聯(lián)商網(wǎng)消息：伴隨軌道交通帶動(dòng)城市發(fā)展提速，“地鐵+物業(yè)”成為眾人搶吃的香餑餑。然而，如何實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)效能最大化，內(nèi)地還亟需有人走出一條新的道路。

距離不是問(wèn)題，時(shí)間才是距離。地產(chǎn)行業(yè)最講求區(qū)位，人人都想選址在市中心、商務(wù)核心區(qū)，看重的便是那里到達(dá)最便捷、資源最匯集、升值潛力最大。現(xiàn)在，當(dāng)城市格局因地鐵軌道交通而改寫(xiě)的時(shí)候，因?yàn)榭s短了時(shí)間距離、拉近了城市空間，地鐵軌道交通正在成為代表著“區(qū)位”的新標(biāo)簽，可謂是房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值看漲的重要風(fēng)向標(biāo)之一。

如今，國(guó)內(nèi)主要城市的軌道交通都進(jìn)入了高速發(fā)展階段。商業(yè)物業(yè)融合軌道交通帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，將自身商業(yè)影響力“輻射性”擴(kuò)展，也讓人看到了高度集約城市化背景下的物業(yè)發(fā)展方向。“地鐵+物業(yè)”不僅引得知名開(kāi)發(fā)商紛紛布局，也讓各地的軌道交通集團(tuán)看到了能為耗資巨大的地鐵建設(shè)“造血”的可能性。

在這方面，香港地鐵無(wú)疑是國(guó)內(nèi)“地鐵+物業(yè)”模式一直拿來(lái)對(duì)標(biāo)的典型。作為世界上第一個(gè)實(shí)現(xiàn)盈利的地鐵，港鐵也是香港最大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一。從政府手中獲得“土地發(fā)展權(quán)”，再加上項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與商業(yè)管理獲得長(zhǎng)期物業(yè)發(fā)展受益，港鐵上蓋不僅造就了多個(gè)商業(yè)地標(biāo)，也實(shí)現(xiàn)了對(duì)地鐵公司的反哺。

然而在內(nèi)地，諸如土地政策等物業(yè)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)資源的區(qū)別，讓一味照搬港鐵模式無(wú)法走得通。但是地鐵公司懂地產(chǎn)，形成集地鐵運(yùn)營(yíng)、上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)、管理、運(yùn)營(yíng)的綜合性模式，卻是實(shí)現(xiàn)城市利用效率最大化的必然趨勢(shì)。在這條道路上，與香港一衣帶水的深圳，隨著 “地鐵網(wǎng)絡(luò)化時(shí)代”的到來(lái)，其城市地鐵開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)者——深圳市地鐵集團(tuán)似乎已經(jīng)踐行出一條內(nèi)地“地鐵+物業(yè)”的新模式。

四位一體產(chǎn)業(yè)鏈，多點(diǎn)落子改變城市格局

在軌道交通帶動(dòng)城市發(fā)展提速的起步階段，深圳地鐵便洞察到“地鐵+物業(yè)”在內(nèi)地的發(fā)展?jié)摿ΑＫ麄兩钪绻罔F公司要開(kāi)發(fā)物業(yè)項(xiàng)目，必須要有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的專(zhuān)業(yè)力量。從2007年起，專(zhuān)業(yè)的地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)版塊便成為深圳地鐵的重要組成部分之一，并逐漸形成了從土地儲(chǔ)備到商品房前期策劃、工程建設(shè)、后期營(yíng)銷(xiāo)及運(yùn)營(yíng)管理的完整業(yè)務(wù)鏈。

近年，城市發(fā)展能級(jí)的提升讓“地鐵+物業(yè)”不再是單一的地鐵與住宅或單體商業(yè)的結(jié)合，地鐵上蓋綜合體正成為深度城市化背景下物業(yè)發(fā)展的終極方向。為了能給經(jīng)營(yíng)性物業(yè)提供最可靠的運(yùn)營(yíng)保障，最大程度提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，深圳地鐵再次整合了具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，成立了深圳市地鐵商業(yè)管理有限公司，開(kāi)發(fā)并管理購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓及酒店等類(lèi)型物業(yè)。

至此，深圳地鐵成為集軌道交通建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)開(kāi)發(fā)、投融資“四位一體”的綜合經(jīng)營(yíng)實(shí)體，無(wú)論是軌道建設(shè)，還是地鐵沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)，都可以做好前期整體規(guī)劃、有序開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。而缺少整合與統(tǒng)一，正是此前其他地鐵物業(yè)難以成功的癥結(jié)所在。

從交通樞紐站，例如地鐵匯通大廈、前海樞紐項(xiàng)目、深圳北站項(xiàng)目、紅樹(shù)灣項(xiàng)目，到各主要地鐵線路上的重要節(jié)點(diǎn)，例如1號(hào)線鯉魚(yú)門(mén)站的前海時(shí)代、3號(hào)線六約站的地鐵錦薈廣場(chǎng)、5號(hào)線塘朗站的塘朗城、11號(hào)線碧頭站的松崗項(xiàng)目……作為國(guó)內(nèi)首個(gè)獲得國(guó)家批準(zhǔn)采用“地鐵+物業(yè)”創(chuàng)新發(fā)展模式的企業(yè)，深圳地鐵在實(shí)現(xiàn)地鐵可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，正在用一座座地標(biāo)建筑為城市注入新的活力。

一站式生活空間，百萬(wàn)平米地鐵商業(yè)改寫(xiě)區(qū)域價(jià)值

如果說(shuō)國(guó)內(nèi)早前第一代地鐵物業(yè)只是簡(jiǎn)單地依托靠近地鐵的交通優(yōu)勢(shì)，第二代地鐵物業(yè)實(shí)現(xiàn)了物業(yè)與地鐵優(yōu)勢(shì)在空間上的貫穿連通，那么如今發(fā)展到第三代，才是真正將城市規(guī)劃與地鐵建設(shè)相結(jié)合，以地鐵站為原點(diǎn)，打造出“一站式”生活空間。

深圳地鐵商業(yè)管理公司所發(fā)力的商業(yè)地產(chǎn)版塊正是這樣的地鐵物業(yè)新模式。通過(guò)多種便捷的路徑，形成地鐵、商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅相互通達(dá)的人流動(dòng)線，從而將蓋上和蓋下不同功能、用途的物業(yè)貫穿起來(lái)，真正使得生活其中的人們可以輕松享受居住、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、辦公等生活工作便利。

交通、人力、資源……除了串聯(lián)起人的生活，更為重要的是，“地鐵+商業(yè)綜合體”發(fā)展模式匯集起各種優(yōu)勢(shì)所形成的合力，通過(guò)作用于產(chǎn)業(yè)而讓周邊區(qū)域能夠充分分享到地鐵和商業(yè)帶來(lái)的區(qū)域價(jià)值提升。在特區(qū)的發(fā)展最前沿——前海，深圳市地鐵集團(tuán)聯(lián)手前海金控打造的前海深港基金小鎮(zhèn)，不僅在功能布局上高度集中了商務(wù)、公寓、酒店、住宅、商業(yè)等多元業(yè)態(tài)，更為區(qū)域的發(fā)展帶來(lái)了政策保障、平臺(tái)資源和完善的配套服務(wù)。其所構(gòu)成的“小空間大戰(zhàn)略”的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，在為整個(gè)區(qū)域鑄就了一個(gè)基金產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的同時(shí)，也成為代表深圳的一張金融新名片。

未來(lái)5年，深圳地鐵商業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)及管理的購(gòu)物中心面積將逾50萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓面積逾35萬(wàn)平方米，酒店面積逾25萬(wàn)平方米，整體商業(yè)物業(yè)面積將超過(guò)110萬(wàn)平方米，而這一數(shù)字還將在10年后改寫(xiě)為超過(guò)155萬(wàn)平方米。隨著開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目的逐漸增加，這些代表著新商圈、軌道樞紐門(mén)戶(hù)的高端商務(wù)綜合體、新型生活綜合體，將遍布城市核心及主要區(qū)域，激活著每一個(gè)所到之處。

以人為項(xiàng)目初心，創(chuàng)新商業(yè)模式創(chuàng)造新的生活方式

如果說(shuō)地鐵改變了一座城市的格局，那么地鐵商業(yè)物業(yè)所切實(shí)改變的便是城市里人們長(zhǎng)久以來(lái)的消費(fèi)和生活習(xí)慣。也正是如此，當(dāng)我們探討地鐵物業(yè)到底應(yīng)該怎么發(fā)展的時(shí)候，其歸根結(jié)底，都應(yīng)該是形成以“人”為最根本出發(fā)點(diǎn)的綜合開(kāi)發(fā)模式。

這也是深圳地鐵并不一味求快，甘于沉下心來(lái)仔細(xì)打磨商業(yè)模式與項(xiàng)目?jī)?nèi)涵的初心。在深圳地鐵商業(yè)管理公司正式推出的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——地鐵錦薈廣場(chǎng)上，我們也可以看到這樣的用心：利用地勢(shì)高差打造的多首層外部空間銜接系統(tǒng)，與城市相融又獨(dú)具魅力;深諳消費(fèi)趨勢(shì)又極富差異化的運(yùn)動(dòng)休閑商業(yè)主題，用創(chuàng)新的“體育公園+購(gòu)物中心”新商業(yè)模式為區(qū)域生活帶來(lái)了新的可能性;專(zhuān)業(yè)而精細(xì)的后期運(yùn)營(yíng)管理，為充分發(fā)揮地鐵優(yōu)勢(shì)、真正實(shí)現(xiàn)“地鐵物業(yè)”高效能提供了保障。

12月23日，深圳市地鐵商業(yè)管理有限公司成立盛典暨地鐵錦薈廣場(chǎng)招商大會(huì)將在深圳中心公園隆重舉行，屆時(shí)將正式推出11大地鐵商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)啟自身在深圳地區(qū)形成品牌化、規(guī)模化、系列化的戰(zhàn)略布局。

與一些軌道集團(tuán)意圖用開(kāi)發(fā)物業(yè)主要來(lái)填補(bǔ)軌道資金缺口不同，深圳地鐵希望利用軌道資源以及專(zhuān)業(yè)能力，洞見(jiàn)生活的變遷、城市的發(fā)展，進(jìn)而為城市構(gòu)建一種全新的生活方式與消費(fèi)路徑，推動(dòng)著城市向前邁進(jìn)。因?yàn)樯钲诘罔F一直以來(lái)想要做的，不僅僅是建地鐵，更是建城市。