聯商網消息：如今，百貨和大賣場日漸式微，購物中心趨于飽和，社區商業逐漸成為城市商業的基礎。隨著，盒馬鮮生、超級物種等一批新零售業態的出現，最后三公里的社區商圈成為線下零售爭奪的最后一塊蛋糕。

社區商業成為最具基層創新活力、最能引領移動互聯網時代零售變革的商業地產新戰場。目前，社區商業地產有哪些最新的裂變趨勢？如何引領新一輪的新零售商業變革？社區商業與新零售如何共融共生？

6月8日下午，由聯商網、搜鋪網、北皆商管共同舉辦的“2018首屆中國社區商業地產創新論壇暨新零售與社區商業共融沙龍”在上海華東師范大學大禮堂隆重舉行。本次會議邀請了中國社區商業工作委員會、上海市商委、社區商業領域的著名專家學者、商業地產開發商高管、社區商業運營商高層及行業服務商、從業者、科研院校等齊聚一堂，共同探討中國社區商業地產的創新發展與融合變革之道。

以下為浙江國大集團商管公司常務副總裁俞雷演講內容（有刪減）：

現在大家都在講：社區商業是商業的未來。大家覺得原來的大型百貨和購物中心越來越難做，而社區商業目前還有很多機會。也在說：社區商業是風口上的豬。

目前在做社區商業的有很多，比如：萬科·萬科里、綠地·繽紛城、綠地·468熙街、龍湖·星悅薈、金科·美鄰街、金科·美鄰匯、保利·若比鄰、中糧·悅街、印力·印象里、印力·印象匯、世茂·52+Mini Mall、招商蛇口·花園城、綠景·佐阾、星河商置·星河COCO Garden，等等。一大批的項目正在涌現，在這種情況下，我們是不是已經有大的風口來了？我們都是可以起飛的豬呢？應該說現在還不是什么豬都能飛起來的，起碼我們要先健健身，修煉好內功，準備點翅膀什么的道具，才能迎接真正風口的到來。

我認為：現在的社區商業是黎明前的曙光。

1、資本模型初級使得進入玩家的散、小。

目前在做的社區商業主要類型有：社區購物中心；另外一類就是商業街區。無論是哪種，基本都是需要大資金支持的，目前很多人在做輕資產，但從整個行業看，總需要有人持有重資產的。小型區域性購物中心，目前成功案例很多，一個是有路徑依賴。原來都做大型百貨和購物中心的，做這種項目駕輕就熟。從目前商業街才是社區商業的主要構成，占80％以上。為什么大部分都是商業街呢？地產開發完以后，土地這么貴買的，資金成本那么高，需要盡快回籠資金，商鋪趕快賣掉，怎么樣的最好賣？所以就搞商業街。持有經營的回報周期長，根本比不上賣房來的實惠，但這個模式決定進入的玩家都是小玩家，產權分散導致整個管理混亂。這是目前的現狀。

2、供應的短期快速擴張和人口導入的緩慢使得消費不足。

現在有很多人想投資社區商業地產，但還存在很多問題，比如未來科技城，目前在建和開業的購物中心項目有：海港城、親橙里、EFC、萬達，而周邊的社區商業還有N個，整個商業的供應量超過50萬平米。幾個購物中心基本都是只有1公里的距離。在這種大型商業體近距離的壓迫下，人口的入住又沒這么快，社區商業的空間被擠壓。

3、成本高企使得招商困難

同樣的未來科技城的買房子要搶，目前還有三個社區商業的樓盤在賣，基本都賣5萬均價，號稱能做重餐飲的黃金商鋪。按照這個售價，按照6％回報計算，每天租金8.2元，交稅以后需要做到日均10元的租金，才能達到合理的回報，做到這個價格還是需要很長時間的。所以說成本高企，10塊錢在新區，日均10塊，不算裝修，空置，這個招商是很難的。如果都是50平米的小商鋪還好做。

4、退出的資本通道障礙。目前是多階段征稅，買的時候要交稅，持有運營的時候要交稅，賣的時候還要交稅，這個投資就不劃算，很難退出。

5、但我們還是有“曙光”的。

在今年4月份的博鰲論壇上，易剛講到：從政策上我們也在考慮如何更有效的能夠使REITs資產證券化這個市場能夠發展起來。 2018年4月25日，中國證監會和住房城鄉建設部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金（REITs）。那么，這些消息的慢慢落實會給我們帶來大的風口。按照易剛的表述，中國REITs的障礙，是基礎資產不是很好，是持有經營的物業經營問題。做REITs的資產要有穩定的現金流，這個基礎資產的完善不可能短期內解決，我們需要提前準備布局。為真正的REITs到來做好準備。

新思維迎接風口的到來：

目前處于黎明前的曙光，風口即將到來的時候，我們需要怎么準備？我們需要更多的創新，做一些工作讓我們更好、更舒服的活著。新零售大家都在提，阿里提了新零售，京東提出無界零售，蘇寧提出了智慧零售。大家都在摸索。我們也在摸索，在目前的商業環境中，社區商業中更需要新思維，這新思維包括：新方向，新需求，新技術。

新方向：

1、資本導向。房子不好賣了，開發商的社區商業資產，需要從原來的開發貸到銷售作出改變，傳統的開發模式需要走向私募基金和資產管理機構，加上ABS、CMBS、類REITs，未來的REITs，這樣一個資管商業模式的階段。現在的商業地產發是從增量時代到存量時代，從開發轉向管理。

2、政策契合。特色小鎮和衛星鎮。目前大家都在做特色小鎮，政府也鼓勵。結合特色小鎮大家可以做社區商業，開發商很有動力，給了我們做商業的很多機會。像杭州的桃李春風，他做了兩萬方的社區商業，做得還不錯。有這么多的住房供應量，開發商就有動力花力氣和資本把商業做好。同時這么多的別墅和公寓導入的人口，有了消費人群，這樣的社區商業是能做的。同時這些商業的很多經營者是小鎮的居民，這是他們的一種生活方式。這樣的模式我認為有發展前景和可復制性的。

3、精細化管理。社區商業輻射的只有周邊1公里，輻射的人口沒那么多，消費很難拉的很高，所以要控制成本，加強促銷，這樣才是出路。我提一些操作細節，比如聯合促銷，整體商業的經營者，去和銀行談，代替銀行做商戶的地推，做銀行卡的促銷，比如之前我們做過的一檔銀聯活動，20塊錢減15塊。這種活動人氣很旺，但是前提條件是需要有經營者去做精細化管理，相當于幫助銀行做地推。做精細化管理，還有要去管餐飲的庫存和備料，社區商業一般項目太小，自己項目做促銷效果不大，那么要借別人的力。周邊的大型項目或者公共空間做活動，就需要我們這些經營者，提前幫商家把這些問題考慮到，提醒他們備多少貨。在這種精細化管理下，降低成本，提高收益可能是未來社區商業的出路。

4、創新土壤。從目前開發商拍賣土地，最后做成社區商業的成本特別高，我們也在做各種創新模式的嘗試，我們管理輸出做了一個產業園，總共16萬平米，大部分是辦公，其中3萬多方的配套社區商業，這樣成本低，社區商業就能做。現在社區商業成本太高，無法形成資本循環是個重要問題。杭州剛剛開始實施一個留用地的政策探索，村里出地，開發商出錢造，造完20年的經營權給開發商，20年以后產權給村里，這就考驗商業運營能力了，由于現在中國資本和資金的價格都太高，這種留用地模式資金占用就少很多，這樣社區商業就有機會能做了。還有一種創新型用地，各地政策不一樣，大家可以探索一下。

新需求：

1、美好生活：剛剛大家也提到了美好生活，現在消費者不僅僅是買東西，而是希望有更多的體驗，我們也在尋找更多業態，比如做美術館、做像景芳周大姐燒麥這種街邊店的升級等。

2、創新體驗：消費者希望有更多的吸引點。我們在杭州的商場4樓做了杭州第一家生鮮餐飲化的超市，超市的租金低。剛剛陳教授也提到，市中心租金太貴，沒法開超市，所以我們開在4樓，目前銷售很好。

3、控成本：小型化提高平效，現在由于租金的提高，很多品牌也在縮小面積提高平效，和我們商業的經營者不謀而合，我們已經和天辣、大蔬無界等品牌商已經有過這樣的嘗試。同時很多品牌也開出了新的微型模式店，比如避風塘開了避風塘小廚、西貝開了雜糧小鋪、辣府開了MR.冒等等。

4、對行業的規范，也給了社區商業很多新的機會。像教育培訓是社區商業的一個主要業態，杭州已經在規范教育培訓行業，按照消防規范，以后寫字樓都不可以開兒童類的教育培訓了，只能進社區商業了，也給了我們社區商業的經營者更多的租戶選擇。

5、對生活的多種需求：我們也會更多去尋找社區商業需求的業態。比如盜墓筆記（密室逃脫）、夜宵、酒吧、違章處理、衛生站等社區服務功能。

新技術：

在人力成本增長迅速的當下，用新技術降低人員數量，降低人力成本是未來的一個方向。比如收銀，目前我們全都是手機系統對賬，用系統技術降成本、解決人員密集型問題。商戶管理，也開發了一套系統。工程保修，工作人員發現工程問題，PDA拍照，上傳系統，工程人員像滴滴一樣去搶單維修。

我覺得目前社區商業是黎明前的曙光，我們需要為即將到來的風口，做好準備，做實基礎資產。

希望大家：創新思維，領先半步，快速迭代，效率優先。

謝謝大家。

（來源：聯商網 上海報道）