目包括購物中心、創意休閑街區、體驗型娛樂中心，涵蓋了大劇院和會展中心以及影視主題公園、星級酒店。

　　仔細梳理會發現，萬達第四代產品增加了許多體驗式商業項目。以成都郫縣蜀都萬達廣場為例，該項目在萬達內部被定義為3.5代產品。“增加了體驗式商業的占比，如滑雪場等體驗型娛樂項目，同時，不排除會將郫縣農業觀光產品植入項目中。”成都萬達高層向記者透露。除了新項目外，萬達開始增加體驗式項目在正在運營的萬達廣場中的占比。

　　舉措2 商管公司將入主郫縣金街招商

　　“金街的問題是沒有與萬達廣場統一招商，進行錯位經營。”萬達商業管理公司有關負責人直言。據記者了解，金街是萬達唯一對外出售的商鋪，對于金街頻繁暴露的問題，萬達顯然也很“頭痛”。

　　“不排除萬達商業管理公司會介入金街的前期招商。”據萬達內部人士透露，郫縣蜀都萬達項目在金街的產品設計和運營上與金牛萬達會有很大不同。“郫縣蜀都萬達的金街將采用上下分層，不會在采用挑高的設計，將一、二樓隔開，分層經營。”

　　“以金牛萬達廣場為例，商管公司一直希望介入，進行統一的招商，畢竟萬達有強大的號召力，但是業主不同意。”據該人士透露，在郫縣蜀都萬達項目中，商管公司會協助業主進行統一招商，但不會介入后期的運營管理。成都萬達高層表示，“商業管理公司協助金街招商的模式目前僅在郫縣項目進行嘗試，會不會推行到全國的萬達項目還不能確定。”

　　舉措3 調整收入結構 增加非地產業務投資

　　“萬達模式是基于土地運營，高比例銷售住宅和商鋪，持有商場，不斷復制，循環高周轉。”中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，萬達的開發模式太容易被模仿，另外萬達在土地議價上已經不如以前具備優勢。萬達2012年年報顯示，萬達持有物業1290萬平方米，但其貢獻的收入有限。報告顯示，2012年，持有商業物業收入僅占萬達集團總營業收入的16.23%。意味著住宅和商鋪類銷售仍占據萬達總收入的大頭。

　　“萬達近兩年大手筆投入非地產業務，無疑是在通過發展多元化的業務走上轉型之路。”某業內人士認為。記者注意到，從2012年5月開始，萬達在英國倫敦核心地段建設超五星級萬達酒店。此前，萬達以約人民幣30億元的價格收購了英國最大的豪華游艇制造商圣汐公司，并收購全球第二大院線AMC，投資俄羅斯旅游業，再加上在英國約近百億元人民幣的投資，萬達已在美、俄、英三國投資近72億美元(約441億元人民幣)。

　　此外，萬達還大力拓展文化旅游產業，2013年分別在武漢、無錫、哈爾濱、合肥投資開發萬達文化旅游項目。萬達董事長王健林曾表示，“增長部分更多來自非地產業務，這是可喜的現象。”王健林希望，到2020年，萬達商業地產的收入比重將降到50%以下，徹底實現轉型。

　　據了解，2012年萬達的發展重心轉向三、四線城市，意圖降低運作成本，據統計，萬達2014年開業的24個項目中，三、四線城市項目數量超過一半。但從2013年開始，萬達在沿海的幾個城市均曝出銷售遇阻、生意慘淡的消息。萬達內部人士坦言，萬達將不再考慮進駐地區縣級城市。 成都商報記者 宋皇

　　解密·萬達
　　軍事化管理造就恐怖執行力

　　在所有采訪對象的表述中，提及最多的，就是萬達超強的執行力。

　　每年9月，萬達會有個數千商家參加的商業年會，有超過2000個商家參加，萬達在這個時點公布次年所有項目的開業時間，這個時間早在開工時就定下來了，雷打不動。王健林放言，從事不動產16年以來，萬達所有項目無一延期。

　　“基于20多年開發建設經驗積累，萬達建設了一套規劃標準化體系，但萬達卻在這種規范中求創新；速度中求質量；同時又建立了一套資源分享平臺，這些細節是萬達與其他企業最大的區別。”壹峰傳播機構總經理馬云騰曾經舉例：“做金牛項目時，一場6000人的活動從創作到實施，僅有14天時間，這在其他企業是不可想象的。”

　　萬達是一個總部集權化企業，區域公司總經理、副總經理經常輪換，用王健林的話說：不服從就解雇。萬達體系內部有一套嚴格的獎懲機制，沒做好就扣錢，沒按規定時間做到，就走人。近似于軍事化管理的方式讓很多人都叫苦“吃不消”。

　　制度，文化，獎懲鍛煉出萬達強大的執行力，甚至有人表示，在中國的企業中說執行力，萬達肯定排第一。超強的執行力保證了萬達連續8年的30%以上的環比增長，而且過了千億規模之后還繼續保持這樣的增長速度。2013年，萬達資產達3800億，如果按照每年30%的增長速度，兩年之后，萬達無疑會成為資產上萬億的企業。

　　數字·萬達

　　51家酒店 85座萬達廣場

　　2013年萬達集團資產達到3800億元，收入1866.4億元，同比增長31%，不包括投資收益在內，預計經營凈利潤125億元。

　　萬達連續8年保持環比30%以上的增速，如果2014年、2015年繼續保持這種增速，那么萬達將創造世界商業史上的一個奇跡。

　　截至2013年10月，萬達已經在全國開業85家萬達廣場，75家萬達百貨。目前，萬達是全球最大的五星級酒店業主，在全球擁有51家五星級以及超五星級酒店。

　　萬達還是全球第二大不動產企業，全球最大的電影院線運營商，目前已開業影院達500家，占全球院線市場近10%的市場份額。

　　萬達廣場計劃在2014年開到120家，2015年140家。作為全國最大的“包租婆”，截至2013年，萬達的租金收入已達85.6億，100%租金收繳率，28%年租金平均增長率創全球不動產企業紀錄。

　　2013年，萬達研發信息軟件上線運行49個，共申報知識產權和專利2686項，獲得國內外知識產權和專利證書467個。

　　2013年，85座萬達廣場的總客流為12.2億人次，平均每個廣場日均客流5.2萬人次。
　　（成都商報 記者 宋皇）