聯(lián)商網(wǎng)消息：如今，百貨和大賣(mài)場(chǎng)日漸式微，購(gòu)物中心趨于飽和，社區(qū)商業(yè)逐漸成為城市商業(yè)的基礎(chǔ)。隨著，盒馬鮮生、超級(jí)物種等一批新零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，最后三公里的社區(qū)商圈成為線下零售爭(zhēng)奪的最后一塊蛋糕。

社區(qū)商業(yè)成為最具基層創(chuàng)新活力、最能引領(lǐng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代零售變革的商業(yè)地產(chǎn)新戰(zhàn)場(chǎng)。目前，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)有哪些最新的裂變趨勢(shì)？如何引領(lǐng)新一輪的新零售商業(yè)變革？社區(qū)商業(yè)與新零售如何共融共生？

6月8日下午，由聯(lián)商網(wǎng)、搜鋪網(wǎng)、北皆商管共同舉辦的“2018首屆中國(guó)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新論壇暨新零售與社區(qū)商業(yè)共融沙龍”在上海華東師范大學(xué)大禮堂隆重舉行。本次會(huì)議邀請(qǐng)了中國(guó)社區(qū)商業(yè)工作委員會(huì)、上海市商委、社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域的著名專家學(xué)者、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商高管、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商高層及行業(yè)服務(wù)商、從業(yè)者、科研院校等齊聚一堂，共同探討中國(guó)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展與融合變革之道。

以下為全聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)前副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌教授演講內(nèi)容（有刪減）：

各位朋友下午好，很高興接受主辦方邀請(qǐng)參加這次社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新論壇和聯(lián)盟成立發(fā)布會(huì)。

講到房地產(chǎn)剛才媒體采訪我，改革開(kāi)放40年房改20年，問(wèn)我有什么體會(huì)。我的回答是，中國(guó)改革開(kāi)放40年，如果沒(méi)有住房制度改革，不會(huì)有如此大的成就。1998年出臺(tái)房改方案，我很幸運(yùn)參加了這次方案的起草，并作為主要起草人之一。如果沒(méi)有房地產(chǎn)發(fā)展，今天的住房條件或者人均住房面積不會(huì)有那么大提升，我記得1978年，全國(guó)人均住房面積，居住面積3.6平米，建筑面積7平米左右。而現(xiàn)在人均居住37平米。房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)城市面貌的改善起了極其重要的作用。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展如果離開(kāi)房地產(chǎn)的重要支柱產(chǎn)業(yè)不可能高速發(fā)展，這是毫無(wú)意義的。當(dāng)然房地產(chǎn)有很多人有意見(jiàn)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，很多家庭沒(méi)有辦法購(gòu)房，所以中央提出來(lái)要全體人民住有所居，人人有房住。房?jī)r(jià)高進(jìn)行調(diào)控，至于效果如何，每個(gè)人有自己的判斷。

我們一般將房地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)。我最近提出，一部分叫住宅地產(chǎn)，一部分叫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)地產(chǎn)。這是兩個(gè)地產(chǎn)，一個(gè)是房事，住房，一個(gè)是樓市，樓宇經(jīng)濟(jì)。兩者是不同的市場(chǎng)，房事是不斷調(diào)控價(jià)格問(wèn)題。而樓市我認(rèn)為國(guó)家從來(lái)沒(méi)調(diào)控過(guò)。所以一個(gè)是完全市場(chǎng)化的，一個(gè)是市場(chǎng)加保障的。我們今天來(lái)研究房地產(chǎn)的發(fā)展有必要把它分為房事和樓市。但是無(wú)論兩個(gè)市場(chǎng)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是極其重要的。它在GDP少則占5-6%，多則20-30%。如果加上房地產(chǎn)周邊行業(yè)，帶動(dòng)系數(shù)，是20-30%。其中包括商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是第三產(chǎn)業(yè)等等，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。講到這里，我想各位知道國(guó)家仍然是三去一補(bǔ)一降。去庫(kù)存是去什么庫(kù)存？主要是去住宅的庫(kù)存。庫(kù)存如果都是多的話，北上廣不會(huì)連續(xù)漲價(jià)，去的庫(kù)存主要是中小城市。大城市不進(jìn)不去，而要補(bǔ)庫(kù)存。供大于求，說(shuō)明房?jī)r(jià)上不去，只有供不應(yīng)求房?jī)r(jià)才會(huì)漲，除非政府壓住了。我們?nèi)?kù)存情況如何呢？最高7億多平米，現(xiàn)在4月份還剩5.6億平米，減少了1億2000萬(wàn)。但是這個(gè)庫(kù)存主要是去住宅庫(kù)存。商業(yè)地產(chǎn)怎么樣？商業(yè)庫(kù)存沒(méi)去。在庫(kù)存中，商業(yè)地產(chǎn)比重越來(lái)越高。商業(yè)地產(chǎn)每年銷(xiāo)售面積占整個(gè)不到10%，但是庫(kù)存站到所有房地產(chǎn)庫(kù)存的一半。這就是我們商業(yè)地產(chǎn)從房地站角度來(lái)看問(wèn)題，現(xiàn)在去庫(kù)存，中央主要去商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存。這是我的判斷。

我今天想講的主體就是社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)讓生活更美好。現(xiàn)在主要矛盾是人民日益增長(zhǎng)的美好生活的需要和不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾。剛剛提到，房地產(chǎn)發(fā)展不平衡不充分。不平衡顯示出來(lái)了，庫(kù)存主要是商業(yè)地產(chǎn)，要消化庫(kù)存。但是現(xiàn)在美好生活需求發(fā)展到今天，已經(jīng)變了。根據(jù)我的回顧，我是70后，我年輕大學(xué)畢業(yè)時(shí)，分配到外地去，我對(duì)美好生活的追求是吃到大米飯紅燒肉，生活就美極了。對(duì)美好生活的追求，在不同階段是不一樣的。第一階段是追求“溫飽”。到了改革開(kāi)放以后，逐步解決了溫飽問(wèn)題。溫家寶當(dāng)總理時(shí)候已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“溫+飽”。到了80年代以后，城里人基本解決溫飽，那時(shí)候追求家用電器，以前只有收音機(jī)、縫紉機(jī)、自行車(chē)，那時(shí)候追求電冰箱、彩電。這個(gè)階段叫“白加黑”。本世紀(jì)初，又變了，吃穿用都上檔次了，我們的需求是我們的行業(yè)、住房和交通，也就是“房加車(chē)”。住房制度改革就是這時(shí)候開(kāi)始的。加入WTO引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)，包括汽車(chē)發(fā)展起來(lái)了。所以我們第三個(gè)階段就是“房加車(chē)”，是美好追求也是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，消費(fèi)熱點(diǎn)。到了現(xiàn)在房改20年，總書(shū)記5年前也提出來(lái)了奮斗目標(biāo)就是美好生活追求的向往。我概括為“精+品”。前面都是物質(zhì)需求，以后發(fā)展文化需求，娛樂(lè)需求、健康需求、醫(yī)療衛(wèi)生、體育等等。旅游需求“文健旅”，品是，品質(zhì)、品種、品牌。

現(xiàn)在老百姓最樸素的追求就是“精加品”。怎么做呢？精神層面的怎么發(fā)展，品質(zhì)層面怎么發(fā)展，所以我們19大提出高質(zhì)量發(fā)展。當(dāng)然，高質(zhì)量不僅僅是產(chǎn)品高質(zhì)量，整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系的高質(zhì)量發(fā)展，聯(lián)系到我們今天的商業(yè)地產(chǎn)，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)。怎么做？商業(yè)的概念是什么，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了，特別是幾位教授都是搞商業(yè)研究的，超出了過(guò)去物質(zhì)商品的范疇。物質(zhì)產(chǎn)品的范疇，有服務(wù)產(chǎn)品在里面，如何滿足老百姓的需求？是我們討論的方向。邢總講到了最后一公里的問(wèn)題，電商解決了一大部分，但是有些東西，快遞小哥最后一公里也解決不了。我的娛樂(lè)需求，互動(dòng)需求，這些東西他解決不了。在社區(qū)商業(yè)里如何來(lái)解決，我想說(shuō)個(gè)案例，最近我們?cè)谏塘浚⒁粋�(gè)聯(lián)盟，叫做幸福社區(qū)美好生活聯(lián)盟。1.東北有個(gè)城市四平，當(dāng)?shù)刈畲箝_(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)要比人家貴1000元，大家都來(lái)?yè)尫孔樱瑸槭裁醋龅煤茫碎_(kāi)發(fā)質(zhì)量，搞了一個(gè)幸福社區(qū)，0-100歲都能夠?yàn)樗⻊?wù)的，建立了40個(gè)衛(wèi)星群，社區(qū)群。有唱歌的，跳舞的，下棋，釣魚(yú)的，各式各樣的愛(ài)好，組織起來(lái)。業(yè)主群主來(lái)組織，每天有活動(dòng)，有1萬(wàn)平米社區(qū)活動(dòng)空間。大家其樂(lè)融融，都要排時(shí)間表。還搞了一個(gè)社區(qū)食堂，我去吃過(guò)，菜量很小，十幾塊二十幾塊就滿足了。0-100歲都管，住在那里趕到很幸福。我們現(xiàn)在社區(qū)缺少溫度，是人與人之間缺少溫度。我想，今天社區(qū)商業(yè)能不能夠把幸福社區(qū)聯(lián)系在一起，精神層面的東西。這是很好的結(jié)合點(diǎn)。

今天上午我聽(tīng)到“顏值”，這個(gè)顏值用在社區(qū)商業(yè)上，我們還要追求“產(chǎn)值”，有顏值才有產(chǎn)值。一個(gè)是物質(zhì)層面的顏值，一個(gè)是精神層面的顏值。社區(qū)商業(yè)如何搞好，一方面我覺(jué)得剛才講到的美好追求的需要更多的物業(yè)，是樓宇經(jīng)濟(jì)住宅經(jīng)濟(jì)。樓宇經(jīng)濟(jì)是投資的對(duì)象，是經(jīng)營(yíng)投資，是兩個(gè)概念，如何吧社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)好經(jīng)營(yíng)好，像北皆商管這樣的企業(yè)，從設(shè)計(jì)規(guī)劃招商運(yùn)營(yíng)一體的。我們就是要成立幸福社區(qū)，享受美好生活。當(dāng)然現(xiàn)在中國(guó)商業(yè)很大，購(gòu)物廣場(chǎng)越來(lái)越多，綜合體越來(lái)越多，如何把社區(qū)商業(yè)更加貼近老百姓，如何整合資源。

樓宇經(jīng)濟(jì)商業(yè)地產(chǎn)無(wú)非三個(gè)層面：1.資源的優(yōu)化配置；2.資產(chǎn)保值增值；3.資本的金融創(chuàng)新。我們?cè)诮ㄔ爝^(guò)程中，在未來(lái)運(yùn)營(yíng)中保值增值，資源更加優(yōu)化配置。一方面，我們有大量的控制，未來(lái)有更多的產(chǎn)生的商業(yè)物業(yè)會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。另一方面，美好生活需求，需要大量物業(yè)配置，特別是社區(qū)商業(yè)這塊是重中之重。

今天我想講個(gè)概念，一個(gè)商業(yè)成功不成功，首先，要講形態(tài)，空間感受；第二，講業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)布局合理不合理，符不符合社區(qū)商業(yè)需要；第三，講度態(tài)，內(nèi)外交通是不是方便；第四，講生態(tài)，打造綠色生態(tài)。此外，還要考慮到美好生活的需要，把養(yǎng)老的問(wèn)題和社區(qū)商業(yè)結(jié)合起來(lái)。當(dāng)然，現(xiàn)在很多商業(yè)項(xiàng)目在轉(zhuǎn)型，把管理服務(wù)功能放在商業(yè)里面，把兒童的服務(wù)放在商業(yè)里面。其實(shí)，比較難的是，把養(yǎng)老放在家門(mén)口，放在社區(qū)。中國(guó)傳統(tǒng)是孝道，當(dāng)孝子，但是我們現(xiàn)在孝子變味了。現(xiàn)在更多是動(dòng)詞的孝子，更多的關(guān)心老年人，用錢(qián)花在兒童身上，我建議你還要把錢(qián)花在老年人身上。這恐怕是應(yīng)該在社區(qū)中解決的。養(yǎng)老地產(chǎn)走過(guò)曲折的過(guò)程，這些業(yè)態(tài)和美好生活聯(lián)系在一起。當(dāng)然，將來(lái)我們要旅游，社區(qū)商業(yè)可以把旅游的組織和信息都可以放進(jìn)去。社區(qū)商業(yè)現(xiàn)在有影院，KTV等等娛樂(lè)，現(xiàn)在已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)零售了。

如今，擺在我們面前一句話：如何讓美好生活進(jìn)社區(qū)，通過(guò)社區(qū)商業(yè)的創(chuàng)新，美好生活從社區(qū)開(kāi)始。謝謝大家。

（來(lái)源：聯(lián)商網(wǎng) 上海報(bào)道）