聯(lián)商網(wǎng)消息：5月28日，備受關(guān)注的杭州百井坊商業(yè)地塊終于出讓。地塊價值的稀缺性同時吸引了包括恒隆、九龍倉、華潤、新鴻基、銀泰、城投（阿里）等在內(nèi)的開發(fā)商激烈爭奪，出讓過程堪稱驚心動魄，經(jīng)過336輪競拍，最終恒隆地產(chǎn)以107億擊敗各路對手，將寶地收入囊中。

恒隆地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)港資發(fā)展商代表，旗下恒隆廣場被視為高端購物中心代名詞，它的到來注定將為杭州商業(yè)抹上不一樣的色彩。今后會不會改寫武林商圈格局？又會在杭州掀起怎樣的商業(yè)風(fēng)潮？值得每一位在杭商業(yè)地產(chǎn)人士的思考。

對此，《聯(lián)商網(wǎng)》特別策劃“杭州城市商業(yè)冷思考”系列報道，對話一批杭城優(yōu)質(zhì)商業(yè)掌舵人，請他們一一發(fā)表真知灼見。

本期《聯(lián)商網(wǎng)》采訪了龍湖商業(yè)華東二區(qū)總經(jīng)理郜琰豫，來看看他眼中的杭州商業(yè)風(fēng)云以及龍湖在杭州的精耕細(xì)作。

杭州快跑

近年來，杭州城市地位的攀升有目共睹，已晉升新一線城市隊(duì)列。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，人口的不斷導(dǎo)入，杭州這片商業(yè)沃土受到各方“覬覦”，越來越多的房企涌入，商業(yè)正在迎來百花齊放的時代。這些變化，龍湖商業(yè)華東二區(qū)總經(jīng)理郜琰豫看在眼里，杭州市場的開放、年輕也給他留下了深刻印象：“從原來以傳統(tǒng)百貨為主導(dǎo)，到后來的萬象城，再到嘉里中心、如今的恒隆，證明了杭州商業(yè)開放的姿態(tài)，也足見商業(yè)氛圍多姿多彩�！�

▲龍湖商業(yè)華東二區(qū)總經(jīng)理郜琰豫

年輕是郜琰豫從杭州市場讀出的第二種氣質(zhì)，作為電商之都，杭州無論在文化層次還是人口年齡、家庭結(jié)構(gòu)上，都突顯出年輕化，這里的消費(fèi)者不僅對新鮮事物接受度高，包容性也更強(qiáng)。于商業(yè)而言，這是積極信號。

盡管作為杭州唯一一個百億級商圈——武林商圈的地位短時間內(nèi)仍難以撼動，恒隆的入駐，也勢必會在差異化路線上提振商圈活力，但這掩蓋不了杭州商業(yè)正在加速去中心化的事實(shí)。越來越多的商業(yè)體正在杭州各個板塊拔地而起，為多商圈的形成起到了重要作用。龍湖天街堪稱這方面的踐行代表。

2009年龍湖首進(jìn)杭州，從2015年在下沙布局首個天街項(xiàng)目之后，龍湖商業(yè)在杭州的發(fā)展正式摁下快進(jìn)鍵。時至今日，已在杭州東南西北布局6座天街產(chǎn)品，其中金沙天街和濱江天街分別于2015年和2017年開業(yè)，2019年，西溪天街、紫荊天街以及濱江天街·萬芳項(xiàng)目也將開門納客。屆時，天街系產(chǎn)品四方聯(lián)動，龍湖商業(yè)品牌影響力將得到深度釋放，項(xiàng)目所在版塊的商業(yè)價值也將進(jìn)一步得到撬動。

網(wǎng)格化布局

6座天街的大手筆布局下，龍湖商業(yè)在杭州已經(jīng)形成了無與倫比的購物中心規(guī)模優(yōu)勢，而這正是龍湖商業(yè)網(wǎng)格化布局的體現(xiàn)。郜琰豫告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，TOD模式布局是龍湖商業(yè)拓展的一大鮮明特征。便捷的軌道交通節(jié)點(diǎn)是龍湖天街選址的先決條件，通過高效的交通接駁，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者與商業(yè)空間的完美連接，這點(diǎn)在已開業(yè)的金沙天街（1號線上蓋）和濱江天街（6號線）兩大項(xiàng)目上得到了充分體現(xiàn)。

他進(jìn)一步表示，龍湖集團(tuán)有四大主航道，除了商業(yè)運(yùn)營，還包括地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)服務(wù)，長租公寓。目前6個天街的商業(yè)網(wǎng)格化正在形成，但只有把四大航道全部打通才是真正的龍湖全業(yè)務(wù)、全品牌的網(wǎng)格化。反過來，這樣也足以支撐龍湖去開更多的商業(yè)項(xiàng)目。

追溯龍湖的發(fā)展歷史可以知道，這個渝派明星房企商業(yè)起步早，從第一個天街產(chǎn)品——重慶北城天街面世后穩(wěn)扎穩(wěn)打，鞏固成渝市場，此后走向北京，繼而一路南下，落子華東第一站杭州，再到如今深耕杭州，形成了強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢，奠定了行業(yè)地位。如今商業(yè)品質(zhì)與住宅聲譽(yù)齊飛，受到業(yè)內(nèi)的高度認(rèn)可。

2015年9月，杭州下沙龍湖金沙天街綻放，品牌同步開業(yè)率突破97％，引入了300多個知名品牌，極大彌補(bǔ)了區(qū)域商業(yè)短板，提升了周邊居民的消費(fèi)品質(zhì)。今年是金沙天街開業(yè)的第三個年頭，項(xiàng)目處于穩(wěn)步上升期，日均客流超過6.5萬，這一絕對值在杭州商場能進(jìn)前三名。時隔兩年后，龍湖商業(yè)再次獻(xiàn)上力作，濱江天街在萬眾矚目中如期開業(yè)，運(yùn)營不到一年，時尚標(biāo)桿形象已深入人心，潮逗文化引領(lǐng)了濱江商業(yè)的發(fā)展。

對此，郜琰豫無不自豪，在他看來，兩大項(xiàng)目如今取得的成績完全符合預(yù)期，某些方面甚至超出預(yù)期。他總結(jié)到，前期的選址，精準(zhǔn)的定位和客群研究，后期的良好運(yùn)營是關(guān)鍵所在。“我們開業(yè)后會對項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)盤，做到不斷升級，為每個項(xiàng)目打造專屬的故事和劇本。”

剛剛過去的“66天街歡搶節(jié)”是龍湖商業(yè)首個天街品牌日，6月8日-10日活動期間，金沙天街和濱江天街兩大項(xiàng)目總銷售額突破5300萬元，銷售同比增幅達(dá)138％，總客流量突破626000人次，客流同比增幅66％。這是龍湖商業(yè)綜合運(yùn)營能力最好的證明。

空間IP大戲

2018年伊始，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉明確提出了“空間即服務(wù)”的理念，在這一戰(zhàn)略創(chuàng)想下，龍湖商業(yè)致力于成為最優(yōu)秀的商業(yè)空間運(yùn)營商。何為空間？僅僅指商場的內(nèi)外部空間？當(dāng)然不是，龍湖商業(yè)要服務(wù)的是商場能夠輻射到的所有空間，包括有形和無形的。在天街，商業(yè)與城市文化、居民生活的相互關(guān)照最終演繹為空間布局、空間建構(gòu)、空間服務(wù)的層層遞進(jìn)。

▲濱江天街

位于濱江天街屋頂?shù)?515空中街區(qū)是濱江天街的四大IP空間之一，全國獨(dú)創(chuàng)的美式街區(qū)，為城市生活提供了更多的公共空間定制化服務(wù)，以夜宵酒吧為主的新業(yè)態(tài)餐飲，多次舉辦了具備全球影響力的品牌發(fā)布會和太空展覽，形成了充滿情感和記憶空間的“空中烏托邦”場景，也是濱江天街名副其實(shí)的第五立面。

《聯(lián)商網(wǎng)》了解到，濱江天街還與濱江圖書館合作，幫助圖書館實(shí)體點(diǎn)位在商場落位，書籍可以快速借還，實(shí)現(xiàn)公共設(shè)施在空間上的延伸；商場還與當(dāng)?shù)厮囆g(shù)家聯(lián)袂推出美術(shù)盒子，消費(fèi)者可以通過盒子上的二維碼了解作品，這個過程中，消費(fèi)者并不直接在商場內(nèi)產(chǎn)生消費(fèi)。濱江天街希望借助這些非盈利性的空間服務(wù)、空間延展功能，滿足消費(fèi)者的文化需求，從而增強(qiáng)客戶黏性。

▲金沙天街

過去的5月，金沙天街的三樓兒童區(qū)進(jìn)行了全部升級亮相，其中杭州首個移動母嬰室的落地成為最大的吸睛點(diǎn)。作為家庭型定位的購物中心，金沙天街完美融合了龍湖“空間即服務(wù)”的理念和目標(biāo)消費(fèi)群體的需求，在此基礎(chǔ)上孵化出“空間疊用”的概念。此次移動母嬰室的快速落地就是根據(jù)媽媽群體在公共場合中哺乳和寶寶護(hù)理的剛性需求，直接推動落成。這是公共空間疊用的一種創(chuàng)新，不僅體現(xiàn)了商場的人文關(guān)懷，與商場給消費(fèi)者提供溫暖的歸屬感的理念不謀而合，也緊緊的把人與空間鏈接在了一起。

2019暢想曲

如今，龍湖商業(yè)在杭州的空間IP探索行動正在有力的展開。將于2019年下半年開業(yè)的西溪天街、紫荊天街以及濱江天街·萬芳又如何講好差異化的空間故事？郜琰豫跟我們描繪了三副各有特色的圖景。

▲西溪天街

西溪天街定位為“西溪里·慢生活”，項(xiàng)目體量15萬方，打造“風(fēng)景·場景·心景”三景合一的慢生活美學(xué)綜合體，”千頃蒹葭十里洲，溪居宜月更宜秋。黃橙紅柿紫菱角，不羨人間萬戶侯。”劉息壤的詩句描寫收獲的喜悅和在西溪畔幽居的悠然，日常生活是如此富足愜意，不需要艷羨世俗的庸碌。從詩句中獲得靈感，將“景為先，心景融合”的獨(dú)有氣質(zhì)融入商業(yè)，塑造人在其中的悠然狀態(tài)，正是西溪天街的源起哲學(xué)。

▲紫荊天街

紫荊天街位于三墩板塊，項(xiàng)目體量8.3萬方。扼城北中心位置，汲取運(yùn)河文明，院子文化主張下，以院落疊加的形式展現(xiàn)江南民居的風(fēng)格，形成城北精致家庭歡享生活場。以聚院、動院、靜院、智院、宴院、景院，形成了項(xiàng)目整體結(jié)合業(yè)態(tài)布局的六位呈現(xiàn)，在空間中打造精致家庭歡享生活場。

▲濱江天街·萬芳

而濱江天街·萬芳則旨在打造多重體驗(yàn)式場景空間生活綜合體，體量2.2萬方，是一個創(chuàng)新體驗(yàn)空間，將空間主力店化，也為濱江天街增加更多的體驗(yàn)式場景，整體空間消除邊界感，讓公區(qū)與店鋪?zhàn)匀换�；鏈接杭州本地藝術(shù)資源，將公區(qū)空間藝術(shù)展共享的商業(yè)空間；鏈接租戶，公區(qū)軟裝可以是商品, 也是游樂空間；鏈接影院、書店，局部空間可成為沙龍、見面會的舉辦場地，打造一個智慧主題空間，也提升商場的空間疊用力。萬芳建成后濱江天街的整體總商業(yè)建筑面積也將超18萬㎡。

“通過網(wǎng)格化布局，實(shí)現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)念即達(dá)，通過空間的情感鏈接，讓消費(fèi)者充分認(rèn)知、感觸到并且和我們產(chǎn)生黏性�！臂ト绱丝偨Y(jié)。

轉(zhuǎn)念即達(dá)，說明了這個歡樂入口不會唯一。郜琰豫告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，龍湖天街的網(wǎng)格化布局是基于不同的地理位置和客群研究做出的市場深耕舉措，誕生的每一座天街都是“一街一景”差異化、非臉譜化的天街，哪怕相隔不到5公里的西溪天街和紫荊天街，也不擔(dān)心存在競爭，反而為整個杭州西北部區(qū)域商業(yè)起到補(bǔ)充作用。他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，只要定位和客群做到細(xì)分，市場還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有飽和。

（來源：聯(lián)商網(wǎng) 周松平）

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